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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(2015.04.27)某地銀さんの紹介で2つの業者さんと打ち合わせ。

川崎物件の話が続くので今日はコーヒーブレイク。ということで。

本日、某地銀さんからのお声がけで、地銀さんと取引のある地銀さん系不動産会社さんと、某大手不動産業者さんの担当さんとお話ししてきましたのでメモです。


※この手のメモを残すのは、後々振り返ってデータを遡れば、ある程度の不動産市況や融資の風を読み取ることができるのではないかという狙いがあるためです。


平均よりちょいと属性が高めなサラリーマンの方であれば、僕のお話はある程度あなたにもマッチすると思いますのでご参考にしていただけると幸いです。


さて、今日赴いたのは、某地銀さんのオフィス。
最初に地銀さん傘下の業者さんと、間に、地銀さんに(遅ればせながら)2014年度の確定申告資料の提示。説明。引き続き某大手不動産業者さんとの会合。
という流れでした。


地銀さん系の不動産業者さんは、営業部の副部長の方と担当の方。
某大手の不動産業者さんは、課長さんと担当の方。


いつも、単身で不動産業者さんにお邪魔するときには、一人の担当さんとお話しますが、今日はこの2人の業者さんプラス銀行の渉外担当の女性+僕、の4人での会合ということで、ちょいと不慣れな感じでした。


とはいえ、初心者と勘違いされるといけないので、まずは事前に作成している「自己紹介シート(A4一枚)」を手渡しして、自分の属性(経歴等)・不動産投資の経験値を説明します。
売却済の川崎物件については、


  • 購入時は汚く・故に利回りは高かった。
  • 躯体・意匠面が近い将来限界がくるため早々に大規模修繕をする必要があった。
  • 入居者属性も問題が多い方が多かった。
  • 故に物件の管理状態はすこぶる悪かった。
  • が、これを個人・管理組合全体で改善して、昨年すべての改善を終えたため、売却とした。結果十分な利益を得ることができたのでこれを原資に更なる追加投資をしたいと考えている。


と、不動産投資の出口をとった(結果を出した)ことをアピールしました。


また、

  • 現状の市場に出回っている物件は価格が明らかにオーバーシュートしている認識である。
  • 普通に普通の物件を低い利回りで購入しても収益が上げられないということを認識している。
  • 故に、今後は、多少癖や訳のある物件の情報を入手させていただき、売り主様との交渉(合理的な指値交渉)により価値ある物件となる可能性のある物件を探してほしい。


と伝えました。


双方の業者さんは口を揃えて、


「最近は本当に高値で物件が右から左に流れるんですよ。」


と。



『噂では、台湾の投資家が物件をバンバン購入しているとか。彼らが購入しているんでしょうか?』



と聞いたところ



「いえ、5000万円から1億クラスの物件は、業者さんが持っていっちゃうんです。今、利回りが低くても投資家さんがバンバン買いますからね。なので、業者さんが強気に買っては売るを繰り返しているんです。なので結果的に物件の価格がつり上がっていくんでしょうね。。。」



と。この傾向、特に首都圏で顕著なんだそうです。
なるほど、首都圏の物件の物件高止まりする訳ですね。。。



これは承知の上で、業者さんに上記条件の物件を紹介してもらえるようお願いしました。



某地銀さんの担当さん曰く、現状僕の融資してもらえる上限は(精査する必要はありますが)1億くらいが上限ではないかということです。



現有の品川物件の評価損があるのがその上限の理由です。(都内物件は、実勢価格が跳ね上がっている反面、これに相続税路線価がついてこないため、残債と現在の評価額の乖離が発生してしまいがちなのです。僕の川崎・品川物件の投資の反省としては、物件価格と積算価格の乖離を軽視したことにあります。今後は乖離が少ない物件を選んでいきたいと思います。)


ただ、同時に、積算を重視しすぎるのも問題で、やたら土地が広いだけで収益性が低い物件を買うと、それこそ本末転倒(固定資産税も高くなりますしね。。)なので早々に市場から退場ということもあり得ます。


積算というと地方物件・郊外ということになりますが、十分に上記を考慮して数字が合う(収益があがる)物件を入手する必要があります。


この辺のバランス感覚が今後は大事になるんでしょうね。


今日はこんなところで。