昨日は、たまたま、税理士の先生との初面談（追ってお話しますね）が都内でありました。
たまたま、終戦記念日でもあったため、靖国参拝の方々と、周辺の厳重警備と鉢合わせ。
初めて体験しましたがすごいもんです。
靖国参りしようかと思いましたが、あまりにも暑いのと人ごみが苦手なので、日を改めてということにして、心の中で御霊に心からの感謝を伝えておきました。
さて、新築企画の話。
思ったより難しいことがわかり、ちょっと暗礁に乗り上げてます。
そう簡単ではないと思っていましたが。いやしかし、難しいものです。
人はそれを「地雷」といふ。
神奈川南部の某エリアの工務店さんにお邪魔して、工務店の社長さん＋紹介してくれた地場の不動産業者さん＋僕で先日から狙っている土地の状況について意識合わせをしました。
- 土地は、みなし道路に３メートル接しているが、神奈川県建築条例により、集合住宅は２００㎡までしか建てられないことを改めて確認。
- ２００㎡だと、土地＋建物＋外構費＋登記費用やその他もろもろの諸費用を見た場合の利回りがどう考えても７％を下回ってしまう。
- なので、現在法律上道路とみなされていない空地を何とかして、道路と見てもらうために何とかしなくてはいけない。
上記を僕から伝えました。
なんだったら、３番目の作業を僕が自力でもやってもいい。と。
これに足し、地場の不動産業者さんがいうには、
やってやれないことはないと思いますが、相応の期間（この「期間」が読めない、らしい）がかかるということと、何より、この空地を道路とみなしてもらうための作業に大きな障壁（法律面ではない）があって、これを解決するために相応の費用が発生すること、そして、道路を新たにつくるためこれも相応の費用が発生してしまうのです。なので、かなり時間とお金がかかってしまうため、私としてはあまりお勧めしない。
と。
具体的には、土地が接している道路私有地を見なし道路として使っているわけなのですが、この道路の所有者が曲者であるということらしいです。
地場の建築業者が持っているらしいのですが、この社長がどうやらかなりの曲者。
上記に書いている空地を道路化するためには、改めて、その旨を私有地のこの社長に承諾してもらうためにハンコをもらう必要があるらしいのですが、ここには「お金」が発生するらしいのです。
で、この曲者社長がこういった場面をにらんで、この「お金の額」を釣り上げるということらしいんですね。
この建築業者、周辺では悪名高い業者とのことで、こういう土地を周辺各地に「仕込んでいるらしい」のです。
これを俗に「地雷」というらしいです。
となると、新たに道路を建築する費用と、この「地雷除去」に対する費用が新たに諸費用に加わること、そしてこれらの作業にかなりの期間を要することが予想されるため、結論としては、「この土地は限りなくNGぽい」ということに。。。
改めて、土地を探しつつ、もっと新築企画の精度を上げる必要がある。と認識させられた。
その後、業者さんがもう一つ小さ目だけど、容積率が高く、収益向けである土地を紹介してくれました。
工務店の社長と一緒に現地に飛んで見に行きました。
確かに、収益性という単純な観点であれば、おもしろそうですが、、、
そもそも、僕が考えている新築企画とずれてしまっている気がしました。
僕の新築企画は、
- 昨今の借主様のメリットを無視した、大家、業者主導の物件である。
- その時点でコモディティ化しているため、数年で価格競争にさらされるため、こういった物件は作りたくない。
- 借主様、そして、街にたいして「プラスの影響、もしくは、変革を促す」物件を供給することで、上記に対する警鐘を鳴らしたい。
ですが、そのためにはある程度「ホカと違う」ものを根本レベルで考える必要がありますが、その土地ではちょっと無理かなぁ。。。
そういう気がしました。
ですので、この土地も見送りとしました。
工務店さん、業者さんともいろいろ親身に相談に乗って頂けるのでありがたいですが、ある程度の収益性と、それ以上に上記の思想を反映できない物件ならば作る意味はないと思っています。
ここをブラせてしまっては意味がない。
ここはしっかり「軸」を持っていきたいと思います。
同時に、工務店さんに伝えるコンセプトや物件のイメージをもっともっと具体的にしていかないといけないなと反省した次第です。
- 市場性をどのように見ていて
- ターゲットをどこに設定して
- ターゲットが故の、物件の基本コンセプトをより具体的に示し
- 可能であれば、物件イメージをできるだけ具体的なスケッチとして書いておく。
このくらいはやらないとまずいかなって。
収益性については、慣れているのでたぶん大丈夫かなと。
で、この上に、建築のプロが具体化して、様々なエッセンスが加わると面白い物件ができるのではないかと考えています。
とにかく、
他投資家と同じ収益物件（エリア、建物の作り方、アピールの仕方等）を供給していたのでは、意味がないのです。
この辺を強く意思して、改めてチャレンジです。
