不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

横須賀昭和初期戸建賃貸のコンセプト検討中!!

こんばんは。
やはり、書くべきネタがあると筆が進むものですね。(笑)


前回は、神奈川南部エリアの築古戸建てと称して名前を伏せていましたが、無事契約も済んだということで、もはや隠す理由はないので物件の場所を公開いたします。
ま、だいたいの方は察しついていたかと思いますが、エリアは横須賀です。
渋いでしょ?(笑)


本物件を購入すると決めるにあたり、横浜エリアの様々なエリアで出ている築古物件を複数検討・見学してきたのですが、激安で購入できる物件もいくつかあり購入しようかと悩んだ挙句に見送るというパタンが続いていました。


確かに、安く購入してそれなりのリフォームでそれなりに回せるかなぁというものがあったのですが、こう、なんていうんでしょう?
「響かない」物件たちだったのです。
まぁ、商売として考えるならば、儲かればそれでいいじゃないというツッコミもあろうかと思いますが、自分の中でその物件を使って紛いなりとも「賃貸事業」をやる以上、なんというのかな、、その事業に対する「パッション(情熱)」がわかないと続かないんです。



事業には、その事業を演る人の「情熱」が注入されて初めて成立する、、、そう考えておるわけです。


#だから、僕の本業、うまくマネジメントできないのかしら(汗)


そういった状況の中、この横須賀の物件を妻が見つけてきたのです。


「へ?横須賀?」が最初の僕の所感です。横須賀といえば、


みなとのヨーコ、よ~こはまヨコスカーぁ〜♪

ですかね。(古い?)
まぁ、その程度だったもので、なんとなくシブチンな印象しかなかったわけですが、、、
実際、横須賀全体が示す統計的な数字はそんなにずれているわけでもなく。


ただ、これで「横須賀はねぇ。。」と思うのはどうかな、と。
#昔は僕も地方はひとくくりに「よくわからんからやりたくない」派でしたが、最近は違うな。と。だって、事実地方で成功している大家さんたくさんいますしね。



横須賀ってすんごい広いのです。
西は風光明媚な立石海岸、南は三浦津久井浜、そして東は観音崎、そして、横須賀市街地。。。
要は、自然豊かなエリアから、市街地エリアまで広くあまねく、それは懐の広いエリアなのです。


なので、賃貸需要の「極端にない(というか、ゼロ)」のエリアもあったり、そうでないエリアもあったり。。。


そういう、「ミクロ」な視点、いわば、横須賀の「地域」「町」エリアをちゃんと分析して行けば「まだまだ、むしろ、下手したら一人勝ちができるエリア」も存在しているはずです。


で、妻が見つけてきたのは、最も横須賀エリアで開けている「横須賀中央駅」からちょいとずれたマイナー駅(ここはあえて伏せましょう。)から徒歩7分の閑静な場所にある築古の戸建てだったのです。


この物件の販売に至る経緯は前回の記事に譲るとして、
僕達がこの物件を「買おう!」と判断した理由はのにはざっくりいうと以下です。


  • このエリアで出てくる戸建ては、ことごとく「登山レベル」の坂道(いや、登山道)を登ったとんでもない物件が多い中、この物件は多少の上り坂あるも基本的にはフラットな道の先にあったこと。
  • 最寄りは京急線の各駅停車駅だが、この価格の戸建てでは珍しく7分でつくということ。
  • 更にはJR横須賀線の駅にも徒歩圏内であること。
  • 海沿いのきれいな公園が近くにあること。
  • その気になれば横須賀中央まで徒歩で出られること(僕的には散歩レベル(笑))
  • 地域の人たちが意外と「若い世代」で構成されていたこと
  • 小学校が目と鼻の先にあること、保育園も近いこと
  • 物件はヴィンテージレベルだが、使っている建材が今時のプレカットものではなく(※)純粋な杉建材であり、シロアリ被害もなくガッチリしているということ
  • この地域は日本の中でも特殊な市場構成・文化が構成されており、これの背景となる「歴史」があるということ。


上記を踏まえて、この物件の料理次第では、「この物件を愛してくれるファミリー層が必ずいるはず」と確信を持ったためです。


もっと数字面とか細かい話がありますが、まぁ、興味ない人は興味ないのでやめますね(笑)。


ということで、現在このエリアの様々なリサーチを続けております。
また、この物件のリノベーションのデザイナーさんに今日お会いして、コンセプトを伝えたところ「これは面白いですね、是非やりましょう!」と意気投合しております。


僕らはこのコンセプトを伝えて、デザイナーさんに大いに手を奮ってもらうことにしてます。
「使い勝手は抑えて、それ以外は自由にやって、地域にオンリーワンの物件を!」
がスローガンです。


で、どんなコンセプトかというと。。。


次回に続けますね♪
#アカン、楽しゅうて楽しゅうて。あぁ、この仕事に没頭したい。。。


そそ、コンセプトぎめにとっても役立つ書籍をご紹介。何回か紹介してますが、本当におすすめなので是非、バイブルに。
博報堂の方の語る発想ノートです。読む価値絶対ありますから。(アフィリ目的じゃないからご安心を(笑))

高橋宣行の発想ノート

高橋宣行の発想ノート