東横沿線物件：ようやく決済終わりました〜♪

こんばんは。今日は川崎のコストコ行って、ストレス買いで１万円超えの買い物をしてしまいました〜♪
必需品の買いだめなので、いいんですけども♪
しかし、川崎のコストコ行くと外国人率がめちゃくちゃ高いですね。海外にいる気分（笑）
あれですね、川崎って個人的には１０数年前からそのポテンシャルの高さについて訴えていたのですが、今後の日本の少子化や景気回復に対して、一つの解決となるモデルケースの街になるんじゃないか。そんな思いを持ちながら帰ってきたところです。

おっと、話がずれました。

ついに、今週東横沿線物件の決済が終わり、嫁さんが１棟モノのオーナーになっちゃいました♪

昨年の横須賀ヴィンテージ戸建ての実績に続き、２年連続の物件購入です。すげぇ。我が嫁さん。

嫁さんが物件を購入する理由は、僕の収入が副業のサラリーマン＋品川アパートですでにMAX近くになりつつあること（多分ボク個人では計算上、２４００万くらいの物件でMAXになります。）からです。あ、MAXという意味は、「これ以上の購入は法人の方がお得」ってこと。

嫁さんは、昨年まで専業主婦で収入ゼロ、横須賀ヴィンテージ戸建てでも年間９０万弱。まだまだ個人事業主の所得枠があります。まだまだ買える。

てことで、税金対策、また、嫁さんのさらなるステップアップ、次の物件を購入するための基礎づくりってことで嫁さんが購入する方向で活動してきました。
振り返れば、この物件を紹介（まだ形になるかならないか全然わからない状況でした）を受けたのが昨年の１０月頃でしたか。

足掛け８ヶ月の長丁場の取引でした。
今週、信用金庫さんに出向いて、売主様（ご高齢のお祖母様で、昔からの付き合いの弁護士さんが代理人で来られていました）と司法書士サン、売買仲介いただいた（物件を紹介していただいた）業者さんで、所有権移転登記手続きの書類、敷金精算、など様々な決済時のあれこれをやって、鍵を受け取り、晴れて嫁さんが「一棟モノアパートのオーナーに！！」なりました。

改めて公開できる範囲の数値情報を整理しますと、、、

• 物件価格は相続税路線価の２７％引き
• 融資額は当然ながらフルローン、、、というかオーバーローン可能
• でも、フルローンはしない（物件ボロいので）バランスシート重視のため自己資金を１割強いれました（最初は２割のつもりが、リフォーム代金くらいを融資してもらおうってことで少し減らしました）
• 融資金利は嫁さん一発目から期間20年、金利固定期間5年特約（変動ベースで固定期間を特約でつけてもらうようにしています）で1.1% (なかなかのものです）
• 表面利回りは１０％
• ただし後述の施策で更に利回り向上可能

という感じです。購入時点から、空き担保が１０００万超えです。（ドヤ顔）
先日も書きましたが今回の購入目的は、とにかくバランスシートを向上させることにあります、次の物件を購入するためのすてっぷとしては１００点の物件です。

品川物件がようやく、（銀行評価上の）評価損がなくなりつつありますから、今回の物件入手で完全に評価損がなくなりました。
（品川物件は、評価損はありますが、実質相場上では、今売った場合でも少なくとも２０００万以上の利益は確保できます）
これで次の物件購入もスムーズになるってものです。

今回の購入をきっかけに、これからの物件購入ペースが加速（コントロール可能の範囲での）できることを期待しています。

無論、我々の行動量あってのものです。頑張らねば。

さて、嫁さん。早速動いております。
今日も、物件の再商品化に向けて、空室デザインリフォームを担当してくれる業者との面談を実施。併せて、外壁・屋根を修繕する業者さんともやり取りが始まっております。

実は、この物件、アパートの敷地内に、前オーナーの居住されていた戸建てがあります。
これが、上記で記載している「利回り向上策」ってわけです。

こちらもそれなりに年季入っていますが、まぁ、横須賀ヴィンテージ戸建ての古さを考えれば（昭和初期！）新築みたいなものです。もともと、この収入は入れずに表面で１０％出ますから、じっくりのんびり、マーケティングして、需要にあう素敵な戸建てのデザインリフォームをやっていく予定です。

引き渡し前野条件として、「完全にスケルトンにしてください（残置物は残さずすべて売主様費用負担で処分する）」としてまして、すでにすっからかんの状態です。

さぁて、どんなリフォームすっかな。
アパートの方は、「ブルックリンスタイル」を決めていますが、戸建てはまたちょっと違う戦略で攻めてみたいと思います。

今年の後半はこのアパート＋戸建ての再商品化プロセスをあなたと共有できること、楽しみにしておりやす。

• しっかりと地域の歴史・経済を学び

• この先、この街がどういう未来を歩もうとしているか？をリサーチから予測し、

• 住まわれるであろう方々を具体的に想定し

• その方々が「え、この物件、面白い！住みたい！」と思ってもらえる物件を再商品化として実現し、

• 物件の存在により街の雰囲気も変えていける

• 結果として、借主様、地域住民のかたが気持ちよく生活できる空間を提供する。

これが、本物件の成功までの大まかなプロセスです。

ゴールを明確に設定すること、ゴールまでに幾つかの中間評価ポイントを設けて確実にゴールに辿り着くこと。

楽しみになってきました。

現在８室中２室が空室ですが、焦らず、じっくり商品を練り込んでいきます（まだまだ、十分耐えられる状況ですから）

同時に、
次の物件探しを再開します。

次は、いい加減新しい物件を探します。
ボチボチ、無理して新築買っちゃった人が損切りしないかなぁって。ハイエナな発想してます自分ってどうかなって思いますが。。。まぁ、ここはビジネスの世界です。

「捨てる神あれば拾う神あり」

ということで。貢献させていただこうかなと。（ニヤリ）

そう簡単に行くもんじゃないですけどね、、

てことで、嫁さんがフル回転で頑張り始めたってことで、全力サポートさせていただきます！！！

「DIY、期待してるから（残置物にバールとか、ハンマーとか、ノコギリあったから取っておいたから、頑張ってね（ニヤリ））』

、、、２０１８・夏。暑い夏になりそうな予感。

そそ、明日は、僕が密かに応援している（勝手に）ふんどし王子さんが、新横にセミナーで来るってことで久々にモチベーション上げる目的でセミナー参加してまいりまーす。

おやすみなさい。

いつ頃法人化し、いつごろ本業に専念し始めるか？

こんばんは。ちょっとサボっておりました。
相変わらず、副業のサラリーマン業は燃え続けております。（笑）

東横沿線物件、先日、信用金庫さんとの融資契約が完了しまして、残すところは、決済のみとなりました。
この間、売主様に了解を得て、空室の２部屋についてのリフォームプランのための現地リサーチ、また、物件の外壁も併せてやっちまおうってことで、塗装屋さんも呼んで、今後の本物件の再商品化のプランニングに勤しんでおります。

楽しいですね。好きことに打ち込んでいるときって。

現在副業のウェイトが高い状態で、精神的にも正直しんどいのですが、僕みたいに、副業をいつ頃手仕舞って、本業である不動産賃貸事業に専念していくのか？

その目安（どういった条件が成立したら副業であるサラリーマンを卒業すべきか？）がいまいちわからないっていう方が多いと思います。
私もその一人でございます。

巷には数多くの不動産投資本が出回っている昨今。「賃料収入○○億円！！」などと、それはまぁ、不動産投資マンセーてきな心躍る謳い文句が踊っております。（実際、本当に不動産賃貸事業で食って行けている人ってこの内どんくらいなんだろーなーって思っているのは僕だけ？？（笑））

不動産賃貸事業を開始するにあたって、「サラリーマンとしての給与収入」っては非常に強力な味方です。
これを拠り所として、最初の事業に入っていくわけですが、コツコツ進めていくなかで、どこかで、「あ、こういう状態であれば、本業である賃貸事業に専念できるかな？」って判断ができるポイントが見えてくると思います。

端的に言うと、個人としての所得額がいくら以上になったら、ってことになると思います。
巷の税金本では、個人から法人に切り替えるための所得ラインってのは書いてあります。例えば、それは、２６００万以上だったり、イヤイヤ、法人化のメリットを最大限に活かしたいならさっさと法人化すべきです。など、、、いろいろな書き方がされてます。

これには、個人の様々な資産状況や、物件の運用状況にもよるため、「明確な、定量的ラインを設ける事自体がナンセンス」ってことだと思いますが、まぁ、そうだとしても、ある程度自分の中で一定のロジックを設けておいて、そのロジックをその時時の状況に応じて「適切に調整していき、”あぁ、ここだ！”」と思ったところで法人化していく、
これが実態なんじゃないでしょうか。

単に法人化する、タイミングは上記でいいのかなぁとおもいますが、加えて、現在副業であるサラリーマン業を「いつリタイヤして、本業に専念すべきなのか？」、これもまた、難しい判断ポイントであると考えます。

これまた、法人化のタイミング同様、個人の資産状況、目指すキャッシュフロー、目指す生き方、、等をかみして、「残りの人生時間を鑑みて最も適切なタイミング」を見つけ出さねばならないと考えています。

僕の中では、こんな感じで考えています。（これは人それぞれかと思います。参考程度に）

• 個人所得は、現在のサラリーマンの所得相当であること（なぜなら、この所得で家族３人が幸せに過ごしていますからね。）

• 自己資本比率が４０％を超えること（欲を言えば５０％を超えること）

※自己資本比率：自己資本÷総資本（自己資本＋他人資本）です。ご参考。

要は「今の生活を最低レベルのラインとして」「融資を利用した事業であるから、ならば、レバレッジの効果を適切にコントロールし（僕は、レバレッジ運用は否定しません、要はコントロールができるか、否か、なので）他人資本による影響度をいかに抑えていけるか？」ということに注意して事業を回していくことができると判断できたら、本業に専念できるタイミングが来たと判断しようと思っているのです。

もともと、家族と幸せに人生を送っていけること、（多分もらえても、ちょびっとしかない）年金暮らしではなく、自分でもう一つの収入の柱をつくって、自力で人生を終えることができる。
が目的でしたから、自分の今の生活レベルは絶対に落とさない、は一つの目安です。

自己資本比率は、一般的な企業の経営安定度を図る指標です。
不動産投資は、その規模の大小に関係なく立派な「事業」です。事業を行う企業体である以上、この指標は無視してはいけないのでしょう？（金融機関も必ずこの辺の数値は見ているはずです。ここをクリアせずにヘラヘラとサラリーマンをやめましたー♪って禁輸期間の担当さんに行ったら刺されるかもしれませんよ〜（笑））

この２つの条件を設定すれば、自ずと以下の投資スタイルは自分にとってはあまり意味をなさないと考えます。

• やたらと物件数を増やしていくこと

• フルローンでガンガン買い進めること

まずは、現状の幸せをキープすること（僕を支えてくれている嫁さん・子供の今の幸せを壊すことは絶対にあってはならないはず）を実現できるレベルの事業規模にしていくこと、その上で、不動産賃貸経営を安定させた上で、次のステップを考えていく。

そのために、あらゆる対策を講じてく。

これが大事なんだと考えます。
無論、投資ペースはいわゆるカリスマ大家さん達と比べると見劣りします。そりゃぁ、僕もフェラーリ乗り回してみてーな～とか思います。（昭和、バブル後期の男子ですから（笑））ただ、刹那的な欲求にとらわれて、気づけば副業時代よりも貧乏になってしまっては意味がないですし。

。。。んー、でも、ポルシェ　パナメーラのブラックには乗ってみたい（汗）

ま、それはぐっとこらえて。

僕の場合、嫁さんと僕、個人の「所得（not 収入）」がそれぞれ１０００万円を超える手前あたりで法人化を考えます。大体所得７００万あたりかなぁ。。。目指す購入金額はあと２億チョイ。（ま、条件で変わりますけど、目安です。）

大体、全体で３億収入を一つの目安にしてます。利回りは表面で１０％あたりを念頭に、あとは経費節約、節税を意識していけば目指すゴールが見えてくるかと。（目標50歳は変えておりません）

そんな感じで頑張っております。（ゴールはもう少し先ですけどね！）

ま、マラソンと一緒で、ゴールの途中もいろんな景色見えたり、いろんなトラブルに見舞われたり、仲間に励まされたり、しますから、それはそれで楽しんでおります♪

楽しみながら、50歳までにできるだけ早く目標が達成できるよう。胃が痛い副業に潰されないように頑張ってまいります。

さぁて、東横沿線物件を稼働率１００％にしつつ、次の物件探しじゃぁ！！

おやすみなさい。Zzzzz.

不動産投資に愛する嫁さんを巻き込んで成功していくための唯一の方法。

お気づきの方も多かろうと思いますが、
最近、ブログのタイトルを変えました。

＃嫁さんから、「オメーのブログのタイトル、わかりづれーんだよ。何が言いたいかちっともわかんねーし、考え直したら(- -#)」と、至ってごもっともな指摘をもらった結果、フィーチャリング・嫁さんてことで、タイトル変更となりました。

最近、僕が忙しすぎて（胃が痛すぎて、、、）本業の不動産賃貸経営に見が入れづらくなってきたこともあり、経営スタイルを変えていく必要にかられていたこと、また、本質的に僕が中心となって今後不動産賃貸経営を続けるより、嫁さんが中心になって続けていくほうが合理的であると判断したため、嫁さんに経営・現場の指揮をとってもらうように方向転換したのです。

お陰で、最近は殆ど彼女が一人で調べ・掛け合い・交渉して・現場に行って、、、そして足で僕をこき使うという構図が出来上がりつつあります。。。（なんか、ブルックリンスタイルアパート（東横沿線の）のキッチンのカッティングシート貼りとか、細かいDIY的な作業は僕がすることになっているそうです。。。）

もともと嫁さんは幾つか会社を渡り歩いており、社会経験も豊富なため（複数の会社を知っているという点では、社会経験値は嫁さんの方が上かもしれません）、彼女の力を借りない選択肢を選ぶほうが、非合理的です。

そういえば、この本にも同様のことが書いてありました。（先日、再読したのですが、とても良い本なので一読あれ）

いますぐ妻を社長にしなさい

この本もセットで、どぞ。

とにかく妻を社長にしなさい

要するに、「せっかく、優秀な人材（奥様）がいるんだから、協力をお願いしなさいよ。」ってことです。

で・す・が、、、問題は、「そもそも、不動産投資（賃貸経営）にうちの嫁さんが非協力的なのよ。」って話ですよね？

わかります。僕もそうでした。
というか、ウチの嫁さんは、石橋をハンマーでゴンゴン叩いて、壊さなくていいところまで壊してしまって、『ほれ見ろ、渡れねーじゃん。』というくらい、慎重派です。

この超慎重派嫁さんをどうやって、ここまで（というか、完全に最近は彼女が主軸で回っておりますが（汗））協力してもらえるようになったのか。。。

それは、意外と簡単で、

「不動産賃貸経営をやることで、今までの生活が、こんなに変わっていくんだよ」

を、数字で見せていくことです。逆に

「不動産賃貸経営を『やらないことで』見える未来はこんなもんよ。」

ってことも数字でみせていくということもまた、非常に重要です。

当時は、僕は、たしか、、ですが、（なんか、過去のブログに書いたような気もしますが、）とある日の深夜１２時ころから、上記の話を切々と彼女にプレゼンしていった記憶があります。
終わったのは明け方４時ころだったかな。。。

• 今の僕の給料では、君一人とせいぜい子供一人をなんとか学校を卒業させるのが精一杯

• しかも、これから忙しくなる一方で、若い頃みたいに気軽に旅行ななんて難しくなるはず（実際、そうなってます。orz... )

• 君とこれから生まれてくるであろう子供（実際は息子一人）にはもっと幸せになって欲しいし、生き方を自由に選択してほしいけど、上記を鑑みるとそれは限りなく難しいってのがわかるよね？

• だから、僕は現状を維持しつつ、新しい収入源を作っていきたい。

• そういえば、僕らの家は、君と二人で自分の足で探してきた結果だよね？（だから、いいかもの出来たんだよね？）

• で、不動産を探すのって楽しかったよね？意外と俺たちに性が合うと思わない？？？

• 一緒に不動産投資の勉強して、小さくてもいいから実践してみない？

• きっと、未来には、「自由に旅行のプランが立てられて」「自分でやりたいことが設定できて」「子供も自分の将来のために教育や経験の機会を自由に選択させられる」はずだよ。

• あ、そうそう、近々、無料でこんな不動産投資のセミナーあるみたいなんだけど、行ってみない？？

てな感じでじっくり、じっくり、反論言われてもいきり立たずに、「いや、それはね、、かくかく云々で、、、」と根気よく説明していった記憶があります。

明け方４時近くなので、当時の嫁さんもグロッキーかとおもいきや、ちゃんと最後まで話を聞いてくれて、「よし、じゃぁ、まずはセミナーからね」と、後押ししてくれた記憶があります。

結局「小さく始める」ってのは「区分９戸のバルク買い」に化けてしまいましたが。（笑）
実際にキャッシュフローが通帳に残るのを見ていくうちに、彼女もだんだん乗り気になっていきました。当初は、例のアルファベットの小難しい指標がうっとおしいと言っていましたが、、、、今でもうっとおしがっていますが（笑）、「なに？要は儲かるのね？なら、やんなさい！！すぐ業者に行ってきなさい！」と煽られる始末。

最近は、平日の昼間は彼女がネットの物件状況を見てくれており、たまに昼間に僕のケータイに「これさー、おもしろそうじゃね？資料取り寄せておくから、帰ってきたら数字はじいてよ。」って連絡が来る始末。
『いや、オメーがはじけや。』と言いたくなる気持ちをぐっと抑えていますが。

、、、要はですね。

どんだけ真剣に、奥さん・家族の人生を真剣に考えて、どんだけ具体的にその思考を見える化できるか？が成否をきめるんじゃかないかなーって思います。

反対している奥さんもきっと心のなかでは、「いや、儲かる儲かるって、あんた、ちゃんと分かるように説明してよ。」って思っているかもしれません。
今、説得に苦労しているあなた。もう一度上記を参考に「嫁さんへの不動産投資のススメプレゼン」再チャレンジしてみてください。

あなたが選んだ人生の最高のパートナーです。最高のビジネスパートナーでもあり、あなたの最大の応援者であったほしいです。

最後に、僕が昔学んだ、体躯教師（ラグビーで全国大会に行った先生です。今もお元気かな。。。）からのお言葉をプレゼントします。とても良い言葉です。

”協力”は、”強力”だ！！

お後がよろしいようで。

では、おやすみなさい。Zzzzzz....

デザインリフォームは誰のためにするのか？少し考えてみます。

こんばんは。
GW中は、皆さんいろんなところでゆっくり、もしくは、リゾートされていると思います。
うちは、今年は東横沿線の物件のデザインリフォームの検討があるため、業者さんとの打ち合わせに主に時間を割いています。

＃それだけだと、息子が不満だと思うので、今日は都内は上野公園にいって、シャンシャン、、、ではなく（すんません、うち、親子ともどもパンダに興味ありません。）国立博物館と公園の散歩をしてきました。
まぁ、日差しもそこそこに、ナショナルミュージアムも楽しめてまずまずでしたよ。

さて、東横沿線物件のデザインリフォームについて、スタートの前に「そもそもデザインリフォームってなんだろう？」と考えてみることにします。

定義はネットを見ていると、固定的な定義はあるようでないようなってかんじですが、要は、きちんとしたプランを練って、ホカとは違う物件を作り込んでいきましょう。（すなわち、「再商品化」していきましょう）ということなんでしょう。

ということは、数年前から不動産投資・賃貸経営をやってきた人からすると、何ら珍しい言葉ではなく、皆さんすでに実行している内容そのものなんですね。
「リノベーション」と「デザインリフォーム」の違いってなんだろうと話が発展しそうですが、、、僕の中では、リノベーションとは部屋の構造レベルからドラスティックに変更するもの、デザインリフォームは、部屋の構造（間取り）を変えずに、許された予算の範囲でホカとの違いを出す工夫を盛り込んだリフォーム。。

そんな感じと考えています。手の入れ方具合の大小でいえば、こんな感じかなぁ。

リノベーション＞デザインリフォーム

当然ながら、予算面でも上記の関係となると思います。

これが正しいか否かはあまり気にしていませんが、僕の中ではこのように定義して、今後の内容を綴っていきます。（ブレるのが一番いけないので）

この手の、いわば「手の込んだリフォーム」は、気を常ねばならない点があります。
それは、「やりすぎてはいけない。」ということ。要は、「限られた予算の範囲で、最大限の効果をだす」ということです。

なんちゃらビフォーアフターとか、巷のリノベーション事例ってのは、たしかにドラスティックに間取りが変わったりデザイン面が刷新されていたりとそれはそれは目がハートになる変更が加わっています。

ですが、これに対する費用がどのくらいかかったとか、については、一切情報がでてきませんよね？
まぁ、個人のおうちの場合、出す意味がどのくらいあるかってのもわかりますが、、かりに出ていたとしても、デザイン費用がべらぼうに高いという話も聞いたりします。

個人のおうちの場合は、、ある意味しょうがないかな（個人の価値観の問題なので）とも思いますが、実はスクラップ＆ビルドしちゃったほうが安く上がったんじゃねーかなぁと思うゴージャスなリノベーションもよく見かけます。

これが個人ではなく、不動産投資ともなると、話が変わってきます。
我々は、デザインリフォームは「物件の魅力を最大限にあげて、収益を最大限にしていくこと」がその目指す効果であり、目的
です。と、同時に「入居者が気持ちよく生活できること」も忘れてはいけません。

この原理原則を破ってしまうと、チグハグなリフォームとなってしまい、何のために虎の子のお金をつぎ込むのかわからなくなってしまいます。（おそらくそれは、業者さんの養分となってしまうことでしょう）

今実施している、東横沿線のヴィンテージアパートのデザインリフォームはまさにその難しさに直面しています。
コンセプトに見合うものを作ろうとしてこったものを考えていくと（あ、コンセプトは、ブルックリンスタイルです（笑））、費用がかさんでしまい、かといって、中途半端にするとそれはそれで「残念なリフォーム」ともなってしまうからです。

産みの苦しみをまさになうで実践しているところです。
これが面白さでもありますけども。

外壁もかなりチョーキングが進んでいるので、このブルックリンスタイルに合わせた外壁塗装を一緒にやってしまおうと考えています。
そーいえば、ブルックリンスタイルの外壁のイメージってどんなんだってこと、今頃気づいております。。

トータルデザインで、目指すブルックリンスタイルを実現するわけですが、同時に、費用を許された範囲で行う、そもそも論として入居者様がデザインのために生活動線がおかしくなってしまうような事にならないようにしていきます。

大事なことは、「そのデザインリフォームは、最初に誰のためにするのか？」ということです。
「入居者さんに決まってんだろーが」と言われそうですが、やっていると気づいてくるのですが、自分のためにやってしまう（悪意なく）ことに気付かされることがあると思います。

無論、最終的には収益に繋げなくてはいけないのでそうなってしまいがちなのですが、順番が違います。最初はあくまで入居者様の満足です。この結果として収益につながらないとやっている意味がないですし、十中八九失敗につながるんじゃないかって思います。

てことで、嫁さんと僕は上記の注意ポイントを意識して、これからのデザインリフォームに邁進してまいります。

今日はこのへんで。おやすみなさい。

えぇ、また見つけてしまいました。シロアリ。（゜Д゜）ま、でも大したことないですよ。

こんばんは。GW前は副業のサラリーマンで死亡寸前に追い込まれておりました。
ようやくGWの３連休をもらえて、先程まで、三崎港で息子と夕方の釣りを楽しんでおりました。（えぇ、ボウズです。）

さて、東横沿線の築５０年物件＋戸建て物件。
引き渡しはGW開けの５中くらいになりそうですが、現状で空室が２室あります。
嫁さんが今、この空室のリフォーム（デザインリフォーム？最近はこういう言葉を使うようですね。）のアイディアとこれを実現してくれる業者さん選びを頑張ってくれています。

ここ４ヶ月、副業が大炎上中で、なかなか、本業の賃貸業にパワーを向けられない状況です。
昨年の横須賀ヴィンテージ戸建てで嫁さんが大家力を飛躍的に上げてくれていて本当に良かった。

僕は夜中の彼女の報告聞いて、「じゃー、こうしよっか！（頑張ってー）」と言っているだけです。
助かってます。
このまま、彼女のほうが立派な大家さんになるんじゃないか。いや、すでになっているような。。。
ま、いいです。２馬力のほうが成果は出やすいですしね♪

さて、そのリフォームの検討中、「やっぱそうかよー」という出来事が。
そうです、またもいやがりました。

シロアリ野郎。。。

空室部屋のキッチン付近のマド枠の板材にガムテが貼ってあったので、見つけた嫁さんが「なんだろ」と思いはいだそうです。
そうすると、スッカスカの木材が露わに。。。

見た瞬間に「こりゃシロアリだ、、、」とわかったそうです。

日中、ブルーな声で、嫁さんから電話が入ったのですが、僕的には「まー、やっぱりか。粛々と対応していきましょ」と声かけておきました。

築５０年ですからね。食われていても仕方ない、それならそれで対策もあるし、チト残念ですが、やるべきことをやるだけです。（会社で起きている、とっても重い問題に比べれば、屁みたいなもん。^^;)

その後、防蟻処理の業者に床下とかを見てもらいましたが、幸い綺麗な床下でした。見えた範囲ではホカの犠牲箇所はみあたらなかった（ようです）。

一安心。一応、あと１０年は活かして行きたいため、防蟻処理自体はやってもらうつもり。
また、リフォームと合わせて、コンセプトに合わせた外壁塗装も一緒にやったほうがいいかねぇという話になってます。

なにせ「ブルックリンスタイル」ですからねぇ（ニヤリ）。

シロアリの話はともかくとして、ありがたいのは、空室２室ともすごく広い部屋ということと、築５０年の割にすごく綺麗な部屋ということ。間取りもシンプルでいじりやすいってのがいいですね。

６月くらいから、この物件の本格的なテコ入れが始まります。
頑張って情報も公開していきますんで、何か得られるものあったら勝手に持っていっちゃってください！！

＝＝
さて、かぼちゃの問題、○ルガさんがかなり厳しい物言いがついているようですね。
まだ、売買の業者さんと話していても、融資自体は厳しい状態ではあるものの、完全に止まっているわけではない、という話。
やはり、１０年前の不動産投資の融資環境は１０年という「経験」をつけて、ある程度大人な反応を示しているような気がします。

価格の暴落という場面もあるのか、どうかは、正直わからんところですが、
あったとしても、ほんの数ヶ月というオーダーかもしれませんね。

その少しだけ空いた期間、どれだけのパワーを注いでお買い遠く物件を仕入れる勝手のも、我々不動産賃貸経営者にとって大切な「センス」って感じがします。

うちは今年、なんとかもう一棟、できれば新し目の物件を購入していきます。

新しいと、シロアリとかあんまり気にしなくていいかもしれないですしね。（笑）

それでは、よいGWをお過ごしくださいね。

東横沿線物件無事契約が完了いたしました！！

こんばんは。
今日は、先週のサンゲツショールームに続き、「リリカラショールーム」にいってきました〜♪

場所はここ。（またも写真を撮り忘れてきました〜♪）

www.lilycolor.co.jp

規模的には、こじんまりしていて、サンゲツに比べるとちょっと見劣りしますが、壁紙は一畳分くらいドーンと用意されていますから、ここは、サンゲツよりイメージがしやすくてよかったです（ただ、無料のカフェサーバーは設置されていませんでした（笑））

さて、話は東横沿線物件の話でしたね。

無事、契約が完了いたしました！！！決済は５月ですね。
売り主様に初めてお会いしました。お祖母様という感じです。かなりお年を召されており、付き添いにその方の古くからの付き合いの弁護士さんがいらしてました。

想像通りの感じの弁護士さんでしたね。（笑）話がなかなか進まなかったのはどうやらこの方の存在が大きかったのでは？という僕の推測は確信にかわりました。
彼の機嫌を損ねてはならんとばかりに、業者さんも気を使っていた感じがひしひしと伝わってきました。
※そんなに弁護士先生って偉いんか？ってきにもなりましたが。昭和の頑固な親父ってかんじでしたね。

逆に、契約はきっちりと前に進めてくれて、僕らとしてもありがたかったですが。

「へぇ、こんな業態もあるんだねぇ。」と僕らの個人での不動産賃貸経営を珍しそうに感じていましたが、弁護士の先生ならば不動産業とは無縁でもなかろうに。。意外でした。

そんなこんなで、契約は特に問題もなく完了しました。

ふぅ。これで情報を細かく共有できますね〜♪

物件スペック

• 東横線沿線、の各駅停車駅（その中でも人気の高い駅です。閑静な住宅地、と思っていただければだいたい想像つくかな）

• 徒歩１０分

• 築５０年（うーむ）

• 土地：８０坪！！

• 敷地内にアパート（８戸）＋戸建てが１件あり。

まぁ、古いです（笑）。ただ、このエリアの坪単価が約１００万弱。
購入価格は、それをはるかに下回る価格で購入させてもらいました〜♪

利回りは、１０％ちょうどです。まぁ、このエリアならば普通です。
ですが、ここで面白いのは、まだこの利回りは伸びしろがある、ってことです。

この物件、敷地内に、前オーナーさんの自宅の戸建てがあるからです。
コイツを貸し出せば、更に利回りは向上します。
※無論、リフォームは必要ですから、実質の利回りは一旦下がりますがね。ですが、活用の幅が広がります。

この物件は、利回りはほどほどにして、狙いはバランスシートを健全にしていくための取組の一環で購入しました。
品川物件がようやく、残債と担保評価が近くなってきており（実際にうれば、現状であれば、結構な手残りができますが）更にこれに今回の物件で資産状況を美しくしていきたい。

そういう狙いがありました。
なので、若干ですが、利回りは犠牲にしている面があります。とはいっても、自己資金をそれなりに突っ込んで、実質キャシュフローは厚くなるようにしてますけど。（デッドクロス対策も考えての話です）

しかしまぁ、昨年の横須賀ヴィンテージ戸建てに続いて、築古アパートですねぇ。。。

『さぁて、まずは今空室の部屋からやるわよ〜！！（フンガー）』

と嫁さんが鼻息を荒げております。
この一環で、先週・今週とショールーム周りをしているわけですが。

今回は、築古を活かす、という意味では、前回の横須賀ヴィンテージ戸建てと発想は同じですが、コンセプトは前回は「大正ロマン」でしたが、今回は、

「ブルックリンスタイル」

、、、言ってしまいました。（汗）
まぁ、その、言葉のとおりにするには相当ハードルが高いわけですが、基本コンセプトってことで、そこにいかに近づけられるか？ってことをテーマに頑張ってまいります。

なので、横須賀ヴィンテージ戸建てとはまた全然違った雰囲気の壁紙とか、床材をチョイスしております。
あと、ライティングも考えて、キッチン周りも今あるものを活かしつつ、味の出る、エイジング的なものを考えています。

最初は室内ですが、
結構建物のチョーキングがきついので、来年あたりに、上記コンセプトに見合う外壁塗装とエクステリア改造も考えています。

こんな感じで面白くなってきておりますが、安く仕入れることができたのは理由があります。
一点、この物件課題があります。

この物件は、擁壁の上にあるということ。です。
５０年の時を経ている擁壁です。おそらく、上モノを潰して、新たにアパートを建築するとなると、行政から「コラ、擁壁をちゃんとしてからやらんかい！」と指導が入ること請け合い。

ですので、出口は今考えているのは２つ。

• 擁壁はそのまま、ウワモノは徹底的にヴァリューアップして、次の投資家に高値で売り抜ける。（数年後）

• 擁壁を最適な価格で直して、新築を建てる。

です。個人的には、後者ですかね。場所はいいところですから、なんとか活かして行きたい。で、擁壁をやり直すってことは土木工事を学ぶ必要がありますから（鉄筋コンクリートの壁を作るってことですから）、知識をつけて、いろんな業者さんの話を聞いて「ちゃんと直してくれる、（もちろん）適正価格で」
を探し出し、直して、今度は我々のオリジナルの新築を提供する。

これがやりたいですね。

さて、また学びと成長の日々が始まります。
※できれば、副業のサラリーマン業がもう少し暇になること希望。（でもそれは、願望。orz... )

では、おやすみなさい。Zzzz...

一日ゆっくりデザインを練ることができる楽園（サンゲツショールーム）行ってきました〜♪

こんばんは。

今日は、品川はサンゲツショールームにお邪魔してきました。

東横物件の空室対策のためのコンセプトがほぼ決まりつつあるので、具体的なイメージを固めようかということで行ってきましたよ。

サンゲツショールームってこんなところ。

www.sangetsu.co.jp

品川駅の高輪口を出て右側（南側）に歩いていった先の「品川グランドセントラルタワー」の４Fにあります。
ちょっとわかりづらい場所にありますが、タワーの入り口にはちゃんと行き方がわかる看板がでているので迷うことはないかなと思いますよ。

サンゲツの肝いりのショールームということもあり、壁紙、床材のサンプルが一通り見ることができる様になっています。サンプルも取り寄せだとA4サイズ程度のものですが、
ここで確認できるサンプルは、かなり大きなものです。壁紙サンプルはそうですね、A3の三倍くらいのイメージかな、そのくらいの大きさなのでかなりイメージしやすいです。

床材のサンプルも組み合わせて、検討している部屋のイメージがかなり具体的になります。

今日は日曜でしたが、結構な賑わいでした。
大半は、自宅のリフォームの検討をしている方々でしたが、中にはアパートのオーナーと思しき老夫婦なども来ていたりしていましたよ。

このショールームには、カタログとサンプルを広げていろいろ検討するスペースがチョコチョコあって、使い勝手が非常に良かったというのが印象です。

嬉しいのは、フリードリンクになっていて、コーヒー、紅茶（HOT,ICE)が飲めるってのがうれしいですね。

昼前に到着して、しばらく壁紙を検討したあと、おなか空いたので、同じタワー内のB1Fにあったアイリッシュパブで腹ごしらえして、

www.dubliners.jp

※ここの、ランチメニューは美味しいです。僕は３元豚のカツカレー、息子はハヤシライス、嫁さんはスパイシースープカレーを食べましたが、どれも美味しくいただけました。個人的にはおすすめです。

更に食後から夕方１７：００まで入り浸っていました。

息子は横でDSのドラクエをやっていたので文句一つ言いません（win-winです（笑））

今回の物件は、築５０年モノですから、この「古さ」を活かしたデザインリフォームってのをやろうかなっって考えています。
内装も今回はちょっとだけ尖った感じにしようかと。（尖りすぎないようにしないといけませんけど）

コンセプトイメージは「アメリカンヴィンテージアパートメント」。

おそらく男子が想定されるので、古さが活かせるのはやっぱし「ヴィンテージアパート」しか思いつきません。

なので、今日もショールームでそういうコンセプトに合う壁紙、床材を探していました。
そしたらいいのがあったんです♪
これに、ヴィンテージ（風）な、ファシリティを組み合わせて、今流行りの「ステージング」ってのをやろうかなって思ってます。

重要なことは、「あまりにやりすぎてしまって、コスト割れしないこと」ですね。

なので、壁紙も基本的には１０００番台。その中でうまく組み合わせで味を作っていくってのがちょっとした腕の見せ所でしょうか。あとは、小物をうまく安く仕入れて仕立て上げる。かな。

メルカリとかで探してみますか。結構面白そうなのあるかも。

という感じで、今日一日、サンゲツショールームに入り浸っていたkanaloa一家でございました。

今年はここに結構な頻度で通うことになりそうです。
都内近辺の不動産賃貸経営を営んでいる、もしくはこれから営もうとしているあなた、
ぜひともここに訪れてみてください。

いろんな気づきが得られる良いところです。

＃すいません、写真取ったつもりが、まともなもんが全然なく、、、

では、今週も頑張っていまいりましょう！！！

おやすみなさい。Zzzz....