嫁さんと、楽しく不動産賃貸経営。〜法人の社長は嫁さん♪(予定)〜

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

(その4)新たな物件取得へ!?〜久々の一棟モノ入手への道が開けるか?〜

こんばんは。


このシリーズももはや週報化しております。(汗)


若干この物件の話進展がありました。
といっても、具体的にはまだまだなのですが。


この物件、ご高齢の方の債務整理ということで債権者の金融機関からの業者さんに紹介ありたまたま顔を出してきた僕にそのチャンスが巡ってきたというわけです。


で、先週末に債務者の債務整理の弁護士と金融機関が各種条件の整理にはいっているということでしたが、先々週末は弁護士側の調整がつかず流れたそうです、で、先週末(土日)に改めて弁護士と金融機関の担当さんが調整をすることになっています。


明日には何かしらの状況の進展があるとのことです。
金額面では、すでに弁護士側と金融機関側の調整がついているため、あとは前回書いたように、ご高齢の債権者のかたの今後の生活面とかをどうやって成立させるか、でいろいろやっているとのことでした。


債務者ですが、ご高齢ですから、人生の先輩として最大の敬意を払って対応されているとのこと。私も買い主(予定?)として協力できるところは言って欲しいと業者さんにも伝えています。


しかし、、まぁ、あれですね。
果報は寝て待て、精神でいるわけですが、これだけ条件が良いと「はやくほしー」という気持ちが先走りますなぁ。
まさに生殺し状態。(笑)

契約も何もしていないので、気を抜けないです。
毎週業者さんにも連絡を逐一いれて、買い主候補として忘れられないようにせねば。
#まー、毎週のように「どーなってますー?」とウザいくらいに連絡しているので良いか悪いかは別として印象には間違いなく残っているでしょうけど(笑)


まずは明日、が、一つの運命分岐点といったところでしょうか。


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さて、


今日は、一昨日品川物件の一部屋が年末に退去するという話があり、業者さんと家賃設定の家賃設定の打ち合わせにも行っておりました。
実に3年ぶりの空室。


「管理会社を頂いて以降、初めての退去・募集なので緊張しますね!」


とはいつもお世話になっている頼れる管理会社の担当さん。


打ち合わせをして決めたのは以下。

  • 賃料:現状相場からみて安すぎ、宅配ボックス(しかも他のなんちゃってじゃなく、ガチの業者レベルのシステムは他の物件にはない訴求点)もあるし、建物もリニューアルしているから、+6000UPスタートで、着地点を+5000円で目指そう


確かに、競合の情報を見ても、うちの家賃設定は安すぎ(笑)。
現状でも都内品川で10%弱の表面利回りなので、素晴らしいパフォーマンスなんですが、更に利回りをあげられる可能性あるわけです。
燃えてきます!!


あと、現在住んでいただいている、他の3部屋も軒並み安すぎの指摘をもらっているため、大体+3000円はUPできそうな感じ。
ただし、来年の4月に退去予定と今日聞いた部屋だけは古い方で、逆に高すぎるためマイナス5000円は見てい置く必要ある(こちらは織り込み済み)。


結果ちょっとだけプラスって感じですかね。


で、驚愕だったのは、帰りしなに駅界隈の大手不動産会社に顔を出して「この界隈で物件さがしているんですが〜」と訪ねた際に、「いやー、この地域はバブってて、全然物件ありませんし、出てきても利回りは5%から6%がせいぜいですよ。今買うのはやめたほうがいいです。」
と。僕の物件の話をしたら、「うわー、それうちで売りませんか??売ったら○○○○万は固いです!」とのこと。
えー、それが現実なら、売却益が+4000万出ちゃいます。(税引前だけど)


「へー。(鼻血がでそうでした)」


この物件は近隣で大規模な再開発が進んでいて、ここ数年で地下が2ステップほど跳ね上がっているそうで。



うーむ。悩む。
売っちゃうと、すげー儲かりそうだけど、、、あ、固定期間のペナルティかかるしなぁ。
あと、手持ち物件が横須賀物件だけになっちゃうし(しかもまだ埋まってないし(泣))。。。


「売りたいけど、コア物件として持っておきます」


てことにしておきました。
資産価値あるんだから、持っておいてキャッシュ稼いでもいいかなって。


だからこそ、今生殺し状態の物件を現実のものにしたいです!!
これもコア物件候補です。直し方次第で倍近くの売却額が出せそうだから。


で、これを入手したら、ハイレバレッジの新築物件(規模大きめ)を2棟ほど、属性枠マックス使って買えば、狙ったCF年間1000万が見えてくる予感。。。


なーんて、取らぬ狸の皮算用をしておりますです。ハイ。


本業が毎日ストレスフル極まりないので、こういうことを考えることで精神のバランスが保てますです。。。


不動産投資、知っててよかった。。。


#どうやら、都内はまだまだのようです。横浜中心に物件を探してまいります。


皆さんも折れず・諦めず、コツコツ業者とのパイプ作ってまいりましょう!!僕も毎週末必ず業者巡りしております。
今日、訪れた財閥系不動産業者で、たまたま営業さんがおらず、所長さんに相手してもらったんですが(うざかったでしょうね(笑))、ここで借地権に関するちょっとした貴重なノウハウを伝授してもらいました。


これは知った人しかわからないかなり価値ある情報でした。。。
僕はこの情報をきっかけに、「一定の条件によっては、借地も購入対象です」としました。


すぐ使える知識ではないですが、探していれば見つかるもんですから頑張って!と励まされました。
まぁ、所長さん自らその物件を自宅用として探されているようですから、間違いないノウハウだと思います。
うまく行った暁には、ここではちょっと公にしたくない情報なので、個別で仲良くなった方に共有したいと思います。


それじゃ、今週はここまでということで。


明日から週末まで!張り切ってまいりましょう!日本の未来のために!!


おやすみなさい。