不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

イギリスEU離脱。不動産投資。さて、融資はどうなる。そんなん、分かりません(笑)

大変ご無沙汰しております。
更新できず、申し訳ないです。


春になり、ちょっとだけ偉くなってしまい、ボスから日々スパーリングを受けているので心身ともにやられております。(笑)
一つのプロジェクトを束ねる立場となり、いやはや、管理職とはこうも大変なのかと思いつつも、この辛さは自分をさらに高みに連れて行ってくれるきっかけと思い奮闘しているところです。


こんな状況で、ブログをUPできずに、また、更新のきっかけがなかったのですが、さすがに今日のイベントは不動産投資家、不動産賃貸ビジネス経営者の我々にとっては、無視できないイベントであろうと思い、仕事もそっちのけで家に帰ってきたところです。


「EU残留」「離脱」は拮抗しており、まさに、『丁半ばくち』の様相。
賢明なトレーダーはこの相場は冷静に見ておく、そんな市場なのかな。。


僕は、「残留に全部!(巨泉のクイズダービー風)」としたのですが、結果は、大外れ。
FXでレババリバリでやっていたら、今頃僕は追証とられて即退場でしたでしょう。(笑)
こわー。ですね♪


イギリスのEU離脱の国民判断。
まぁ、あちら様の御国事情はともかく、このインパクトが世界経済に与える影響たるやすさまじく、日経平均が1300円近くまで下落した記事を読んだ時には(ちょうど、偉いさんに怒られている最中にスマホにヤフーからトピックスが飛んできた時には、怒られている事実を忘れてしまいました。(笑))、さすがに一大事が起きているんじゃないかと。


案の定、ネットもテレビも帰ってきたらその話題で持ち切り。


麻生さんも見解だすなど、とにかく遠い国の出来事のとばっちりを抑えようといろいろ頑張っているようです。


メディアでは、EU離脱は日本企業にとってかなりの痛手となるという話だそうです。
国内に市場を抱える僕の会社などは、あまり実感のわかない話なんですが、、、イギリスを拠点にしている企業の方からしたら死活問題なんだそうですよ。


さて、


不動産投資家、不動産賃貸ビジネスの経営者である我々にとって、とにかく気になるは、この先の金融機関の「融資」の方向性といったところでしょうか。
僕も正直そこしか興味ないのです。汗


僕が期待したいのは、このイベントで、行きすぎた不動産市場にブレーキをかけてくれないかという事。
例の僕が一縷の望みを抱いていた、簡易宿所ネタも、どうやら現状は融資が付きづらく、放置プレイ。(現金でやる意味はないので)


土地から、新築を計画してみようにも、初めて取り組むため、どう算出しても、都内では、うまくいって7%後半。8%台なんてまず無理であることを悟りました。(でも、うまくやる人はやっているようですね。すばらしなぁ。)


こういうご時世では、ある程度パッケージ化された新築ものを妥当なラインで(たとえば横浜エリアであれば8%台で買うとか)買い増ししていくのが妥当なのかもしれませんね。


川崎エリアで11%、都内で10%弱で中古が買えた10年前が夢のよう。


そんな状況でのこのEU離脱ショック。
これで金融機関が目覚めて(だれでもかれでも、融資するのは大変なリスクであること)融資を絞ってくることを期待してます。
これが現実化すれば、当たり前ですが、物件価格は下がるわけで。


金利は高いし、自己資金は多めに入れないといけないし。
そういうマイナス面は出てきますが、これは僕ら、今の市況を静観して力を蓄えている人間にとっては逆に「好機」なわけで。


だって、自己資金多めに入れば、おのずとリスクは低下し、金利は自己努力でしっかり経営すれば、下げることができます。即ち「ちゃんと経営できる人が正しいプロセスで市場に入ることができる」という事だと考えるわけです。
※別に最初は多少金利が高くても、物件価格が安ければギャップは取れるわけですもんね。
何より、安くて、いい物件が手に入りやすい。(これをAとします)


物件価格が高く(利回りが低く)、立地条件もイマイチだし、で、破たんリスクが高い状況で、ほぼ最低レベルの金利で資金調達をして、まさに「一寸先は闇」的な投資をしているわけですから、ちょっとでも金融市場が厳しくなったら、売却したくてもできない(だって、元金減っていないし、こんな状況では売りたくても、だれも高い金額では買ってくれないしで、八方ふさがりだし、で)、そんな投資家さんがいっぱいると思う。(これをBとします)


同じギャップがとれるとしても、あなたならどちらを取りますか?
という事となんです。


フツ―の感覚で、フツ―にロジカルに考えればどっちがいいかって話です。(賢明なるあなたならば答えは一つのはずです。え?Bだと?(笑))


なので、僕は今のこの状況は(あちらの御国の状況は、すいません、棚に上げておいて)歓迎、なんです。


ただですね、とはいっても、結局はこのご時世が融資状況に与えるかどうかは、「ナゾ」なんです。


なんとなくですが、ネットが普及し、いろんな人が金融に関する知識や経験値が上がってきているこの状況では、これまでの金融のセオリーがそのまま適用できない気がするんです。いろんな媒体から(真贋はともかく)様々な情報を取捨選択し、いろんな行動が起きているわけですから、ネット普及前の単純なロジックって実はあまり通用しないような。。。そんな気がしませんか?


単純に金融引き締めになるんだろうかなぁって。(期待はしているんですけどね。)


場合によっては、更に日本の不動産市場に海外からマネーが流れ込んでさらに爆騰、、なんてこともあったりして。


さて、どうなることやら。


週明けの市況を注視しておきましょうかね。


追伸:

昨日、某信金さんから僕のケータイに連絡が、「どうも、kanaloaさん。前の担当の○○の同期の▲▲です。その後どうです?そういえば、川崎の物件謄本見たのですが、売却されました?」などと。


『えぇ、売っちゃいました。儲かっちゃいました。』


「そうなんですね♪、じゃぁ、もしよかったら、品川物件の固定期間終わりそうでしたら、乗り換え(借り換え)、考えてみません?」


と。
今の融資って根抵当権なので、債務枠が変わらないので、他金融機関さんからしたら、いくら支払ってもそれだけの債務が残った状態になるらしく、あまりよろしくないなと思っているのですが、これは通常の抵当権に変えられないとのことで。。。なので借り換えに気持ちも傾きますが、、、でも、あまり気軽に借り換えしたらその金融機関との取引が今後厳しくなるので、ちょっと悩んでます。


とりあえずは、この信金さんとのパスは作っておいて、別の融資を受けたいなと思ったので、


『いいっすねー、ちょっとだけ検討してみますかね。あ、で、その先の融資もちょっと考えてみたいのですけど、今度お話しません?』


と。


てことで、近いうちに某信金さんに行ってきます。


品川物件の金利固定期間はあと2ヶ月ちょっとで終わり、ここからいろいろ戦略を練って行動してまいります。


見直し金利は、1%前半。(できれば1%切りてぇ(笑))



それじゃ、みなさん、良い週末を。