不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

横須賀古民家再生事業Kickoff!!!(物件スペックご紹介!!)

大変ご無沙汰しています。
GW開け前から今日まで、本業は大炎上((泣))、そして、表題の横須賀の戸建て物件の引き渡しが完了し、これを「横須賀古民家再生事業」としてkickkoffできたのでご報告ということで。


契約から、日曜の引き渡しまで、いろいろドタバタしておりました。(主に嫁さんが)

1. 古民家(要はボロ家)の保険を契約する。
2. 残置物の取捨選択
3. 司法書士のボッタクリ価格を正論で値切る。
4. 隣りにいる、ちと、めんどくさそうな、地主サンとのやり取り。
5. 敷地境界の確認(これ、大事)

と、振り返れば、まぁ、それなりに大変なりに良い経験させていただきました(主に嫁さんが)。



特に、この物件の保険が非常に気になっておりました。
なにせ、築年数ぶっちゃけ不詳。(表向きには昭和2年らしいのですが、詳しくは「わからん」らしい。w)


このため、施設賠償責任保険に入る、、、もとい、火災保険そのものを受け入れてくれる保険会社がなかなか見つからず、、、
古い物件ですから、地震で倒壊でもして入居者にもしものことがあったら、、、
(熊本大地震でも悲しい出来事ありましたからね。。。事業者としての責任はちゃんと全うできるようにせねば。です)


いろいろ苦労した挙句、オチとしては、僕の会社の傘下の保険代理店経由で入ることができました。
月3000円ちょいと、、、んー、まぁ、年間4万弱と考えると安くはないですが、それでも、施設賠償責任保険がマックス3億つくし、壊れたら建て替え十分できる保証がついたので良しとしましょう。


ということで、この横須賀物件のスペックをご紹介しましょう!!!

==(ヨコスカ物件ってこんなやつ)

<立地>
京急線横須賀中央からほど近い各駅停車駅から徒歩10分でお釣り来ます。
・JR線某駅から徒歩圏内
・横須賀エリアでは希少な駅からほぼフラットアクセス可能(あー厳密にいえば、多少登るが、ヨコスカ特有の「登山」ではない)

<駅力>
京急:乗降客数は正直少ない。横須賀中央が近いので中央流れの客が狙える。
・JR:これまた正直少ない。

<商圏としては?>
・通常の賃貸商圏として考えるのは尚早。
・このエリアは、アメリカ海軍、海上自衛隊防衛大学校)、これらを支える地元関連企業、大学病院などがあり、独特な文化圏を形成しており、単純に駅力で評価するべきではないところ。
・kanaloa(の嫁)は、駅力は二の次(代替交通手段としての利便性があれば良い程度)とし、あくまで、この商圏にターゲットをおいた特殊な戦略を取る方向に切り替えた。

<土地・気候>
京急線を下に抱えた、少しだけ勾配のある道を登ったところにある100平米の土地。
・再建築不可でない。まっとうな土地。ただし、横に擁壁あり。(ま、ヨコスカってそんなところ。これを気にするなら投資するなって話)
・水はけは良い模様。(シロアリが潜んでいそうな場所ではない)
・海まで徒歩圏だけど、潮風ではない山からのおろしが心地よく、夏場もクーラー要らないかもしれない。(実際は知らんけど)
・谷あいの土地といったところ。よくいえば、「風の谷」という感じ。(笑)

<建物>
・築不詳(昭和2年築、、、らしい。所有者本人がそう行っているところがすごい、そして、昭和30年代に2Fを増築)
・木造、元平屋、そして増築。一階は大工仕事でガッチリ作り上げられており、今回チェックしてもらったのですが(大工さんに)「えぇしごとしてますなー」とお墨付きもらってます。ただし2Fは「うーん、ちょっとチープなつくりしてますなー」と。((泣))
・要するに2階建て、広さは90平米。
・掘りごたつの部屋あり。
・水回りは数年前にリニューアル(めちゃキレイ)
・古民家風で、軒先あり。(これは価値)

<購入価格>
・270万(1000万からの無慈悲な指値が通りました。一応、積算評価を大きく下回りますが、あまりこれには興味がない)


===


さて、この物件のビフォー・アフターをやっていくわけで。まずは、購入後の状態をご紹介(写真にて)


<外観>
すんません。撮り忘れた。。。(ケータイにありますが、面倒なので今度改めて)

<内観>
1.玄関
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2.一階和室
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3.一階和室(掘りごたつエリア)
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4.一階キッチン
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5.一階風呂
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6.一階トイレ
写真取ってない。。。(ほぼ新品のTOTOウォシュレット)


7.一階洗面台(昭和バリバリ→これをタイルとか味つけていきます)
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8.二階和室1
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9.二階和室2(畳引剥して、躯体チェックのときのやつ)
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10.二階天井 (意外とピカピカ)
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どうでしょうか?まぁ、このままでもクリーニングしたら十分かせそうですが。
(一応、日曜日に家族総出で大掃除したあとの写真ですけどね)


ですが、これをそのまま普通に貸しても面白くもなんともないので、これにちゃんと「コンセプト」をつけて再生していく。


これを、私(でなく、主に嫁さん)は、


”ヨコスカ古民家再生事業”


と題して、ちゃんとデザイナーさんも雇って、


・ローコストで、かつ、
・ちゃんとコンセプトをデザインに反映し、かつ、
・ちゃんと貸せる!!かつ、
・利回り15%以上を出す!!


という難しいハードルを立てました。


コンセプトは、


仮称:大正レトロ・モダン(〜ここは、ヨコスカ。海沿いの街〜)


としてます。もちっといい名前募集中(笑)



いろいろ、上記コンセプトに合うピンを作って、これをデザイナーさんに私


「僕らがやりたいコンセプトはここに詰め込みました。あとは、限られた予算の中で、スキに遊んじゃって!!」


と伝えてあります。
昨日、嫁さんが現場でデザイナーさんと大工さんとでイメージ合わせをやってきたそうです。


なかなか、面白そうな物件に仕上がるかもですよ。


では、上記ボロ家、、、イヤイヤ、古民家がどのように再生するか。。
乞うご期待ということで。


続編はまたしばらくしてからということで〜♪

横須賀昭和初期戸建賃貸のコンセプトは、大正レトロ・モダン(大正ロマンに思いを馳せて。。。)

こんばんは。
珍しくの連投。(笑)


横須賀戸建てを購入してからと言うもの、物件のコンセプトぎめに傾倒しておりました。
戸建てっていいですね♪
買ってみてわかったのですが、思いっきり好き勝手できるってのがたまらない。


規模が小さいってのも理由ですけど。


で、物件のリノベーション設計をするにあたり、そのためのコンセプト設計をしなくてはなりません。


さらには、そのための調査であり、調査で得たデータの自分なりの分析ってことになります。


先に結論から書きますが、この物件のコンセプトは現時点では

     大正レトロ・モダン


です。


これは、単に建物が昭和初期(正確には不詳)であるから、、という、浅い発想ではありません。
ちゃんと自分の足で歩いて、目で・耳で・肌で感じ取って決めたのです。


購入に至るまで、そもそもの横須賀市の歴史(なぜ、横須賀が、ヨコスカとなり得たのか?を幕末から現在に至るまでを分かる範囲で調査しました。実際に、投資エリアである京急線の横須賀中央から上下数駅分をひたすら徒歩であるきまくったのです。そして、書籍でも時間の許す限り歴史を紐解いていたりしました。


横須賀の幕末から、現在への変遷をものすごく乱暴に簡単にまとめるとしたら、

静かな漁師村〜開国〜富国強兵〜軍人さんの街〜そして、戦争〜アメリカ軍進駐〜戦後復興〜バブルと崩壊〜人口減少〜子育てがし易い街へ・そして観光都市へ・・・


こんな感じです。
横須賀という街は、最近でこそ子育て・自然・観光をスローガンに頑張っているようですが、ほんの少し前までは軍関係の街という色合いが濃かったようです。
もちろん現在も自衛隊・軍関係者が横須賀中央を中心として、北は安針塚海上自衛隊が近い)、南は馬堀海岸(防衛大学校が近い)まで広い範囲にその色合いが出ています。


こういうのは、実際に歩いてみないとわからないですね。


こういう背景もあり、横須賀中央エリアを中心として、米軍関係者と自衛隊関係者、そしてその関係者・事業者とそのご家族がこの地域の経済を形成しているのではと考えます。


もちろん、その他にも、大学や病院関係も大きい施設が湾岸にありますから、その関連の従事者も無視できない規模にあると思います。


と、いう現在の横須賀の状況を踏まえて、僕(というか、嫁さんですが)が、今回の物件のコンセプトを大正レトロ・モダンとした理由ですが、


ポイントは「歴史に思いを馳せる」であります。


#ちょっと今日は偏頭痛がひどいので続きは次回に。


おやすみなさい。

横須賀昭和初期戸建賃貸のコンセプト検討中!!

こんばんは。
やはり、書くべきネタがあると筆が進むものですね。(笑)


前回は、神奈川南部エリアの築古戸建てと称して名前を伏せていましたが、無事契約も済んだということで、もはや隠す理由はないので物件の場所を公開いたします。
ま、だいたいの方は察しついていたかと思いますが、エリアは横須賀です。
渋いでしょ?(笑)


本物件を購入すると決めるにあたり、横浜エリアの様々なエリアで出ている築古物件を複数検討・見学してきたのですが、激安で購入できる物件もいくつかあり購入しようかと悩んだ挙句に見送るというパタンが続いていました。


確かに、安く購入してそれなりのリフォームでそれなりに回せるかなぁというものがあったのですが、こう、なんていうんでしょう?
「響かない」物件たちだったのです。
まぁ、商売として考えるならば、儲かればそれでいいじゃないというツッコミもあろうかと思いますが、自分の中でその物件を使って紛いなりとも「賃貸事業」をやる以上、なんというのかな、、その事業に対する「パッション(情熱)」がわかないと続かないんです。



事業には、その事業を演る人の「情熱」が注入されて初めて成立する、、、そう考えておるわけです。


#だから、僕の本業、うまくマネジメントできないのかしら(汗)


そういった状況の中、この横須賀の物件を妻が見つけてきたのです。


「へ?横須賀?」が最初の僕の所感です。横須賀といえば、


みなとのヨーコ、よ~こはまヨコスカーぁ〜♪

ですかね。(古い?)
まぁ、その程度だったもので、なんとなくシブチンな印象しかなかったわけですが、、、
実際、横須賀全体が示す統計的な数字はそんなにずれているわけでもなく。


ただ、これで「横須賀はねぇ。。」と思うのはどうかな、と。
#昔は僕も地方はひとくくりに「よくわからんからやりたくない」派でしたが、最近は違うな。と。だって、事実地方で成功している大家さんたくさんいますしね。



横須賀ってすんごい広いのです。
西は風光明媚な立石海岸、南は三浦津久井浜、そして東は観音崎、そして、横須賀市街地。。。
要は、自然豊かなエリアから、市街地エリアまで広くあまねく、それは懐の広いエリアなのです。


なので、賃貸需要の「極端にない(というか、ゼロ)」のエリアもあったり、そうでないエリアもあったり。。。


そういう、「ミクロ」な視点、いわば、横須賀の「地域」「町」エリアをちゃんと分析して行けば「まだまだ、むしろ、下手したら一人勝ちができるエリア」も存在しているはずです。


で、妻が見つけてきたのは、最も横須賀エリアで開けている「横須賀中央駅」からちょいとずれたマイナー駅(ここはあえて伏せましょう。)から徒歩7分の閑静な場所にある築古の戸建てだったのです。


この物件の販売に至る経緯は前回の記事に譲るとして、
僕達がこの物件を「買おう!」と判断した理由はのにはざっくりいうと以下です。


  • このエリアで出てくる戸建ては、ことごとく「登山レベル」の坂道(いや、登山道)を登ったとんでもない物件が多い中、この物件は多少の上り坂あるも基本的にはフラットな道の先にあったこと。
  • 最寄りは京急線の各駅停車駅だが、この価格の戸建てでは珍しく7分でつくということ。
  • 更にはJR横須賀線の駅にも徒歩圏内であること。
  • 海沿いのきれいな公園が近くにあること。
  • その気になれば横須賀中央まで徒歩で出られること(僕的には散歩レベル(笑))
  • 地域の人たちが意外と「若い世代」で構成されていたこと
  • 小学校が目と鼻の先にあること、保育園も近いこと
  • 物件はヴィンテージレベルだが、使っている建材が今時のプレカットものではなく(※)純粋な杉建材であり、シロアリ被害もなくガッチリしているということ
  • この地域は日本の中でも特殊な市場構成・文化が構成されており、これの背景となる「歴史」があるということ。


上記を踏まえて、この物件の料理次第では、「この物件を愛してくれるファミリー層が必ずいるはず」と確信を持ったためです。


もっと数字面とか細かい話がありますが、まぁ、興味ない人は興味ないのでやめますね(笑)。


ということで、現在このエリアの様々なリサーチを続けております。
また、この物件のリノベーションのデザイナーさんに今日お会いして、コンセプトを伝えたところ「これは面白いですね、是非やりましょう!」と意気投合しております。


僕らはこのコンセプトを伝えて、デザイナーさんに大いに手を奮ってもらうことにしてます。
「使い勝手は抑えて、それ以外は自由にやって、地域にオンリーワンの物件を!」
がスローガンです。


で、どんなコンセプトかというと。。。


次回に続けますね♪
#アカン、楽しゅうて楽しゅうて。あぁ、この仕事に没頭したい。。。


そそ、コンセプトぎめにとっても役立つ書籍をご紹介。何回か紹介してますが、本当におすすめなので是非、バイブルに。
博報堂の方の語る発想ノートです。読む価値絶対ありますから。(アフィリ目的じゃないからご安心を(笑))

高橋宣行の発想ノート

高橋宣行の発想ノート

神奈川南部エリアで築古(ヴィンテージモノ)戸建て買っちゃいました。

こんばんは。


結局、神奈川南部の築戸戸建て、指値通っちゃいましたので、購入となりました。
本日、業者さんに出向いて、売買契約となりました。


売主さんは、相続で使わなくなった戸建ての処分ということで購入者を探していたそうですが、最寄り駅から徒歩10分以内なのですが、いかんせんもともとの値付けが高すぎて前々回手がつかず(確かに、築古で1000万超えていたら流石に手を出す人はいないので。。)、
そんな折に、僕(というか、嫁さん)から無慈悲な指値が入ったので「この辺が相場かな」と判断されたそうです。


僕らとしては、購入代金を表面で25%で回収できる価格に設定していました。(きっと、実質はその半分くらいになりそうだと考えていたので、古いから)それを想定して、予めさらに無慈悲な指値をして、戻されたように空気を作って、目標の(本当の)指値を実現した。。。というのが前回までの流れでした。


本日契約を無事終えました。
売主様のご夫婦(ご高齢の)とお話をする時間がありましたが、旦那様は非常に人の良い方で、これをしっかり者の奥様が支えているという夫婦構図のようです。(うちと一緒かな(笑))


お二人は川崎市にご在住で、この家は旦那様のお母様が最後はお住まいになっており、昨年他界されたことをきっかけに売却を考えたということのようです。最後は僕といわゆるアパート用地を探している建売業者との一騎打ちの様相だったそうです。


期せずして、私の指値と業者さんの指値が同一価格だったそうです。(僕の相場観もプロ並みってこと?違うか。あはは。)


なぜ私が購入を勝ち取れたかというと、建物をそのまま使いたいということ、ということを知ったからだそうです。


#僕と嫁さんと息子でオタクを拝見したさいには、お母様のご遺影がありました。この建物には、ご家族のいろんな思い出が詰まっていて、こういった「数字には決して表せない、いえ、表してはいけない、そんな表現できない「何か」があります。

いわゆる、収益物件ではこういう「なにか」は基本的にないですからね。ですので、拝見の際には、まずは第一に、ご遺影にお参りさせていただいてから、という心配りは忘れませんでした。(田舎出身の僕はこういうところを親に徹底して仕込まれてますから、父・母に感謝ですなぁ。。)


「kanaloaさんに売却できて良かったです。本当に良かった。」


と言っていただけるのは、本当にありがたいことです(無慈悲な指値したのに。。。)
業者さんもすごく真摯に対応いただいてくれて、感謝・感謝です。大した仲介手数料にならないのに、すごくしっかりした対応をしてくれてこれまた感謝。
まだ、引き渡しはもう少し先ですが、今回は現金購入ですから、引き渡しは投棄移転手続きのみですね。


さて、頑張らねば。
ということで、ランチを食べて(うちは、決まって、ローコストのサイゼリヤを愛しております。)
早速、不動産業者周りに。


時間に限りがあったので、大手・中堅・地元密着系の3社に訪問。


4月を超えたら、流石に閑散とするものかなぁ。。と思いきや、とんでもない。
3社のうち、2社はひっきりなしにお客が飛び込んできます。


えー、このエリアは、シブチンじゃなかったのー?というくらい。
僕の品川物件のエリアの業者の土日並みのごった返しに匹敵してましたね。


ただ、このエリアは、神奈川、、、いや、全国的にも特殊な人種・産業構造をなしているところであって、訪れるお客様の層もこれを色濃く反映しているものでした。


で、いろいろ話を伺ったのですが、、


この物件、もしかしたら、けっこう面白くなるかも。。。です。
想定家賃が、リノベ次第でスキに設定できる可能性大。


このエリアは、ほとんど戸建て賃貸がなく、あっても、オンボロでなんとなく賃貸に出しているだけ、、、
というオーナーがほとんど。


3社回りしていて、嫁さんは業者の人の話を担当していたのですが、
僕は、業者に来るお客さんの挙動をつぶさに見て、耳をダンボにして聞いていました。


見えたのは、、
完全に需給ギャップがあるということ。です。


若夫婦、若いファミリーは、金銭的に余裕がないが、清潔感のある戸建て風の物件に住みたい。
だけど、キレイ=>新しい物件=>家賃高い=>手が出ない。。。


ならば、安い物件は?=>物件古くて・内装が昭和。。。=>なんで小綺麗な部屋がないのかなぁ。。。


と。。。ははぁん。完全なるギャップだなぁ。と。


ここが、いわゆるこのヴィンテージ物件の「攻めどころ、訴求ポイント」だなと。


そこで、業者さんに、


「○○な、感じで、ホゲホゲな、物件、、、あー、いわゆるオンリーワンな物件作ろうとしてますけど、こんなん考えたら紹介いただけるもの?」


と聞いたら、


『へぇ!面白いこと考えてますね。でしたら、ご紹介しやすくて面白そう!』


と、本音(多少はリップサービスあるかもですが)感の満載な回答もらえましたよ。
一応3社とも同様の反応でしたので、結構行けるかも。


しかも、家賃、僕らが思っていたより結構高くかせるかも。。
カラクリは、、まだ、秘密であります(というか、まだ何も実現していないので、絵空事ですもん♪(笑))


ターゲットはほぼまとまりました。
ここに響くリノベーションの設計に入ります。


リノベーション費用はそれなりにかけます。なので、上記25%の表面利回りはまぁ、半分ちょいかなぁ。なんとか18%くらいには仕上げたい。


しかし、このエリアは、特殊な需要があって面白いです。
僕のテストケースがうまく行ったら、あなたも一緒にどうです?
ご興味アレば、僕のこれからの報告、楽しみにしていてください。


ん?と、書いていたら、今度は横浜近くに、ちょっとおもしろそうな新築出てますね。。。値段も結構こなれている。。。
#なーんか、市況、浮ついてますね。いよいよ。かな。


こちらも、耳をダンボにしておかねば(笑)。


それじゃ、また、進展アレば報告しますね。
おやすみなさい。

神奈川南部エリアで築古(ヴィンテージモノ)戸建ての指値とおっちゃった(汗)

こんばんは。


前回の記事で大幅指値していた神奈川南部エリア築古(ヴィンテージモノ)戸建ての件。


指値通っちゃいました。


多少戻されたのですが、もともとの指値が、購入希望額の50万低い値でスタートしてました。それを20万ほど戻されたのです。
ですので、結果としては購入希望額の更に30万安く買えたことになります。


一応、相続税路線価の積算価格の約半値。(だからなんだって感じですけど、価格可愛いから)


ホントは50万近く戻されそうになったのですが、業者さんに「なんとか私が飼い主にあと数十万買い上がるように言うから」という感じで売主さんに伝えたところ、うまく言ったって感じです。(えーっと、確かこの話術は、赤ちゃんさんだったっけな。本で学びました。実践してみたらうまくいっちゃった。えへへ。)


さて、まさかの築古オーナーと(なりそう。まだ売買契約も、引き渡しも先だから)なってしまいそうな私(ではなく、名義は嫁はんなので嫁)。


なんか、このブログ、タイトル買えないといけないかしら。(笑)


しばらく、嫁さんに記事書いてもらおうかしら。


ま、とにかく、直近では今週土曜に、手付金(50万)を片手に、売買契約してきます。事前に契約書はもらって、重説を読み込んでスキないようにしないとですけども、、、


金曜夜、飲み会なんですよね。。。


徹夜で作業となりそうです。


特に敷地関係の話を特記事項にきちんと明記して履行してもらわないとあかんので。


併せて、築古の保険リサーチやら、マーケやら、リノベの費用見積もりやら。。。


何より、「この地域にない、オンリーワンの物件を作る」が一つの目標なので、嫁さんと力合わせて頑張ります!!!
契約うまく言って引き渡しできたら、築古物件のブログにありがちな、



ビフォー、アフター


を僕もやってみますね。(笑)
写真あんまり置かないのですが、多分写真付きで。


息抜き程度に見てやってください。


引き続き、一棟もんも行きまっせー。


では今日はこのへんで。おやすみなさい。

只今、神奈川南部エリアで築古(ヴィンテージモノ)戸建ての指値交渉中。

ども。今日も、毎週月曜恒例の会社でのマネージャミーティング説教部屋から生還してきました。(笑)
月曜はほんと、気が重いやりがいありますね。


さて、僕は現在、築古の戸建ての購入交渉中です。


場所は、神奈川県南部のとあるターミナル駅の隣えき。(駅てきにはマイナー)


ですが、隣のターミナル駅のちからがそこそこあることと、地域柄特殊な市場が形成されているため、現金でやるなら思い切りいろんな発想をぶつけて試してみることができそうということで、取り組んでます。


業者さんは大手財閥系の不動産業者の担当さんから。
もとは、同社のサイトの別物件の戸建てに問い合わせたのですが、


『いや、kanaloaさん、この物件はやめておいたほうがいいです。本当に出口が厳しいかもしれないから。』


と諭され(じゃぁ、売るなよって感じだけど、実際に現地に行ったら、「あぁ、なるほど、こりゃぁ、出口とれんわな。」ということで納得)


『代わりにと言ってはアレですが、最寄り駅的には渋いエリアですが、ゴニョゴニョ、ゴニョゴニョといった特性があって、意外と面白いエリアだとおもいうのですが、どうです?』


と紹介されたのがこの物件。


実際現地に行くと、近くに学校があり、保育園もあり、ちょっと足を伸ばせば大型ショッピングモールあり、小洒落た公園もありで、まぁ、ちょっと大きめのお子さんを持った家族であれば、特徴ある物件作って、相場よりちょいと安く貸し出せば回るんじゃなかろうかってことで、取り組んでみようかと。


戸建てやるならば、僕は現金オンリー。


で、嫁さん(専業主婦なので)の個人の実績を作って、ゆくゆくは彼女を代表社員として法人作りたいと思ってます。
なので購入名義は嫁さんてことにしました。


物件スペック

  • 某ターミナル駅の隣の渋い駅から徒歩7分
  • さらにJRのそこそこの駅からも徒歩11分
  • 土地100平米弱
  • 日当たり良好
  • 建物90平米弱
  • 字型もほぼ正方形(まぁまぁでしょう)
  • 値段(売主さんの設定:1000万付近)


と、聞くとなかなかでしょうが、建物がびっくりの年数です。なんと、「昭和一桁台、、、だと聞いているが正確には不詳」(笑)


更には昭和の後半で増築。(一応、バルコニー含めて、容積は違法になっていないことは確認済み)


売却理由は相続。ま、かといって、そんなに急いでいる物件ではないとのこと。


ですが、場所が場所だけに、物件が物件だけに、一般の人が購入する感じではなさそう。
聞くに、購入希望者は、僕と、建売業者(アパートらしいですが)だけとのことです。
この一騎打ち。


ただ、まあ、値段が1000万って、ちょっとありえない(土地評価の倍はないでしょう。)ので、その話を業者さんにしたところ、「えぇ、私もこれはないと思ってまして、売主さんにもこの価格では多分売れないから数百万の指値は覚悟してください、と伝えています。」とのこと。


ということで、周辺家賃相場(これがまたあまり競合がなく、これという設定額が難しいのですが、少なくともこのくらいで借りてくれるであろう最低ラインの金額を設定)から、5年回収(すなわち表面20%の利回り)を想定し、その額で指値することにしました。


えー、売値の4分の一ほどの指値です。


昨日その指値での買い付けを出したところ、流石に売主さんも「もう少し上がらないか?」とのこと。
ですが、あまり無理して買い上がるものでもないため、


ほんの少しだけ(それでも十分採算とれて、お釣り来る設定)買い上がる(感じで)、業者さんに交渉額を伝えることにしてます。


ま、これで交渉通れば、購入するつもり、それ以上だったらスッキリ諦めます。


購入できた暁にはやることいっぱいで、楽しみです。
現金買いで規模も小さいので、

  • ターゲット設定
  • 家賃設定
  • リノベーション コンセプト設計
  • 設計士選択
  • 火災保険設計


をじっくりやっていこうかと。


まぁ、なにせ、現状のこの相場ででっかい物件かって金利上昇リスクに怯えるくらいなら、小さい物件をコツコツ積み上げて、実績つけて、来るバーゲンセールで実績引っさげてお買い得物件をつかむ。


ソッチのほうがより現実的かなと。いろいろ考え方あるので、これが正しいわけじゃないですけどね。


立地的にはビハインドなので、ここでオンリーワン物件を作って実績上げられれば、次の物件でこの経験値が活かせるはずですし。



ま、まずは、指値交渉がどうなるか。


次回をお楽しみに♪おやすみなさい。

2017年:(3)この相場で弱小投資家が取るべき不動産投資戦略(の案)

どうもどうもです。
1ヶ月以上更新を怠ってしまいました。
#現在、僕がプロマネしているプロジェクトが非常に「やばい」状況でこの立て直しに躍起になっておりまして、、、まぁいいわけですけども。


すいませんでした。


さて、前回は僕の投信戦略を以下の順番で徒然に書いてみますってことで、前回までに1〜3までをお話させていただきました。
今日は、4,5ということで、シリーズ完結ということで。


1. 現相場のおさらい
2. 現相場でやってはいけない投資の形
3. 現相場での不動産投資戦略をたてるためにはまず、自分を知ること
4. そして、周りを改めて見渡し、戦略を練りに練ること
5. あとは行動すること

4. そして、周りを改めて見渡し、戦略を練りに練ること


自分の改めて見つめ直し、己を知った上で、自分が持てる武器は何なのか?これが整理できた状況になり、
周りを改めて見渡し、
世の中で何が起きていて、不動産投資の環境にどういった影響が与えられているのか、その上で、自分がどういった戦略を考えていくか?について僕なりの考えを示してみたいと思います。


この考えは、今現在、僕が実行しているものです。

世の中で何が起きているのか?


ここで言う「世の中」とは、マクロな観点での「世界」「日本」という意味で書いてみます。


まず世界。


俗にいう、「パラダイムシフト」が起きつつあるという状況なんでしょう。歴史的統計に於いても、テクノロジー的にも、政治的にも、経済的にも、とにかく「これまで通用してきた考え方が、限界を迎えつつあり、一部の人間はこれに違和感を感じてきているため、我先にと対応をし始めているけども、その他大勢はゆでガエルさながらに現状に甘んじている状況」なんだと思います。



歴史的統計と偉そうに言ってますが、ほんの受け売りです。(笑)
コンドラチェフの波とやらがここ数年で底にあるとかないとか。(この「底」状態にあるというのは、あまり聞きたくないですが、世界的にも不安定な状況になるということらしいですよ。)


その他、世界的にも貧富の差が激しくなってきていたり(ピケティのあれですね)。
その背景となる、テクノロジー(特にIT関連:ディープラーニングによるAIの発達がもたらす、これまで人が対応せざるを得なかったビジネスをコンピュータが対応できることになったり、ブロックチェインテクノロジがもたらす、金融・貨幣の考え方・価値観の大きな変化が代表例でしょうか。)の発展。


政治的には、BREXITや、トランプさんの大統領当選に始まるアメリカファースト的な政治方針の変換、経済のグローバル化に伴う、知的生産ビジネスのコストダウン(世界的なフラット化でしょうか)、日本においては、実態はともかくのアベノミクス(提唱していたあの浜田さんは最近自らこの取組を「間違っていた」って言っちゃってますが、黒田さんの立場考えてやれよという気もしますねぇ。)、日銀のバズーカぶっ放し(そろそろ、砲弾が切れつつあるとか?)


とにかく混沌極めていますよね。
昔はテクノロジーの進化→産業効率化→人々の生活が豊かになる。。。


という構図があったかと思いますが、現在では、テクノロジーが、人々の平穏な生活を脅かす(だって、仕事奪っちゃうんだもの)という観点で昔とは大きく異なってきているんだと思います。


端的に書くと上記になるのかな。。。


こういった世の中に於いて、今、不動産投資の世界で起きていることは以下(何度も書いてます)


  • ジャブジャブのお金が金融機関で余っており、でも、貸出先がないから、担保の取れる不動産投資にお金が流れる
  • お金が流れてくるから、不動作業者が融資を受けて、アパートをバンバン建てまくる。
  • でも、その物件には「そもそもビジネスとして成り立つエリアかどうかも不明」「建築費は高い」「建てられた物件も力がない(どの物件もつまらない間取り、ファシリティ、挙句は利回りをあげんがための超・狭小物件」
  • でも、それでも大丈夫。不勉強な新参のサラリーマン大家さんに融資つくから、彼らに売らんかなという風潮
  • 不動産投資のメリットだけに目が奪われて、この状況におけるリスク非常に高いということから目をそらすサラリーマン大家さん候補が某属性重視の金融機関から融資をうけ、残念な物件を購入。
  • ここ数ヶ月で聞くのは、「新築なのに、全然埋まらない」「地方RCに手を出しのだが、CF的に危うくなり、損切りしたいけど、売値では債務を果たせない(要は借金が返しきれない)のでどうしよかわからない」という状況。(ほんと、末期症状、、、)

要は、少なくとも今から、フルローンでの投資は(よほどの資産的な背景があるお金持ち以外は)やめておきなさいということ。


逆に言えば、


  • 投資対象のロットを小さくし
  • 自己資金をある程度突っ込み
  • 小さな実績を確実に積み上げる

そんな投資が、我々零細投資家が「今できる」投資の手段じゃないのかということです。


ちなみに、今、僕がやっているのは以下2つ。


  • 首都圏近郊都市の、ターミナル駅の1,2駅となりの「駅単体でみたら弱含みのエリア」だけど「周辺の経済圏を考えて」「周辺に競合がない場所に」「ホカにないユニークな物件」として「築古、戸建賃貸」をやる。


上記を来たる、大バーゲンまで粛々とやり、経験値を積み上げて(不動産投資なんて、コトの大小あれど、やることは基本的には同じはずなんで)起きます。それと、


  • 新築物件の基本仕様策定と、設計士選択。


です。


5. あとは行動すること

あくまで僕の資産背景とこれまでの経験則から、僕なりの「こういった市況における、リスクをできるだけ低減し、得られるリターン(の可能性)を最大化するための戦略を立てました。


※僕は川崎物件の売却益がそれなりに(結構)ありますから、例えば自己資金が300万程度の方とは戦略が異なりますが、仮に自己資金が300万であったとしても、これが自己資金として十分な割合を占めるような築古戸建ては場所をじっくり吟味すれば(吟味:地域経済、地域特性をよーく考えて、単にやすいから買い!とは考えないこと。逆に斜陽と言われて結果として築古物件が安く売られているエリアを見つけること)、僕と同じスタンスの投資ができるはずです。


具体的な地域・エリアは秘密です。(笑)


現在、とある場所の築古物件(すごいですよ、築古というより、ヴィンテージ物件といったほうがいいかも。)の価格交渉中。
一般的には斜陽と言われているエリアなんですが、よーく目を凝らすと、それなりの市場が見える場所です。


売主様の物件はヴィンテージものなんですが、以下書籍で得た価格交渉ノウハウを駆使して、来週には指値交渉をする予定(えー、えげつないのですが、売値の4割の価格で指値する予定。無論、ちゃんとしたロジックと戦略を用いてますよ。)


借金ゼロで始める「都市部一戸建て」投資法

借金ゼロで始める「都市部一戸建て」投資法



結果は出てみないとなんとも(笑)そうでもないと、ビジネスとして成立せんので。
今のところ、感触は悪くないですよ。


と、まぁ、戦略を立てたらとにかく「行動に移すこと」です。
頭のなかで描いていても、行動に移さなければ結果は出ませんし、次の行動につながりません。


俗に言う、


  • P:PLAN
  • D:DO
  • C:CHECK
  • A:ACTION

のサイクルを回すということです。


別に行動=物件購入という意味ではないですよ。物件を購入できたというのは、あくまで「行動の結果」でしかないわけで。行動の結果、物件が買えなかったとしたら、


CHECKフェーズで、「なぜ、それが購入できなかったのか?」を深掘りしていけばいいわけで。それはあなたにとって立派な「データベース」として蓄積されていくわけです。


そして、これを次の行動、すなわちACTIONにつなげていくわけです。


こうして着実に次のチャンスを手繰り寄せることが可能になると僕は考えていますし、この市況に一番あった「投資戦略」だと考えています。


くれぐれも「売らんかな」と手ぐすね引いている新築売りたい業者さんの口車に嵌められませんように。


巷では、「新築物件売り切りのためのチキンレースが始まりつつある」ということです。


国内では、経済的には「なーんかやばいけど、まだ、先延ばしできそうだから見て見ぬふりをする」状況だと思ってます。
これに外的要因が加わったとき(日本って、昔からそうですものね。 黒船襲来による開国、ブラックマンデーリーマンショック、etc...)
バラバラと、はしごから落ちてくる物件があると信じています。


梯子を外された方には悪いのですが、、、


これが、ビジネスですからね。。
このブログの読者であるあなたには、こちら側にいてほしいと切に願うのであります。


では、明日からも頑張りましょう!!
お休みなさい。