不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

品川物件:契約更新3件ありました。超優良顧客のファミリー様は値下げしました。(泣)

久々の連投(笑)
品川物件で少しだけ契約面で更新があったので共有です。


テナントリテンション的な話と捉えて聞いていただけると幸いです。


昨日の夕刻、品川物件の管理会社(地場の優秀な管理会社様です。こういう優秀な方が味方に付くとあのダメ山さんでさえ、最近はちゃんとお金を入れてくれるようになります。)から電話がありました。


聞くに、この3月で3件の契約更新があったそうで、そのお知らせでした。
3件とも契約更新です。(ありがたし)


一点だけ、担当の方から相談がありました。


あのー、ファミリーの○○さん。更新はしたいが、少しだけ値下げしてもらえないでしょうか?と相談受けてます。いかがします??


と。

あ、いいですよ。長く住んで頂いてますし、周りの相場と比較して高いですものね。で?どのくらいの指値でしょうか?べらぼうだと受け入れらませんが。

そうですね。大体2〜3000円ってところで手を打ちませんか?


とは担当者。


僕は、その一番高い3000円の値引きに応じました。


回答に要した時間は30秒。


なぜ、即断したのか?
一応自分なりにロジックを持っていたからです。それは以下。


  • 上記のとおり、このファミリーさん、僕が物件を所有する前からの長ーい店子さんで、特に問題もなく超優良お客様でいらっしゃること。
  • 上記のとおり、家賃も周辺の同種(全く一緒ではないのですが)の物件と比較して高いやちんになっていること。
  • この分を差し引いても、これをカバーするだけの、1Rの値上げを考えている事。


つまり、家賃として高い分を値下げして、相場よりかなり安く設定してある1Rのチョイ上げすれば(それでも相場より安いですよ)総体的な家賃は元に戻せるってことと、


なにより優秀な店子さんはとにかく今後も長く住んで頂きたい。この方がお互いハッピーですからね。



という事なんです。


例えば、仮にこの値引きを突っぱねたとします。
おそらくは、この優秀な店子さんは、管理会社に相談して、「あの大家さんなら、2000〜3000円だったら受け入れてくれるはずだから、相談してみましょう」という(私の知らないところですけど)話になっていたんだと思います。


仮にそれがあっていたとしたら、とても気づかいのある方なんだと。(こういう場合は性善説で考えるとすごく物事が前向きにとらえられます。セキュリティは性悪説で考えるってこともご参考程度に(笑))


こういう方の相談を突っぱねて、気を害されて、結果退去となった場合、そのダメージたるや甚大です。高い家賃がその時点でボコッと穴が開きますし、広告費やリフォーム考えた場合の費用も馬鹿になりません。(リフォームは戦略的に考えるのであれば、別枠で考えるべきかもしれませんが)


不動産投資の成否は、

  • 仕入れ(いかに妥当な値段で仕入れるか)
  • いかにマーケするか
  • いかに店子さんにながーく住んで頂けるか


で決まるといっても過言じゃないと思います。
僕らが学生だった時代はあえて短期間で入退去を繰り返して、礼金をたくさんとるか?などというよくわからん手法がまかり通っていたようですが(羨ましいのですがw)、今はそんな時代じゃないし、この年になって、そんなみみっちぃ手法で稼ぎもないし。。。


やはり、不動産賃貸ビジネスをやる以上は、お客様である店子さんが、いかに気持ちよく、いかに長く住んでもらえるかが重要。(ですよね?)


その結果の「感謝の気持ち」としての家賃を胸を張って頂きたいですもの。
(うん。いいこと言ったな。俺。)


てことで、


この長く住んで頂いているファミリーの方からの値下げ交渉は30秒で彼らの求めている最大値下げを受け入れました。
プライズで5000円でもよかったのですが、そこはビジネスですからね。冷静に。


てことで、1Rで今度退去でたら、いかにいいお客様をちょいとだけ相場に近づけた家賃で募集しないとですね。


ということで、値下げ交渉されたときの「一つの考え方」としてご参考まで。
正解ではないと思いますが、間違ってはいないと思いますよ。


おやすみなさい。