むむむ、工事進捗が伸びないぞ、だけど、そろそろ管理会社選び。（横須賀ヴィンテージ戸建てその後）

ここ数日ですっかり秋めいてきましたね。
今日の午後は気持ちよく晴れて、こんな日は、湘南の海辺カフェでのんびりコーヒーでも飲みながら本でも読んでみたいところです、、、

横須賀ヴィンテージ戸建ての改築工事が難航しております。。。

もともとは８月の中旬には完了する工事が、いまだに続いております。。
というかここ数週間は大した進捗がなく、、、ちょっと社長の妻が怒り心頭でございます。（コワー）

ここ数日、業者のちょっとクセのある社長と嫁さんがメールと電話でバトルを繰り返しておりました。
ボク個人としては、まぁ、腕はそんなに悪くないし、現金買いだし、今無理に工程を急かすよりもヤンワリ物事進めて、「工事品質」を確保したほうが後々苦労しないと思うのですが、、、

まぁ、工程が伸びる→ビジネスの機会を失う。
と考えると、嫁さんのバトルも必要な気もしますしね。

まぁ、暖かく見守って、変な方向に向かわないようにたまにフォローしようと思います。

工事自体は８割近く来ているので、
今日は朝から、横須賀中央駅周辺の管理会社めぐりを幾つかしてきました。

不動産賃貸事業は管理会社えらびも手を抜けません。
現有物件の品川物件の管理会社はほぼノータッチですが、ほぼ完璧に入居者の入金管理（少しでも延滞しそうなら、管理会社の担当さんが飛んでいって入居者を”説教部屋”へ連れて行くっていう、、）が回っていて、ほとんど手がかかりません。

この管理会社に変わってから、何故かわかりませんが、この２年ちょい、一度も退去がないのです。
この”説教部屋（あ、語弊があるかもですね。入居者を呼び出して延滞している理由をちゃんとヒアリングして入金できる時期を確認しているらしいです。）”が何かしらの心理的効果を生み出しているのか、、、

この優れた管理会社を探し出すのに、僕は２日かけて最寄り駅のめぼしい管理会社をほとんど周り倒しました。
業者からも「あの業者さんは囲い込みしないし、信頼できるんです」と評価の高いこの業者さん。
品川物件の高稼働率は彼らに支えられると行っても過言じゃないと思います。

だ・か・ら、今度のヴィンテージ横須賀戸建ても管理会社にこだわろうと。

てことで、家族３人で朝から夕方までかけて結局４社回って話を聞いてきました。
もう一社行きたかったのですが、息子がちょっとイラツイていたので断念。（そりゃそうですね。）

現在、２社で悩んでいますが、今回は物件自体がかなりローカル色が強い場所にあるため、地場に根付いている業者さんに頼もうかと考えています。こぢんまりしている会社ですが、人当たりが悪くないし、最低限のITリテラシーもお持ちのようなので、また、大家の立場になって物事を考えてくれている点も評価しています。

＃某大手の管理会社からは「すいません、築３０年超えたらお預かりできないのです。。。」とやんわり断られました。へぇこんなこともあるんですね。

この地場の業者さんに決める可能性が高いです。
流石に来週末にはあらかた物件もし仕上がると思っていますから、その辺んで物件を見てもらって募集賃料を決めて募集をかけてもらおうかと思っています。

嫁さんは、利回り２０％を目論んで鼻息荒げていますが、
僕は、冷静にみて、１５％がいいところかと。２０％前提賃料だと、同じレベルでRCのいいマンション住めますから。

今回は基礎の手直しと防蟻処理が想定外だったため、予定の２％くらい利回りダウンかなと考えています。

正直どのくらい行けるか、予想がつかないのですけども。
他に競合がなく、参考になる戸建賃貸ものがないのです。あっても、かなり山の上やら（おー、そんな厳しい条件で８万取ろうなんて、、、とか思っちゃいますが（笑））同じ横須賀でもかなり値が言うエリアでしか競合を見かけないので、相場がさっぱりです。

「あ？だからこそ、独自の相場を作り出せんだろーが(- -#)、業者ヒアリングちゃんせんかい！」

と、強気の嫁さんです。。。
数年年前の、石橋を叩いて壊してしまう「超・超・慎重派」の彼女はどこに行ってしまったのでしょうか？（笑）

まぁ、前向きに頑張る姿は見ていて気持ちいいものです。

９月末には募集開始できるかな。（時期的にはよくないですけどね。ただ、横須賀周辺は、ファミリー物件に関しては、ほとんど季節によるメリハリはないそうです。通年でコンスタントに借りてが現れるそうです。）

頑張ります。（一棟モノ探しも）

PS.最近不動産投資系のブログやコラムネタでも金融機関の融資姿勢の下振れの兆候、そして、数年前に無理して購入した初心者大家さんが物件を持ちきれなくなって手放す、もしくは競売にかけられるケースを取り上げ始めていますね。
来年の春くらいにはもう少しこの兆候がけんしょに現れるのかもしれません。
（ん？そんな話を１年前に僕がしていたような。はい。結局市況なんて、誰にもわからんものですから。。。）

これから不動産投資を考えようとしているあなた、鼻息が荒いあなた。
以下の本を一読して、不動産投資の現実を知った上で、ちゃんと勉強して、参入したほうが身のためです。

首都圏で資産を築く! 王道の不動産投資

※昨年書店でたまたま見つけて読んで、内容をすっかり忘れていましたが、今、改めて読んだところ、すごくまなびのある内容がてんこ盛りです。結構サラリーマン大家にはきつい内容にも取られますが、でも、ちゃんと不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資であるから学んでとりくもうよ、的な話が書いてあります。個人的におすすめです。ご参考まで。

おやすみなさい。

崩れそうで崩れない不動産投資の相場。ですが、足元では、、、

こんばんは。
サラリーマン不動産賃貸事業家は、日曜のこの時間あたりから明日の仕事で頭がいっぱいになり始めてちょっとした鬱状態になっている人が多いのではないでしょうか？
私もその一人です（笑）。

ま、いずれは不動産賃貸事業で食っていけるように下地作りをしているわけですが。それまでは、今の苦労もなにかの役に立つ（実際、役に立つ場面ありますから）と信じ日々を戦っております。

さて、前回にたような話になりますが、たまたま一昨日昔からつながりがあって、全然物件購入に至っていない物上げ業者さんから久しぶりに面白そうな物件が入ってきました。
残念ながら、購入には至らないような感じですが（まだ諦めていません。都内超一等地のアパートなので）、担当さんとお話している中でやはり不動産投資市場に変化が出てきているなぁと感じることができました。

紹介を受けた物件は、

• 中央線

• 人気ターミナル駅

• 徒歩１０分圏内

• １K物件

水面下物件で、面白いのは売主さんが物件の相場観ゼロである点（故に、こちらで価格設定ができる）。
自己資金２割を入れて、積算価格を割り込む状態にできるような価格設定で交渉をお願いしているところ。

ほぼ、ダメ元なんですが、そもそも、この業者さん、ここ１年ほど梨の礫だったところで、上記のような上物の物件を僕に回そうとしている時点で、何かしら空気が変わってきている、いわゆる「匂い」を感じたのです。

物件は無理に買う必要はないのですが、気になったのでこういう質問をぶつけてみました。

「ぶっちゃけ、なんでこのタイミングで僕に紹介してくれたの？」

と。
素直に聞いてみたところ、彼も素直に答えてくれました。

『えぇ、最近は銀行融資がかなり絞られてきており、１年前のような投資初心者の方でもバンバンかせていたような状況は終わりつつあるようなんです。で、ウチとしては、資産状況がキレイで、かつ、投資経験値もある程度ある投資家の方に紹介していこうということなりまして、、、エヘヘ。』

、、、まぁ、素直でよろしい（笑）。

「とは言え、この価格では、僕は買わない。銀行担保評価ラインまで自己資金を投下して購入時点から少し空き担保でる一歩手前まで持っていきたいんですよ。実勢相場であれば、この金額であれば、その時点で利益出ますし。」

と伝えたところ。

『えぇ、その設定でkanaloaさんは提示してくると思ってました。相場観もそんなもんだと思います。売主さんは相場観ゼロなので、　タイミング見てこの価格提示してみますが、一点、まだハードルがありまして。某ノンバンク（○リックス）が無借金サラリーマンに融資つけているようなんで、そういった人が出てきたらそちらの方で購入される可能性があるんで、そこはご理解ください』

と。んー。まだここがあったか。。。（しぶとい）
まぁ、仲介手数料無料が高く取れたほうがいいから、その辺は理解できますが、こういう属性オンリーで融資を出す金融機関の考え方はいただけませんなぁ。。。
今の利回りで買ったら、かなり厳しい運用を迫られるはずなんだけど。。。

とまぁ、こういった事情で、僕は微妙な位置づけにいるらしいですが、おそらくは、僕は保険として控え扱いなんでしょう。そこはビジネスなんで全然構いませんが、、、

この一年、こういった扱いすらなかったので、やはり足元では何か、ジワジワと変化が始まっているのかもしれませんね。

★ご参考：業者よりのブログのこの方の記事からも同じ空気が伺えます。一読ください★

siokaraiookami.blog.fc2.com

ここ数ヶ月は、本当に身近な不動産投資の環境の変化（具体的には、業者さんとの会話から見えるほんの些細な言葉の変化、態度の変化、金融機関の担当さんの会話から見える情勢）、これをミクロな情報として捉え、さらには、経済情勢（日銀から発表される情報、金融庁の動向、世界の金融情勢、マニアックな投資家のブログから得られる情報ナド、、、）をマクロ情報として荒づかみしておくべきかと。

あと、サラリーマンである方々は日々の仕事から見える世の中の動きも無視しないほうがいいかもしれませんね。（ITバブル崩壊や、リーマンショック時も、今振り返れば、自分の職場でも変化はあったなぁと思いません？？？）

アンテナを高くはって、感度をビンビンにあげておく必要がありそうです。

今、横須賀ヴィンテージ物件の最終段階（しかし、盆明けからの業者の動きが遅い、、、）で、もう１，２週間で完成になると思います。そこまではこの作業に毎週、社長の嫁さんに駆り出されておるわけですが、

客付け依頼が終わったら、今度は、毎週末業者巡りをやるつもり。
新規に回る業者さん、過去に顔を出して放置プレイの業者さん、とにかく、絶対的な行動量を増やすつもりです。

いくら知識をつけて、計画をねっても、結局は行動ないところに結果は生まれませんからね。

足元では確実に何かが変わろうとしています。

これから、始めようとしているあなた。とにかく、しつこいですが、今、新築６％とかにては出さないように！！（十中八九儲からないから）やるんだったら、小さく、小さく、区分だってかまわないので、実力をつけるために小さく、それでいてある程度流動性のある物件で力を磨いていってください。

そのほうが、来るタイミングで、「あ、この人は自分で考えて、購入して準備ちゃんと出来てるじゃん！」と金融機関が判断してくれると思いますよ。この差は大きいと思います。

僕と同様に、「んんんー、なかなか買い場が来ない〜！！！」と地団駄踏んでいるあなた。
きっともう少し？かもしれません。踏ん張りましょうよ！

僕は、上記業者さんに、今度彼らが懇意にしている某金融機関（NOT NONBANK）を紹介してもらう予定。
いろいろ、金融機関のパスを増やしていきます。

「Kanaloaさん、そろそろ、買いません？」

とメインバンクの担当さんからもいろいろ急かされていますが、今回はできれば新しい金融機関で取り組みたいですので、この辺の行動も忘れずにやっていこうかと思います。

年内、なんとか一棟とするか、崩壊相場まで待って、一気呵成に転じるか。。。
まぁ、選択肢はいくつでもあります。

冷静にまいりましょう。

おやすみなさい。

動きそうで動かない不動産投資の相場。あなたはどう考えますか？

お盆期間中は、ひたすら横須賀ヴィンテージ戸建てのテコ入れに嫁さんにアゴで使われておりました。（泣）
業者さん、安く上げてくれるのは本当にありがたいのですが、いかんせん工程管理がずさんで、嫁さんと僕で現場監督まがいのことをやっているのが現状。

８月中旬仕上がりでそこから募集かけて、、、と行きたいのですが、残念ながら工程延伸。。。
今、前倒しでハッパかけておりますが、多分、９月上旬までまたいじゃうかもです。んー。
その分、無料でカラーモニタ付きインターホンや、その他諸々の追加工事を追加料金なしで飲んでもらうことに。
まぁ、いいかと。

今週末、状況確認に行くので、また状況報告しますね。（だいぶいい感じにはなってますよ）

さて、

不動産投資市況。膠着状態が続いていますね。
しかし、ここにきて幾つか良さそうな物件が出てきていますが、１００万、２００万の指しが通らず、高値づかみはしちゃいかんという考えのもと、状況を生還しているところです。

現在、日本でお金は日銀が国債をバンバン購入しているのに、ホカに流れる余地がないため、結局は不動産にながれているのが実情だそうですね。
ですが、いよいよ、日銀の購入先である国内金融機関の国債も底をつきかけているとか。。。
加えて、アベノミクスの限界も見えてきている。。。
金融庁の締め付けもそろそろ厳しくなってこないか。。。

でも、相場は動きそうもないですね。。
いやはや、難しい。

ここは、いろいろな情報を読んでいて総体的にこうならんかなぁという話ですが、
国内では、いつ不動産投資相場が大ゴケしてもおかしくない状況でもなんとなく「全不動産投資家がゆでガエル状態をキープ」していていく相場がダラダラと続いてくと考えます。
→これが僕ら「次の買い場を待っている、比較的まともな投資家（？）」にとって最悪のシナリオです。
　残念ながらこの相場がしばらく続きそうな予感。。。

仮に、大ゴケする相場（すなわち、僕らが待望する買い場）が来るとしたら、国内のイベントがトリガではなく、海外の大相場が巡り巡って日本の経済にダメージを与えるときかなと思います。

• 中国の不動産バブルが弾ける

• ドイツ銀行の破綻が再燃し、本当に破綻する

• イギリスのEU脱退を端に他EU加盟国が脱退し、EU経済が狂う

• アメリカの不動産市況がまたおかしくなる（※）

• アメリカの車版サブプライム問題が顕在化する

• 北朝鮮問題が最悪のシナリオを迎える（これはあっちゃいけない）

※アメリカでのサブプライム問題によるリーマンショックは記憶にあたらしいところですが、僕の好きな映画「THE BIG SHORT (邦名：マネーショート）」によると、サブプライム問題の原因となったCDOの仕組みが形を変えてアメリカでその販売額増えているという話があります。

★是非、ビデオ借りて見てください（学ぶところが本当に多い、近年まれに見る名作だと思います）★

映画『マネー・ショート』7月6日（水）ブルーレイ＆DVDリリース！（30秒動画）

こうやって、世の中、良くも悪くも巡り巡って、忘れた頃に経済が暴落するというスパイラルを描いています。

そういえば、リーマンショックは、２００８年、その兆しが出始めたのは２００７年頃。

今年は何年か？＝＞２０１７年。

兆しは見え始めていますよね。
日本国内の相場は行くところまで行っており、さながらチキンレースの様相。
海外は、上記の通り。。。

経済の大きなスパンで考えた場合、来年あたりに何かあるのではないかと考えてしまうのは、ロジックとしては間違いではないかと思いますが、さて、実際はどうなるか？

繰り返しますが、今、業者さんゴリ押しの新築７％とかはほぼ間違いなく苦しい状況に追い込まれると思います。
本当に儲かるのか？（見せかけだけのキャッシュフローに踊らされていないか？）じっくり、分析ツールとかで客観的に数字を抑えてください。

今は、手持ちの物件の改善活動（持っている物件でもやれることはたくさんあるはず。）、小さいオンボロ戸建てを買って、ブルーオーシャンな戸建て賃貸戦略、ひたすら自分の買いたい物件を見学して、業者さんとのパイプ作り。ナドナド、やれることはたくさんあるはず。

上がったものは、なからず下がります。

これを信じて、マネーショートの世紀の空売りに根拠を持ってチャレンジした人たちのようにまちましょう。

うぅ。。でも、そろそろ新しい１棟、欲しい。。

宅配ボックス設置までの経緯（２）

今日はご連休の初日ということで、息子と横浜はみなとみらいに行ってきましたが、「ピカチュウ大量発生チュウ＆POKEMON GO!イベント」が重なり、半端ない人でグロッキーです。。。

＃僕らは、ピカチュウは今回はパスして、「横浜みなと博物館」での自由研究に来たのですが（こちらは空いておりました。）その前の人の多さにやられて、会場の脇で居眠りをしていたところ、ピカチュウに道を開けろ（どうやら、この通路がピカチュウの控室につながるところだったようで）と起されました。
、、、ピカチュウに昼寝を起されるオヤジもなかなかいないかと（笑）。

さて、今日は宅配ボックス設置までの経緯その２ということで。
PUDOステーションというサービスを選んだ理由を軽く。

PUDOステーション自体は、フランスで普及している（フランスってこういう宅配ボックスがえらく浸透しているお国だそうで）ハードウェアです。

あちらの国は、我が国と比較して悪さをする奴らが多いらしく、こういった不在配達用の宅配ボックスは格好の的になるんだそうです。
こういった悪い輩に対抗するだけの強固なセキュリティが担保されているという点が特筆すべきところです。
ちょっとやそっとではこじ開けられないらしい。

また、ハード自体に防犯カメラが搭載されています。

そして、全天候型（室内型もありますが、我々の物件では全天候型）であること。

ハードウェアとしては、こういった点が特徴なのかなと。

ソフト面では、このシステムを使っている宅配業者が気になるところですが、つい先日までは、ヤマト運輸だけだったようですが、この間連絡があり、佐川急便もこのシステムを使うようになったそうです。
ますます利便性が高まっています。

ちなみに、郵便局は対象外になってます。（別のシステムを使っているようですね）

上記の関連記事。（ご参考）

www.tsuhanshinbun.com

気になるのは、設置によって発生する大家側の負担ですが、ハード設置にかかわるすべての費用はパックシティジャパン持ち、さらに、毎月の電気代が発生しますが、現状では実質無料になります。「設置許可料」という名目で幾ばくかの費用をパックシティジャパンが持ってくれています。

ですので、大家側は運営する上で一切の負担はないです。（ここは、収益物件を運営する我々大家にとっては大事なところですからね。）

契約に関しても、じっくり読んでみましたが、大家側に振りになるような契約内容にはなっておらず、かなり良心的かと。

ということで、同社を選んだわけです。
ま、まだ１ヶ月足らずの運用ですのでなんとも、というところが本音ですが、２件の利用があったということで少し嬉しいかな。

周辺には、戸建て物件がたくさんあるので、口コミで広まって活躍してくれることを望んでます。

ちょっとだけ色気出そうとしているのは、宅配ボックスの脇にもともとある自動販売機。
この販売機が最近売上が絶好調で（なんで、こんな民家にひっそり佇む自販機が？？というのが正直なところですが）毎月８０００円から９０００円の利益を出してくれています。
年間８万弱の利益だから、本物件の１．５ヶ月分の家賃を稼いでいるのと同じ。これはありがたいこと。

これの売上をもう少し上げられないかなと。
小さいタイプの自販機なので、業者と相談してもう少し大型のものを投入しようと考えています。
というのも、

宅配ボックスに取りに来る人がいる。→脇に自販機がある。→「ついでにお茶でもかってこ」→チャリーン♪

と期待しておるのです。（ニヤリ）

ま、そこまでドラスティックに変わるとは思えませんが、まぁ、そのくらいの色気は出してもいいかなって。

さて、この取組、地域にうまく受け入れられて、活躍してくれるかな。
長い目で見ていきます。

最初にもお伝えしましたが、この宅配ボックス、すべての物件に「配送ですか、是非！」という訳にはいきません。やはりパックシティジャパンさんも利益を得なくてはいけませんし、そもそも不要な地域に設置すること自体がナンセンスです。需要のあるところにしか設定はできないと考えます。
設置に関しては、同社の担当さんとよくよく相談して、経営判断されてくださいね。

首都圏だけかと思いましたが、意外と地方でも設置されているところがあるようですよ。

ご参考になれば幸いです。

さて、明日は、横須賀ヴィンテージ戸建て物件に行ってまいります。明日はエアコン設置の立会と、DIYでの洗面所リニューアル。あと、新たに設置を依頼している「モダン和風洗面所」の進捗状況を確認してきます。
しかし、そろそろ、募集かけたいのだが、、、ま、頑張ります。

ではでは。

宅配ボックス設置までの経緯（１）

ども。夏休みいかがお過ごしですか。
僕はすでに取得済みであります。

週末は、横須賀物件のリノベーション作業（意外と進み悪く、現場監督と現場経験と掃除を兼ねてがんばっとります）で出ずっぱり。

戸建賃貸。ほんと、好きじゃないと続かないっす。（楽しいからOKですが）

さて、話は品川物件の宅配ボックスについて。
設置までの経緯をお話するということでした。

もともとは、前回記事にあるとおり、昨今の宅配業者の再配達問題をきっかけに、零細企業ながらも何かしら改善に寄与できんものかという（珍しく純粋な？（笑））きっかけで始めたこのプロジェクト。

世の中には、グーグル先生に聞けば分かる通り、簡易の（個人レベルの）宅配ボックスというものはすでにあるようでしたが、僕と嫁さんが目指したものはそのレベルではなく、もう一つ「地域に貢献できないか？」というホカにはない発想を組み込んだものです。

これに基づき「かなりシステマチックに運用できるものであり、これによって、本アパートの入居者の利便性のみならず、物件が存在している地域の利便性も上げていきたい」という要求定義を掲げました。

ここから嫁さんが怒涛のgoogle先生問い合わせ。（笑）

まる二日くらい調べた結果、幾つかの候補が上がりましたが、
最終的に以下の業者を選定。

パックシティジャパン | オープン型宅配便ロッカー

ただ、直接この業者とやり取りしたわけではなくて、最初はクロネコヤマトの窓口に宅配ボックスの問い合わせをしてそこから取り次いでもらった、、、が正しいかな。

細かい話は次回にしますが、結論から言うと、PUDOステーションを置くのであれば、直接この業者さん（パックシティジャパン）に問い合わせたほうがいいです。

何故か知りませんが、クロネコヤマトの窓口担当さんは「この手の問い合わせが多いんですぅ」と乗り気ではなかったそうで、嫁さんもテンション下がり気味だったのですが、

その後、パックシティジャパンさんに問い合わせたところ、「是非検討させてくれ」と鼻息荒げだったのです。
※この温度差、何なんでしょう（笑）

当初クロネコヤマトの担当さんからは、「住宅街なので、条件次第では設置は難しいかもしれません」ととにかくネガティブな反応しかなかったのですが、

パックシティジャパンの担当さんに聞いたら「まずは検討させて！！」とイケイケ。

結果的に、設置可能と判断していただいたのです。

PUDOステーションは設置してから１ヶ月ちょい。
今月のかどう実績は、２件だそうです。

なんとなく想像通りかな。

知名度は今後徐々に広まっていくと思います（あまりゴリ押しはしないつもり、こういうツールってのは口コミで広がる力のほうが安定運用につながると考えてます）。

感覚的には半年くらいかかるかな。

どちらかと言うと、テナントリテンションが目的であって、直接的な利益を求めているわけではありません。
最終的な稼働率UPが目的。
おまけに、地域の利便性向上も。

なので、ゆっくり、じっくり温めていきます。

次回は、我々がPUDOステーションを選択した理由などを徒然に。

＝＝＝
PS. 横須賀戸建ては、８月１０日引き渡し予定でしたが、案の定工程が遅延。（うーん、僕のプロジェクトとそっくり（笑））ただ、理由があって、追加で防蟻処理や、排水周りの改善を施しているので、必要な工程延伸と理解しています。現状進捗率は、６０％ってところでしょうか。
ま、この業界に、我々製造業並みの工程管理をせよというのはチト、酷でしょう。暖かく見守るところは見守り、抑えるべきところは抑えていく、そして学ぶべきところは学ぶ。この姿勢で粛々と勧めてまいります。
９月には、完成版をお披露目できるかな。（あとは本当に貸せるかですね（汗））

品川物件に宅配ロッカー設置を設置してみました。

今日も暑い日でした。
ヨコスカ物件に繰り出し、土曜日に決めたデザイナーさんとのデザインに基づき、部屋の各所に職人さん向けに「この場所にはこの部材を使って」というポップ的なものを設置してきました。

さて、今日は品川物件の話。

昨日少しお話ししましたが、ありがたいことに、若干の支払い遅れが昨年はありましたが、頼れる管理会社さんのおかげでこれも解消。結果として昨年一年間＋今年の現時点まで稼働率１００％を維持しています。

（ほんと、不動産投資って、優秀な管理会社の担当さんで成否が決まるといっても過言じゃないですね。そのための管理会社訪問がいかに重要か、身に染みて理解できました。）

ここで手を抜かず、さらなるテナントリテンションをしていこう。
というのが今回の取り組み。

宅配ロッカーの設置というわけです。

単身者が増え、さらにはＤＩＮＫＳが増え、共働きでほとんど昼間に家にいることがなくなっている現代。
宅急便の配送担当の方が、不在配達で大変なご苦労をされていることは記憶に新しいと思います。

一方で、受け取る側もこんな状況ですから、別に悪気があるわけでもない（と、信じております。）。

ということで、現在、国では政策の一環として、宅配ロッカーの設置に関する補助金制度を設けているそうです。

よくわかるサイト。
www.homes.co.jp

我々は、これに着目して、これをアパートレベル、、、というか、地域貢献も含めて実践できないものか？
と考えるようになりました。

アパート入居者は、マンションと同等レベルの宅配ロッカーサービスができると同時に、地域住人にも同じ手段を提供して宅配不在配達を少しでも減らしていけるように。

これが主な目的の活動です。

結論いうと、これ自体ではほぼ儲けは発生しません。（電気代は補助してもらえましたが、それ以上のインカムは一切発生しない）
あくまで、入居者と地域住民の方々の住み心地向上が目的。

結果として、入居者がこの物件の価値を再認識してもらえることを副次的な成果としてもくろんでいます。

で、設置した結果がこれ。

PUDOステーション、というサービスです。

導入までの経緯はこれから2回程度に分けてご紹介します。

端的いうと、これは、好き勝手に設置してもらえるわけではなく、（やはり、提供側は、自分たちのビジネス的なリターンを結果として求めているわけですから、需要のないところにやみくもに置くわけにはいかないので。）その辺、地域によっては設置を拒まれることはご承知おきください。

ポイントは、不在配達率です。これが高いエリアで、一定の需要がある地域。
これであれば、設置可の可能性が見えてきます。

ということで、次回から２回程度に分けて、設置までの経緯をご紹介。

既に個人レベルの宅配ボックスはいろいろ動きがある様ですが、
我々が採用しているのはもう少し規模間の大きい、システマチックなものです。

もう少し組織的な活動になる。とお考えいただければいいのかもしれません。

まずは、情報共有から。

今週も頑張りましょう！！！
おやすみなさい。

横須賀古民家再生事業のその後、、、（途中経過報告）

またまた、大変ご無沙汰しています。
横須賀古民家再生事業のその後についてご報告。

あれから紆余曲折ありました。
語りだすと、これで本一冊かけるんじゃないかというくらい。（笑）

• 近隣住民との関係づくり

• 周辺の藪（蔦類でほぼ森と化していた状態）の草刈り（カメムシとの戦い）

• 床を開けたらシロアリ被害（ぎゃー！）（一応、対応完了）

• 床を開けたら、臼が出てきたり、建築当初の（おそらく昭和初期のもの）ガラがゴロゴロ出てきたり（庭いっぱいにガラが出てきて、、、もう。。。）

• デザイナーさんとの打ち合わせ、そして、業者さんの相見積

• 超個性的な業者さん選定。

• 旦那の私は、本業とこちらの現場作業で、グロッキーに（笑）

と、かなり濃厚な１．５ヶ月を過ごさせていただいておりました。
ブログ書こうにも、画面に手をやると寝てしまう週末が続いておりました。

今日は、ちょっと元気なので力を振り絞ってダイジェストでこれまでの記録を取っておこうと。
話は業者選定後の、実際の作業の話。

横須賀物件の業者さんが決まって、早速床下の強化作業に入ります。
蓋を開けたところ、根田の下の束がまともに支えていない状況がわかり、また、束自身もかなりくたびれている様子。

※これが我が物件の根田の状況。束がちゃんとこれらを支えていないのがわかりますかね？

※ね、イマイチでしょ？

そこでこの物件の基礎部分をサイボーグ化しようということで、「鋼製束」なる現代のパーツを組み入れることに。

※金属製の束である「鋼製束」を大引きの配下に設置。

元あった木製の蓋を〆て、サイボーグ化完了！！

上記木製の蓋、最初はこれを最新のものに変えようかという話をしていましたが、写真のいぶし銀の大工（でぇく）のおっちゃんが、「イヤイヤ、この木製いたは天然モノだから大事に使ったほうがいいよ。最近のはキレイかもしれないけども、他所の国の木材だったりで、日本の気候に合わずすぐにボロくなる。今見てもすごくいい状態だからこれはそのまま使いな」と言ってくれたのでそのままということで。

おっちゃん曰く、この物件に使われている角材（一階部分や、二階の一部）は、今じゃ到底手に入れられないいいものばかり使っているそうです。

二階の廊下は、ヒノキの一枚板らしく「イヤー、これを今買ったらたっかいよ〜。ちゃんと磨いてあげればもっと使えるから大事に使いな〜。」ですって。

見る人が見ると本質的な価値がわかるってもんです。

話を続けます。次は二階。

二階は、昭和３０年代に、増築したらしいのですが、こちらの材料がしょぼいらしい（がっかり）。
あと、窓がやら広く取ってあるため、剛性も悪いらしく、（ただ、屋根は瓦じゃないので重量面でなんとか救われているとか）これを最低限の補強をしていこう、と。

あと、昭和の貧乏くさいイメージの、壁材の上に捨て貼り（ベニヤ板でかぶせ、その上に壁紙をつける目的のモノ、らしい）して、あと、間口広い箇所には多少の補強を入れたりしました。

※職人さんたちで、捨て貼りをタッカーでバッスんバッスん打ち込む絵面。まー、期待はしてないけど、多少「面」での剛性が上がったりしないかしら。

※こんな形で捨て貼りを、ダサい壁材にかぶせていきます。

そして、昨日は、いよいよ、内装の部材を決めるため、デザイナーさんとガチで現場で議論。

※左はデザイナーさん（女性）、右は愛妻でございます。

僕も最初は参加していましたが、ここ２ヶ月に渡る本業の、殺人的な忙しさに心身ともに削られており、２時位から４時位の間、床で気を失っていました。（その間、ずーっと彼女たちはデザインの議論をしていたとか、全然記憶にない。。）

まだ、全貌は秘密ですが、例えば、ふすまもインパクトを出すために、以下のようなデザインを使ったりしようとしています。

※大正ロマンをテーマにしているので、こういうデザインと洋風のパタン壁紙を駆使して、目指すコンセプトモデルを具現化していきます（主に嫁さんが）

４時に目を覚ました私には、半ギレの嫁さんに階段の貧乏くさい、滑り止めを外すよう、指示が。
そこで活躍したのが、我が息子。

※「とーちゃん、疲れてんでしょ。僕がやるから見ててよ」だって。頼もしいじゃないか。息子よ。でも、金槌と釘抜きでガンガンやり始めて、やはりおぼつかないのでフォローはすることになるんですが。（苦笑）。でも、息子がこういう形で成長していくのを見れるのは、不動産投資ならではですかね。感謝かな。

僕はその間、使いまわしする、１階の玄関・２階の電灯の傘（今時、こういう味のある傘は売っていないので活用しましょうという話に）の掃除をしてましたが、、、

写真撮り忘れましたが、３０年分（ほんと、前のオーナーさん、、、おばあちゃんなんですが、全然掃除できなかったんでしょう）ホコリが積もっていて、大変でした。が、全て掃除機で吸い取ってスッキリ。
今じゃ絶対買えない、「ナショナル」の傘ですからね。味があっていいっすよ。

結局、現地に１０時前に入って、昼飯抜きで、５時ころまでぶっ通しで作業。
その後、デザイナーさんと一緒に、ファミレスで食事とって帰宅。。。

この炎天下でよくやったなぁ。。と。

今日は、昨日やった内容を文書にまとめて、どの箇所にどういった部材を使っていくかを整理していました。

明日は、現地に行って、おそらく最後の確認作業をやって、あとは大工さん・職人さんにおまかせしたいと思います。

仕上がりは８月上旬。

出来上がったら、費用総額の整理（防蟻処理は痛かった。。。）と、目指す利回りを決める家賃の設定。業者さん巡り、、、

やることはいっぱいですね。

しかし、、、戸建賃貸。やってみて感じますが、、、

好きじゃないと、絶対続かない。

そんな投資方法かなって。
ただ、何でしょう。すごく楽しいですよ。家造りの基礎がリアルに学べます。基礎、躯体、骨組み、壁、設備、水回りの話に、排水、、、おまけにシロアリ対策に近隣住民とのコミュニケーション能力の向上。（笑）

ここで学んだ様々な知識・経験は、今後規模を大きくしていく私達にとって大いなる糧となると確信しています。

この上げきった、不動産投資市況で、たか～い物件掴まされて、二束三文のCFしか狙えない新築を買うより、ちょっと立地的にビハインドな、だけど、競争がない、独自の戦法が使える地域での築戸戸建ての激安リフォームで不動産投資の面白さを知るほうが、面白いかもしれませんよ。

と、いいつつ、僕は、現在対照的にでっかい物件を探しておりますが。

あ、そうそう、品川物件、今年も現時点で稼働率１００％でございます。
先日、テナントリテンションの観点で、新たな、住民向け（いえ、近隣住民にも響く）サービスを開始しました。

次回あたりにご紹介。

では、おやすみなさい。