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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(所有物件:品川物件についてどうするか?)目先の利益をとるか?リスクをヘッジしつつ、将来の資産拡大を狙うか?

暑い。夏バテしてませんか?


ちょっと考えています。
現所有の物件(品川物件について)。


先日とある投資家さんと話す機会があり、いろいろ学びのきっかけを得たのですが(自分の反省すべき点、逆に、その人を反面教師にせねばいけない点を含め『学び』と称してます。)、品川物件について、出口をとるべきか、所有を続けていくべきか?という点。それを改めて考えるいい機会になりました。


私の品川物件、都内の某私鉄2路線の人気駅からいずれも徒歩10分を切るとてもよい立地にある物件です。
2ヶ月に1度ほど物件を訪れて、掃除の傍ら物件の様子を見ています。
双方の駅は、全国でも有数の商店街を誇ります。実際に歩いてみると、全国の地方商店街がほぼ例外なく「シャッター街」になっているのに対して、この2つの商店街はいつも人でにぎわっています。


駅前の不動産屋さんは、賃貸目的のお客さんでいつもごった返しています。
実際部屋の退去が出ても、大体数週間で、次が入るので、リフォームもじっくり考える暇がないほどです。
(先日空きがでましたが、今回は2週間たちますが空きが埋まっていない模様。。ちょっと気になってますが)


ただ、この物件についてここ数か月ほど悩んでいます。

売るべきか?バイホールドか?それが問題だ。


別に右ならえをしようと思っているわけじゃないのですが、昨今の不動産投資家の動向を見ていると、大体の大家さんが、現所有の物件を手放しているようですね。
見ていると大体古い物件で、ある程度きれいになったから手放すという、バリューアッド的な手法で利益確定していっているようです。
あ、僕の昨年の川崎物件も典型的なバリューアッドだったと思います。


川崎物件に関しては、


  • やるべきことをすべてやった
  • 市場の風が非常に良い
  • 買主様の条件があった
  • 長期保有観点では、自分の投資が加速しない




これらの条件がすべて整ったので「売るべくして売った」という感じです。


さて、品川物件はどうか?

  • まだやるべきことがある
  • 市場の風は非常に良い
  • 買主は、、、たぶんいる。
  • 長期保有観点では、何とでも考えられる。



ので、悩んでいるんです。「売るべくして売る理由が整っていない」ので。


やるべきは、先のブログで記載した、大きめの部屋のリフォーム or リノベーションです。
これをやっておいた方が、自分の大家力が上がるでしょうし(規模の大きいはなしなので)、なにより、買主様の購入に際するリスクが減る(即ち、参入障壁が低くなる)し、融資のハードルも低くなるでしょう。なのでやっておいた方がいい。


だけど、昨今の市況は非常に「売り手市場である」という点。
先日、付き合いのある不動産業者様(某大手不動産業者様)から、僕のこの物件のごく近くの物件の売り情報を参考までにもらったのですが、僕の物件よりも条件が悪い物件にも関わらず、表面で6%後半。わぉ。


まぁ、これで買主が現れるかどうかは微妙ですけど。
とにかく、このくらいのラインがこのエリアの「価格交渉のスタートライン」としてコンセンサスを得ているということでしょう。
おそらく着地点は7%前半を狙っているんじゃないでしょうか。


※僕は買いませんが。


と、考えた場合、僕の物件もここで「出口」の一つである「売却」を選択しとしてとった場合、単純計算で4ケタの利益をえることが可能であるということです。キャピタル+インカム両方が狙えるのです。


ですが、この時点で、一切のインカムゲインを得る手立てがなくなるので、次の投資チャンスを待つしかなくなります。


不動産投資をやるようになってから、「現金だけを持つことの怖さ」を理解できていますので、現金だけを持っている状況はできるだけ避けて、さっさと他現物に変えておきたいのです。

手持ち物件を増やしつつ、片方で、品川物件をいつでも手放せるように磨いておくとする。か。


もう一つ、品川物件の借入金を減らすために、手持ちの現金を繰上げ返済してしまうという選択肢もあります(これによる、実際のキャッシュフローの厚みを増やす作戦とする)。


この効果をとるか、売却してしまうか?結局はリスクをどれだけとって、どれだけのキャッシュフローをいつまでに目指すか?なってしまうわけですが、少なくとも今の僕のフェーズは

多少のリスク(品川物件の)をとりつつも、(品川物件の)出口をいくつかパタンをもってヘッジっしつつ、某地域での新築プランで所有規模を膨らませ、そこに自己資金を突っ込み、キャッシュの厚みをとっていく。



方向で考えていきます。


できれば、いま取り組んでいる新築プランは、単発ではなく、「ブランド化し、定格のない、シリーズものとして継続的に物件を供給していく」ことをテーマに取り組んでいるのでこっちで足を止めたくないのです。


目先のキャッシュを得るだけが投資じゃないですから。(最近の不動産投資家さんの動きは「とりあえず現金で云々して、数年後の来るべきときにそなえて回しておく」という方が多いです。間違いじゃないです。が、その運用だと投資効率は間違いなく下がりますからね。。。(数年は現金回収しているだけであり、いざ回収した暁に、おなじキャッシュが得られるかというと、それはまた別の話ですからね。)

アリの目(目先のキャッシュ)、も大事ですが、トリの目(大局を見て最終的に得られるキャッシュと資産)も大事。


どう考えるかは、あなた次第です。


しまったところで、おやすみなさい。