不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

週末活動報告(1)新たな設計事務所との会合

今週末は、結構どたばたしていました。
土曜日は、新築打ち合わせと、午後は、インテリアコーディネーターの女性との打ち合わせ。


今日は、新築向けのに開拓中の新たな設計事務所との打ち合わせの話でも。


物件価格がここまで高騰してくると、新築と中古の利回りに大差がなくなりつつあります。(どこかで調整が入らないかなぁ。。。と思っているのですが、なりそうで、なりませんね。。。)


物件情報はチョコチョコもらいますが、いずれも、「買ったそばから、血を流しそうな、、、」そんな物件ばかり。それでも、売れていくというのですから、怖いなぁと。


なので、出来ることと言えば、現有物件の運営効率アップ作業と、自己投資なんです。


新築のための取り組みも、新規の不動産投資への取り組みなのですが、
新参者がいきなり利益を上げられるほど、甘い世界ではないのも重々承知なので、現在はとにかく活動量を増やそう、その一点であります。


昨日は、その一環で、新たに設計事務所に訪問、新築の可能性についていろいろ話を聞いてみました。


その設計事務所さんはある程度の規模で所謂一般向けの注文住宅を設計しているところです。
坪単価見ても、結構安い設定で作っている割には、デザインセンスがいいなと。


よくよく見ると、確かに部材はそんなに高いものを使っていない感じですが、組み合わせの妙でしょうか。シンプルなデザインで、かつ空間を活かした設計をやることで実質的な空間の広さを演出できる力がありそうです。


ですが、所謂我々のような不動産賃貸をターゲットにしたような感じでもないので、そもそもやってくれるかどうかも含めて一度訪問してみようと思った次第です。


一応、申し込み時に、自分は数年感賃貸業を営んで、ポートフォリオ組み替えの一環で新築をやってみようと考えている。自分なりのマーケから一様のコンセプトを練り上げたので、これをやれそうかどうか?お話しさせていただきたい。
なので、できれば、設計士の方もこういった施主の思いに答えてくれそうな方でお願いしたい。


そう事前に伝え、実際にお会いした設計士が「自分の我を押し付ける」人をさけようと考えました。


場所は、横浜某所。


現れたのは、その事務所のチーフクラスの設計士の方(より日本人風のクリス・ペプラーという感じのダンディーな人)と、見た感じ、「え、どこのうだつの上がらないさらりマーマンのおじさまなの?」と言う感じの中年の男性。


このコントラストにちょっとやられました(笑)。


ですが、この中年風男性が、今後の新築物件のキーマンになるかもしれないと感じました。


どうやら、このかた、
この事務所で土地を顧客に紹介する土地情報収集担当の部長さんだったのです。


てことは、両名、おそらくはいずれの部門でもチーフクラスなんでしょう。
事前に本気度を伝えておいてよかった。


聞くにこの土地情報収集担当の方、前職は、関西で、任意売却・競売専業の会社で叩き上げられた方らしく、その方自身も不動産投資をやっていて、神戸付近で60戸程度の物件を回しておられるとか。


平成10年ころのRCをおもちで、なんと、利回りたるや14%越え(!)
脇に都市高速が走っていてその看板収入もあるらしくそれが月二〇数万円、さらには携帯会社の基地局で、結構もらっているそうです。
なので、実質利回りはもっと回るそうです。


「も、儲かりますねそれ、ドル箱でしょ?」


と聞いたところ、


『えぇ、まぁ。。』


と素直に苦笑いしています。(くそー、ええなー。)

結構このかた、不動産業界のなんか、酸いも甘いも体験済みと言う感じで、土地探しの際も、かなり力を発揮してくれそうです。


ありがたいのは、こういうパタンの業者さんって、物件作る上に、その土地の仲介もやらせてくれ(片手の仲介でもやりたい)ってのが多く、
気持ちはわかるのですが、そうすると、土地情報の間口が極端に少なくなってしまって、基本となる安い土地の仕入れが実現しづらいのですよね。


ここも、そうなんですか?と単刀直入に聞いたところ。


『え、いや、それはないですよ。ウチはウワものを設計することを本業としているから、土地情報はあくまでおまけです。人数も限られているから、そんなことやっていたら土地情報は言ってこないんですよ。逆にうちは一般の実需系のお客様がたくさんいるので、地場の土地の仕入れが得意な業者に「こういった買えるお客がいるから土地情報回して(お宅が両手でやってかまわないから)」と伝えているんですよ。』


と。


「へ?じゃぁ、僕が土地探していいの見つけても、その仲介をやりたいってことはないってことですか?」


『ええ、その方が土地を安く仕入れられる可能性が高いでしょ。そこはお互いに情報を広く拾って、その業者に両手させた方が結果として安く土地を仕入れられるし、浮いた分を物件のグレードアップに使ってもいいですし(一般のお客様の場合)、kanaloaさんだったら、ストックに回してもいいじゃないですか。』


と。


また、仕組み上、これも面白いなと思ったことがあります。
続きは次回につなげますが(今日もチョイと疲れ気味なので)、
この部長さん。結構面白そうです。


横のチーフデザイナーさんも、「ウチは、基本的には施主のコンセプトが明確であった方がそれに即した(予算も含め)ベストの設計をしたいと思っています。デザイナーのエゴは押し付けたくないんです。」と、基本的には施主の意思・戦略を尊重する姿勢の方のようです。


ま、初対面なので、実際にはどうなるかは、わかりませんが、
面白くなる可能性は秘めています。


でも、実際の会合の3分の2は、土地仕入れ担当の部長さんの話で二人でえらく盛り上がってしまい、ちょっとデザイナーの担当の方を放置気味だったのは反省材料(笑)。


その部長さんから聞いた話では、現在都内では不動産業者が結構派手にある手法で稼ぎまくっているとか。聞くに、なるほど、これなら結構安全にもうかるかも。。と思いました。


続きは次回ってことで。
あと、土曜は、この会合のあと、インテリアコーディネーターの女性と品川物件のリノベーションについていろいろ意見交換をさせていただきました。


これもまた、想定外の情報をいただけまして、もともと、単なる意識合わせ程度で特にフィーも支払っていないものなんですけど、念のため、kanaloa家得意の「ヨックモック・しガール18本」と、心ばかりを持っていってよかった。


このへんについては次々会あたりに。


さぁ、今週も張り切ってガンンバって参りましょう!!!
おやすみなさい。