こんにちは。Kanaさんです。
珍しく連投が続きます。
いやしかし、週始めから飛ばしすぎたか。
今日になって体にガタが出たようで、病院いってました。(⌒・⌒)ゞ
よかったら気軽にフォローしてくださいね。ボクの同志の方々と強力な賃貸経営者の横のつながりができるかもですよ。
↓
珍しく体調がいまいちです。🥲
— kanaさん (@kai_natsumi) 2021年6月22日
今日は朝トレ・夕トレは封印。
回復に徹します。
こんなボクが言うのもなんですが、
今日も皆さん、元気に行きましょう！！！🌅
きっと今日も良いことあるぞー。😉
この時期、体がついてこない場面もありますから、皆さん無理せず頑張りましょう！！！
さて、今回は、病院での待ち時間の際にぼーっと考えていたことです。
それは、「賃料設定」。
賃料設定って、賃貸経営者の方々はほぼ間違いなくその値付けに頭を悩ませることがあるかと思います。
ボクもその代表的な一人で、今回はそれをちょいと一緒に考えてみまへんか？
というお話です。（意外と真面目なんすｗｗｗ）
所謂賃料設定のセオリーと、加えてボクの賃料設定の考え方も踏まえて、以下の流れで参ります。
市場調査( 賃料設定を決めるための「ネタ」を仕入れる )
市場調査：インターネットで調べる
賃料設定をするには、一般的には物件が存在するエリアの周辺相場を調べる必要があります。
手法としてもっともポピュラーなのは、インターネットでの検索。
所謂ポータル系のサイトですよね。ホームズとか、スーモとか。
ボクら２０００年代初頭にこの業界に首を突っ込んでた人たちは、もちろんネットのこういった情報見てましたが、当時はまだデータベースとしての情報量もこれからという時代でしたので、いまいちな感がアリましたが、
今ではすっかりビッグデータ化してしまい、「マクロ視点」での賃料相場を粗く掴むための必須アイテムとなっていると考えます。
ボクも気になる物件を見つけた際は、まずはこのポータル系のサイトで周辺相場を調べるということは欠かさずやっています。
ただ、不動産賃貸経営を始めたばかりの方々は、このサイトに上がっている賃料ってのは、「成約したものではなく、大家さんが、”こんくらいで決まったらうれPなー”という、いわば希望が入った賃料である」というのは知っておいてください。
ココに掲載された賃料から、多少の減額がある可能性は否定できません。
無論、逆に、「賃料設定が安すぎる」ケースもあります。こういった物件は掲載してすぐ消えてしまうので、実態を把握するのは難しいと覆います。
とはいえ、地域の賃料相場ってのはある種、相対的なものであるため、地域差とかはこれでも十分把握できますし、やはり全体として賃料設定をする際に基軸になる情報であることは間違いないと思います。
ここをすっ飛ばすのは個人的には避けたほうが良いかなと思います。
市場調査：業者さんに頼んでレインズ情報から成約事例を聞く
これも手法としては皆さんご存知のとおりです。
上記が「大家さんの希望賃料」に対して、成約事例は、「実際に貸し手と売り手の相対交渉の結果、落とし所がきまった賃料」なのでこれが情報としてもっとも確度が高いと考えます。
物件を紹介くださる業者様は基本的にはレインズアカウントをお持ちだと思うので、紹介くださった物件の競合と思われる物件の成約事例を聞いてみるとリストで提供いただけると思います。
※くれぐれも「買うかもしれんから、リストは当然くれるよね？」的な横柄な態度で接しないようにして下さいね。中にはいるらしいんですよ。そういう輩が。業者さんも人です。横柄なやつに有益な情報は渡らないと思ってください。大切なビジネスパートナーとして義を持って対応してください。これホント大切なことなんで、お忘れなきよう。
市場調査：やっぱ現場に答えがある
上記、業者様からの成約事例がある意味最強ではあると思いますが、
個人的にはコレに「必ず」加えてほしいのが、現場・現地に赴いて、
物件の周辺をとにかくウロウロして
- 街の空気感を感じる
- 街に住む人達の層・雰囲気を感じる
これを実際にやってみてほしいと思います。
以前、横浜エリアのとある物件で横浜にしては悪くない１０％を超える中古物件でしかも駅から１０分圏内という、不動産投資初心者がみたら「お、買い買いー」となるヒーハーな物件を紹介されたことがあります。
ボクも多分にもれず「やったぜーぃ、これでCFがアゲアゲー」と浮かれて、その物件の周辺を見に行ったのですが、、、
結果として、ヨメちゃんとボクの判断は、、、「これ、ネーナ」でしたｗ。
駅名は控えますが、やはり街を歩いてみて、こう、街全体がドンヨリーヌな感じな否めず、
歩いている人たちも年代層が高く、たまに見る若い層も正直所得層が低そうな雰囲気がにおうというか、、、
例えば東京都内だって、そういった場所があると思います。
東京都内最強！！！ってステレオタイプに決めつけると、痛い目にあいますよ。
ま、ほんと、これは個人の「感覚的な」ものであって、実際にその方々と話したりしたわけじゃないのですが、
以下のボクの超おすすめの本にも書かれていますが、
↑
もう、数年前からおすすめしている本ですが、「賃貸経営者」を目指すあなたには、必須アイテムと言ってもいいほどよい書籍だと思ってます。是非手にとって見てください。（アフィリ目的じゃねーですからｗ）
「リアリティ」ってのを得るためにも、得た情報と実際に現地でウロウロすることを組み合わせるってことは本当に大事だと思ってます。
そう、「現場に最高のヒントあり」なんですよきっと。
この行動の繰り返しが、最後に述べる「相場なんてこの物件が創りだすんです」につながると思っています。
是非、賃料設定の能書きを垂れるまえに、現地・現場を見て・聞いて・感じて、ついでに近所のカフェでランチデモしてみてください。感覚が確実に研ぎ澄まされると思います。
そういう意味で、ボクが週末ごとに湘南の街をウーロウロしているのには、こういった目的があるんですよ。
決して、海沿いに集まるかわいいチャンネーを見てほくそ笑むとか、声かけておしゃべりするとか、そんな目的じゃないんですよ。(アラフィフになって、気軽にソレができなくなっている事実もあります o(T^T)o
おすすめです。
あと、現場に言った際、現地の客付け業者さんも最低３社は回ってます。
そこで、彼らが持つ賃料相場感、求められるファシリティとか以降の賃料設定確定のための「基軸」的な情報を整えていくことができます。
ただ、これが正解ってわけでもないということも頭の隅っこにおいてほしと思います。（後述します）
賃料設定 (仕入れた「ネタ」を元に、経営者として「賃料設定」という「料理」をしていく)
賃料設定：相場に合わせる
さて、ここから肝心の賃料設定です。
この「相場に合わせる」ってのが、もっとも確実、かつ最強です。
なぜなら、現地の客付け業者さんたちがその感覚を持っていて、ソレと同じ家賃設定ならば、かれらも納得感をもって客付け活動に動けると思うからです。
やはり、賃料相場合わせるということは、そのゾーンに「最も見込み客のパイがある」ということにほかなりませんから、機会損失を避けることが可能ですし、なにより「確実・かつ早くお客さんをつけることができる（すなわち、「売上」の見込みが立つということですよね）。
賃料設定：相場家賃よりも下げることで、機会損失を最小限にする
個人的には、この手法は「リーサル・ウェポン」だと理解しています。言葉を買えるなら「諸刃の剣」ってところでしょうか？
コレをやる場合は、物件購入時、また、空室発生時期が、いわゆる賃貸市場の「閑散期」に当たる場合で、
かつ、早々に売上を建てる必要がある（様々な理由があると思います。戦略的に売上をまずはあげて、空室期間を小さくみせるとか、単純に懐事情が厳しいのでさっさと埋めてしまいたい、とか。）場合に用いられることが多いのかなと思ってます。
実際、ボク自身も過去保有していた川崎の区分バルク物件（売却済み）でも、閑散期に空室が出てしまい、また、ちょうどそのころリーマショック真っ只中で、川崎駅近エリアでさえも、空室を埋めるのにヒーコラ言っていた時期でもあります。
なので、まずは確実に埋めて、このキツイ状況を乗り切るという目的でこの手段を選んだ経緯があります。
難しいですよね。やはり、経営者の心情として、できるだけ高く貸して設ける必要がありますし、
でも、一方で相場とずれた賃料となっていて、全然埋まらず機会損失での売上ダウンとなる可能性もあるので。
また、これが全体のトレンドとなってしまうと、その周辺の物件相場にも悪影響（賃料のデフレ）が発生してしまうため、街全体の価値下落にもなってしまうという懸念もあります。
この辺は本当にバランスの世界。
賃貸経営者である、ボクもあなたも、この手段を安易に選択しないようにしたいものです。
あと、賃料が下がるってことは、
V(Value) = I (NOI) / R (cap rate)
の "I" が下がることを意味しますから、物件の価格の下落、すなわち、出口の選択肢が狭まるということも意味しますってことも付け加えておきます。
賃料設定：相場なんてこの物件が創りだすんです
さて、ココまでが、いわゆる、一般的な賃料設定の考え方で、めちゃくちゃ大事なお話でしたので、ガラにもなく真面目に書かせていただきました。（チト、なげぇ。ｗｗｗ）
最後に、ボクなりの賃料設定の考え方について、触れさせてください。（２点ほど）
参考になる本とかこれまでの現場体験を通じて整理した、超、個人的な思い・意見が含まれています。なので、参考程度に。
上記、賃料相場にあわせるということは、とても大事な考え方、これは株価で言うINDEX投資にも近いものがあると考えています。なので固く稼ぐためには是非とも押さえておいてほしいです。
一方、INDEX投資である以上、ソレ以上の儲け得られないというものでもあり、
賃貸経営者として、「ほんとにそれだけエェのか？」という考え方も是非、持っておいてほしい。
そう考える、Kanaさんでございます。
アクティブファンド的な、とは言うとアレですが、
平たく言うと、「相場にこだわらず、自ら新しい価値観を生み出すぞ！」という気概で物件作り、物件の再商品化に取り組んでもらいたいということです。
独創的に自分の物件を創りあげて、自らの世界観を出してみる。
もちろん、あまりにぶっ飛んだ世界観ってのは、理解されませんから、注意すべきところではあると思いますが、
それでも、せっかくあなたが選んだ物件が、なにかしらの「住環境としての価値」を街に提供するわけですから、
どんな小さなものでもいいから、「これ、オレっちがちょいと工夫して考えてみたんだよねー」って感じで主張する部分があっても良いのかなと思ってます。
ツイッターの不動産クラを見ていると、こういった方々が少数派ではあるものの、
確実に増えてきている感があります。
※１４年前と比べたら、隔世の感があります。（ほんと、全然違いますからw）
・新築で自分の世界観を全開で伝えようとする方
・DIYで、古い物件に新たな商品価値（世界観）を乗せて、他の物件との違いを明らかにする方
・シェアハウス・レンタルスペース化して、新しい空間の価値提供を生み出している方
いずれの方も、パワーほとばしり、明らかな「コアファン」が生まれて、自身がブランド化されていることが分かります。
※もちろん、これらのアンチ系が一定するいることも知ってます。でも、それがある意味正常だと思ってます。
こういった取り組みを通じて、「相場で貸す」のではなく、
「自ら決めた相場でかす」ということが、現実化できるということも知っておいてほしいですし、
ボク自身もこれからの賃貸経営農地、全体の２０％程度のの経営者がこういった視点で経営に取り組んでいくべきであると考えています。
賃料設定：クリエイティブ・ジャンプする！！！
最後に、この言葉は、上記「発想ノート」からの受け売りです。ですが、非常に好きな言葉なので共有です。
今、立っているイチから違いを作るために、どこまで大きく飛躍できるかで評価されます。思い切って高く飛ぶ。角度を変えて飛ぶ、飛ぶことで確信を起こす。これがクリエイティブ・ジャンプ
同じところでジャンプしても、それは何も飛んでいないことに等しい。
そう、発想ノートの著者は述べていらっしゃいます。
ココはボクも同意で、実はボクらIT、、、特にデバイスを提供する世界にとっては、とかくモノがコモディティ化していくリスクを背負っていて、これが賃貸経営の世界でも似た性質をもっているのではないか、そう考えています。
ほんと、結構似ているんですよ。
これは、不動産投資が、一定の知識をもって望めば、一定の業績がだせるという点でも理解できると思います。
かなり枠組み化された世界であって、不動産テックだぁなんだと言われながらも、実はかなり効率化された世界であることもソレを裏打ちしているんじゃねーのと考えたりしてます。
※結局、不動産テックってなんだったんでしょうねwww。
物件としての価値をあげていくためには、これからは、賃貸経営者も「アーティスト的」発想で取り組む時代であるのではないかと考えてみたりします。
そのために必要なものは、経営者としての「強い思い」、そして「創りだしたい世界観を持つこと」を持つこと、かなと。
これを、これから新たに創り出す（新築）、また、再商品化する（中古をリノベする）中でその思い・世界観を表現していくことで、この商品（物件）の「ファン」が出来上がるのではないかと思います。
※ちなみに、これを、金融機関に言って、ドヤ顔で説明すると、ドン引きされますｗｗｗ（経験あり）。なのであくまでこれは自分の中に秘めたものとして捉えて、金融機関にはあくまで数字で勝負して、一定の評価がされた暁に、「その石杖となっている考え方はコレコレこういうことなんです。」と伝えると高評価が得られると思いますよ。
まとめ
とまぁ、賃料設定というタイトルで気づけば７０００文字近く書いてしまいました。スマソ。
でも、賃料設定って、物件の価値を決めるとても大事な要素ってのはボクも理解していて、安易な設定は自分の懐を痛めるということにもなるし、地域の価値を下げることにもつながる、そう考えています。
なので、ここは真面目に考えるところだなぁと思い、書いてみました。
賃貸経営者として不動産に関わる人は、そういった「街全体の価値向上」にも一役買っているということを認識していただいて、これからの経営を楽しんでもらいたいな、そう考えているところです。
ま、「うるせーよ、要は儲かりゃいいんだよ」と言う考え方も、僕自身、否定はしません。儲からないとただの慈善事業ですからね。一理あります。
ただね、おそらくそこには、中心に自分自身があって、本質である「入居者様の幸せ」が抜け落ちているケースが多いのです。
※あんな狭小の独房みたいなところに人詰め込んで利回り１０％でヒャッハーとか、狂気の沙汰です。ボクからしたらｗ。
不動産投資と言う視点では、どうしても自分が中心になってしまいがちですが、
本質は、やはり”不動産賃貸経営”であり、
「人に、住空間を価値として提供して、その価値に対する感謝の気持を”賃料”としていただくビジネスモデル」
であることをお忘れなきよう。
ココを取り違えるとエライ事になると思います。
うーむ。珍しく真面目に語ってしまった。
明日から平常運転に戻りまーす。
※体が本調子じゃないと、良いこと書ける気がするｗｗｗ。では！
