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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

新築の仕込みをやっていますが、、肝心なあれを忘れていました。。。大反省。

不動産投資、楽しくやってますか??


さて、ここ数か月ほど、業者様とのパイプ作りにいそしんでおります。
ほぼ毎週のように、業者さん面談を繰り返しております。(基本 Face to Faceがいいと思っているので、自分で足を運んでおります)


不動産投資の話をしても糠に釘状態の担当の人や、
「それ、レインズからしかひっぱってねーだろ」的な提案の人や、
実力のある方とか。


まぁ、人それぞれで結構楽しんでます(んー、最近人と会うのが楽しいようで、目的が変わりつつあるような(笑))


ですが、こういった行動に少しずつですが成果(の入り口ですかね)が出始めているようです。


日曜のお昼時、この日も午前中、田園都市線の某駅の某大手業者さんに足を運んで、青葉台でハンバーグ食べてましたところ突然電話が。
出たところ、これまた東横沿線の某業者様からでした。



「kanaloaさん、土地からの新築、やりません?」と。



『ひょえ?場所はどこですか?』


「某私鉄沿線とJRのハブ駅徒歩数分の土地ですけど、どうです?」


『ぬ。それは面白そうですね。ではハンバーグ食ったら、お店に参じます。もうちょいお待ちを!』


といって、一旦電話を切り、
ハンバーグを完食し、午後にアポを入れていた別の業者さんとの打ち合わせを華麗にすませ(笑)、夕刻日暮れ時に電話をもらった業者さんに直行。


紹介を受けた土地に直行。すっかり更地になっており、んー、大した値引きできそうもねーけど、まぁ、立地は、超抜群なのでしょうがないか。
というのが所感。あとはウワモノがどのくらいで入るかなってところです。


最初にその業者さんが「想定」で建てた建物代金は、坪91万。
#おい。それって下手すればRC行けるんでねーの。的な驚異的な木造です。


「その坪単価はちょっと現実的じゃないような。。。大体、在来で70~80万てところじゃないとー。」


ってことで、この辺を精査すべく、昨日時間を作って、夕刻に工務店さんと面談(併せて日中金融機関へ打診もしました)。


この工務店さんは、50年の実績ある小さいながらも信頼がおけそうなところでした。
ただ、良くも悪くも老舗なので、値段が融通利かなそうな感じ。
どう頑張っても外構費用込みで90万弱だとか。。。


んー、高い。
土地が高いから建物をある程度抑えたかったのですが、といったところ、「○○不動産からのご紹介なので、その辺を加味して勉強はさせて頂きます」
と意気込みは頂きました。


この駅から徒歩5分以内であれば、利回りが7%後半であれば「即買い」でしょう。
ここに何とか持っていけそうな感じにはなっています。


なので収支上は、自己資金を1割チョイ突っ込めば十分成り立つのですが、


完全に見落としていたことが。。。


そです、「銀行評価」の側面です。


積算がぜんっぜん追い付かんのです。有名駅、近隣商業エリア、かつ徒歩5分以内であれば、30万/平米は下らんと高を括っていたところ、実際は24万。
ぎょえー。


想定価格に対して、6割弱にしか届かない。。。7割強であれば、自己資金突っ込んで十分行けると思ったのですが、、、
工務店さんも呼んで侃々諤々やったのに。。。


僕のメインバンクと、いま競合で競ってもらっている別の某地銀さんも、基本は積算あってのものですから、相当評価は厳しくなると思います。
信金さんにも打診しましたが、「んー、積算が伸びないですね。。」とボソリ。


もちろん、積算だけにこだわりすぎると、購入機を失うわけですから、あれですが、あまりにかい離しすぎるのもまずいかなと。


てことで、現状は残りの某地銀さんの評価待ちで、ですが、土地はホールドしてません。
その間に業者さん(まず個人でこの価格を変える人はほぼいない)に持っていかれたらそれはそれでいいかなと。


いやはや、うかつでした。


ま、こんな感じで日々楽しくやっております。


今回の取り組みで得たこと。


  • 良い工務店さんとのパスができたこと
  • 銀行さんの融資スタンスがあまりイケイケでなくなったことがわかったこと
  • メインバンクでは、いちげんさん扱いでない金利メニューがあることがわかったこと
  • 土地の形がいいと、当たり前ですが、値引きなんて対してできないことがわかったこと
  • もっともっと新築のための知識をつけねばならんと再認識したこと

こんな感じでしょうかね。
先日、例の高額セミナーで新築のコンテンツやってたんですが、忙しくいけませんでした。
うー、こんなことだったら行けばよかった。。。


しかし、物件の収益力が高いエリアでは、なかなか評価が伸びないものです。


さて、今日は寝ます。おやすみなさい。