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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(1) 繰り上げ返済という名の、超効率いい「投資」についてちょいと考察。〜来年の金利固定期間満了を見据えた戦略〜

不動産市況やセミナーの話 品川アパート(2号機)の話

そういえば、品川物件の戦略で、自動販売機についてあったと思います。
書こうかと考えていましたが、以外とネタとしては一般的で、
要は、如何に協賛金を出してくれるか?と換金率の高いところにするか?程度の改善しか出来ないのです。
これについては、様々な書籍でも触れられていると思うので書くのをやめました。
※ちなみに我が物件の自販機。当初は年間3万程度稼げればいいやと思っていたら、意外やその倍くらいの収益があるみたいです。
今後は、上記条件のよい業者を捜す際に「こんだけいい条件の場所なんだから、がんばってほしいなぁ。」という交渉ネタに使おうかと思っています。


今回は、引き続き品川物件で戦略検討中の、「融資固定期間満了に伴う、CFアップのための戦略」について。
※意外と見落とされがちな、「繰り上げ返済」をうまく使って、高騰している不動産投資物件を横目に、堅くCFを確保する考え方もあっていいのかなと思って自分用にまとめてみます。まだ、整理し始めなので、間違いあるかもです。(特に計算w)なので、「へー、そんな考え方あるんだぁ」程度に読んでいただけると幸いです。

1. お金ジャブジャブのこの金融情勢において、金融機関のこの勢いをうまく活用するには、実は繰り上げ返済だったりしませんかね?


日銀が、国債を購入を続けているようですね。
こういった買いオペで、市場にはどんどんお金があふれているので、銀行さんも困っているようで、(お金あるけど、借りてくれる大口融資先がないよー的な)、結果まとまったロットの融資先であり、かつ、担保つきであるという好条件の不動産にお金が流れているという構図になっているようです。


だから、某シブシブ銀行さんが、本来の担保価値の1.25倍の評価を出している状況からして、やっぱり、この状況は「異常」であると考えるのが普通の感覚ではないでしょうか。


本来の「稼げる事業」とは別次元で、ちょっと異質な融資状態が続いているんじゃなかろうかと思います。
多分、現在の金融機関では、ほぼ本質的な物件の評価は出来ない状況なんでしょう。(営業と融資部門の行き違いで、融資が出ると言われていたものが出なかったりとかでかなりドタバタしているという話も聞きます)



※そういえば、以前の管理会社の担当さんは、某大手都銀出身だったらしいのですが、ある席で会話していた際に、僕が銀行はお金じゃぶじゃぶで使うしかないんだから、もう少しヂューデリを本質的にやって、本当に「稼げる物件」にキッチリ融資すれば儲かると思うんですけど、的なことを行ったら、「いやー、このお金は、預金者のモノですからねー。簡単に融資は出来ないものですよ。」と意味不明なこと言ってましたっけ。(いや、だからこその本質的融資であって、銀行の銀行たる目的なんだから。そもそも、日銀が銀行でたくさん抱えている国債を買い取って「市場にお金出せヤー」と言っているのに、何を言っておるんだ。とおもいました。



お金はじゃぶじゃぶ、だけど、上記の状況から、不当に不動産が上がっている状況で、金融機関をどのように活用するかは今後の賃貸ビジネスで肝になってくると思います。


そこで、一つの考えかた(戦略とでも言いましょうか)が、「繰り上げ返済」なのです。


僕が先日紹介した、

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版

でも、投資戦略の一環で取り上げあられています。


まぁ、物件を購入する訳ではないので、いわゆる所有欲を満たすものでもないし、ポートフォリオてきに何も変わりはしないので、見方によっては何ともつまらない戦略ではあります。


が、実際に数字を弾いてみると、結構凄い投資であることが見えてきました。


また、ポートフォリオ上は構成がかわらないのですが、自分が経営している、一事業所の経営状態を改善するという観点でも非常に合理的な戦略ではなかろうかと考える次第です。

2. 投資ベースで見た場合、利回り的に最低収益ラインを割り込み始めている昨今においては、繰り上げ返済は有効な投資手段かもしれない。

これだけ、物件の価格が高騰していると、収益確保できる最低限度の利回り(一応、売り手側の言い値の利回りを前提としています。なので、実態は、既に収益ラインを割り込んでいると考えるべきです)付近で物件を購入することになります。


都心部で、超一等地の条件で、数年先を見据えても市場価値は落ちない、、、というお墨付きエリアならば、最終的な出口の利回りは確保できると思いますが、、、そうでないエリアで、競合が多く、物件の市場価値が経年で、下がっていく(かつ、その低下が激しい)場合、どう考えても良い結果が得られないのでは?と考えるのは僕だけでしょうか。


即ち、現状は、利回り的にすでに「マイナス要素を吸収できるだけの懐の深さがない」という状況だとおもうのです。


投資の考え方は人それぞれなので、否定はすべきではないのですが、もし、かりに、僕のブログを見ていただいているあなたで、これから新規参入を考えている場合は、このへんよくよく吟味されてみることです。
#というと、これから書く「繰り上げ返済」については、新規参入を考えているあなたにとっては、とっても面白みのない話になるかもしれませんが、いざ物件を購入した際に、リスクヘッジという観点でも参考になる戦略となります。


つまんないかと思いますけど、どうかおつきあいください。


次回は、僕の(極力公開できる範囲で)実際の数字で考察の経緯を記録していきます。


一つの不動産投資の戦略として、頭の片隅においていただけると幸いです。


おやすみなさい。