これからの不動産賃貸経営のスタイルを考える〜港街、横浜から〜

こんばんは。
今日は、東横線沿線物件の売買契約の打ち合わせで業者さんのもとに行ってきました。

すでに契約書・重説は業者さんの方であらかた作りこんであり、事前にそれを読み込んでおいてくれとのこと。
サラリと目を通しましたが、特に問題なく（測量も売主さん持ちでやってくれており、結果、ほとんど面積に差分はなかったとのこと。良かった）、あとは３月末の売買契約となりそうです。決済は４月末となりそう。

ハンコ押すまでは油断は禁物ですが、まぁ、今回は売主さん、業者さんとの関係がしっかりできているのでおそらく大丈夫かな。

さて、今日は徒然に、「これからの不動産賃貸経営について」語ってみようかと。
ちょっと長文なので、目次をば。

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きっかけは「やっちゃえ、日産」

業者さんとの打ち合わせのあと、息子が最近スーパーカーに興味を持っているらしく、まー、フェラーリやランボルギーニは見せられないけど、日本の誇る「GTR」ならば、みなとみらいの日産ショールームで見ることができるぞということで連れていきました。

みなとみらいの日産ショールームには、僕の好きなフェアレディZ（ボク個人としてはスパルタンなGTRよりも、ちょっとおしゃれなフェアレディZのほうが好きなんす）にGTRが展示されており、息子と車に乗って「うひょー、GTRだぜぇー、ヒーハー！」ってご機嫌で騒いでおりました。

そこへ、日産の担当の人がよってきて、「あのー、もし、お時間あれば、以下に参加されませんか？」と。

www.nissan.co.jp

この「次世代の学びを提供する体験型学習 「マナブドライブ」」ってのは事前予約制で毎日数件しか対応できないらしいもので、２時間の長丁場のイベントだそうです。

具体的には以下です。

【寸劇】もしもよっちとりっちゃんが夫婦だったら〜ドライブデート編〜

で、予約していた一組がドタキャンされたとかで、ちょうどGTRでギャーギャー騒いでいたアホ親子（？）に白羽の矢が立ったというわけです。

ラッキー、とばかりに、「はい、喜んで！」と参加してきましたよ。

車は、もはや、単なる車ではなく、「自分で考えるオートモビリティ」である。と思う。

皆さんも、CMで、矢沢の永ちゃんが宣伝しているのを見たことがあるかと思います。LEAFっていう電気自動車が自動運転をているあのCMです。

【リーフ】TVCM「登場」篇 30秒

この「自動運転機能」を体験してきましたが、いやはや、すでに自動運転ってここまで来ているのかぁ、と驚嘆してしまいました。（更には、みなとみらい地区では、完全自動運転の実証実験が続いており、今日も一般の方が体験されている様子でした。今度はこっちも体験してみたい。）

しびれたのは、指一本で駐車場に止める技術。

【リーフ】TVCM「ProPILOT Park」篇 30秒

ほんまかいな、と思いながらやってみたのですが、、、
こいつぁ、すげぇ。。
本当に自動で駐車しやがりました。。。（鼻水出そうでした。。。（笑））
運転の怪しい、ウチの嫁はんには嬉しい機能でしょう。（こんなこと書いたら後ろから刺されそうですが）

自動運転機能も、近い将来実現しそうな予感（それくらい、ガチで技術が進化しているのです、これにAIが本格的に融合したら、、、世の中は一体どんなふうになっていくんでしょうね。ワクワクです）
もはや、車は端に車ではなく、自分で考えて行動できる「オートモビリティ」と考えるべきですね。

端に、「車を売る」のではなく、「ライフスタイルを提案しながら、その一部としてのオートモビリティを提案する」日産は新しい！

僕が伝えたかったのは、まぁ、技術もそうなんですが、そっちが重要ではなく、この日産の車の売り方なんですね。
売り方と言うか、提案力というか、、、
この『学ぶドライブ』という中では、港町横浜の歴史や文化を実際にLEAFに乗りながら、ときには、車から降りて、赤レンガ倉庫の歴史なんてのを、美人のおねーさん二人組に教えてもらい（おじさんと、８歳の少年はそっちが重要）、子供を飽きさせない工夫、横浜には日産アリというブランディングも兼ねているのかもしれません。

その流れで、今度はベイブリッジを走りながら、自動運転の体験、そして、極めつけの自動駐車技術の体験。。。
途中の大黒ふ頭では、１５分程度の休憩時間を織り込んでおり、その間、パーキングに集まるスーパーカー（今日は、RX-7,　GTR, 　ポルシエにフェラーリ、ランボルギーニと、息子は興奮しっぱなし）を見て、、、

帰り際に、息子はプレゼント（ミニカーもらってました）もらい、
とにかく息子は「いやー、最高に楽しかったー！！」とご満悦の様子（笑）
※僕的には、途中でもらったペットボトルがGTR仕様だったのがちょっと嬉しかったけど。

これらを無料で体験できるんですからね。印象が悪くなるわけがない。

車を中心としたプレゼンテーションというよりは、地域を巻き込んで、その生活の一部に車があるという感じで自然に「あぁ、次買うならこの車かな。」と考えさせられるような、本当にうまい提案になっていると思いました。

すでに、車は、単体での魅力というよりも、その人の人生を少しだけ魅力的なものにするエッセンス的なものになりつつあるようですね。
そして、そのようにうまく提案ができる日産さん。ブラボーでございます。ブラボー。

不動産賃貸経営だって同じですよね？変わらなきゃいけないし、そうでないと先はジリ貧です。

何のために、この超絶長い前フリ入れたかと申しますと、不動産賃貸経営においても同じことが言えるのでは？と考えるようになったからです。

最近読んだこのコラムは共感できるものがあります。是非一読ください。

https://www.kenbiya.com/column/amano/16/

僕も零細大家ながら、数年前から一貫して、「今後の不動産賃貸経営は、これまで通りの一辺倒な経営手法では、ジリ貧にになっていくぞ」と偉そうに言っております（笑）

ですが、実はこれクソ真面目に言っているつもりで、人口減少が目に見えており、モノやサービスが隅々までに行き届いているこの時代に、昭和初期から続く、いわゆる「大家さん」発想で経営を続ける以上、目のこえた借主様から選ばれる物件を世に供給できるのはまずないでしょう。と考えているのです。

新しい経営視点、これが具体的に何か？というのを定義するのは非常に難しく思います。

というのも、これはこれからの大家さんのそれぞれの「マーケティング力」「目指すべき方向」「どういう世界観をもっているのか？」という要素で決まっていくであろうからです。

昨今騒がれている、インバウンド向けの民泊もその一つ形でしょう。ですが、すでに飽和気味で、ならば、そのウラをとった「日本人向けの民泊」というところにフォーカスをアテてみるのも面白いでしょうし、、、
駅からはえらく離れた場所なんだけども、観光地としての魅力がある地域であれば、そこを、大手ではできない（ロットが小さいからビジネスとして成立しないので、実質手が出せない）小さなお宿に変えてみても面白いでしょうし、

もう少し、「コミュニティ」にフォーカスをあてて、それに特化した物件を考えてみるのも一つでしょうし。（無論、失敗した場合のプランBを考えるのは大事ですけどね。）

個人的には、単純な（いわゆるレディメイドの）賃貸物件は最初の数年しかプレミアムは乗らない上に、すでに供給過多になっている地域では数年のうちに家賃下落競争にさらされるわけです。
普通に買って普通に経営していたって儲かるわけがない。

じゃぁ、そこで仕入額を安くできるかっていいっても限界はあるはずで、
ここまで一般的になりつつある不動産投資ですから、鞘をとるのも僕らが始めた１０年前と比べて遥かに難しくなってきているのだと思います。（無論、ゼロではないですし、仕入れを安く抑えることが、不動産賃貸経営の勝利要素であることもまた、事実です）

なので、とにかく、「これまでに考えられなかった、新しい、『ホカにない』賃貸経営を計画し、そして実行すること」がこれからの「勝てる不動産賃貸経営」になるのだと思います。
※いや、賃貸経営という言葉そのものを根本から変えていくという発想が必要なのかもしれませんね。

「やっちゃえ、『ネオ大家さん』（笑）」

えー、パクって、コピー作ってみて、あまりのできの悪さに寒気がしたのですが、いいたことはそういうことです。
これは、不動産賃貸業界全体でこういったムーブメントを起こしていこうよという意味です。

不動産業界の大手（三井さんとか）では、ガンガン新しい発想を取り込んだ開発を進めています。

我々零細大家だって負けていられません。
でも、大手と真っ向勝負したって勝ち目はないです。（同じ土俵で勝負する場合、大手の組織力がガチで襲い掛かってきたときには、個人は絶対に勝てないものです。

ですが、小さなお店が大手で絶対できないことってあります。（だからこそ、街の小さな美味しいお店が繁盛していたりするんですもの。賃貸業だって同じですよ。きっと）

今、物件は高止まりして、大して儲からないといいます。
はい。普通に買って、普通に経営するならばその通りですし、これからは、端に不動産賃貸経営を「資産形成の手段の一つ」として捉えて参加してくる、（言葉はよくないかもですが）ヤワな発想の投資家は即退場となると考えます。
不勉強な人で、他人任せの経営は、絶対に儲からないです。

もちろん、イキナリ、すごい発想で経営といっても、無理があるので、必要なステップを踏んで、ということになります。最初はまずは小さくてもいいので固く初めて実績を積み、経営の基礎を学ぶというステップは必要だと考えます。
２つも物件を持てば、不動産賃貸経営を続ける上での基礎力はほぼつくはずなので、その先に「ホカにはない、自分だけの賃貸経営」を考えていくべきと僕は思います。

そのためには、端に不動産投資の勉強だけでなく、全く違う業界の勉強（政治・経済、IT,デザイン、ファッション、リゾート業界、金融、車、ナドナド）を重ねて、それぞれで得た情報を融合して新しい経営スタイルを考えて試していく。

そういったプロセスを経る中で、その「大家さん独自の賃貸経営のスタイル」というものが確立できるのだと強く信じております。

僕と嫁さんは、今の不動産賃貸経営の先にそれぞれやりたいことを持っています。次の次あたりからは僕らユニークな賃貸経営（賃貸ってことばが無くなる可能性もありますが、賃貸経営で培ったノウハウは間違いなく活かされるはず）を全面に出していきたいなって思ってます。

、、、長くなっちゃいましたね。何かの参考にしていただければと思います。

僕ならこう考える！っていう建設的な意見もらえるとうれしいです♪

＃しかし、電気自動車ってのはすごく静かで、本当にいい乗り物なのですが、昭和・平成バブル世代の僕らは、R32や、シルビア、180SX, シルエイティ, そしてハチロク、といった、アクセルふかすと「ブルン！！」ってハンドルに振動が伝わる、ガソリンエンジンが大好きだったりします。、、、わかってくれるかなぁ。。

東横沿線、任意売却物件の話（融資編ーその２）

こんばんは。
本業がホント、大変な状況が続いております。（たしけてー）
ま、それでも、何かしらこの苦境から得られるモノ、不動産賃貸業へのフィードバックができるものがあると信じて、日々楽しんで、、うーん。うん、楽しんでます（笑）

さて、東横沿線、任意売却物件の話。
融資の話がほぼまとまりそうなので共有しますね。

今回の話、「融資特約なし」という初めての試みで、ドキドキしておりました。
これで融資つかなかったら、手付け金がパタパターーと飛んでいってしまいます。((((;ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

結論から言いますと、融資、ほぼ通ること確定（某信金さんからの内諾もらいました）。
今回は、嫁さんが融資先、僕が保証人でお願いしました。
懸念は、嫁さんがまだ戸建ての実績しかない点でしたが、嫁さんのハートあるプレゼンとプレゼン資料のおかげなのか、
あっさり融資はOKとなったそうです。（すげー）

気になるのは金利と期間ですよね。
えぇ、初めての一棟モノ、初めての融資チャレンジで、あの築古物件の融資としては及第点です。

金利：1.1%
融資全期間：20年
固定期間：５年

正直べっくらこきました。（笑）
僕の最初の一棟ものって、築２２年とはいえ、3.2%, 25年ですからね。K%的にはそんなに変わらない。
最初だったから、１％後半、もしくは、この融資が厳しくなってきている状況下では、２％台もある意味覚悟していたのですが、、

いい数字がでました。
実は今、もう一つの金融機関にも打診中、、、というか、資金が入っている現メインバンクの地銀さんなんですが、結構な額を移動するため、理由の説明が必要で、その延長で「是非ウチもチャレンジさせて欲しい」と言ってきたため、、、しょうがなくが正直なところです。

「ウチは、お互いの金利・期間情報は伝えません。あくまでそれぞれのワンコールで出していただいて、それで一発勝負です。それでいいですか？」

という条件付きで参加してもらったはずですが、、昨日、

『先方さんの状況を教えてもらえませんか？』

だって。うーん。人の話聞いておらんのかと。気持ちはわかるけど、、、
信金さんにも同じこと伝えて金利・期間は伏せてますが、「先方さんもやる気満々なんで、今考えている金利をもうひとこえしていただければ、かなり有利になると思います」とだけ伝えてます（嘘はついてないでしょ（笑））

互いの情報から金利に大差はつかない感じで僕のチャレンジ金利の１％切りは叶いませんでしたが、まぁ、ほぼ１％だし、この融資額と期間だと対した差はつかんのですよ。なので及第点。（うし！）

で、最近の融資情勢から、下手したらここ数年でキュン！と金利が上る可能性も考慮して、また、物件が高齢なので、そういった部分で一喜一憂せずに、淡々とリノベーション、テナントリテンションに勤しみたいので金利固定期間は５年にしてもらいました。
（というか、信金さんが「選んでいただけるのなら、５年固定を用意します」ですって。最初の提案時は３年固定だったのでありがたいことです♪ちなみに、変動では0.9% 可能だったそうです。でも、それなら固定がいいや。）

まだ、地銀さんの答えがいただけてませんが、おそらく大して変わらない、もしくはちょっと金利は高そうな気もしますから、ほぼほぼ決まりと考えています。

融資特約なしなので、正直ホッとしていますが。

そのくらいのリスクを背負ってでもチャレンジする意味があるから頑張りました。
早速、仲介業者の担当のおじさま（６０代だそうですが、なんか、妙に気が合うタイプ。抑えるところは抑えて、テキトーなところはテキトーな感じがいいです。（笑））に電話したら

「あー、よかったですね～、実は私も気になって信金さんの担当に問い合わせしていたところですよ。」

ですって。まぁ、気になりますわな。
地銀サンには週明けお断り入れて、同時に嫁はんは、週明け早々金融機関に挨拶に行きます。

おそらくは、金銭消費貸借契約（略して、キンショー）の話を詰めてくることになると思います。
嫁さんは今回始めての金消になりますから、頑張って欲しいところ。

そういえば、団信つくのかなぁ。聞いてないや。
多分付くと思うけど。
だとしたら、ウン、これで僕もちょっと安心です（え？（笑））

嫁さん、これを皮切りに個人で買えるところまでとことん買って欲しいところ。
そろそろ、法人の準備に入りますかぁ！

明日は、業者さんのところにいって、売買契約の話ししてきます。

本業も嵐ですが、こちらもにわかに忙しくなっていきますね。時間のマネジメントが重要になりますな。
あぁ、本業がもっと楽にならんものか。。。（最近、プレッシャーでガラにもなく、胃が痛い。。。）

それでも、潰れずにいられるのは、不動産賃貸業があるから。いや、ホント、そうです。
「コンチクショー、見てやがれー(- -#)」
って上司に怒られ、ショボーンとしている腹の中で言ってやっとります。

はやく、不動産賃貸業の収入額を増やして、こちらに専念としたいものです。

不動産賃貸業を盤石にして、その先の新しいスキームビジネスを形にするためにも。
まずはコツコツフェーズを頑張ります。

では、また、動きがあれば、共有しますねー。
おやすみなさい。ZZZzzzzzz....

物件利回りの「活用の仕方」を考えてみます。

こんばんは。
予定通りであれば、明日東横線沿線の任売物件の融資の条件については明日一時回答になりそうです。
どんな結果になるやら。。楽しみです。

さて、今回の物件は、どちらかと言うと、利回り重視ではなく、BS向上をが目的です。
要は、今後若干下がってくる（と期待を込めていってます（笑））と思われる市況において、金融機関からみて十分な担保余力のある事業家としてみてもらうための対策ということです。

ですので、土地の担保評価と、実勢価格に観点で「割安に購入する」ことでこの目的を達成しようとしています。
目的達成においては、今回に限ってはある程度利回りを犠牲にしてもよしという判断です。
＃まぁ、目論見表面１０％なので悪くはないですが。

そこで、ふと、この利回りの「活用の仕方」について考えてみたくなりました。
この利回り。
数値は大事なのですが、数値だけに囚われたとき、事業家・投資家である我々はその罠にハマることがママあります。
ここは注意していきたいところです。

利回りの定義ってなんでしょうね？書籍等でいろいろな書かれ方されてますが、、、そういうアカデミックな話ももちろん大事なんですが、僕が求める定義ってそうでなく、、なんでしょうね。僕的には以下と捉えて考えています。

「その物件で　”負けない事業を続けていくことが可能かどうかを図る尺度”　」

ピンと来ないですかね。
来るわけ無いですね（笑）

まぁ、単純に表面利回りって言葉がありますが、これを人によっては「意味がない」という方もいます。えぇ、たしかにそうなんです。実際の利回りっては、これから空室損や、様々な経費を差し引いたものだから。
ただ、一方で、投資家・事業家である我々はこの数字を無視はしていないはずです。よね？

多分、表面利回りって確かに突き詰めると上記のようにこれで儲かる儲からないを判断できるものではないのですが、ずーっと物件をネットで探してきたり、業者さんからもらうマイソク情報とかをひたすら数年間に渡って見てきたひとは直感的に気づいているのかと思いますが、、、

Aという地域でこの利回りだったら、面白そうだな。

こういう判断に使っていたりしませんか？
全然定量的な判断材料ではないのですが、過去の経験則から、この地域で、この地形、この建物と、間取りと、建築条件と、地域のマーケットと、、、を瞬時にイメージして、その条件に大して「表面利回り」ってのが「割安なのか？」「ちょうどよいのか？」
「割高なのか？」ってのを「直感で」判断していたりしませんか？

多分、長年やってらっしゃる方々ってのは、こういった直感を持っているんじゃねーのかなぁって個人的には思ってます。

この直感って、実はすごく大事だとぼくは思うんです。
この感覚が研ぎ澄まされていったとき、大した知識・経験のない若い業者の担当が利回りが高いからお買い得ですよ。的な営業を仕掛けてきても「いや、そんなあぶねー物件いらねーから」って突っぱねることできますし、

逆に「あまり面白くないかもしれないけど」とか「ちょっとテクニカルだけど」とかでなんとなく示される物件に付されている利回りをみて「うわー、これ超お買い得だわ」と判断することができるのです。

僕は、この直感を大切にして、不動産賃貸業をすすめる上で、その基礎を創り上げるべきこの時期に「大勝しなくてもいいから、とにかく負けない事業をするために」この表面利回りの数値を使っています。
あくまで負けない投資をするための判断の尺度として。

例えば、都内の物件で、とにかく賃貸需要は貸し手市場で、空いた瞬間に埋まるような物件であれば、６％台だってお買い得なわけです。でも同じ都内でも場所によっては供給過多になっていて、それで６％って「自殺物件」を買うようなもの。
利回りはリスク度合いを示す。と一言では片付けられない典型ですよね。

一方、地方で２０％の利回り物件があったとして、それを「お買い得」と捉えるか「超あぶねー物件」と捉えるか、も同じです。
地方でも、特定地域ではすごく賃貸需要が高く、それで２０％の利回りであれば、マスの観点で地方はリスクが高いという理由で利回り設定が高いだけで、実は「超お買い得物件」である可能性が高いということですよね。（まー、そんなもん、流石にないかもしれませんが（笑））

逆に２０％で「うひょー、５年で回収だぜぃー、ヒーハー！」と購入してみたものの、全然賃貸需要がなく、特定需要に囚われそこかしこで競合が立ちまくって、AD４ヶ月でもしないと入らない、入っても、敷金０、礼金０物件だから、空きられたらすぐ別の物件に移られてしまうよなエリアであれば、２０％でも足りないって話です。実際は利回り６％くらいで、毎日戦々恐々として生きていくような事になります。（だったら、都内の優秀な物件で６％で固く回したほうがいいんじゃないの？ってね。）

そういう意味で物件の表面利回りって数値に意味がないということになるわけですが。

要は活用の仕方の問題であって、過去の知識・経験から、物件情報を見た瞬間に「あ、この条件でこの利回りなら、負けねーわ」と思える物件、「大勝ちできるわ！ヒーハー！」と思える物件を直感的にふるいにかけることができると思うのです。

あくまで利回りは「判断の尺度」として使うこととして、やはり大事なのは、事業家・投資家であるわれわれの経験と実績に基づいてその数値から何を導き出すか？という点に絞られると思うです。

• 今回は、BS重視で、キャピタルも狙える割安物件として購入する。

• キャッシュフロー重視でその積み上げでトータルの利益を積み上げる

• その両方を狙う

こういった事業計画を考える上での最初の「尺度」としてこの表面利回りを活用していくってのが、一つの考え方じゃないのでしょうかね。

「じゃぁ、経験少ない俺はどうすりゃいいんだよ！」

ってツッコミ来そうですね。数年もすれば上記の活用ができると思いますが、初心者の人は、この表面利回りを活用するならば、あくまで自分がこの地域で欲しい利回りってのを仮置きでいいので定義しておいて（それが間違っている可能性もありますが、まずは軸を作らないと始まらないので）、その上で、先に僕が紹介している良質な不動産投資の本から得られる分析手法に従って本当に儲かりそうなのかを定量的に判断し、

更には、実際に売買取引される同じ地域の価格帯を調べて（いわゆる実勢価格ってやつ）そんなに乖離していないのか、めちゃくちゃ乖離しているのか？を捉えて、

その表面利回りの定義と実質の利回りのバランスがよく、と実勢価格が極端に乖離していなければ、今後もその地域における利回り定義はそんなに間違っていない。と理解すればいいんじゃないでしょうか。（つまり、今後はその利回りに引っかかる物件はそこからじっくり吟味して（といっても数時間で、ですが）投資判断を下すという感じ。）

例えば、僕ならば、

• 新築で、土地は小さい、建物もそんなに広くない

• 間取りは狭小、シャワーブース、間取りに工夫がない。

• エリアは横浜で、駅から徒歩１０分前後

• 利回りは８％（でも、マイソクよーく読むと、水道引き込み代が２００万とかかかる）

ってのを見たら、即ゴミ箱行きです。

ですが、これが、都内ど真ん中だったらなんとか買えないか頑張ってみます。若干値切る等の交渉はしますが。

そんな感じです。（笑）

ま、あくまで、ボク個人の活用の仕方ですので、ホント、ご参考程度に。
あくまで、尺度ですから、最後は、きちんとした物差しで判断してくださいね〜。

では、今週も大変かもしれませんが、気合い入れて前を向いて頑張っていきましょう！！！

おやすみなさい。Zz...

ようやく確定申告が終わりそうです。

こんばんは。
東横線沿線の任売物件の融資結果を待っている間、嫁さんは、確定申告を頑張ってくれています。

はい。僕は、確定申告の手続きは初年度依頼担当しておりません。
やってやれなくはないのですが、細かく、確実に物事を進められる嫁さんがこの作業に適しているからです。
時間はちょっとかかりますが、間違いはほぼありませんので。

※この時期の嫁さんに迂闊に声かけようものならキックが飛んできます。（汗）

で、その嫁さんが一昨日確定申告の準備が終わったと連絡が入りました。
その結果が意外だったのでご報告。

昨年度は、物件の運営はほぼほぼ１００％に近い稼働率だったのですが、貯水タンクの撤去、外壁塗装で流石に一時的に赤字になるんかいなと思っていましたが、意外や意外。

結構な黒字でした。すげー。

どうやら、２年前の金利交渉で残融資期間を1.05%にできたことで、返済比率ががくんと下がったことによるのが主要因だったようです。（無論、稼働率が高いことも理由の一つです）

ちょうど先日金融機関との融資の話をしてきたのですが、単年度の理由のある赤字だったとしても、赤は赤なので心象わりーなーと思っていたのですが、黒字だったので堂々と交渉に望めましたよ。

「こんだけ戦略的な設備投資を下にもかかわらず、黒字でした」

ってドヤ顔で話ができました。

やはり、自己資本比率が上がってくると経営はうんと楽になるものですね。
正直、投資を始めた当初は、当時フルローンで、金利も３．２％スタートだったので、結構リスキーなことをやっていたと思います。（もちろん、相応の利回り物件を購入していたので、ギャップは取れましたけど）

ここ数年、ジャブジャブの融資で、物件の実力とはかけ離れたローンを背負った方が多くなったのではと思っていますが、、、
他人事ながら若干心配です。

できるだけ、早めに安全ゾーンに入ってもらえること願っております。

今は、嫁さんは嫁さんの個人事業主の確定申告の準備中でございます。
頑張れ！嫁はん。

そんな嫁はんも、もう少しで一棟モノのオーナーになれるかもです。

もう一棟くらい彼女で買えるかもしれません。
僕はすでに税金的に厳しい状況になっているので、個人で購入するためには、会社を辞めるという選択肢しかないですが、今はやめてはいけないので、胃が痛くても頑張りまーす。

嫁はんが個人で限界が来たら、いよいよ法人成りですなぁ。

コツコツ、コツコツ、でも大胆に参りたいと思います。

そんじゃ、今週もお疲れ様でした〜♪

東横沿線、任意売却物件の話（融資編）

こんばんは。
人気私鉄沿線、任意売却物件のお話。今週の頭に金融機関に行ってきました。
融資の申込みのお話です。ご参考まで。

今回は、任意売却物件となったこの物件の債権者である某信用金庫に行きました。
事前に業者さんからの紹介を受けていますので、この辺の話はスムーズに行きました。

電話で事前に業者さんからの紹介を受けている旨を伝え、今回は嫁さんへの融資も考えてほしいということを伝えたところ、いろんなケースを想定した融資パタンを考えてくれるという手厚い対応でした。

あとは金利と期間が良ければ、という話です。

早速、以下の融資申込書類を用意します。（もし、これから融資を初めて申し込むあなた、以下の書類をきっちり用意しておくと金融機関からの印象はかなり良くなるはずです。ポイントは「自分をさらけ出す（笑）」ということです。）

それぞれ軽く説明しておきます（ご存じの方は読み飛ばしてください。一応、僕より投資経験が同等かそれ以前の方を前提に書いています。）

融資申込書（アジェンダ的なもの）

これは、まぁ、ビジネスやっている人ならば常識ですが、「この打ち合わせの目的（自分が何のためにこの場に来ているのか？）を明確にするアジェンダ的資料」です。

まぁ、金融機関に来ている時点である意味自明なのですが、それでもこの場に自分何を目的に来ているのか？を明確にして打ち合わせに臨もうとしているのか、これを明確にするだけでお互い良いモードで打ち合わせが始まられるはずですし、何よりビジネスの常識を持った人だという、ある意味保守的な期間である金融機関への良いアピールになるはずです。

これに、自己紹介的な情報を添えてください。
氏名・年齢・住所・電話番号・経歴（大学から今まで程度で良いでしょう）・有資格者はその情報も（僕はFP2級＋簿記３級程度しか金融関連資格ないですけど（汗）、宅建士取らねば、、）

これらを、
word資料１枚程度に、「今回は、○○という物件の融資申込みを目的にやってきました」的に軽く挨拶添えて言葉をまとめておいてください。

資産一覧

金融機関が重視してくる情報の一つです。ようは「オメーは一体どんだけ資産を持ってるんだ？」という金融機関の問いかけに対する答えをきっちり示すという目的の資料です。
自分の手持ち資産をとにかく徹底的に晒してください。嘘は禁物です。（ここ数年、資産をちょろまかして融資を獲得している輩がいると聞きますが、何れ天罰居りますって。）

預金通帳・株・他紙の資産、不動産、、、とにかくあらゆる資産をサマライズして晒してください。エビデンス付きで。

「いやー、大して持ってないんだけど」というあなた。今はしょうがないです。ないならためてください。で、その範囲でできる投資をすればよいだけです。焦ったってコケるのがオチです。じっくり構えて行きましょう。

「いや、今、借金だけなんだけど」というあなた。、、、申し訳ない、今は投資できません（汗）とにかく資産を０以上に持っていってください。不動産投資の資格を持てるのはそこからです。でも、諦めないで！道は開けます。

これまでの物件運営実績（あればすべて（売却したもののも））

運営実績がある方（たとえ区分一つでも）は、必ず提示しましょう。
これまでの取り組み、取り組みの結果得られたモノ。成功した内容ならそれをアピール。失敗した内容も触れて、その上で原因の分析・分析から得られた課題と今後の取組みとうを触れておくと印象は良いはずです。

僕の場合は、大きな失敗はない（えへへ）ので、川崎区分での取り組み（組合副理事やって、組合で借り入れ起こして躯体の強化やエレベータ基盤リニューアルして、高値売却できた、とか）、品川物件の稼働実績（６年通じて９７％）、年間キャッシュフローの改善（売上は若干減っても増益）、テナントリテンションで、自販機設置・宅配ボックス設置、建物の修繕、個々の部屋のリノベーション。

これらを写真を添えて。
これは、「コイツは、大家としての実力はどんなもんだんだろう」という金融機関の問に答えるものです。
アピールポイントは徹底的にアピールしましょう。

ちなみに、嫁さんも昨年１年の血の滲むような努力の日々をまとめて、そして、業者さん巡りに使ったお手製マイソク（お世辞抜きにこのチラシはインパクトが有ったといいます）、ボロッボロの戸建てをピッカピカに仕上げたbefore/after を写真を添えて、最終的に狙い通りの借り主をゲットしましたってのを一生懸命アピールしてましたよ。
（すげーぞ、嫁はん！）

３期分の確定申告書（あれば）

これはすでに運営実績のある人だけですね。
特に語ることはないです。
注意すべきは、単年度で赤字になる場合あると思います。場合によっては。そういった部分は金融機関は気になりますから、その理由をきちんと説明できるようにしておいてください。

繰り返しますが、嘘は禁物です。ポイントは「さらけ出す」です。
で、赤字の理由が、まっとうなもの、例えば、先行投資で設備をリニューアルしたのであれば、それは立派な事業行為でありその結果得られるリターンがどれくらいである、等の見込みをきちんと示すことが大事です。

赤字の理由が、残念ながら単純に売上減少した結果、赤字になってしまった場合。これも言い訳はせずに、自分なりの分析をきちんとすることです。運営方法に問題があったのか、融資条件がきつくてそうなっているのか、その原因は何なのか？これを深掘りして本質的な原因を示し、それだけではなく、これに対する短期的・中長期的対策案を示してください。

同じ赤字でもそのリカバリ策を提示するだけで印象は大きく変わるはずです。

事業計画書

融資対象物件の事業計画を書きます。
最近は、投資分析ツールがタダ同然で手に入りますし、そのクオリティも高くなっているのでそこで分析した事業計画を提出します。まずは自分が希望する金利での分析、ちょっと高めの金利になった場合の分析（金利的にはそうですね、希望金利＋２％とかでしょうか）、空室率が５％、１０％、２０％のストレスを与えてどうなるか？（２０％で黒であればほぼ問題ないでしょう。物件によっては赤になることもママありますが、例えば、投資対象地域が賃貸需要が非常に高いエリアという情報を定量的に示すことができれば、そもそも２０％の空室は見なくても良いわけで、これは最悪シナリオです。と一言つけておけばいいと思います）

また、対象物件のメリット・デメリットを定量面・定性面で説明します。
例えば、、、僕の川崎物件であれば、川崎エリアの発展（各種書籍や、自治体から出される開発情報を見ていけばすぐにわかります）性、また、川崎駅の乗降客数の絶対数と推移を数値で説明。今後の対象地域がどういう未来になっていくのかを説明した上で、賃貸需要を説明する。（事業対象として有意なのものかどうか？、、、あー、平たく言うと「儲かるかどうか」ってことです。これを客観情報から提示するということです。

嫁さんの物件は横須賀のちょっとビハインドな条件をあえて選んだわけですが、資料ではそういったデメリットをあえて先に説明し、これに対して我々の考える市場はどこにあるのか？横須賀は人口が減り続けている実態があるわけですが、それはありの目でみるとそうではなく、地域を絞ってみると十分戦える要素があるという点を説明し、その上で物件のコンセプトを明示しして結果として狙い通りの入居者を得たという「成果」をアピールしました。
写真を添えて（笑）
→これは、金融機関の担当さんは目を見開いて読んでくれていました。（期待通り！！）

で、感触はどうだったのか？（知りたいでしょ？）

結果ですが、「おそらく狙い通りの金利と期間で融資が降りそう」です。（まだわからないですがね）

上記の資料を示した上で、物件価格に対して、２割の自己資金を入れる前提で融資希望額を提示しました。
で、品川物件で、残融資期間に対して1.05%、３年固定を引き出し、更には強豪でぶつけた金融機関（実は同じ信金さんの別支店さんなのですが）がTIBOR金利を提示してきたことも説明。

で、希望金利は0.9%、２０年を提示しました。

担当さんは、「おそらく１％切りは、変動ならば提示可能かもしれませんが、固定期間ならば、1%前半くらいでしょうかね。」と。

よし！嫁さんが初回融資で僕が保証人になる体でこれだけの条件が引き出せれば合格。
でも、少しだけ欲を出して、

「あのー、この融資の自己資金が○○銀行さんの口座にありまして、この金額を移動するにはそれなりの理由の説明が必要です。その際、今回の融資の話があるという話はします。当然、貸出残高が伸ばしたい銀行さんなので、『ウチも！』となるはずですから、申し訳ないですが、その分は競合になると考えてください。ただし、金利・期間については、あっちがこう提示してきたからオタクはどうする？的な揺さぶりはすつつもりはありません。ワンコールで、一発勝負ということになります。ここはご了承いただきたい。ただ、大前提は今回は○○信金さん前提なので、がんばってくださいね！」

と伝えておきました。さて、これが効果あるかどうか。ですね（笑）僕的には１％前半なら全然OK。

以外だったのは、私が融資受けようが、嫁さんが融資受けようが、条件は変わらないと行ってくれた点。
多分説明の段階で、二人で１１年間事業を共にやってきていた実績を見てくれていいたのかもしれません。

これで、嫁さんが一気に大家として頭角を表すことになります。
実際、昨年は本業で忙殺される僕に変わって嫁さんがものすごい勢いで大家としての経験を積んだ一年でした。
リフォーム業者との戦い、物件のDIYの陣頭指揮（えー、足で使われたのが僕ですが、ハヒ）、物件のマイソクづくりときゃ久津げ業者巡りなど、現場力は僕を遥かに超えてるんじゃないかなぁ。。

僕は市場分析、物件スクリーニング、販売業者への営業・金融機関との交渉力は負けないようにします。あとプレゼン資料作成能力も。（幸い、本業で毎日しごかれていますので、金融機関へ提示する資料は朝飯前でございます。エヘヘ）

てことで、おわ、５０００文字近く書いてしまった。（全然軽い説明になってねぇ。（笑）長いっすねー。すんません）
まぁ、これから融資を自力で取り組もうとしているあなたに少しでも参考になれば幸いです。

なんか、こういった話で「この辺わからんのだけど」とかあれば、気楽にコメントください。
個別に僕の考えを提供するつもりです。（あくまで参考ですよ。保証はできまへん。（汗））

内諾レベルの回答は来週月曜には出るそうです。（年度末近いから急いでいるのかも。）

状況に進展あれば共有しますね。

それじゃ、また。お休みなさい。Zzzz...

任意売却物件、更に動きあり（かなり確度高し）

こんばんは。
任意売却物件、この週末に大きく動いております。

なんと、売り主のおばあさんと業者さんの間でついに専任契約を取ったそうです。
てことで、木曜のうちにうちの嫁さんに連絡があり、

『専任契約とれたんで、週末お店においで』

ということで、今日の午後、業者さんのお店に行っていました。

まずは、昨年１１月から今月に至るまで（約４ヶ月）毎週のように電話して状況を聞きまくってウザかっただろうということでその対応のねぎらい？で菓子折りをば。（笑）

で、早速本題に。
まずは、専任媒介契約書（売主様の）のエビデンスを確認して人安心。
そもそも、任売物件ってのは、通常の売却とは異なり、相手が債務で窮しているところでの売買シナリオがフラフラするため時間がかかるパターンが多いそうですね。

ただ、今回は、その業者さん曰く近年まれに見る時間のかかりようだったとのこと。

理由は、債務者のおばあちゃん側の弁護士と金融機関のパワーバランスの問題（ある意味大人の事情？）だったそうです。
おばあちゃんの旦那さんとその弁護士さんが昔からの友人で、旦那さんがお亡くなりになったあとの面倒を見てくれていたそうです。で、その弁護士さんは結構その業界では知られた方だそうで、おばあちゃんの権利を守ろうといろいろ腐心されていたようです。

金融機関も下手に弁護士をまくし立てて話が変な方向に持っていかれるのが嫌だったのでしょう。
穏便に事をすすめるために時間がかかるというのを飲んだ形になり、
結果としてこれだけ時間がかかってしまった。。。

そういう経緯だったそうです。
なるほど、不動産の世界とは奥が深い。。。（人が絡みますからね。）

で、結局はそのおばあちゃんの住み替え先がきまったということで、木曜日に契約となったということです。
良かったよかった。

さて、ここからは、今後の話。

早速僕は金融機関への打診をする必要があります。
で、売却条件として「融資特約はなしであること」とありました。
ぬ。初めての経験。要は、融資引っ張れなかったら手付返さねーぞってやつ。

投資が初めての方にはあまりおすすめできないプロセスですが、
今回、この物件の評価は、価格を大きく上回るものです。
また、価格もそこまで大きな金額ではなく、自己資金も２割は入れるつもり（見かけのCFではなく、実質的な資産を増やす目的で）

また、物件運営のシナリオもメリット・デメリットも含めた計画を具体的に記載するつもり。

＃こんな時に、日々の業務スパーリングで「事業計画だせやぁー」「なんじゃのこ具体性のない計画わぁー」「数字で語れやぁー」と鍛えられている成果をださずしていつ出すかってもんです。（笑）

要点は抑えつつ、ただし、くどくならない・長くならないよう、word文書で約４ページ程度に完結に事業計画を示すつもりです。

なので、よほどのことがない限り、融資が通らないとは思えません。
あとは金利との戦いでしょうか。

現状の品川物件で、1.05%、借り換え競合の金融機関からは0.70%という数値をだしてもらったという実績をだして、目指すは1%切りです。

ターゲットは、本物件の現債権者である金融機関さん。彼らは損切りしているので、その上に融資を他金融機関に持っていかれるのはさぞかし辛いでしょうから、きっと頑張ってくれることだと思います。
頑張ってもらうためにも、競合がいることはちらつかせますが、、、

CFをある程度出すために期間は２０年くらいにしてもらうつもり。そのためには、築古の再建計画を具体的に示す必要があるはずです。それを明日いっぱいで文字にしたためます（構想は頭のなかである程度出来上がっているため）

また、昨日軽く触れた、利回り向上のための取り組み（この物件の最大のリスクであり、裏返せば最大のチャンスでもあるものです。これに関しては、決済ができてから詳細を公開しますね。）も含めて。

この物件、某人気私鉄沿線の各駅停車から徒歩圏で、周辺の土地価格の２割強の安値で購入が可能です。（売値確定のため）
これまた一工夫をして出口をとれば、キャピタルが結構狙えるものだと確信してます。
そのためには、ボク個人がもう一段スキルを上げる必要があります。

ミニミニデベロッパー的な取り組みになるためです。

こういった一つ一つの構想については、契約が済んで、決済が住んだ後に共有していこうと思います。
さて、去年は横須賀物件でてんやわんやでしたが、今年はこの物件でも色々ありそうです（汗）
だからこそ、利益が狙えるってもんです。

一通りの話が終わったあと、その業者の担当さん（会社のNo.２らしく、６０代の男性です）が、「あー、そうそう、先日もkanaloaさんが好きそうな物件があったんだけど、、、今はこっちを先に買ってもらわないとねーってことで紹介やめたんですよ。」と。

結構この方、地場の水面下情報を拾える人のようです。
しばらくはロックオンしておきます。

最後に、この業者さんが同じ駅周辺で作っている新築戸建を見に行きません？って誘われたので勉強がてら見せてもらいました。
人気駅から１０分内だったのでいい値段しますが、内装も悪くないため、すぐ売れるんでしょうね。ってのが僕の所感。

結構なグレードの部屋でしたが、坪単価は某大手廉価バージョンの会社の単価に匹敵してました。
「仕入れボリュームがあるからこういう芸当ができるんですよ。」と。

うまくこの枠で今回の物件のリノベーションとか安くやってもらいたいものです♪

ま、とにかく、ボールは僕に来たってことで、来週から本業＋不動産ってことで結構暑い日々が再開しそうです。

※本当は不動作に集中したいのですが、、まだ、規模が全然たりないので、今は我慢であります。

それでは、また。

任売物件に動きありました。

こんばんは。珍しく2連投（笑）

というのも、昨日全然動きがないと嘆いていた任売物件に動きがあったためです。
どうやら、債務者のおばあちゃんがようやく腹をくくったようで。

業者さんが専任契約とれそうだ（あくまで「取れそうだ」ですが）との連絡があったと嫁さんから今日連絡が入りました。
懸案だったのは、おばあちゃんの移住先だったそうで。

とにかく、歯車がようやく動き始めたという感じでしょうか。

今後は、この業者さんがちゃんと専任契約をとったというエビデンスを入手することですね。
その後は、債権者である金融機関に乗り込んで、（彼らも新しい融資先ができるいい機会だと思いますし、僕も新たな金融機関とのパスができるので）早々に融資申し込みをしようと思います。

金額はすでに金融機関と弁護士の間でFIXしています。

利回りは10％、そして、もう一つのオプションがあるので、うまく行けば更に利回りは上のせでございます。

某人気私鉄駅から徒歩圏ですから、悪くないと思いますよ。
利回りはいまいちですが、なにより金融機関からの評価が抜群に伸びる字型なので「負けない、そして、次の一手がうちやすくなる」戦略的な物件として位置づけていきます。

築古なので、この物件を購入したら、次こそは新しい物件を購入します。

ということで、ちょっとだけ嬉しい話でした。

※まだ何も決まっていませんけどね（笑）仕事大変だからこういう話題で救われます。

そんじゃ今週もあと1日。頑張ってまいりましょう。

おやすみなさい。Zzzz...