こんばんは。
今日帰りしなに、前から気にしていた築古のアパートが解体されている現場をみました。
「えー、この物件古いけど、広そうだから、リノベしたら全然儲かるじゃん。」
と思って、ふと建物にかかっている防塵シートみたら、某ハウスメーカー系の名称が。
なんか、やるせない。。。
さておき。
昨日のネタ、思ったより反響がよくて、嬉しかったので、今日も頑張って書いてみます。
１．む。「繰上げ返済」って、意外と強力かつ、超堅牢な投資と考えていいのかもしれない。
とにかく、最近まで、ひたすら、追加投資か、新築案件の作業に没頭しており、「繰上げ返済」なんて視点で自分のファイナンスアレンジを考えたこともなかったのですが、昨日紹介した沢さんの書籍で、繰上げ返済の威力について触れられていた箇所があり、おぉ、では自分の物件ではいったいどうなるか考えてみんべーか。
と考え、早速行動に移してみた次第です。
結論から言うと、
確かに、これは意外にも強力かつ、超堅牢な投資と考えてもいいのかもしれない。
と思い始めた次第です。
2. では具体的に数字で見くとしますか。
ちょっとここからは数式が羅列されますが、算数嫌いな僕でもわかる内容ですので、じーっくり読んでみてください。
で、間違っていたらご指摘お願いｗ。
ベースとなる情報。
来年９月末で僕の品川物件は返済開始から５年経過することになります。
基礎データは以下になります。（端数は端折ります。単位は当たり前ですが「円」です。あしからずｗ。）
数式追いかける前に、前提知識として、
ADS:年間総支払額っていいます。ローンを一年間で元利併せてどんだけ金融機関に返すかを表す数字です。
K%：ローンコンスタントっていいます。金融機関からの借入金に対するADSの割合を示しています。
上記数字と、５年後の残債から、繰上げ返済をした場合に、年間返済額がどれだけ減るか？
即ち、その差額が、年間キャッシュフローの増加となるわけですから、これが、繰上げ返済に投下したキャッシュをどれだけの効率で回収できるか？（全額自己資金だから、無リスクの投資と考えていいはず）を見ていきます。
■現状の金利・固定期間：2.5%, 5年固定
■5年目の残債＝49,000,000
■ADS=260,000x12=3,120,000・・・(a)
■K%=3,120,000/49,000,000≒6.37%
上記が基礎データになります。
プランA：1000万繰り上げ返済（他条件は同じ）の場合。
借入金額：3,900万円
ボーナス返済割合：0.00％
年間利子率：2.500％
貸付期間：20年
返済総額：49,598,770円
支払利息総額：10,598,770円月額返済額：206,662円
年間返済額（月額返済額×12）：2,479,944円・・・(b)ADS差額(即ち,CFの上昇分) = (a) - (b) = 640,056・・・(c)
繰上げ返済に投下したキャッシュの回収率（利回り）＝ (c)/100,000,000 = 6.4%
プランB：1000万繰り上げ返済し、かつ、金利を2.0%に下げられた場合。
借入金額：3,900万円
ボーナス返済割合：0.00％
年間利子率：2.000％
貸付期間：20年
返済総額：47,350,559円
支払利息総額：8,350,559円月額返済額：197,294円
年間返済額（月額返済額×12）：2,367,528円・・・(b)ADS差額(即ち,CFの上昇分) = (a) - (b) = 752,472 （対プランAとの差額＋112,416）・・・(c)
繰上げ返済に投下したキャッシュの回収率（利回り）＝ (c)/100,000,000 = 7.52%
3. この結果、どう考えます？（僕は結構すごい数字だと思うんだけども。）
いかがでしょう？
繰上げ返済なので、実際には、単に借金の額を減らすという行為なんですけど、これを自分が所有する商品への資本投下と考えて、その回収率と置き換えて考えてみると結構すごいなと。
以下、観点ですごいと考えています。
- ほぼノーリスクでの投資と考えることができる。（CFの上昇は、家賃収入とは関係がない（単に借入金を減らすことによるCFの上昇だから））
- バランスシートもよくなる。（たぶん、僕の物件はこの時点で、完全に銀行からみてノーリスク物件となるはずです。確実に空き担保でるから）
- この物件の経営状態がかなり良くなる。（当たり前ですね）
- 僕の心理負担がかなり軽減される。
- 現金１０００万をちゃんと有効活用できる。（ここは、、、後述しますが、微妙かも）
- 次の経営判断を勇気をもって取り組めるし、金融機関の協力もより一層強くなりそう。
品川物件も、立地は抜群ですが、現状でも、いわゆる積算ベース評価だと、まだ債務超過とみられる状態です。
もちろん、市場価値ベースでみると、現状の残債をかなり上回る含み益はあるため、いざとなったら手放すことも十分可能です。
ですが、上記繰上げをやることで、債務超過状態を完全に抹消でき、完全に安全圏に入ることが可能です。
上記数値のとおり、年間CFが７５万強増えるわけですから、収益面も向上します。
僕の経営者としての心理も改善されますし、次の一手も勇気をもって打てる気がします。
そして何より、これだけ市場にばらまかれている「お金」が、いつ価値が暴落するかわからないこの醸成において、１０００万というお金を有効活用できているという点。
全額自己資金ということは、FCR が 7.52%ともいえるわけです。
投下資金が１０００万ですから、１億と比べると絶対額は小さくなりますが、それでも、現在、都内で、FCR 7%越えの物件なんて皆無です（たぶん、神奈川東部でもないと思います）。
例えば、、、FCR が 7.52%相当の物件で、自己資金1000万、CCR（自己資金回収率）＝20%(5年で回収）とした場合は、
（詳細は端折りますが）諸費用コミで、約6,750万のアパートを世にリリースする必要があります。
新築でネット利回りで、7.5%の物件は、都内では無理です。（表面利回りだったら、なんとか、ですかね）。
新築とはいえ、満室までの空室リスク、他アパート経営で必ず見えてくる他の諸リスクをしょい込みます。
むむー。こりゃ悩みますなー。※だんだん、繰上げ返済が美味しいように思えてきた。
※あ、1000万繰上げに回して、並行で上記物件を新築で企画できたらさいこうですね！！！
次回、その辺も加えてもう少し考えてみます。
もうチョイお付きあいを♪
おやすみなさい。
