こんばんワイン。°д°)
不動産賃貸経営を通じて、家族と自分の人生を豊かに、そして、関わるすべての方をできるだけ笑顔にしていきたい。
湘南に腰を据えて賃貸経営を営み、地域の価値を向上させ、微力ながらも地域経済へ貢献していきたい。
そう考え、ウララ~と、生きている、そう、あなたの心の中のヒーロー、Kanaさんですぅー。
o(≧▼≦○〃パンチ
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出張先のホテル。
今週末は出張で西の方へ行っておりました。
んまー、こういうご時世なので、コロナ対策が本当大変ですが、
僕らのお仕事は、自分で言うのもなんですが、「決して止まってはいけない、止まったら大変なシステム」ですので、ある種のエッセンシャルワーカーと思って日々奮闘しております。
エッセンシャルワーカーとは「私たちの日常生活における、必要不可欠な仕事(エッセンシャルサービス)を担う労働者」
まぁ、一般的に医療従事者の方々(ホント日々ご苦労さまです!)にフォーカスが絞られがちですが、言葉をよーく紐解くと、実は殆どの仕事の従事者がエッセンシャルワーカーなんじゃないのか、そう思えるのはボクだけでしょうか。
日常生活にも笑顔は必要不可欠なんだと思うのですが、、、いろいろ考えさせられます。。。
さて、そんなこんなで横浜から西の方へ出張しておったわけです。
久々の午前中からのぶっ通しの貫徹仕事。
流石にアラフィフにはきついっすね。ま、やっつけましたけどもwww。
仕事中の合間(結構待ち時間もあるのですよ)に、一人、ぽつんと事務所で待つわけですが、
ほぼ真っ暗なお部屋で夜景を楽しんでおりましたが、、、
流石に10分で飽きてしまいますw。
ので、
なんか不動産のこと考えよーと、方向転換。
遠くの空をみて、現在仕掛中の湘南収益物件の話、、、は、今評価中だし、だいたい売上向上のアイディアは出てきているし、、、
そだ、最近ほったらかしの物件、、、
横須賀戸建ての今後の計画を考えよう!
と、夜中の2時位から一人ブツブツ独り言が始まります。
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某学業の神様の神社参道にあるスタバ。デザインが独特で好き。(買わんかったけど)
横須賀戸建ては、購入金額は100平米で230万チョイ。コイツに250万チョイ(もともとは150万だったけど、いろいろやること増えてこんくらいになったw)のコンセプトリノベを施し、現在、、あれ、いくらだったかな、確か8万弱で貸し出して放置中です。
なんか微妙に数字違うような気もしますが、ま、そんくらい放置プレイ中の物件で、
年始に計画立てたときには確か来年の正月を迎えた段階で、長期保有の税率の枠に入ります。
横須賀はエリアが本当に広く、商圏をよくよく見極めないと、結構難しいエリアであるというのがボクの当初の認識でした。
所有者のヨメちゃんが探し出してきたときには、なかなかのシュールさに正直悩んだことを覚えています。
ま、この物件は、ボクの賃貸経営を見てたヨメちゃんが、
『あんたが回せんなら、アタシもできそうだわ。やりたいから手伝ってー』
ということで、スタートしたわけですが、
ヨメちゃんは、完全主婦でしたので、融資は絶対につかないはずですし、
ボクが実績があるからと行って、彼女が成功する保証はどこにもないわけですから、失敗してもお互いに罵倒しあってそれで後で笑える、そんなネタ的な物件として経験をつもうという前提で、現金購入しました。
この物件についての購入経緯はこの辺見ていただければいいと思います。
kanaloa.hatenablog.com
※他は、右のカテゴリーで「横須賀昭和初期築戸建賃貸の話」とかで細かい話を記録したはずです。お時間あればどうぞ。
※数字の話は全然振り返っていないので、上記と違ってたらゴメンチャイですw。
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鬼滅の~の聖地巡礼として有名な神社にも♫
僕らがこの物件をやろうと思ったのは、一般的にはちょっと難しそうだと言われるエリアで、ただ、特殊需要が見込める場所で勝負してみて自分たちのこれまでの経験と知識を試してみようという考えが根底にありました。
詳細は上記で見ていただければと思いますが、結果から言えば、大正解でした。
約5年弱の間に入れ替わりは1回だけ。空室期間は年末年始を含めて2ヶ月。です。まぁ空室期間としては及第点かなw。
稼働率は今年の年末まで空室は多分出ないとして、約97%。
地方物件としての空室率としては、低いほうでしょ?
最初は自衛隊の若いネーチャン二人のシェアルーム。
彼女たちが巣立ってから、
今は、地元で働く若いカップルが仲良く住んでくれています。
今の所気に入っていただけているようで、先日も洗濯機をドラム式に買えるとかで水栓のいちが合わんから助けてーという対応をしたばかり。
しばらくは借りてくれると思います。
そうだな、、、もう5年立つのか、、、ということで、
5年目の正月過ぎたら、売却で動いていこうと考えが浮かびました。
※アイディアでもなんでもないのですがwww。
問題は
・いつ
・誰に
・いくらで
・どうやって
売却するかですよね。
「いつ」は、来年2月以降でのんびり売却を見ていけばいいのですが(別に借りてくれているのでその間も物件は稼ぎますし)、
「誰に」をどうしようか、悩み中。
候補は
・投資家(リスクテイクが怖いという層)
・実需に売却
・住んでいる方に売却
です。この物件の仕上がりは悪くないし、水回りも結構優秀なので、もはやDIYでゴリゴリする余地は殆どありません。
なので、所謂「修繕が全くされていない戸建てをDIYできれいにして高く貸すぜー!」という方には売れないでしょう。
どちらかというと上記の通りリスクテイクは小さめに固くまずは経験されたい投資初心者の方には丁度いい塩梅ではないかと。
それか、現在住んでいらっしゃる借り主のカップルに売却という手もありますが、
果たして購入いただけるかはわかりません。
今は必要にかられて住んでいるだけという可能性もありますからね。
それ以外の実需かなぁとも思ったりします。そのためには現在の入居者が出られた後にあと100万くらい投下して再々商品化して納得いただける物件にしないとなぁとも。
周辺の物件相場もありますからね。
この辺の値付けが難しいところです。
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仕事が終わって立ち寄った、地鶏焼きのお店。写真は鳥刺し。これもンマかったですよー ^^)o
この物件がある場所は、ものすごくローカルがきつくて、あまりトリッキーな事もできないので、
王道の取り組みで「まぁ、買値+リフォーム代が戻ってくればいい。」が期待値かなぁ。。
ざっくり計算(期間GPIx0.8を5年分, 長期譲渡所得(20%)で概算)で最低IRR=12%程度取れればラッキー。まぁ、悪くないでしょ。という感じ。
これに加えて、戸建ての運用経験、戸建てならではの客付けノウハウ、横須賀特有の市場の読み方等、上記数値では得られない大きな「経験値」というものも手に入りますし。
ということで、来年の売却に向け、上記ざっくりイメージをより具体的に落とし込めるよう、
いくつか売却シナリオを考えていきます。
ということで、今日は、徹夜明けということで、ヘロヘロなんで、寝ますー。
おやすみなさい~♫