愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

追加物件の検討状況。

ども。更新サボっておりました。(^^;

本業があれ気味で、火消しをしていたら、自分の足元が炎上するという大失態をやっておりまして。
泣きそうです。


さて、週末ごとに追加物件の検討をやっております。
※ちなみに、新築の土地は、全て撃沈。んー。まだ、早いのかねぇ。。。


で、今、残っているのは中古の物件。
3件あって、


某JRターミナル駅から徒歩圏のファミリー物件は、売り主がほぼstay。待ちです。うー。
で、某JRターミナル駅から10分圏内の物件は、現状売り主の動き待ち。ほぼstay。うー。


残る1件が具体的に動いております。
こちらも某JRのハブ駅隣の駅(まぁまぁの乗降客数)から、徒歩3分の近隣商業物件。
相続ネタで値段が面白いので(ただし、土地境界とか知らねーから、買ったおメーラがなんとかせいや、というもの)、購入を検討しております。


つばつけようかなーと思っていたら、売主側の相続の権利関係がややこしいらしく、弁護士が間にはいってあれこれやっているそうな。


で、先日この物件が「入札案件」に変わりました。


もともとの売値が、非常に安いのですが、4室中2室が空室で、それなりに修繕に金かかりそうだなー。ってことで、ある程度の指値は入れないとまずいと思ってます。


詳細は現時点では共有できませんが、戦略を持って対応していきます。
動きに変化があったら共有します。


しっかし、、、


相場がうごかないっすねー。
最近、株式の勉強をちょいちょいやっていて、板を見ることがちょいと楽しみになっておるのですが、
金曜の大引けは、怪しげな上髭がでてましたね。。。


どんな動きになるんだろ。
8月の逆イールドで世界は変わったとされております。ここ数ヶ月から2年の間に世紀の暴落相場となる可能性がたかいとの予測が出てきている中、絶好の買い場を待っている状況です。(なんで、一旦新築は活動休止。)


チマチマ、安く買えそうな物件を漁っておりますよ。


あと、所有物件の品川物件の1階の部屋の1つが、床がぶかぶかしているという連絡あり、またシロアリかよー。

((((;゚Д゚))))ガクガクブルブル


てことで、ちょいと費用が出そうです。こっちをまずは集中的にやっつけまーす。


#あ、そうそう、10月の狼旅団のセミナー行くことになりましたー。久々なんで楽しみっす。


(^^)/

物件探しの旅。まだまだ続いております。もう少しっすね。

こんばんは。
大分涼しくなってきましたね。ボッチキャンプでもしよっかな。

さて、物件探しの旅、毎週のように物件みては、業者さんと交渉を繰り返しておりますが、なかなかおもった価格で買い付けが通りません。まだ、微妙に僕より上値で購入できる業者がいるようで、辛酸をなめ続ける日であります。


物件自体は、現在交渉中の案件が3件ほど。


今日も某私鉄駅の現在急上昇の人気ターミナル駅の隣駅からごく近い場所に出ている物件を見学に。
築はいってますが、土地形状は問題なく、、ただ、建蔽・容積が50・100でイマイチなんですが、ここまでくると所謂県央物件になるため、シングル物件を買ったらその時点で「死亡フラグ点灯」です。50・100を逆手に駅近くで、かつ、駐車場付き物件として運営していけるため、それなりの勝算はあるつもり。


あとは価格ですねぇ。。。駅近くなんで、8%で売ろうとしているようですが、それはないでしょう。
しかも賃料は、近隣のヒアリングけっかから、相場の2000円~4000円高く貸しているのが現状。
引き直し利回りは7%台。


これだとやる意味がない。


引き直しで10%の価格で指値できるかと聞いたら、「まだ出てから間もないのでそれはちょっと出せないですね。。。」
とのこと。


ま、こればっかしはしょうがない。
どうやら、建売業者が僕の提示額よりも少し上で買い付け入れそうないきおうだとのこと。


僕の今のライバルは投資家ではなく、完全に「建売業者」です。
パーンチ!(#- -)=○
なかなか手ごわいっす。多分今買い付けいられるところはそれなりに堅実に投資をされている業者さんなんで。


うー。


そのチョイ高めで買い付けを入れて持っていこうと思ってます。


と、まぁ、こんな感じで最近バタバタ戦っておりますが、
よくよく考えると、昨年とかはこんな戦いすら参加できない(参加する気にすらならない)市況でしたからね。
やはり、風向きは変わっているんですよ。確実に。


あとは、大きな「うねり」。
これが来ていないだけ。


もう少しかな。


この3件は何とか形にしたいですね。
焦らず、急いで、確実に参りたいと思います。


では、今日はこの辺で。

新築だからって儲かる時代じゃない。~コンセプト・アイディア・あなたの価値観で成否が決まる~

こんばんは~。
ちと、副業のサラリーマンでミラクルトラブル連発で、四方からローソクを垂らされるようにいじめられております。(´;ω;`)


迷惑をかけたとき、トラブルが起きたときほど人の真価が問われます。
誠実に、誠実に。(でも、もういやだー!!!)


ストレス発散完了。


さて、お題ですが、
あ、言っときますが、新築を否定するもんじゃないす。僕も新築やりたくて今いろいろ苦労して駆逐されまくりですから。


今いくつか並行して物件の検討が進んでおり、(で、論理的指値で撃墜されております。^^;)
その中で業者さんと話す機会が多くなってます。

そこで聞いた話を総括したものです。

これからの時代、新築だからと言って安泰、はあり得ない。

これは、神奈川の東部で活動する僕がこのエリアの業者さんと話していて共通項としてあがってくる話です。
「最近融資が厳しくなりましたが、御社のまわりでは、状況どうです?」という問いを必ずしています。


『えぇ、ほんと厳しいですね。あと、最近は周辺で新築を持ち切れずに売り相談にくる人が結構出始めています』


こんな話がちらほらと出ています。(事実です、ホラ吹かないっすよ。ぼかぁ)


ヒアリングを進めるうちに、こういった売り物件についての共通項が整理できています。

1.建売業者が立てる杓子定規な1ルーム狭小物件は半数以上が50%の空きがある

売り物件に出てくる物件は大半が建売業者が「型にはまるからつくちゃえー、ヒーハー」って感じで作ってしまった物件なんだそうです。当然ながら、杓子定規な間取り、ファシリティで、狭い。他に似たような物件があるなかで、そんなもの作ってどうすんの?というものばかりだそうです。

特に、神奈川県東部、かの横浜エリアでさえも同様の状況。(僕が先週末聞いた業者さんがある場所は、横浜駅から本の数駅のそれなりのターミナル駅に近い駅でした。それでもこの状況です。怖いっすね)

2.買わされたのは、若い投資家である。

「どんな人が買ってるんですか?」って聞くと、ほとんどが若い投資家なんだそうです。業者にそそのかされて「今が買い時」「金利が安いからお金をもらっているも同然」とか、「あなたの属性だから購入できる」というトークにそそのかされて買わされているという構図が目に浮かびます。

まぁ、不勉強である本人にも責任がありますが、(何度も何度も言いますが、ちゃんと市場分析して、計算すれば、「こりゃダメだわ」となる物件がほとんどですから。そこから自分で再商品化するとか、交渉で値下げするとか、そういった部分で勝負していかないといけないのに、安易に買っちゃうからこうなるんですよね。。。)

これが数百万~1千万とかだったら「ちょっと高い授業料払って、地域へのボランティア(居住空間を設けなしで提供する)と不動産事業家としての勉強をさせてもらう」という体に切り替えて失敗を成功の糧にすることが可能ですが、

数千万の借金を負って、雀の涙程度のCFを得ようというのですから、、、ウーム。です。

3.そもそもその物件は立地的に問題がある。

でもって極めつけはこれ。不動産賃貸事業って最もリスクが低い事業の一つと僕は考えますが、唯一の致命的な問題があるとすればそれは「立地」です。
極論をいえば、「砂漠のど真ん中に、新規店舗開店!!!」といって、どんだけ人が集まるか?
これを考えれば、立地を無視した不動産賃貸経営が如何に危険か、わかると思います。

僕はどんだけ利回りが良くても(まー、リスクの裏返しですけども)、立地が悪い、即ちマーケティング的にあり得ない場所には絶対手を出しません。

一見立地的に微妙に思われる(例えば駅から10分以上はなれてる、、とか、駅の乗降客数が1万人未満、、とか)ところでもそのエリアを斜め上から見たら違う需要があるな、とか、その地域で特徴があり、サスティナブルな市場が予測できるならば、小さい額で「検証かつ、トレーニングを兼ねて」その相場に入ります。
(横須賀の物件がそれです。現在ずーっと満室でござい、ピチピチギャルズの家となってます。ムフフ。)

別に新築こだわらんでもいいと思う(無論、ポートフォリオを考えてバランスはとってね)

だから、新築にひかれて何でも買わんほうがいいという話です。
僕自身結果的に中古・築古の物件ばかりしか持っていませんが、新築自体を否定しているわけななく、「多分ここだったら少なくとも失敗はしない、あわよくばキャピタル狙ったる」という物件がいまのポートフォリオということなんです。

そりゃ新築は欲しいですが、そもそも、本質的に

お客の心に「バシッツ」とハマる物件であること。


これが成立しない物件は、新しかろうが古かろうが、「早晩失敗の憂き目にあう」ということをお伝えしたいのです。


現在の市況は、「決して焦って高額物件に手を出す時期ではない」と言えます。株式の動きもホント怪しいですから。(全然つじつまが合わないでしょ?きっと何か起こりますって。)


下手すると今は「不動産投資はやるべき時期ではない」ということかもしれません。
ただ、物件を探す活動は決して辞めないで頑張りましょ。
不動産投資は相対取引なので、市況と関係なく良い物件は出てくるかもしれないので(確率は低いっす ^^;)


で、その間、あなた、僕は以下を継続して頑張っていきましょう。

  • 物件をできるだけ現地に見に行く。
  • 物件を見たら、その物件を借りてくれる層を具体的なマーケティング結果か予測する。
  • そもそも貸せない市場であれば、軽やかに「物件購入を見送る」
  • 買うに値する物件があれば、マーケティング結果から、想定した客層への部屋のファシリティを考える。


マーケティングから得られる情報が、あなたの物件を生き残ることができるのかを決める大切な資産となります。
そこにあなたの思い描くコンセプトを乗っけてあげれば、向かうところ敵なしです。

でもって、買ってもいいやと思えたらあとは「死ぬ気でやる」これしかないです。



こういった結果が新築でしたー。であれば、ある意味最強ですが、


現状の市況でそれを見つけるのはほぼ皆無です。(笑)


さて、話を業者さんとの会話に戻します。気になっていたフレーズが。


『先日も、若い投資家から、全然埋まらない新築について管理をお願いできないか相談に来られたんですが、どう考えても競合も多くコンセプトもわからず、詰まらない物件なので、どんなに頑張ってもよい結果が出せそうになかったので、丁重にお断りしたんです。。相手には申し訳ないのですが、、、』


どうでしょう?
これが、日本有数の賃貸エリアと言われている横浜でおきている「事実」です。


そうです。すでに、業者さんも「貸したい物件」「目も向けない物件」と、優先順位がつけられる時代なんです。
客付け業者に見向きもされない物件、それはつまり、、、

死亡フラグオン。

なのです。



だからこそ、あなたの賃貸物件に対するコンセプト・アイディアが本当に重要になる時代なんです。
これが他のどの物件に対しても「違い」として表現できれば、そもそも競争に巻き込まれることはありません。


ちゅうことで、今売り抜けたい建売業者に新築を吹っ掛けられているあなた。
もう一度、市場分析と、「その物件、かせるの??」と自分に問いかけてみてください。


「あ、違うわ。」


となること、ほぼ100%のはずですよ。


てことで、一緒に頑張ってまいりましょー。^^)o

JR某ターミナル駅徒歩圏の物件状況(2件分)

こんばんは。
にゃろー、日経平均、予想に反して上げてやがるぅ。
ま、これからのバク下げの最後の打ち上げ花火と信じ、じっくり待つでありやす。


さて、今日は手短に。

JR某ターミナル駅徒歩圏の物件状況(2件分)の近況を共有します。

10万人強の乗降客数を誇るJR某ターミナル駅の物件状況

「まだ柔らかい状態」として紹介を頂いていましたが、その後全然進展がみられないので、昨日業者の担当さんに電話しましたところ、


「まだ先方さんが組み換え先の物件の入手ができていないようで、ちょっとstayな感じになってきましたー」


とのこと。なんだよー。(しかも、片手物件だったことがココで判明。グリップできんのかよ。。)
ちょっとテンション下がってます。
が、まぁ、形になりそうだったら買いますよ。


場所は抜群ですしねー。

関東南部、乗降客数、10万人弱の某ターミナル駅から徒歩圏の物件


こちらは9月になったら具体的にものが見えてくるとのこと。業者側から積極的に連絡が入っています。
まだ、どんな面構えかがわからないのが非常に悩ましいですが、
エリアは問題ないと思っているので、期待しています。


年内なんとかどっちかでいいから1棟追加したい。


ただ、一方で、やはり、この方もおっしゃっているように、、、

不動産投資は、まだ、相場に入る時期ではない。

ameblo.jp

まだだそうです。
確かに、市況は彼がおっしゃるとおりだと思います。(業者巡り、銀行さんとのお話の中でおんなじ相場観をもっております)


よし、株価下落に合わせて、プットオプションで大儲けジャー!!!


と考えて勉強してますが、、、むずかしー。
チャート分析だけでもいろんな手法があって、腹落ちするまで時間がかかりそうです。
残念ながら今回の大儲け相場ではぼくは株では設ける自信が今のところないっす。


理想は、ベアな相場で売りで入って大儲けして、(FX&株で)
底値で反転、買いで仕込んで大儲けしながら、そのお金で買える物件全てにベット!!!


か、完璧すぎるシナリオです。。。


言うだけタダです。(笑)


上記は冗談として、でも、株式の勉強は楽しいですね。
今まで見えなかった部分が見てきて、不動産投資・賃貸経営の視点・幅も広がる感じがします。
大きな相場観って、不動産市況にも関連しますしね。


おすすめは、こちら。(アフィリってないので、ご安心を。単に好きな本を紹介したいだけ)

投資苑 ? 心理・戦略・資金管理

投資苑 ? 心理・戦略・資金管理


あれ、「投資苑2」ってのもあるな。何が違うんだろ。誰か読んでみてよかったら教えて。


投資苑2 トレーディングルームにようこそ (ウィザードブックシリーズ)

投資苑2 トレーディングルームにようこそ (ウィザードブックシリーズ)


投資苑って分厚くてなかなか終わらないので。(汗)。


ということで、夏休みも終わりました。
相場もそろそろロングバージョンが終わる頃かと思います。


待ちましょう。ナームー。

不動産賃貸経営のその先へ。~地方、再起動(road to the 地方2.0) たまには夢を語らんと~

こんばんは。今週もストレスフルでしたが、無事、生還。(笑)
週末は、物件探し&将来のことをば少し考えています。


このブログを愛してやまないあなたへ。いつも感謝でございます。
記事へのアクセス数が伸びるたびに、コメントを頂くたびに、ストレスが10ポイントずつ下がっていきます。
アリガ㌧♬(*◔‿◔)♡


さて、最近、直近の賃貸経営の話ばかりしているな、とふと思いました。


もちろん、その日その日を全力で駆け抜けることも大事です。
その積み上げでの未来ですものね。がんばらんと。


とはいえ、不動産賃貸経営が成功といえるレベルになった暁に、何をしたいのか?
何をすべきか?


そんなこと、考えたことありませんか?


ですよね、ありますよね。(ということにします。(*´σー`)エヘヘ)


僕は、不動産賃貸に、もう少し「コンセプト色を強くした」物件の提供を通じて、「地方のコミュニティの活性化」なんつーもんを考えていたりします。


20代~30代にかけては、友人とウィンドサーフィンとたまに波待ち時にロングをやっていました。
ウィンドサーフィンのメッカと言えば、そ、マウイ島


あのメローな雰囲気と、ひとたび海に出たひにゃぁ、トレードウィンドにまかせて、コバルトブルーの海をかっ飛ばす快感と、アウトの波にまかれる恐怖におびえながら、波にまかれてふと見上げるとハレアカラ(っていう富士山クラスのマウイ島の有名な島です)をバックにかかるレインボーをみて、それはそれは感動していたものです。


「何としても、経済的に自由になって、マウイ島に移住してやる!!」


若き日の僕にはそんな夢がありました。
もともとの不動産賃貸経営を開始するきっかけになったのも、マウイ島B&B(あー、日本でいう民宿なんですが、もっとこう、、なんつーかな、シャレオツな感じの)を経営されていた元プロのウィンドサーファーとの夜の語らい(宿のラナイ(広いベランダのこと))で、「俺も、こんな人生おくりてぇ!!!」だったと思います。


※昔書いていたブログに書いた記憶アリ。(もう、12年前にもなりますかね)


残念ながら夢半ばですが、40代の中盤を迎えている現在、価値観に変化が出ています。


最近は仕事影響もあり、海外に行くほどの期間を休めない現実もあり、3泊レベルで国内、地方の海近くに旅に行くことがあります。また、近場の三浦半島やら、伊豆半島にも行きます。


そういった中で、「あれ?日本の地方って、実はすげーポテンシャルがあんじゃねーの?」って。


あ、いや、別にハワイに飽きた(てか、そんな回数行ってないですしね(笑))とかそんなんじゃなくて、それはそれで僕の中の最高の位置づけであることは変わらず。
それだけでなく、いや、日本国内だってすげーいいところバッカじゃん。という話なんです。


例えば最近チョイチョイいっている三浦半島なんて、最高ですよ。
飯がうまい(魚、肉、野菜、どれをとっても秀逸)。海がきれい(穴場シュノーケリングスポット多数)、大人が楽しめるリゾートエリアも実はひっそりあったりします。
→それなのに、三浦半島には空き家がかなりの数あります。これ、ほっとけます???


とか、


夏休みに行った淡路島も自然豊かで、穏やかで、たまねぎうんめーし。(それだけじゃないっすよ)
youtubeでも地方の良さを生かしてすごく興味あるコンテンツを発信している人もたぁくさんいて、、、


あれ。もしかして、僕らの世代(アラフォー、アラフィフあたり?)が実はその価値に改めて気づかされている。
これが昨今の傾向なのかもしれません。


冷静に考えるとそうですよね。
海外って、水がまずいところが多いし(下手すると当たってピーピーですしね。)飯もうまい!!といえるところがあんまりない。(ただただ、量が多い、甘い!辛い!!で、終盤はげんなりしますし。あ、ハワイは違いますね。うまかったけど。)
治安は抜群(煽り運転とかあるけどね、まぁ、そんな奴はさっさとポリスにお仕置きしてもらいましょ)。


なんつったって、「日本語が通じる!!!」(⌒^⌒)b 


ま、英語話せなくても、ガンガン攻める先輩もいましたが、トラブルにあったときにホント苦労します。言葉通じないって。
(僕、ハワイで友人が海で骨折してそこから、ホスピタルまで運んで、つたない英語で対応し、出張先ではロストバゲージされて、荷物がゼロになるというミラクルトラブルに合い、泣きながら航空会社と戦った記憶があります。大変だったっす。)


ね。ま、英語通じりゃ、なんくるナイサーなんですが。


ふと、自分の国に目をやると、僕が知っているだけでない、地方の魅力が様々な媒体(テレビ、SNS等で)を通じて発信されています。おそらく情報の垣根がなくなり、発信するためのハードルが低くなった。(特に費用面ね。メンタルブロックは日本人って意外とない人が多い気がします)


最近切に思うのですが、地方再生という言葉ありますよね。
僕これに非常に違和感を持っていて、その主導者が行政であることがどうにもなぁ。。と。
結局は政治家がお金を引っ張ってきて、「中央と同じような箱モノを~」的な流れになるのがほとんど。

だ・か・ら、それ。ちがうって。o(`ε´)


あの、別に行政を批判するつもりはさらさらなく、そうでなくて、行政は民間がやりたいことに対して、民間ではどうにもできない部分(例えばインフラ部分であったり、税制面であったり)を「最強の黒子」として支えて頂きたいのです。


民間と行政はそういう関係で、新しい地方の「面白さ・楽しさ、そして、都市にはない、本質的な価値をともに創り出す。」これを実現していきたいのです。


確かに、今、地方は少子化の影響もあり、地盤沈下していることは事実。
でも、これをこれまでのお金中心で物事を進める再生では、うまくいかないと思います。


だって、それじゃ、地方の良さを全然だせていないもの。


別に都会にいる人は、地方で都会と同じ利便性を求めてやってくるのではなく、
いい意味での

THE 地方


を体験したいと思うのです。
例えば、ファミリーで地方に遊びに行く(小さいお子さんを抱えるご家族は、海外にいきなり行くのはハードル高いです。なので地方に遊びに行くのは選択肢としてものすごく合理性があると考えますよ。kanaloaは)場合、


磯遊びの場所を熟知した地元の方が、隠れた磯場をおしえてくれて、タイドプールでいろんな生き物をゲットするやり方をレクチャーしてくれるだけでもそりゃぁうれしいもんス。
あと、港近くの堤防やらでのファミリーフィッシングのサポートとかね。(ほんと、毎回、地方に旅するたびにこういったコンテンツが少ないなぁ。。って感じます。)
でもって、釣った魚を港で磯焼きにして食わしてくれたらもう最高です。


で、上記やるのに新しいお金必要だったりします??大きな箱もの必要だったりします??
じぇーんじぇん必要ありません。だって、すでにあるもの。(笑)


情報発信??お金ほぼかかりましぇーん。youtubeだってなんだってSNSを利用しまくればいいだけです。
へんにプロっぽく発信しなくてもいい、自分が楽しいと思ったことを発信してくれれば、フォロワーはついてきてくれるはず。


先駆的な方もいらっしゃいます。例えば、我が家は、熊本の阿蘇外輪山周辺で、「農家民宿」を営んでいるところへ、息子が幼少時には毎年お邪魔していました。(熊本の震災で、最近情報発信がなくなっていて心配です。きっと無事でしょうけど)
そこは、田舎の農家の家を簡単に改築して地元の食材をふんだんに使った食事を楽しませてくれ、その食材はといえば、近所の畑や、沢でとれるサワガニとかを取りに一緒に行ったり、その沢に自生しているクレソンを取ったり、イワナをつってきたり。。


目の前のいろりでイワナの塩焼きを食べながら、とった沢蟹を食べたり、、、
でもって、阿蘇周辺は水がアホみたいにきれいでおいしくて、その水で竹で作った流しソーメンやったり。


ね、こんなこと、都市部じゃぜーーーーったいできませんもの。
これがまぁ、子供もすんごく嬉しがってくれるし、その笑顔(満面の笑顔です。本来子供ってこういう遊び方をすることが大事なんだと思う)をみた親御さんは幸せになれる。


これが、本質的な地方の経験価値ってもんです。


さて、翻って僕の場合。何を考えているか。


僕の強みはなにか、を改めて考えてみたところ。

  • 九州の田舎出身である。(えー、九州でも指折りの、クソ田舎にすんでおりました。一時期。(^Д^
  • 大学以降、都市部で生活している。(都会の人の心理がわかる)
  • 一応、IT系企業のひと(とはいえ、遅れてるけど。アハハ)
  • 不動産賃貸経営を12年近くやってる。(通常の人たちより経営の経験値はある)
  • ウィンドサーフィン・サーフィン・スノボを10年以上楽しんでいた。(一部継続あり)


上記から、都会の人の心理を考えつつ、今後、地方に求めるものが何かを想像しつつ、地方が提供すべき価値を創造し、経営として成り立つコンテンツを考え、これをSNS等で世界に情報を発信し、その経営を成り立たせる。


しかも、一緒にビジネスする人たちと、「すんげ―楽しく!!!」ね。


今後、純粋に地方は縮小していくことになるでしょう。場合によっては現実問題として、町・村が消滅していくともあると思います。


ですが、それを憂いてもどうしようもないので、「人が去ることで、自然がまた豊かになる」くらいに考えてもよいのではないでしょうか?
そして、その豊かな自然と、これまでに作ってきた既存物+αをくわえることで、新しい地方のあり方、存在価値を今一度地方の方々想像していく、そんな時代になっていると信じています。


断言します。地方は終わってなんかいません。むしろ、「伸びしろ、いーーーっぱい!!」でございます。


そだ、僕の仲良し投資家さんのdriveさんだって、大胆にも宮崎再生を狙ってますよ~。

blog.livedoor.jp

そうなのよ。サーファーは、腹が減って、いい波をゲットした時の話や、おねーちゃんの話をサーファー仲間で夜通し語り明かしたいものなのよ。そんな空間、はよ創ってよー。(てげ大変やろうけど。)


そ、気づきました?我々零細系大家には、地方を変える力だってあったりするのですよ~。


この地方を変える力、そしてその結果の新しい地方のあり方。

地方、再起動(road to the 地方2.0)

やってみませんか?僕も考えて、かならず1つはプロジェクト成功して見せまっせ―。


では!!!

暴落相場で不動産賃貸経営者である僕らがどうやって儲けるか?

朝夕、涼しくなってきました。いよいよ2019夏、終わりでしょうかね。
今日は朝から家族で息子の中学説明会(私立)に行ってきました。
※これからの時代にマッチしそうな教育方針を掲げる学校で、あと一校を残して「ここかなー」って気がしてます。
 息子も「ここでいいかも」と言ってますし。
 頑張って稼がなきゃo(`^´*)


さて、
先日短期金利(2年国債)と長期金利(10年国債)の逆転、俗にいう「逆イールド」が発生し、いよいよこの「何となく、アンニュイに続いてた見せかけの好景気」に終焉が近づいているとのこと。
すでにご存知のことかと思います。

こちらもセットで


逆イールドは【実は2回も大儲けできるチャンス】株価大暴落で稼ぐ方法と、債券バブルとアルマゲドンとドイツ銀行破綻CDS連鎖


上記を見て、「あ、私も株で空売りオプション取引しないと」とはならないで(笑)
もちろん、株やっているんだったら、どうやら千載一遇の「大相場」が近づいているというのがプロの間での共通認識らしいのでがんばってください。


伝えたかった(共有したかった)のは、我々零細系大家(賃貸経営者)がこういう株の大暴落相場のなかでどうやって稼いでいくか?ということです。


不動産価格と株価は連動します。


プロの株式トレーダーであれば、上記の動画のとおり、売り・プットオプションの組み合わせで暴落においても「売り」から入り底値で買い、利益を取っていくことが可能。
そこから底値で今度は「買い」ではいりそこからの上昇幅分儲けるというスキーム。


暴落の度合いが強ければ強いほど、「大きく儲けることができる」ということらしいです。
※すいません、kanaloa、株はIPOくらいしかやっていないので、その程度しか話せません。


で、不動産価格について。


今回の暴落(いつ起こるかはは、上記動画でも2か月~最大2年というスパンで発生する可能性があり、確実に発生するのだという。これまでの実績から)が発生し、ほどなく始まるといわれています。


ただし、前回も伝えましたが、おそらくは、平均で3割から4割。
場所によっては、半額とかもあるでしょうが、それはそもそも、大した賃貸需要のない、かつ、価格設定も大きく間違っている物件の話であって、本質的な価値に戻っただけであるだけの話です。無視していいと思います。(買う意味ないですしね)


不動産の価格は、株価と連動しますが、遅効性のあるものです。
なので、今回の逆イールドイベントが発生し、すこしだけ世界が頑張るんですが、それでも「うわー、もうだめだー」といって暴落が始まってから、ようやく不動産市場への影響が出てくるはずです。如実に


こうなると、金融機関は一気に財布(融資)のひもをぎゅー――――ッと絞ってくるはずです。
場合によっては、例の「一法人、一銀行」のスキームは不正だーーー!とばかりに、貸しはがし?いや、契約無効あつかいとして全額返済を求めてくるような、そんな無慈悲な(まぁ、僕から言わせれば当たり前なのですが)ことをしてくる可能性もあります。
どうか、このスキームで買い進んだ方がご無事でありますよう。(ナームー)


こんな状況下でも、物件を購入できる人たちがいます。
それは、「信頼できる事業家」です。


どんなに不況になっても、金融機関は、お金をレンタルしてそのレンタル料金をもらってなんぼの商売です。
そして、金融機関は現時点で経済の「血液」であるお金を回すことで地域経済を豊かにしてくという本質的な目的があります。


かのロバキヨさんも書き著書のコラム第42回でこう述べております。

金持ち父さんの金持ちがますます金持ちになる理由

金持ち父さんの金持ちがますます金持ちになる理由

住宅ローン業界のサブプライムローンをめぐる大混乱は誰もが知っている。これは悪いニュースだ。だが、これには別の側面もある。信用度の低い借り手に高い金利で融資するサブプライム市場は惨事に見舞われているが、銀行は、優良な不動産に投資する信頼できる投資家にお金を貸すことをやめてはいない。
(2007年4月16日)


ね。まったくもって今の日本の不動産融資状況と同じですよね。

どんなに悲惨は経済状況にあっても、金融機関は「賢明なる投資家・事業家」は融資は止めないのです。
いえ、止めてはいけないのです。


ですかから、これから最短で2か月で発生する可能性のある市場の暴落発生時でも下手したら一時的には現物資産の不動産の価格が上がる可能性だってあります。
が、これも一時的な上げであって、本質的な問題(市場全体の暴落に対処するために、手持ちの不動産を売るしかない状況に追い込まれる人たち)によって結果的には、不動産全体の価格も下がっていくことになります。(この流れは株式と僕はほぼ変わらないと思っています)


こういった状況になるまでにどのくらいかかるのか?
正直わかりません。ただ、株が暴落すれば確実に連動して不動産価格は下落していきます。
程度は冒頭に話した通りです。


この状況が見えたら、我々のように、「きちんと、王道の不動産賃貸経営を自分の頭で考えて、しっかり黒字を出し続ける財務体質・体制を整えてきた」賢明なる投資家・経営者は、

全力をもって、「価値あるエリアの不動産」にベットしていきましょう!!!

で、「この状況が見えたら」をどうやって具体的に把握するか、、ですが、、、例えば以下の情報をウォッチしていく、、でどうでしょうか?(正直僕も「これ!!」という指標を持ち合わせていません。)

  • JREITの価格推移をみて、こちらも釣られて暴落。
  • 付き合いのある業者さんに話してみて、「いやもう、やばいっす」的な話がでてくる。
  • 付き合いのある銀行の担当と話してみて、「いやー、厳しいっす」的な話が以前よりリアルに伝わってくる。
  • ネット上に「値下げしました!!」がやたらと見えるようになる。(今も出てきてるけど、良い物件もそうなってきたら)
  • メディアが「投資なんぞ、、クソだ」という風潮が見えてきたら。
  • そういえば、以前「資産規模ウン億、俺ってすげー」的なドヤ顔の大家が見えなくなったなと思ったら。


こんな症状が見えてきたら、以前から目をつけていた「価値ある投資エリア」で、とにかく、業者巡りをしまくって、資産状況・金融機関との密な連携状況を伝えて、「死んでも融資引っ張ってくるから!!」と伝えて、2週に1回連絡して状況を確認する。


これで、良い物件に巡り合えるはず!!!


でございます(笑)。


購入したら、変に色気を出さず、相場で貸しておきます。(こういった相場で色気出してもあまり意味ないと思います。だってお金てないんだもの。入居者さんも)
で、ストックを積み上げてCFの厚みを増す!!!


こんな感じでいかがでしょう?


僕は前回のリーマンショック時に、完全なる債務超過状況で、かつ、「ショウガねーや、しばらくCFでつないでこ」という状況で猛烈に購入活動をしなかったため、その時のチャンスでは唯一の都内一等地のアパートでさえも買うことができませんでした。


な・の・で、
今回は絶対に逃さないぞー。とばかりに鼻息荒げております。
おそらく僕ら世代は、この大・大・大バーゲンセールは、これが最後と思われます。


必ずこのセールの中でよい買い物をしまくろうと思います。


あなたも、準備オーゲイですか?(笑)


ひっくり返したりましょう!!!
では、寝ます!!!

大バーゲンセール。僕は待っています。。(;゚Д゚)一体いつ売出しが始まるのー?

最近、ヤマタツのベストを借りて、すげーいい気分。やっぱ、夏はヤマタツっすね。
これに鈴木英人タペストリーを飾った日にゃぁ。。気持ちは南国だぜぃ。


こんな、「常夏なレジ」を作ってみてもいいかもですね。


賃貸不動産市場がアゲアゲ相場になってから、はや5年近くなりますかね。
僕は確か2017年位から「そろそろ下がる」「もう少しで下がる」と言い続けていましたが、


ん?「もう少しで下がると思うんだが、、、」「あれ?なんで下がらないんだ?」「チキショー!!」


という感じでなーかなか下がらなかったです。所詮僕レベルの市況の読み方では足らんということですね。
と、自覚をしていたので、もっとデータを駆使している方の様々な情報を読みながら、「大局はどこにあるのか?」
を考えてきました。


いくつかの情報ソースの方々のベクトルが概ね揃ってきました。


どうやら、今年の暮あたりから来年が見ものだそうですね。


「なんだよ、オリンピクが終わるってやつと一緒じゃねーかよ。」


と思ったあなた、チッチッチ、オリンピックなんてどーでもいいんです。
成熟した日本経済には大した効果ないですって。


そうじゃなく、僕は日本というよりも、(日本の経済自体は強いと思いますよ)世界全体を見渡したときに、リセッションのタイミングが上記になんじゃねーかと考える人が多くなってきた。だから、経済もそっちの方向に向かうのだ、と思うのです。


景気の波=マスが考える経済の方向性


と考えたとき、マス(ココでは世界かな)の状況は非常に悪い方向に向かう要素しかないのですよ。
なんていうか、もう、げんかーい。といっているようにしか見えんのです。


世界のマーケット指標を見ていてもそんな感じにしか見えないですしね。。


今回のリセッションは、リーマンの非ではない、という評価が大半です。
もしかしたら資本主義自体が崩壊するのでは?とも言われる始末。


何か、とにかくヤバそうな匂いがするけど、「起きたときに何がどうなるか?誰にも想像がつかないほど」いまの経済ってカオスを呈しているんじゃないでしょうか?


不動産に目を向けます。
一旦経済のりセッションが入ると、不動産は3割程度は下げると言われています。場所によっては4割もあると言われています。
半額は流石にないかもですが、不動産と売り引きは相対ですから、否定はできないですね。


1000万で7%の利回りの物件が、10%の物件に変わりますから。(賃料変わらない前提ですけどね、ま、賃貸経営は不況に強いっすから)


3割引になれば、「これまで、コツコツ信用をためてきた、ありさん系投資家、事業家」にとってはまさに


大、大、大バーゲンセール!!!

です。ほんと、楽しみっす。金利は多少上がるかもしれませんが、んなもん、きっちり経営して実績見せりゃぁ、ちゃんと落ちていきますから気にしない!!!(ま、節度はありますよ。(笑))



また、3割落ちるってことは、金融機関の物件評価ともかなり近くなってくると思います。ここで虎の子の自己資金を突っ込めば、空き担保がいきなり出てきたりしますよね。


次の物件の自己資金代わりにもなると思います。


ねー。いいでしょー。


なので、まちましょー。とにかく、爪を磨いて、


不動産賃貸市場の、THE DAY

この大波に乗ろうではありませんか!!\( º∀º )/(イエーイ!!!って感じで)


多分、そろそろ、、、、のはずよ。


#そういや、株も、近いウチに暴落の可能性あり、次の日本株銘柄は絶好の買い場となる、というのがプロのトレーダーの共通認識のようですよ。(不動産の先行指標みたいなもんすからね。株価って。J-REITは軒並み上げてますね。でも、利回り低いなー)


てことで、今日はこんなところです。
お休みなしさい。