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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

今年の抱負

新築に関する話 Kanaloa's Life Style 不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話

新年あけましておめでとうございます。
といっても、かなり明けてしまったわけですが。。。


年末年始いかがお過ごしになりましたか?
僕は、年明けから長野の方に毎年恒例の家族スキーに行ってきました。
昨年もそうだったのですが、雪が少なく、心配したのですが、なんとか雪のある山を見つけて滑ることができました。


僕は社会人になってからスノーボードを始めて、かれこれ20年近くになります。それなりに腕には自信あるのですが、息子にはイキナリボードをやらせるのは危ないので、スキーをさせてます。
子供の吸収力は凄まじく、2年目にして、山頂から(スーパーボーゲンですが)大人と同じルートで降りれるようになってます。(すげぇ、息子)
一方の僕は、年々足腰の筋力の衰えから、ボードが辛くなりつつあることを実感。。。(ほんと、緩斜面の地獄の「空気椅子」は死ぬほど辛いっす。)


てことで、そろそろボードは手仕舞いしてスキーに戻ろうかなと。(一応、パラレルまでは学生時分にマスターしているので戻れる、、、と思う。たぶむ。。(笑))
充実した年末年始でしたよ。勉強もバッチリ。


長くなりました。てことで、今年の抱負です。
※ちと、長文になります。お暇な時間でゆるくおつきあいください。

<サマリ>
1. 物件最低一棟購入
2. 品川物件のさらなる改善
3. 新築の基本仕様策定
4. 今後の方向性の整理

==

1. 物件最低一棟購入!

毎年たてている目標ですが、今年もこれが最大の目標。
市場はあきらかに、踊り場迎えているようなので、方向性が見えたら一気に昨年までに作った人脈使って購入したいと思います。某SOS銀行経由でサラリーマンという立場を使って無用なフルローン購入された方の物件はもう数年したら、市場にポロポロ(損切り物件、もしくは、任売、競売と言うかたちで)出てくると思いますが、それとは別に良い物件を業者さんの力を借りて購入していきます。


GPIベースで表面9%超えの新築、もしくは、10%超えの中古物件を目指したい。
立地、、というか、市場性を重視して、ターゲティングがあっている物件。(これに合わない新築を買ってもものの数年で首が回らななくなるはず。ここは注意していきます)


ボロ物件からの再生、、、というのも興味あるのですが、いかんせん、僕の時間をそこに費やすだけのマネジメントをできる自信ないため、今はやりません。中古の内装リノベを格安にやるスキームで十分利回りを稼げるはず。


ポートフォリオを考えるならば、8〜10個の新築がほしいところですが、、、評価とのバランスですね。
個人的には上記購入前提条件をクリアしている物件で、かつ、銀行評価(積算ベース)が8割以上でるのであれば、ここに自己資金を突っ込んでおけば、年間の元本返済が建物減価よりも大きい前提ならば次の物件購入の足かせにはならないはずです。

なんとかこの辺のバランスの良い物件を探して購入したいですね。

2. 品川物件のさらなる改善


昨年稼働率100%のこの物件。
3LDKファミリー+1R(狭小)のこの物件。地方物件であれば、「即死」ともなりかねない物件ですが。
この物件は都内でも有数の商店街を両脇に抱え、いずれも数分でたどり着けます。
それぞれの商店街に隣接する駅からも10分圏内。すなわち、立地が無敵なんです。
これを、安く購入したという条件が重なり、上記の少なくとも1Rの賃料は他の物件より安く貸してもCFが取れるのです。
ですので、この高稼働率につながっていると分析しています。

加えて、購入当初少なくとも1,2年の後に空くであろう、3LDKの部屋が購入から5年たった現在もありがたいことに住んでいただいています。この時点で一番のリスクだったこの部屋の稼働率問題は解消し、安定軌道に乗ったと判断しています。

で、今年想定しておくべき改善点は2つ。


  • 3LDK部屋が空いた際の、付加価値戦略に基づくリノベーション
  • 貯水槽を水道管直結化

前者は、あくまで「空室になったら」ということを想定しての次の一手の戦略です。都内のこのエリアならば、多少「尖った発想に基づく、付加価値戦略」が成立すると考えます。
尖った、とは、デザイン的に周辺には絶対にない「インパクトを与える」デザインであること。付加価値とは、そのインパクトと併せて、住まわれる方に以下に「住むべき価値」を理解してもらえるか、ということ。です。


想定するターゲットが重要になりますが、ここはもう少し静的な情報を分析している最中のため、精度は低くなるものの、都内勤務のDINKSで、あえて賃貸派、かつ、「個性的な部屋じゃないと嫌、他人とは違うライフスタイルをしたい」という若い夫婦、、でしょうか。


詳細については、もう少し掘り下げる必要ありますが、この物件をみて周辺の客付業者さんに「これならバッチリ決めます」と言わせるための強烈な「個性」「インパクト」「かつ、機能性」をもたせたいと考えています。


なにせ、強みは立地(ブランドが違います)。そして、何よりメゾネットタイプのアホな間取り。かつ、専用の屋上がありますから。
初期コストはかかりますが、まぁ、あと10年は使いたいのでその間に回収できて利益だせればOK。この戦略で参ります。


貯水槽は、昨年のうちに費用30万で行けそうだとわかったので、早速工事に取り掛かることにします。これで衛生面・保守面のリスクがかなり軽減されます。


あとは、実質キャッシュを生み出していない、ピロティ部分かなぁ。(バイク専用置き場を考えていますが、さて、どうしようかなと。)

3. 新築の基本仕様策定


これが、もっか僕が研究を続けている新築話です。
昨年も同じこと書いてましたが、年末年始の勉強でこれまでの戦略がかなり「浮ついた」ものであったことがわかり反省しきりでございます。


幸い、本業で経営サイドの視点を持つことを持てるようになったため、ビジネスの目的や意義、そして収益性やその背景になる根拠を整理して、送り出す「商品」を考える素地が持てるようになりました。


重要なのはなにより、「市場性」と「ターゲティング」。これのどちらかの要素が0(無考慮)であれば、すなわちそれは不動産賃貸ビジネスの「失敗」を意味すると考えます。
これらを踏まえて、これから僕が創る(であろう)新築物件の「基本仕様」を整理していきます。

そのための、「要件定義」が前提として必要となりますが、市場性とターゲティングが明確になれば外観・内観・内部設備に求められる要件は必然的に決まりますから、これを「要件定義表」に落とし込みます。
これをベースに「基本仕様書」を作成し、これをベースに設計士に設計を依頼します。


おそらく、スケジュール的には、

  • 要件定義:4月ころまで
  • 基本仕様策定:6月ころまで


といった(粗いですが)感じで考えています。これさえ決まれば、あとはルーチンワークですので、チームを編成しやればいいだけ。(ルーチンワーク部分のノウハウは年末年始の勉強で確立しました)
重要なのはあくまで、上流設計。ここでヘマしたら、いくら下流工程で改善しようとしても後の祭り。
(設計屋の端くれなので、この程度はおさえているつもり)


あとは、スピード感をもった実行あるのみ、ですね。
がんばろ。

4. 今後の方向性の整理


ここでは中期のお話を。箇条書きで。中期とはこの先5年〜10年の期間を想定しています。

  • 品川物件の建て替え、もしくは、大規模リノベーション計画立案
  • 所有物件数を(戸数ベースで)最低100戸を目指す。ざっくりしすぎですが、収入ベースで億超え。
  • 僕でしか発想し得ない「ホカにない」賃貸ビジネスの構築
  • 同じ志の「若い不動産賃貸起業家」との連携、そして、未来のビジネスモデルの創出


えらく、実感のある話(品川物件)から、ふわふわした中期目標もありますが、まずは掲げることが大事。
最後の目標は、いわゆる最近流行りのカリスマ大家さんがやりがちな、ホニャホニャ塾やらで高額なフィーをとるようなものではないです。そんな偉そうな立場じゃないですしね。


そうではなく、若い力を集結して、個々のは個々としてそれぞれの特徴ある賃貸ビジネスを作り上げ、例えば、ロットの大きさでコストメリットを享受できる部分についてアライアンスを組んでいくような関係をつくり、互いのビジネスに対して建設的な議論ができ、そこから新しい賃貸ビジネスを創り上げる(既存の枠組みを壊しながら)、そんな活動をしていきたいと考えています。


零細大家の私が、です。(笑)


本業でもそうですが、ビジネスの潮流を変えることができるのは、やはり、柔らかい発想のできる若い力だと信じて疑っていません。僕らの業界もいよいよ「老害」とよばれる悪しき文化が生まれつつあります、この「老害』を打ち砕くために若い世代が格闘しているのが現状です、いわんや、賃貸ビジネスをや。です。


若い世代がこれまでの発想を壊して、新しい賃貸ビジネスモデルを形成していくことで、「金太郎飴」みたいなしょうもない物件がこの世から駆逐されることを願ってます。


そして僕自身、この世界の「老害」とならないよう。若い力から刺激を得つつ、前にすすで行ければいいな。
そんな活動の布石となる一年が2017年であることを願っています。


ですが、実現できるか否かは僕次第。
まずは足元の「やらねばならぬこと」から。


今年もコツコツ頑張ります。
本ブログをありがたくも読んでいただけるあなたにとって、何かしら良い影響をあたえることのできる情報を発信するぞ!
と心に近い、今年の抱負を終えたいと思います。

「人に接するに春風のごとく、
   己を持するに秋霜のごとし」


小学生時分にお世話になった剣道の師匠からの言葉です。共有させてください。(ビジネスにも相通ずる物ありますので)


それでは、ことしも、頑張りましょ!


本年もよろしくお願い申し上げます。

今年の振り返り。

Kanaloa's Life Style 不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話 品川アパート(2号機)の話 新築に関する話 書籍

昨日から年末のお休みに入っています。
年末までは家族で近所をウロウロと、大枚はたいて購入した不動産投資関連教材のDVDでの勉強+英語の勉強をゴリゴリやろうかと思っています。


今回のブログUPで今年は最後になります。
てことで、今年一年の振り返りをまとめておきます。
来年の抱負は、年明け一発目のUPにて。

以下に評価をサマライズします。

[ 凡例 ] ◎:とてもよい ○:よい △:もうすこし ✗:全然ダメ 

1.新しい物件の購入→✗
2.現有物件(品川物件)の運営→◎
3.現有物件(品川物件)の金利見直し→◎
4.不動産賃貸経営者としての力量UP→○
5.本業のマネージャとしての力量UP→△
5.ブログUP頻度→△

==

1.新しい物件の購入:✗

残念ながら一棟も購入できませんでした。昨今の市況の影響でなかなか納得の行く実質利回りと資産性を確保できる物件に巡り会えなかったという背景もありますが、とはいえ、買っている人は買っている(※)のもまた、事実です。


※:ここでいう「買っている」とは、単に融資が出ているから買っている、のではなく、「ちゃんと利益が残る物件として購入できている」人のことを指しています。ここ1,2年は、とにかく融資じゃぶじゃぶですから、僕らサラリーマンはよほどの借金を背負っていない限り、年収が800万超えたあたりから、新築物件であれば、ほぼ間違いなく融資つきますから、(もちろん、この購入スキームでも儲かる物件はあると聞いてますが)これとは別の枠組みで捉えていただけると幸いです。


私なりに、毎週末業者巡りをやってみたのですが、出て来る物件は新築でも銀行評価(積算ベース)との乖離が激しいものばかり(大体、評価半額といったところでしたね)、で、かつ、デザインも杓子定規で面白くないものや、そもそも建物スペック的どうなの?というものがほとんどでした。


12月に某私鉄沿線(各駅停車ですが、隣駅がビッグターミナル駅)に評価とのバランスとリッチが優れた物件があり、かなり揺れ動いたのですが、室内プランが地域需要にマッチしていないと思い、これを見送りました。これが一番ちかかったかな〜。


ま、とにかく、「買う」といったのに「買えなかった」という結果から、✗という評価にしました。


12月に入り、いよいよ、SOS銀行の一角にこれまでの融資姿勢に釘を刺すような動きが金融庁からでてきているという話もチラホラ出てきており、年明けもしくは年度明けあたりから、この辺がより厳しくなるんじゃなかろうか、、というのがネットと業者さんからの情報からの見通しです。


肌感覚としては、ネット上の物件価格も、ものによっては安くなりつつあるようです(中には、まだまだ、勘違い値付け物件がありますがw)。こういった傾向が、来年はより強くなる、、といったところに期待したいですね。
もっと欲を言えば、もう少し外的なインパクトが市況に与えられたとき(要因候補としてはいくつかありますものね)、カクっと市況が下振れするはず。そのときに、一気に購入ラッシュと行きたいところです。

2.現有物件(品川物件)の運営→◎

現在唯一保持しているアパートです。
品川物件。こいつは、今年の年間稼働率は100%を達成(うひょー)。
正確には、入居者で一名、家賃が遅れがちな人がおり、これが未収金扱いになるため、収入ベースでは90数%といったところです。ま、管理会社の方がこの人をきっちりマークしていくれているので問題ないと思います。
※この管理会社との出会いが本当に大きかった。管理費用3%で、ここまできっちり対応してくれる業者さんはあまりないんじゃないかな。。。


あと、この物件には貯水槽がついています。これが衛生面リスク・保守リスクを考えるとちょっとなぁ、だったので、この撤去のための見積もりを着手しました。
当初100万、下手すると200万ではと言われていたのですが、いろいろ原理を調べ、また、品川区が積極的に業者斡旋をされているようで、(業者間の談合がちょっと気になりましたが、どうやらそれはなかった模様)、数社からの見積もりを取った結果、なんと、30万弱(ちょっと安すぎねーか?)で対応してくれる業者さんを見つけました。

来年になったら、早速工事に入ります。

てことで、100%稼働率で、想定CFも20%程度多くなった。ということで、◎としました。
まぁ、でも来年は感覚的には、多少の出入りがあると想定しておくべきですね。
あと、外壁などの中規模修繕をそろそろ本格的に考える時期なんでしょう。

3.現有物件(品川物件)の金利見直し→◎


品川物件の、金利固定期間が今年の夏に終わりました。2.5%、25年での融資条件でした。
これを残存20年、1.05%で見直しが成立。
競合の信金さんはなんとTIBOR金利の0.7%を提示してくれたのは正直チビリました。(笑)
この信金さんは次の物件んで融資をお願いする予定。


ということで、この項目は◎という評価としました。
B/Sにも良い影響をあたえるはずなので、来年は必ず次の物件購入するぞ。と。

4.不動産賃貸経営者としての力量UP→○

上記金利見直しはOKですが、他はいまいちでしたかね。(というか、ほとんど何もやってないので。空室ないし、で。)
評価というべき対象がないといってもいいのかも。
運営能力は、僕の中では業者交渉能力や融資交渉能力、全体的なコミュニケーション能力だったりするのですが、この辺は来年より一層伸ばしていくことが求められそうです。(物件増やすから)

頑張ります。

5.本業のマネージャとしての力量UP→△

本業からも不動産賃貸経営にフィードバックできる要素が多分にあるため、こちらも頑張りました。
4月からはじめての「人に動いてもらう立場」となり、このマネジメントに勤しんだわけですが、これが想像以上に難しいものでした。僕自身も現場作業をしながらのマネジメントなので、いわゆる「プレイングマネージャ」の立場なので、ともするとチームメンバの管理が手薄になって工程が遅延してしまうことを見過ごしてしまったり。


メンバに気持ちよく動いてもらうために、マネージャとして何をすべきか?どう動くべきか?で常に悩んでいたというのが正直なところです。
悩みながらも得た力としては、「質問する力」です。
一冊の本から学んだことなのですが(詳しくはここ見てください)
kanaloa.hatenablog.com
これを使うと、これまでよりかなりメンバが率先して動いてくれるように(なったような気が)します。


その他、損益管理とか、平社員だと学べない幾つもの経営メソッドを学ぶことができ、また、品質管理、工程管理など、大変ですが、これまた例えば新築の運営スキームにいろいろフィードバックできるノウハウを得られたと思っています。


本業が辛くて会社辞めたとかよく聞きます。僕自身そういう場面に年中遭遇しますが、僕は少なくとも、辛いからやめるのではなく、「この会社から学ぶことがもうなくなったからやめる」を目標に今後の会社人生を進めていきたいと思います。

5.ブログUP頻度→△

これがダメダメでしたねー。3日に1回ほどのペースにしようと思っていましたが、月に3,4回になっちゃいました。
改善できる自信がちょっとないので、これからもこのくらいのペースでコツコツ積み上げていきます。
お付き合いください。


総括:

ということで、仕事に、プライベートに、不動産賃貸事業に、結果として充実した一年となりました。
資産状況もより強固になっています。金融機関からの評価は上々。
来年は更に強化していきたいですね。

プライベートでいえば、息子が小学生になり、「将来は社長になる(何の?かはおいておくとして)」と豪語してはばからない点に目を細めています(親ばかです(笑))
彼の思いを無駄にしたくないため、親として、「小さな不動産賃貸事業者として」なにか背中を見せてやれたらと思っています。(結局、子は親の背中みてそだちますからね。)
そして、できるだけ早い時点で親元から離れたところで、できるだけ、世界を見ている連中のなかに放り込んでやりたいとおもいます。これからは世界を見て経営を回していかないと難しい時代になっているとおもいますので。

不動産賃貸事業者としては、とにかく、来年の市況を睨みつつ、最低一棟、市況が激しく下振れしたら、これをチャンスと捉えて、2棟以上を購入したいと考えています。

このブログを読んでいただいているあなたへ:

今年も少ない更新率の本ブログを読んで頂き、誠にありがとうございました。
少ない物件数の零細大家の私ですが、その中で可能な限り汎用的に使える情報を発信してきたつもりですがいかがでしたでしょうか?ブログの中でお知り合いになれたかたとの語らいの機会もあり、やはり情報発信は良いものだと改めて考えおります。是非来年も引き続きブログを通じて小さくも、つながりの深い関係を構築できれば嬉しいです。

来年は新築をなんとか具体的に実行していきたいと思っています。また、例の簡易宿所ビジネスも可能性を秘めているためチャンレンジ出来ればやっていきたいと。
とにかく、浮ついた発想でなく、地に足をつけた不動産賃貸経営をすすめていきます。


来年もどうぞ宜しくお願いします。
そして、来年が皆様にとって、よりよき一年となりますよう。


ではでは。

どうやら、現実味を帯びてきているようですね。地に足をつけて、前に進みましょう。

不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話 不動産市況やセミナーの話

とは言え、まだ「ガツン!」という様相ではないようですが、少なくとも地方物件はかなり厳しい状況になってきていると買いないとか。


私の住む神奈川エリアの物件も場所によっては、感覚的申し訳ないですが、0.5%程度の利回りアップ(価格ダウン)という感じでしょうか?
ですが、現状川崎エリアではまだまだ取引が活発である、、、と、業者さんからは情報入ってきていますが、なにせ向こうは「売ることが仕事」ですので、多少フカしていると考えたほうがいいのかな。



実態を抑えないとですね。



あなたの住むエリアはどうでしょうか?



過去の記事でも再三述べていますが、くれぐれも、くれぐれも「融資が出るからと言って、立地条件、建物仕様がスーパービハインドな物件を利回り6%とかで買っちゃあきまへんよ」。


これをお忘れなきよう。
この状況で未だ新築(しかも、竣工が2017年4月とか、なんの冗談だよという)を6%で平気で売りつけようとしている業者が散見されます。



渋谷区・恵比寿の駅徒歩5分の新築なら吟味の上、喜んで買いますけど。(んなもん、ないって。(笑))



僕も前回の記事から、いくつも物件紹介を受けていますが、もう一歩の条件がクリアできないため見送り・見送りの日々です。主に新築系。(築古は、ほしいのですが、現状のポートフォリオを考えた場合、合理的には新築の方が良いのです。僕にとっては)


最近大枚はたいて購入した新築系のための情報、ファシリティを合理的に安く仕入れるための情報をゴリゴリ・ゴリゴリ勉強した成果もあり、一般に出回っている新築が(当然、業者さんが作り込んでいるという面を考えたとしても)どんだけ利益をとっているんだ。と見えてきているため、余計買うのに慎重になってしまいますね。



「あー、俺ならこうするんだけどなー」
「えー、なんでこの間取りなんだろう」
「この周辺の市場に合ってないんじゃないか?」



とかね。(ま、実際作ったことないから、いわゆる、おじさんのプロ野球評論と近いのですが(笑))



新築を売っている業者さんは、必ずと行っていいほど




「なかなか出回らない希少な物件ですよ」

とか

「この物件なら、融資、100%つきますよ(んなもん、僕なら自分でも付けられますってば)」

とか

金利低い今の条件で買わないと損」

とか、まぁ、あの手この手で、売買契約とろうと必死です。
それを悪いとはちっとも思いません。これが彼らの「仕事」だからです。悪意はないんです(多分)


でも、冷静に分析すると、賃料設定がおかしかったり、水道引き込み費入れると平気で0.2%とか利回り落ちるのに、8%ピッタシです(どや!)的な顔で物件紹介されてもなぁ。と。


とにかくです。


今、不動産投資の市況は、僕の直感ではほぼ、間違いなく「踊り場」です。しかも次のトレンドはかなりの確率で「サゲ」だと考えています。


そんな踊り場で、間違っても、上記のような業者さんに「踊らされないよう」気をつけてください。
踊らされるだけならまだしも、気づいたら、誰も見向きもしない壇上で、ひとり素っ裸で踊っているような状況になりませんよう。(虚しいだけならいいですけど、外は冷えてきてますから、下手すると死にますよ。)


今やるべきは、間違いなく自己投資(※)


※ここでいう自己投資とは?

  • 改めて不動産投資とは何かを立ち止まって考えてみる(買うのが目的じゃないでしょう?買って、儲かるのが目的でしょう?)
  • 不動産投資の知識上げるために、意味のあるレベルの高いセミナーに参加する。(無料は、何かしらのリターンを求められるはず。ときには良い無料セミナーもありますが、私の経験上、本物の価値あるセミナーは有料であったことがほとんどです。)
  • この際、新築物件の紹介をすべて片っ端から見学前提で情報をもらって、未来の自分オリジナルの新築を建てるために情報をパクりまくる。(図面見るだけでも相当勉強になります)
  • この際、新築を建てるためのスキームを自分で作り上げる(実は今、僕、それをやっている最中です。すっげぇ難しそうだってのが見えてきていますが、、、でも、頑張ってやってみるであります)
  • サラリーマンであれば本業を頑張る。(えー、という感じでしょうが、本業から得られる、不動産投資へのノウハウって実は意外と多いと思いますよ。例えば僕は開発業なので、開発スケジュールをマネジメントするってのを突き詰めると、それは、デベロッパーのしごとですから。様々な業種でちゃんと真面目に仕事すれば、来る買い相場のときにそのノウハウが遺憾なく発揮できるはずです)
  • 不動産の領域に近い資格を取って見るとか(宅建士はもとより、FPやら、とにかく不動産の領域に近い資格ってやつです)、または、簿記を取ってみるとか。(仕分けの感覚覚えるだけでも全然違いますよ。やよいつけるとき)


ナドナド、いろいろありますが、とにかく、来る買い相場に備えて、


  • 爪をとぐ



  • 実弾を準備しておけ

ってことです。



繰り返します。現状間違いなく不動産投資は「踊り場」です。


くれぐれも、「冬の空の下、裸のダンサーとならぬよう」ご留意を。


目指すは、

   ビッグウェイブを華麗に乗りこなす、素敵なサーファー


たらんことを。


そんじゃ、年末までもう少し(僕はあとめんどくさいイベントが2,3ありまして、それを持って年内は終了!!)。
頑張りましょ。


おやすみなさい。

もうちょっとの予感。。。

新築に関する話 購入できなかった物件の話(でも参考になる話)

久々のUPでございます。


この間も引き続き物件の紹介を受けては、現地へ赴き、「んー、見送り!」を繰り返しております。
なかなかの日々が続きますが、、


先週末なかなか良い物件(新築)の紹介を受けました。


スペックは以下の通り。


  1. 神奈川県東部某私鉄駅から徒歩10分圏内
  1. 駅力はいまいちだが、両サイドに大きなターミナル駅があり、そちらから流れてくる需要あり
  1. 街自体は閑静で、付近には京浜工業地帯が広がり、それなりの賃貸需要はありそう。
  1. 木造2F,2Kの物件の6戸タイプ
  1. 積算は珍しく、土地・建物合わせて価格を上回る。
  1. 利回りは8%超え。

どうです?なかなかでしょ?
実際に立地も見に行きましたが、ひな壇の上にあり、1Fのプライバシーが確保されている感じです。
日当たりは抜群。


正直悩みました。


ただ、最後の要素である、8%超えが果たして正しい値かどうか?
この裏が取れていないと「絵に描いた餅」となります。


ということで、事前にネットで相場を調べて、週末半日かけて、周辺の駅の客付け業者にヒアリングをかけました。
計6業者が限界でしたが、やはり生きた情報は貴重ですね。


最初に業者さんが出した家賃設定が相場の2割程度高いことが判明。
となると、想定利回りが下がるため、その価格でなら買うということを伝えましたが、価格折り合いつかず。


見送りとなりました。


悪くないんですけどね。
ただ、付け加えるとすれば、
間取りも2Kという点。内装自体は悪いものは使っていないし、メゾネットぽい間取りになっていたりでなかなかおもしろいと最初は思ったのですが、縦長の2Kプランなので、中間の部屋の使われ方がいまいち想像できず、将来使い勝手が悪くなりそうかなと思いました。


ここ数ヶ月ほど、新築の研究(というか、建築の勉強なのかしら)をやっているため、間取りとか、要は半永久的に変えることのできない基本デザインの部分で妥協すると将来苦労するという認識を持つようになっています。


なので、こういった基本デザインにはこだわっていきたいと。


まぁ、でも、あれですね。
だいぶ価格がこなれてきている物件が出てきているような気もします。
まだ、横浜エリアで6%台でものをだしている、時代錯誤な業者も散見するようですが(笑)


そろそろ、購入できる人が絞られてきているのでしょうかね。


焦らず、じっくり構えてみましょう。


僕は、先日大枚はたいて新築のための諸教材をドカンと購入して、建築のイロハから、収益物件の新築における様々なノウハウを頭に叩き込み中です。
#価格はホント僕の不動産投資人生で一番高いものでした。嫁はん、『てめぇ、これで結果出さなかったら、家からおんだすぞ( - - #)』と脅されております。まぁ、でも、といいつつ、応援してくれる彼女に感謝ですね。


極論を言えば、俗に言う「一人デベ」に近い取り組みなんですが、、、いやはや、これは結構大変そう。
単に土地探して上モノ立てて、、という話ではないのですね。深い。


本業では、一応、それなりの規模の装置を基本設計から市場投入までのマネジメントをやっている立場なので、俯瞰でものを捉えるならば、そんなにやることは変わらないのですが、ただ、いかんせん、建築の細かい話となると全然違いますからね。


ですが、自分でリサーチ・企画・設計の依頼・施工の管理(の依頼?)・金融機関との交渉・契約・客付け業者への営業・そして商品(物件)のリリースまでできるのは結構楽しみです。


当然、様々なハードルが待ち受けているのでしょうが、まぁ、そこは本業でも同じハードルいくつも超えているのであんまり気にしてません。(むしろ、本業のほうがしょうもないことで仕事が滞るので、こっちのほうが全然楽かも)


年末年始は、おそらくこの勉強に時間を費やすつもり。
年始は、リサーチに取り掛かり、3ヶ月程度でデータを揃えて、2017年度から具体的な取り組みという形になりそうです。


相当真剣にリサーチに時間費やさないとあかんと思っております。


ま、併せて物件探しもやってますので、状況に変化あれば共有しましょ。


それじゃ、年末に向かってもうひと踏ん張り。
頑張りましょー。


おやすみなさい。

都内でちょいと面白そうな物件を見てきました。

業者さん・金融機関とのお話メモ(2016)

今日は、都内某人気エリアのちょいと訳ありそうな物件を見てきました。
僕の住んでいるところから都内各所は、非常にアクセスが良く、僕の投資対象エリアでもありますが、
ま、いかんせん高止まりしているもので。(笑)


ただ、今回の物件はこのご時世にも関わらず、いい利回りが出ていて、かつ、このエリアは賃貸需要と周辺環境、が非常に良いところなので、「訳あり」であれちょっと見学しておこうと。


駅からは10分超え。


いわゆる、投資の王道としての「10分圏内」ルールは逸脱していますが、
都内のこのエリアに限って言えば、無視しても問題なし。


なぜならば、このエリアは、10分すぎると、次の駅への10数分いないのエリアに入っているためです。
どっちからか離れすぎるということは、もう一つの路線の駅に近づくということなのです。


かつ、路線バスも充実していますから、最悪はバスでも余裕です。


#最近思うのですが、本当に不動産投資において、投資対象エリアを「自分の足で歩く」というのはマーケティング上非常に大事であるということです。グーグルストリートビューで得られる情報を大したものですが、自分で投資対象エリアに足を運ぶことで得られる情報はやはり、「質」が違います。


さて、その物件。
どうやら、建築確認が取れていないものらしく、融資が非常に厳しいとのこと。
ですが、その分利回りが高く、面白い物件なんですよね。


気になるのはその家賃設定が正しいのかどうかということですが、
こういうときは、地域の不動産業者さんへの聞き込みをやる。これが鉄則でございます。


駅周辺にある不動産業者さんでも、僕はどちらかというと、「老舗」の雰囲気(ですが、あまりにおじいちゃんがいるようなお店だとこれまた情報がずれてしまうのでご注意)を醸し出しているところ。


今日もそういったお店に顔を出してみました。


いぶし銀のおじさんが対応してくれましたが、どうやら名刺をいただくと、社長さんでした。
根っからの地元民で、不動産業者さんになったということらしく、地域情報にえらく詳しい。


この物件を検討しているんだけどもと伝えたところ、


「んー、賃料設定たかすぎるんじゃないかなー」と。


僕もなんとなく周辺の相場を見ていて、また、たの新築物件を見ていると、この物件の値付けよりも安くで回しているようなので、


『ですよね。大体5万前後じゃないですかね?』


と聞いたところ


「うん、そうだね。周りにはもっと面積小さい新築で近い賃料だから、勝負できないからね。」
「賃料の妥当な価格で還元で価格設定してみて、それでさせれば、面白い投資になるかもですね」


と。うん。この人はわかってる。
あ、そうだ、と思い


『ところで、御社では、投資物件って扱っているんですか?売買で』


と聞きました。すると、その社長さん。


「えぇ、というか、私はどちらかというと、賃貸よりも売買がメインなの」


と。


『へー、どういった物件を?』


「いろいろですよ。お客さんはどのくらいの価格帯がいいの?」


ということで、大体1億以内で数字が面白ければ融資つけて買いますよと伝えて、その場は終了。


適当に入ったのにちょっとした業者開拓になりました。
まぁ、流石に、普通に買ったらこのエリアではせいぜい6,7%台でしょうから、買わないと思うけど、こういったおじさんがたまにすごい物件を紹介してくれる、、、という事があるらしく。


良いクリスマスプレゼントがこないかなぁって。(笑)


その後、近所の公園で息子とバドミントンしてヘロヘロになりながらお家に帰りました。
#お陰で背中と腰がひどく痛いです。。。


家に帰ってからは、新築のための建築のお勉強中。


また、今年は所得がやたらでかいので、建築系に必要なDVD教材を買いまくっています。
これから年末にかけて、これをひたすら勉強し、
3月までに腹に落とし、年度明けから具体的な行動に移していきます。


昨年考えていた新築のコンセプトもまだ活かしてありますが、当時はコンセプトのみで、実際の建築の知識がゼロでうごいていたため、自分でコンストラクション・マネジメントが全くできていないことに気づきましたので、ここは少々自己投資して少なくとも論理武装はしておいて、建築費用を抑えることで収益性を上げていくようにしようと考えています。


巷では、ボチボチ、面白い相場になりそうだという声が表面化しつつあるのでトレンドとしては踊り場なんだろうなぁと思うので、こういったタイミングでの高値づかみほどみっともないものはないので、
今は、自己研鑽と物件の質の向上に投資しておこうと思います。


焦らず、焦らず。
でも、詰めは研ぎつつ。。。


上がったもんは必ず下がります。


たぶん。。。

今期の決算が大体見えてきました。

品川アパート(2号機)の話

最近は、プロマネとして、日々人をどうするとか、こっちが間に合わねーからどうすんだー、でも、人いねーぞー、と上とビシバシ戦う日々(というか、イビられる日々(泣))です。
しかし、一旦会社でると、頭を完全に不動産賃貸業の社長!と切り替えております。
そうすることで、心の病から逃げられるので(笑)


でも、ホント最近は不動産賃貸業やっててよかったって思います。これやってなかったら頭の中が仕事でいっぱいになって、この鈍感な僕でさえ鬱になりかねないので。
感謝です。


さて、んなことはどうでもよくて、
我が社の経理担当、兼、将来の法人社長(自称)の妻が、今期の大体の決算のめどが付いたとのこと。


うちは、CEOを嫁さんが、COOを私が務める立場を目指しています。
てことで、経営的な部分は彼女におまかせということで、僕は現場でゴリゴリ営業活動や価値創造作業に明け暮れる立場隣りたいなと思っています。


二人で同じことやっても仕方ないですしね。ま、厳密にはCEO的か、COO的かと言われるとちょいとかぶっていたりしますが、まぁ、それは良しとしましょう。


話を戻します。
で、決算内容が、「想像以上に儲けが出た」ということらしいです。


減価償却(S造なのでそれなりに償却額が取れる)してもかなり儲けが出たと。


へ?なして?
と整理していったところ、どうやら、今年は空室ゼロ(滞納期間あったが、すでに、地場の優秀な管理会社の方が見事に回収済み)、修繕らしいものはなし。更に金利交渉成功で手残り増大。


この辺が大いに寄与していたらしいです。


結構でかい額なので、それなりに税金ひかれちゃう。。。
まぁ、それ自体は国家に貢献できると割り切れば全然構わないのですが、(ちゃんと正しい方向に使ってくれればね)、とは言え、額がそれなりにあるので、であれば、物件の改善にもう少し回してもいいかなぁって。


闇雲にやればいいわけではなく、
ちゃんと物件の価値向上に役立つ、「それ、何のためにやるわけ?」を整理して、必要な箇所に必要な改善を適用していこうと思います。


まぁ、規模拡大においては、メガ大家になった先人たちは「ちゃんと税金を収めたほうが、結果として規模拡大が加速する」とおっしゃってます(理由はよくわからんけど)。


なので、あまり、無理くり経費を落とさず、意味のある投資を行って、
それでも余ったら気持ちよく、国家に貢献しようと思います。


#あ、今日の僕、ちょっといいこと言ったかな?(笑)


今週もあと2日。(ここからが胃が痛いデーですが)
頑張りましょ。


おやすみなさい。

とにかく、行動。(物件高いからって、何もしない、変ですよね)

不動産市況やセミナーの話 業者さん・金融機関とのお話メモ(2016)

こんばんは。
横浜・川崎も随分冷え込んできました。あなたの地域はどうでしょうか?
今年はちょっと寒そうだから、年末年始は雪があるといいな。(昨年は、全然雪がなかったので)


さて、ここのところ毎週末、何かしらの業者さんめぐりをやってます。
いかんせんこの市況ですから、とにかく、浮ついた気持ちにならず、かつ、「物件高いから何もしない」じゃ、相場観を失うよなってことで、「だったら物件めぐりで、まち探索を楽しんで、業者巡りで次なる買い場が来たときにスムーズに動けるための人脈作り」に勤しんでます。


業者さん巡りって最初は緊張気味で、話し込んでしまうと2時間とかになっちゃってましたが、これだと効率悪いので、頭10分でアイスブレイクとして、残り50分で、前半を自分の紹介と投資ポリシーの説明、求めている物件の条件を伝えて、後半は業者さんのお話を傾聴するという形でだいぶ効率よく業者さん巡りができるようになってきています。


今週土曜は、とある信託系銀行さんからの業者さん紹介で横浜の某大手私鉄系業者さんと、その銀行の担当さんの3者面談してきました。


お決まりのアイスブレイクでは、3者の会社の愚痴セッション(笑)。
内容は、あまりに赤裸々すぎてここではかけませんが、よくわかったのは、まぁ、どの業界も、サラリーマンゆえの理不尽さについても共通するところがあるもんだと、良い勉強になりました。


その後、私の個人の話と資産状況サマリ(あ、こういった資料をキチンと作っておくと、どうやら信頼性、、、というか、見込み客として手厚く扱ってくれそうだということがわかりました。是非あなたもそうしてみてください)を開示し説明したところ、銀行の担当さんいわく、


「kanaloaさんは、この時点で審査OKです(笑)」


とまで言ってくれました。えへへ。(リップサービスか?まぁ、普段それなりにいろいろやってるので、ちゃんとそれを見せられれば自ずと結果は、、ってことですね。)


また、この業者さんとは品川物件の取引をすでに一回している点を伝えたところ、裏から上司の方が挨拶に来られて逆にこっちが恐縮してしまいました。


さて、この信託系銀行さん、金利は、店頭金利から2%オフで、実質1%切るらしいとのこと。(うひゃ~、すごい時代です)
評価は、積算と収益還元の併用。ただし融資期間は原則法定耐用年数。


必然的に、新築かRCの比較的新し目の物件でないと、融資がつかないことがわかります。(築古物件は原則NGっぽいです)


オリックスとかでサラリーマン向けの融資をつけてもらえる物件(大抵は、購入価格と銀行評価(積算ベース)の乖離が大きいのが特徴ですが)に関しては、借り換えも受付ないそうです。
結構渋い銀行さんなんですね。


まぁ、僕はポートフォリオとしては、新しめの物件を組み込まないとバランスが悪いので、この銀行さんで、新しめで、ある程度評価画のびる(理想は物件価格の8割)ようであれば、かなり使い勝手が良さそう。


このご時世、首都圏で収益物件を買うとなると、新しい物件ほど販売価格と銀行評価の乖離が激しいのでなかなかですが、最近はチラホラその条件に近い物件が見え始めています。(昨年は全然なかった)
潮目は着実に変わりつつあると思っています。


業者さんも最近やたら新築の売り込みが激しく。(でも、同じ物件が晒し者状態になっている期間も長くなりつつあります)


こういう部分は、日々行動を積み上げていかないと肌で感じられないというか。
業者さん訪問でまだ、結果に直結しているわけではないのですが、こういう、なんていうのかな、、、「相場観」ってのは手足と頭使って、行動しないとどうしても感じることができない、、、というのが僕の考えであります。


ちなみに、今日は息子が「お前、週末ごとに、あちこちわけわからん街に連れ回しやがって、たまには息子の相手せんかい!」てきな不満を漏らしたので((笑))、んー、でも、そうだな、そうだ、最近川崎駅の東口からずーっと東側の産業道路エリア北側(要は殿町付近まで)が気になっている特殊エリアなので、ここを見に行きつつ、息子には「よし、今日は大きな公園に行こう!」と、大師公園につれていきました。


息子も大満足で安心。


ついでに周辺の賃貸需要を見てきました。
なかなかです。このエリアは、いわゆる通常の投資セオリーではない戦略があり、ここは地元民である僕にとってアドバンテージであると考えています。


今日、川崎大師周辺をウロウロしてみて、あんな有名な場所なのに意外と観光客すくねーなぁと思っていましたが、ふと、あるキーワードを思い出し、ここって結構将来面白くなるんじゃなかろうかと考え始めました。


このエリアのマーケティングを強化する必要がありますね。


てことで、物件高いからって、行動は止めず、来るべきタイミングを逃さぬよう、業者巡り、金融機関の開拓、そして独自マーケの継続と、自主新築への計画(妄想?)を続けたいと思います。


そんじゃ、明日から一週間の始まりですね。(僕もやることいっぱいあって、胃が痛いのですが(苦笑))
いろいろ大変ですが、無駄なことは一つもないと信じて、目の前のことに集中してまいりましょう!!


おやすみなさい。