嫁さんと、楽しく不動産賃貸経営。〜法人の社長は嫁さん♪(予定)〜

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

【偉そうにコラム(Vol.1)】日本の人口減少を想定した不動産賃貸経営(零細事業者の僕らがどう取り組むべきかを考えます)

こんばんは。最近東横沿線物件の話ばかりで(実際書くことが山のように積み上がっていますが)つまんねーかなってことで、偉そうにコラムみたいなもんも書いてみようかなと。


きっかけは、東横沿線のオーナーのおばあさまの、その先の人生を見たことがきっかけです。


彼女は、高齢者専用賃貸住宅(略して高専賃)に住まわれることになったそうで、「よかった、ちゃんと生活できる場所が見つかったんだね。」と嫁さんと胸を撫で下ろす一方、「これが高齢者の一般的な現実なんだね」とも。


他人事じゃないです。一度自分のことと捉えて70歳を超えたときの自分の生活をイメージしてみてはいかがでしょうか?


さて、彼女世代は(おそらく70代だと思われます)いわゆる団塊世代のグループに属する方々。今の日本経済をある意味ゼロから作り上げて、繁栄を極め、そして僕らに引き継いでくれた世代です。
(ちなみに僕らは、「団塊ジュニア世代」です。)


先程の高専賃ですが、首都圏のそれの入居率はとにかく高いらしく、なかなか入れない、少なくとも横浜は全然あかない、ってのが実態だそうです。
ちょっと以下の記事に上がっている「人口ピラミッド」を見てください。


feel-japan.net


前オーナーのおばあさまは、まさに人口ピラミッドで最も厚みのある世代です。
この状況は、人口ピラミッドが、若年層の底辺が広いまさに「ピラミッド」の時代しかなかった昔の日本が初めて経験する「ピラミッド崩壊の前兆」ですから、社会構造としてこの状況にインフラが追いついていないのもわかります。
そりゃぁ、都市部ではそれが最も顕著に現れるはずなので、入居者があぶれるのもわかります。


横浜市でも、以下のように、高専賃に取り組む事業者を募集中です。自治体からの補助もでるなど、こういった「超・高齢社会へのインフラ整備」には手厚い対応をしています。


高齢者優良賃貸住宅 | 横浜市住宅供給公社(Yokohama JKK)


横浜市住宅供給公社等が随時物件を募集していたりします。


こう考えると、「お、数値から見ても、高専賃は、儲かりそうじゃねーか? 俺らもやっとく??」と考えがちですが、本当にそうでしょうか?少なくとも、我々零細賃貸事業者は、この人口ピラミッドと現状をもう一歩深掘りする必要があると考えます。


確かに、現状の人口ピラミッドが示す高齢者の増加と、社会インフラ整備の遅れは一種の「市場の歪み」ですから、ここにタイムリーに物件を提供していけば、「儲かる」というセオリーは成り立つと思います。


現状は。です。


ただ、あくまで、このビジネスドメインは、「高専賃」という特殊な領域であるということを認識することが大事かなと。
自治体が高専賃に対して求める「機能・品質」というのはざっくりいうと以下になります。


  • 緊急時対応サービス・安否確認サービスができること
  • 生活支援サービス
  • 併設施設等からのサービスの提供(ぷち老人ホーム的なことを提供できるよう計らうこと)


上記は、零細事業者である我々には、かなりハードルが高いサービスの領域です。ハード面の準備はできたとしても、高齢者というある意味特殊なゾーンの方々を「心をこめて」サービスするという領域はまさに「人(ひと)」が介入して初めて成り立つクオリティなのです。


※ここで、例えば「介護ロボット(AI組み合わせれば心の通じる介護ができる!)」なんて発想が出てきそうですが、ワカランでもないのですが、これでも一応、IT業界にいて、AIの実態をある程度は聞きかじりできる領域いるので、現状はITが高齢者を「サービス」でダイレクトに支えるということは難しいとかんげます。(現状はあくまでサービスをする「人」を支える便利ツールの域をこえていないですし、これからも、サービスの本質は「人」にあると考えます。ま、わからんですよ。技術は日進月歩ですから笑)


この事業を個人で成立させるのは、かなり難しいと思います。
組織的に対応して、サービスをする人間の「真心込めたサービスができる」人材育成など、非常にコストの掛かる事業構造を実現できる財務体質と経営ノウハウを持った組織(すなわち、大きな事業体)でないと実現は困難です。


ま、最近はいろんな大家さん出てきてますから、これを覆す、新しいサービスのやり方を編み出して、スゲー貢献と収益を上げる構造を作り出す方もいらっしゃるでしょうけども。
正直、僕は難しいなぁ。。と。


で、ですね、「人口ピラミッドの深掘りする必要があると考えます」と言ったのは上記を語るためではなくて、「じゃぁ、俺らは人口減少のこの時代においてどう戦うのよ?」という「戦略」を編み出すためにどうするのか?というのが目的なんです。


改めて人口ピラミッドを見てください。


ここでの前提ですが、オーナーである僕と読者のあなたがだいたい、40前半〜50代前半であることを想定しています。
なので、軸をピラミッドの40代から50代においてみてください。


よーく見てみると、団塊世代のピークと我々の団塊ジュニア世代のピーク間は、結構急激に人口が下がっていっているがわかりますよね?てことは、こういう状況が想定できませんか?


現在は団塊世代がマックスで、物件供給が追いつかず、一生懸命物件を供給し続けている→市場原理で近い内に物件の供給が需要に追いつき始める→企業間の競争が激化し始める(賃料下落のリスクが出始める)→しばらくすると老齢人口が減り始めるため、物件がだぶつき始める→更に賃料下落が激しくなる→以下同文ループ


およそ10年かそこらでこういった無限ループに入るんじゃないですかね。。。
で、このドメインには、大手がこぞって入っていますから、物件のだぶつき度合いも激しくなるんじゃないかなぁ。。。


なので、僕らがこれから「お、時代は高専賃なんじゃねーの?」って考えて、今の時代の高齢者ニーズに合わせた物件を頑張って作ったところで、数年後にはもっとすごい物件に持っていかれてジリ貧(ランニングコストは、計算してませんが、通常のレジデンス経営のOPEXの数倍行くんじゃねーかと)になると思います。


なので、僕はやめておきます。


で、再度人口ピラミッドに目を向けてみます。では、人口減少のこの状況で僕らが悲観的に生きていかねばならないのか?というと本当にそうなんでしょうか?僕は違うかなと。


僕は、なんだかんだいって、賃貸市場のニーズは生産年齢人口である15歳以上65歳をターゲットにして生きていくべきじゃねーかなと。仮に団塊ジュニアである僕らの余命が45年だったとします。
この期間で想定する15歳以上65歳の生産年齢人口の厚みは少ないと言っても、2018時点で25歳未満と想定すると、男女で毎年、各世代100万人は想定できます。かけること50(65ー15)なので、5000万人が対象です。


現状の持ち家比率全国平均では、61%くらい、すなわち39%は賃貸の方々です。面倒なので(計算が)40%として考えると、2000万人がその対象となるのです。(全国でですよ)


横浜市に置き換えると、約370万人(すげー)。そのうち40%である148万人が横浜市のオーナーさんが市場のパイとして考えて良いお客様候補。


仮に僕が100戸のオーナーになったとしたら、148万人の入居者候補のうちのたった100人に響く物件を供給していけば良いと考えると、(厳密には地域まで落とし込む必要ありますが、まぁ、ざっくりとしましょう)


『なんだ、全然こっちのほうが余裕じゃねーか』


と考えることできませんか?で、僕の場合、「おもしろき、ことのなき世に、面白く(by 高杉晋作)」をコンセプトに賃貸経営をやっていく人なので、できれば、これからの日本を担う世代に気持ちよく住んでいただき、明日の日本をクリエイトしてくれるきっかけになれば良いと考えています。


そのための、賃貸物件のクリエイトが楽しいかなって。


誤解を招くといけないので補足しますが、高齢者物件を否定するわけではないのです。高齢者物件にも面白いコンセプトを打ち出して高齢者の方々ハッピーになれる物件を作ることだって可能でしょう。
ですが、上記の通り、これを個人で成し遂げるのは、ソフト面のハードルが非常に高く、リスクが高いだけで需要側、供給側が決してハッピーになれないと思うのです。


であれば、「餅は餅屋」発想で、高齢者専用領域はプロの方々に支えていただくという考え方が現状の解なのではないかと考えています。


互いの得意分野で、クリエイティブな賃貸物件を供給していき、結果として日本の社会全体の賃貸市場が面白いことになることが日本自体を活気ある国にすることができるんじゃないかな?


そう思って、最初の偉そうにコラムVol.1 の筆をおろそうと思います。


物事を数値で捉えるって、面白いですね。捉えるポイント、数値の語る本質的な意味、これをどう捉えるかで、マーケットを勝利できるかどうかが決まると言っても過言じゃないです。
ですが、同時に数値だけでなく、日頃社会をウオッチしていたり、いろんな方と会話を重ねる中で得られる変化など、定性面の情報を組み合わせることで、「あ、これは、、」と思うことが一番大事だと思います。


#うーむ、これだけ偉そうなことを言っているなら、なんで僕のプロジェクト、うまく回んないんだろう(トホホ)


おやすみなさい。。。

東横沿線物件:リスクについて語ります。リスクは認識し、対策を講じておけば怖くない!

こんばんは。

先日のセミナーを通じて新しいつながりができました。ありがたいことです。
やはり同志がいるとなんか、アレですね。勇気づけられるというか。うん。少し今後は僕もオープンに生きていこうかな。(笑)波乗りニーノさんからもコメントあり、恐縮でした。(また、セミナー遊びに行きまーす)

※そういや、この方の生き方、僕が13年前に目指した形だったんだよな。。。皆さん、すげーや。時間かかるかもしれないけど、頑張ろ。


さて、話を本流に戻します。
なんか、ここ数回に渡って、決済の嬉しさから(ほんと、時間かかったんす。決済に至るまで)、浮かれ放題のドヤ顔ブログになっており、改めて読み返すと、傍から見ると若干むかつきますね。(笑)


てことで、今日は本物件の「リスク」と「対策」について。お話してみます。


この物件、築50年ということで、様々なリスクが存在しており、かつ、顕在化してます。すでに。アハハ。


  • 客付けに苦労するリスク
  • 修繕費用が加算でCFが実質取れないリスク
  • 古い物件ゆえ、入居者の属性が低い可能性があがるリスク
  • 建物の何かが入居者さんに(落下物とかで)怪我を負わせるリスク
  • 地震で建物崩壊((((;゚Д゚))))ガクガクブルブル
  • 擁壁崩壊のリスク


まぁ、枚挙に暇がないわけで(苦笑)。
上から順に、入居付が難しいリスクについては、現在嫁さんがアパートの空室+外壁のリニューアル(ブルックリンスタイル)で、周辺の同類物件との差別化を図ります。(施策中)


シロアリリスク。エェ、すでに顕在化してます。ただ、これまで数社の見積もり取ってますが、部分的な被害に留まりそうであるというのが共通認識。今後防蟻処理をして拡大を食い止めます。(施策予定)


修繕が加算でCF取れないリスク。はい。序盤はCFは薄っぺらいでしょう。これは織り込み済みですし、それの耐えうる財務体質にしてあります。築古物件ってのは、ボク個人としては最初はどうしてもこういった状況になるということを理解して購入して、その上で再商品化を徹底して(無論、予算との戦いありますよ)他の同類(同年代の)物件との大きな差別化を実施する。ってのが、成功の方程式(のひとつ)だと考えています。
そういう意味では僕にとってはリスクではないのかもしれませんね。


入居者様に構造物の劣化を原因として、落下物棟で怪我を負わせた場合、賠償問題があります。そういったリスクには、施設賠償責任保険で目一杯対応できるようにしています。これは不動産賃貸経営者として最低限のマナーだと考えています。
また、それ以前に、物件の再商品化のプロセスでそういったリスクを「軽減化」するための対策というものも取っていくことも忘れてはなりませんね。


地震のリスクは、まぁ、地震保険ってことで。躯体の多少の補強も考えております。


最後のリスク「擁壁崩壊のリスク」。これが今回のプロジェクトにおいての最大のリスクと考えています。
この物件は、擁壁最大5メートルの上にあります。かつ、築50年ということで、擁壁自体も年季が入ってきており、おそらくは、新築時に行政指導入り、擁壁の補強、ないしは、再構築を求められることになりそうです。


売買契約時の重要事項説明書にもその旨記載あり、業者さんからもきちんと説明を受けております。
今回はこれを織り込んだ上での、「この地域ではありえない坪単価での購入」を果たしております。
「安い」ってことはその時点で相応の「リスクとハンデ」を背負うというものです。


で、この擁壁の予算ですが、業者さんは多めにみており、「下手すると3000万弱になるかも」と言っておりますが、僕が独学で調べている範囲では、擁壁にも様々なやり方があり、予算を抑えつつ、擁壁としての目的をきっちり果たすことのできるやり方もいくつかあることを認識しています。


見立てでは大体1500万〜2000万かと。
幾つか業者さんから「1000万くらいでないの?」的なコメントもらっていますが、ロジカルな見積もりでないので、これにマージンを乗せています。


計算上はこれでも十分合いますし、きちんと擁壁を修繕することで、取引価格は更に上がると期待しています。(実際、周辺のきっちりとした物件(土地)は、僕が購入した物件の倍は値を出していますから。)


『この物件、癖あるけど、おもしろいかもよ。』


と業者さんに最初に言われて、「うーん、じゃぁやめときます」というか、「まずは検討します!」と言って、機会をうしなうのか?この辺が不動産賃貸経営初心者の方と、僕ら10年の経験をもった不動産賃貸経営中堅の人間の差になるんだと思います。


※よく、昨今の物件相場でやるなら、小さい物件で大ゴケ経験をつめっていう話は、実はこういった「賃貸経営者としての経験値をつくこと」が最大の無形資産になるということにつながるんです。(単に物件を購入したいという欲求を満たす目的ではないという点を意識していただければ、よろしいんじゃないでしょうかね?)


ちなみに、この物件の土地は、「切土」を加工して作った土地だそうです。これはちょっとした安心材料です。
盛土の場合、不同沈下が起きやすいため、ちょっとドキドキしていたのですが、もともと山だった場所を切り落としてそこを整地しているとのこと。(擁壁は周辺を固めるために作ったもので、擁壁を先に作ってその後に土を他所から持ってきてうめる、「盛土」ではないということです。)


なので、擁壁に近い場所は若干沈下あったとしても本体は問題ないであろうとのこと。


リセールバリューもこれで随分変わってきます。(多分、この土地はホールド対象です。)
あと5年は最低このままとして、とっとと借金を返して、一段落したら、擁壁補修をした上で、ウワモノを新しくするという計画も考えています。


ということで、今日はリスクの観点から東横沿線物件を語ってみました。


リスクは、予めリストアップしておけば、だいたいの問題は、「期間」と「その間の行動」が解決してくれます。(そう信じていますし、実際にそうやってこれまでやってきています。)
様々なプロジェクトでもこういった「リスク管理」ってのはプロジェクトの成否を決める重要な管理事項です。


特に築古の物件を運営しようとしているあなた。リス管理、見落としなきよう。


※だから、僕の副業はプロジェクト失敗しているんじゃないんだろうか。(笑)


次回からは、今嫁さんが一生懸命頑張っている、業者さん選びの状況を共有しますね〜♪


おやすみなさい。

5/20:ふんどし王子、江古田島平八さん、波乗りニーノさんのセミナーに行ってまいりました♪

こんばんは、久々の2連続UP(笑)

昨日の記事の通り、今日は、久々に(いや、本当に久々に)不動産投資のセミナーに参加してまいりました。
昔は不動産投資のセミナー自体が少なかったのですが、最近はあちこちでセミナーが開催されており、内容も結果として、業者の顧客獲得のためのフロント営業だったりで正直興味が失せていたのですが、、、


嫁さんが一押しのふんどし王子さんがセミナーするってことで、久々に不動産投資家から良い影響を貰いに行こう。そしてモチベーションUPにつなげようと思い、子供と朝一で近所で遊んだあと、その足で新横浜のセミナー会場へ。


細かい話は省略しますが、何れのかたもブログ等で名前を知っている程度でしたが、各々魅力のある不動産投資家でした。
愛を大切にする江古田島平八さん。若さと行動力で結果を出し続けているふん様(今日は名刺切らしていてすんませんでした)。
僕と同世代で話にも共感できるところがたくさんあった波乗りニーノさん。


久々に輝く投資家さんにインスパイアされて帰ってきました(笑)
ホントは懇親会でたかったけど、(会場には、あかちゃんこと、赤井さん、吉川さん等、有名な投資家さんが複数参加されており、うおー、話ししてー)時間都合つかず泣く泣く家に帰ってきたところです。


法人化のタイミングとか、今やっている、東横沿線物件の再商品化の話とか、意見もらいたかったなー。(次回こそ)


波乗りニーノさんの新築投資法がとても興味あって、突っ込んだ話してみたかったなぁ。


何れの方もキャラクターに個性があって、でも、それぞれが、キチンとした「哲学」をもって不動産賃貸経営を「楽しんでいる」印象を強く受けました。


また、今日は隣の座席の女性投資家さんとの話が印象に残りました。
旦那様には内緒で現金からの投資をされて、更には一棟モノの投資を手がけているそうです。
すごいバイタリティの持ち主だなぁと、お世辞抜きで感銘受けました。


たまたま、住まいも近いところにいらっしゃいますし、投資エリアも近い、かつ、これからDIYで頑張っていくってことで、「お、ウチの嫁さんと気が合うんでないの?」と思い、名刺頂きました(僕、名刺入れ無くしたーとおもったら予想外のところにしまっていて見つけられなかっただけでした。。。無念)


東横沿線物件のスケルトン戸建てのデザインリフォームで力貸し手もらおうっかなー(って勝手に妄想しております(笑))


たまにはこういった個人投資家さんのセミナーには顔をだすべきですね。
自分ももっと頑張らねば。
そう思い、家路につきました。


僕が勝手に尊敬している投資家サンである赤井さんもいらっしゃったので、帰りしなに少しだけお話しました。
以前川崎物件のリフォームの際に、物件に足を運んでいただいた経緯あり「覚えてますか?」と伺いましたが、「流石に10年前のことだからなー(忘れた)」とのこと。まぁ、そりゃそうですね。


なんか、当時よりも若々しさが増していた感ありました。自由に生きるって人を若くするのかもしれません。
僕のほうが年取っている印象ありました。(泣)


ということで、今日は久々にインスパイアされまくった一日でした。
僕の副業も50歳までに卒業する計画です。(それまでに、何をいつまでにを具体的に整理していますが、ちょっとペース遅いかなーって。頑張らねば)


てことで、また、明日から二足のわらじで頑張ります。
あと、仲間も少しずつ増やしていこうかな。


本ブログで、ちょっとでも、気になりましたらお気軽にお声がけくださいね。
志同じくする仲間を作っていきたいと思います。コメント欄からきがるにどうぞ〜♪


奥さんと一緒に不動産賃貸経営やりたいって方や、奥様、あなた自身が不動産賃貸経営をやりたいって方も何かしら参考になる情報が出せると思います。


無論、野郎のあなたも。(笑)


とにかく、楽しく、目標を持って、5年先、10年先の「楽しさ」を求めて頑張っていける仲間を募集します。
お気軽に〜♪


僕も今後は個人投資家さんセミナーに参加して、コミュ広げるよう、頑張りますです!!


では、今日はこんなところで。
次回は、東横沿線物件の課題・リスクとその対策について語ってみたいと思います。


おやすみなさい。Zzzzz..

東横沿線物件:ようやく決済終わりました〜♪

こんばんは。今日は川崎のコストコ行って、ストレス買いで1万円超えの買い物をしてしまいました〜♪
必需品の買いだめなので、いいんですけども♪
しかし、川崎のコストコ行くと外国人率がめちゃくちゃ高いですね。海外にいる気分(笑)
あれですね、川崎って個人的には10数年前からそのポテンシャルの高さについて訴えていたのですが、今後の日本の少子化や景気回復に対して、一つの解決となるモデルケースの街になるんじゃないか。そんな思いを持ちながら帰ってきたところです。


おっと、話がずれました。


ついに、今週東横沿線物件の決済が終わり、嫁さんが1棟モノのオーナーになっちゃいました♪


昨年の横須賀ヴィンテージ戸建ての実績に続き、2年連続の物件購入です。すげぇ。我が嫁さん。


嫁さんが物件を購入する理由は、僕の収入が副業のサラリーマン+品川アパートですでにMAX近くになりつつあること(多分ボク個人では計算上、2400万くらいの物件でMAXになります。)からです。あ、MAXという意味は、「これ以上の購入は法人の方がお得」ってこと。


嫁さんは、昨年まで専業主婦で収入ゼロ、横須賀ヴィンテージ戸建てでも年間90万弱。まだまだ個人事業主の所得枠があります。まだまだ買える。


てことで、税金対策、また、嫁さんのさらなるステップアップ、次の物件を購入するための基礎づくりってことで嫁さんが購入する方向で活動してきました。
振り返れば、この物件を紹介(まだ形になるかならないか全然わからない状況でした)を受けたのが昨年の10月頃でしたか。


足掛け8ヶ月の長丁場の取引でした。
今週、信用金庫さんに出向いて、売主様(ご高齢のお祖母様で、昔からの付き合いの弁護士さんが代理人で来られていました)と司法書士サン、売買仲介いただいた(物件を紹介していただいた)業者さんで、所有権移転登記手続きの書類、敷金精算、など様々な決済時のあれこれをやって、鍵を受け取り、晴れて嫁さんが「一棟モノアパートのオーナーに!!」なりました。


改めて公開できる範囲の数値情報を整理しますと、、、


  • 物件価格は相続税路線価の27%引き
  • 融資額は当然ながらフルローン、、、というかオーバーローン可能
  • でも、フルローンはしない(物件ボロいので)バランスシート重視のため自己資金を1割強いれました(最初は2割のつもりが、リフォーム代金くらいを融資してもらおうってことで少し減らしました)
  • 融資金利は嫁さん一発目から期間20年、金利固定期間5年特約(変動ベースで固定期間を特約でつけてもらうようにしています)で1.1% (なかなかのものです)
  • 表面利回りは10%
  • ただし後述の施策で更に利回り向上可能


という感じです。購入時点から、空き担保が1000万超えです。(ドヤ顔)
先日も書きましたが今回の購入目的は、とにかくバランスシートを向上させることにあります、次の物件を購入するためのすてっぷとしては100点の物件です。


品川物件がようやく、(銀行評価上の)評価損がなくなりつつありますから、今回の物件入手で完全に評価損がなくなりました。
(品川物件は、評価損はありますが、実質相場上では、今売った場合でも少なくとも2000万以上の利益は確保できます)
これで次の物件購入もスムーズになるってものです。


今回の購入をきっかけに、これからの物件購入ペースが加速(コントロール可能の範囲での)できることを期待しています。


無論、我々の行動量あってのものです。頑張らねば。


さて、嫁さん。早速動いております。
今日も、物件の再商品化に向けて、空室デザインリフォームを担当してくれる業者との面談を実施。併せて、外壁・屋根を修繕する業者さんともやり取りが始まっております。


実は、この物件、アパートの敷地内に、前オーナーの居住されていた戸建てがあります。
これが、上記で記載している「利回り向上策」ってわけです。


こちらもそれなりに年季入っていますが、まぁ、横須賀ヴィンテージ戸建ての古さを考えれば(昭和初期!)新築みたいなものです。もともと、この収入は入れずに表面で10%出ますから、じっくりのんびり、マーケティングして、需要にあう素敵な戸建てのデザインリフォームをやっていく予定です。


引き渡し前野条件として、「完全にスケルトンにしてください(残置物は残さずすべて売主様費用負担で処分する)」としてまして、すでにすっからかんの状態です。


さぁて、どんなリフォームすっかな。
アパートの方は、「ブルックリンスタイル」を決めていますが、戸建てはまたちょっと違う戦略で攻めてみたいと思います。


今年の後半はこのアパート+戸建ての再商品化プロセスをあなたと共有できること、楽しみにしておりやす。


  • しっかりと地域の歴史・経済を学び
  • この先、この街がどういう未来を歩もうとしているか?をリサーチから予測し、
  • 住まわれるであろう方々を具体的に想定し
  • その方々が「え、この物件、面白い!住みたい!」と思ってもらえる物件を再商品化として実現し、
  • 物件の存在により街の雰囲気も変えていける
  • 結果として、借主様、地域住民のかたが気持ちよく生活できる空間を提供する。


これが、本物件の成功までの大まかなプロセスです。


ゴールを明確に設定すること、ゴールまでに幾つかの中間評価ポイントを設けて確実にゴールに辿り着くこと。


楽しみになってきました。


現在8室中2室が空室ですが、焦らず、じっくり商品を練り込んでいきます(まだまだ、十分耐えられる状況ですから)


同時に、
次の物件探しを再開します。


次は、いい加減新しい物件を探します。
ボチボチ、無理して新築買っちゃった人が損切りしないかなぁって。ハイエナな発想してます自分ってどうかなって思いますが。。。まぁ、ここはビジネスの世界です。


「捨てる神あれば拾う神あり」


ということで。貢献させていただこうかなと。(ニヤリ)


そう簡単に行くもんじゃないですけどね、、


てことで、嫁さんがフル回転で頑張り始めたってことで、全力サポートさせていただきます!!!


DIY、期待してるから(残置物にバールとか、ハンマーとか、ノコギリあったから取っておいたから、頑張ってね(ニヤリ))』


、、、2018・夏。暑い夏になりそうな予感。


そそ、明日は、僕が密かに応援している(勝手に)ふんどし王子さんが、新横にセミナーで来るってことで久々にモチベーション上げる目的でセミナー参加してまいりまーす。

おやすみなさい。

いつ頃法人化し、いつごろ本業に専念し始めるか?

こんばんは。ちょっとサボっておりました。
相変わらず、副業のサラリーマン業は燃え続けております。(笑)


東横沿線物件、先日、信用金庫さんとの融資契約が完了しまして、残すところは、決済のみとなりました。
この間、売主様に了解を得て、空室の2部屋についてのリフォームプランのための現地リサーチ、また、物件の外壁も併せてやっちまおうってことで、塗装屋さんも呼んで、今後の本物件の再商品化のプランニングに勤しんでおります。


楽しいですね。好きことに打ち込んでいるときって。


現在副業のウェイトが高い状態で、精神的にも正直しんどいのですが、僕みたいに、副業をいつ頃手仕舞って、本業である不動産賃貸事業に専念していくのか?


その目安(どういった条件が成立したら副業であるサラリーマンを卒業すべきか?)がいまいちわからないっていう方が多いと思います。
私もその一人でございます。


巷には数多くの不動産投資本が出回っている昨今。「賃料収入○○億円!!」などと、それはまぁ、不動産投資マンセーてきな心躍る謳い文句が踊っております。(実際、本当に不動産賃貸事業で食って行けている人ってこの内どんくらいなんだろーなーって思っているのは僕だけ??(笑))


不動産賃貸事業を開始するにあたって、「サラリーマンとしての給与収入」っては非常に強力な味方です。
これを拠り所として、最初の事業に入っていくわけですが、コツコツ進めていくなかで、どこかで、「あ、こういう状態であれば、本業である賃貸事業に専念できるかな?」って判断ができるポイントが見えてくると思います。


端的に言うと、個人としての所得額がいくら以上になったら、ってことになると思います。
巷の税金本では、個人から法人に切り替えるための所得ラインってのは書いてあります。例えば、それは、2600万以上だったり、イヤイヤ、法人化のメリットを最大限に活かしたいならさっさと法人化すべきです。など、、、いろいろな書き方がされてます。


これには、個人の様々な資産状況や、物件の運用状況にもよるため、「明確な、定量的ラインを設ける事自体がナンセンス」ってことだと思いますが、まぁ、そうだとしても、ある程度自分の中で一定のロジックを設けておいて、そのロジックをその時時の状況に応じて「適切に調整していき、”あぁ、ここだ!”」と思ったところで法人化していく、
これが実態なんじゃないでしょうか。


単に法人化する、タイミングは上記でいいのかなぁとおもいますが、加えて、現在副業であるサラリーマン業を「いつリタイヤして、本業に専念すべきなのか?」、これもまた、難しい判断ポイントであると考えます。


これまた、法人化のタイミング同様、個人の資産状況、目指すキャッシュフロー、目指す生き方、、等をかみして、「残りの人生時間を鑑みて最も適切なタイミング」を見つけ出さねばならないと考えています。


僕の中では、こんな感じで考えています。(これは人それぞれかと思います。参考程度に)


  • 個人所得は、現在のサラリーマンの所得相当であること(なぜなら、この所得で家族3人が幸せに過ごしていますからね。)
  • 自己資本比率が40%を超えること(欲を言えば50%を超えること)

自己資本比率自己資本÷総資本(自己資本他人資本)です。ご参考。


要は「今の生活を最低レベルのラインとして」「融資を利用した事業であるから、ならば、レバレッジの効果を適切にコントロールし(僕は、レバレッジ運用は否定しません、要はコントロールができるか、否か、なので)他人資本による影響度をいかに抑えていけるか?」ということに注意して事業を回していくことができると判断できたら、本業に専念できるタイミングが来たと判断しようと思っているのです。


もともと、家族と幸せに人生を送っていけること、(多分もらえても、ちょびっとしかない)年金暮らしではなく、自分でもう一つの収入の柱をつくって、自力で人生を終えることができる。
が目的でしたから、自分の今の生活レベルは絶対に落とさない、は一つの目安です。


自己資本比率は、一般的な企業の経営安定度を図る指標です。
不動産投資は、その規模の大小に関係なく立派な「事業」です。事業を行う企業体である以上、この指標は無視してはいけないのでしょう?(金融機関も必ずこの辺の数値は見ているはずです。ここをクリアせずにヘラヘラとサラリーマンをやめましたー♪って禁輸期間の担当さんに行ったら刺されるかもしれませんよ〜(笑))


この2つの条件を設定すれば、自ずと以下の投資スタイルは自分にとってはあまり意味をなさないと考えます。

  • やたらと物件数を増やしていくこと
  • フルローンでガンガン買い進めること


まずは、現状の幸せをキープすること(僕を支えてくれている嫁さん・子供の今の幸せを壊すことは絶対にあってはならないはず)を実現できるレベルの事業規模にしていくこと、その上で、不動産賃貸経営を安定させた上で、次のステップを考えていく。


そのために、あらゆる対策を講じてく。


これが大事なんだと考えます。
無論、投資ペースはいわゆるカリスマ大家さん達と比べると見劣りします。そりゃぁ、僕もフェラーリ乗り回してみてーな~とか思います。(昭和、バブル後期の男子ですから(笑))ただ、刹那的な欲求にとらわれて、気づけば副業時代よりも貧乏になってしまっては意味がないですし。


。。。んー、でも、ポルシェ パナメーラのブラックには乗ってみたい(汗)


ま、それはぐっとこらえて。


僕の場合、嫁さんと僕、個人の「所得(not 収入)」がそれぞれ1000万円を超える手前あたりで法人化を考えます。大体所得700万あたりかなぁ。。。目指す購入金額はあと2億チョイ。(ま、条件で変わりますけど、目安です。)


大体、全体で3億収入を一つの目安にしてます。利回りは表面で10%あたりを念頭に、あとは経費節約、節税を意識していけば目指すゴールが見えてくるかと。(目標50歳は変えておりません)


そんな感じで頑張っております。(ゴールはもう少し先ですけどね!)


ま、マラソンと一緒で、ゴールの途中もいろんな景色見えたり、いろんなトラブルに見舞われたり、仲間に励まされたり、しますから、それはそれで楽しんでおります♪


楽しみながら、50歳までにできるだけ早く目標が達成できるよう。胃が痛い副業に潰されないように頑張ってまいります。


さぁて、東横沿線物件を稼働率100%にしつつ、次の物件探しじゃぁ!!


おやすみなさい。Zzzzz.

不動産投資に愛する嫁さんを巻き込んで成功していくための唯一の方法。

お気づきの方も多かろうと思いますが、
最近、ブログのタイトルを変えました。


#嫁さんから、「オメーのブログのタイトル、わかりづれーんだよ。何が言いたいかちっともわかんねーし、考え直したら(- -#)」と、至ってごもっともな指摘をもらった結果、フィーチャリング・嫁さんてことで、タイトル変更となりました。


最近、僕が忙しすぎて(胃が痛すぎて、、、)本業の不動産賃貸経営に見が入れづらくなってきたこともあり、経営スタイルを変えていく必要にかられていたこと、また、本質的に僕が中心となって今後不動産賃貸経営を続けるより、嫁さんが中心になって続けていくほうが合理的であると判断したため、嫁さんに経営・現場の指揮をとってもらうように方向転換したのです。


お陰で、最近は殆ど彼女が一人で調べ・掛け合い・交渉して・現場に行って、、、そして足で僕をこき使うという構図が出来上がりつつあります。。。(なんか、ブルックリンスタイルアパート(東横沿線の)のキッチンのカッティングシート貼りとか、細かいDIY的な作業は僕がすることになっているそうです。。。)


もともと嫁さんは幾つか会社を渡り歩いており、社会経験も豊富なため(複数の会社を知っているという点では、社会経験値は嫁さんの方が上かもしれません)、彼女の力を借りない選択肢を選ぶほうが、非合理的です。


そういえば、この本にも同様のことが書いてありました。(先日、再読したのですが、とても良い本なので一読あれ)

いますぐ妻を社長にしなさい

いますぐ妻を社長にしなさい

この本もセットで、どぞ。

とにかく妻を社長にしなさい

とにかく妻を社長にしなさい



要するに、「せっかく、優秀な人材(奥様)がいるんだから、協力をお願いしなさいよ。」ってことです。


で・す・が、、、問題は、「そもそも、不動産投資(賃貸経営)にうちの嫁さんが非協力的なのよ。」って話ですよね?


わかります。僕もそうでした。
というか、ウチの嫁さんは、石橋をハンマーでゴンゴン叩いて、壊さなくていいところまで壊してしまって、『ほれ見ろ、渡れねーじゃん。』というくらい、慎重派です。


この超慎重派嫁さんをどうやって、ここまで(というか、完全に最近は彼女が主軸で回っておりますが(汗))協力してもらえるようになったのか。。。


それは、意外と簡単で、


「不動産賃貸経営をやることで、今までの生活が、こんなに変わっていくんだよ」


を、数字で見せていくことです。逆に


「不動産賃貸経営を『やらないことで』見える未来はこんなもんよ。」


ってことも数字でみせていくということもまた、非常に重要です。


当時は、僕は、たしか、、ですが、(なんか、過去のブログに書いたような気もしますが、)とある日の深夜12時ころから、上記の話を切々と彼女にプレゼンしていった記憶があります。
終わったのは明け方4時ころだったかな。。。


  • 今の僕の給料では、君一人とせいぜい子供一人をなんとか学校を卒業させるのが精一杯
  • しかも、これから忙しくなる一方で、若い頃みたいに気軽に旅行ななんて難しくなるはず(実際、そうなってます。orz... )
  • 君とこれから生まれてくるであろう子供(実際は息子一人)にはもっと幸せになって欲しいし、生き方を自由に選択してほしいけど、上記を鑑みるとそれは限りなく難しいってのがわかるよね?
  • だから、僕は現状を維持しつつ、新しい収入源を作っていきたい。
  • そういえば、僕らの家は、君と二人で自分の足で探してきた結果だよね?(だから、いいかもの出来たんだよね?)
  • で、不動産を探すのって楽しかったよね?意外と俺たちに性が合うと思わない???
  • 一緒に不動産投資の勉強して、小さくてもいいから実践してみない?
  • きっと、未来には、「自由に旅行のプランが立てられて」「自分でやりたいことが設定できて」「子供も自分の将来のために教育や経験の機会を自由に選択させられる」はずだよ。
  • あ、そうそう、近々、無料でこんな不動産投資のセミナーあるみたいなんだけど、行ってみない??


てな感じでじっくり、じっくり、反論言われてもいきり立たずに、「いや、それはね、、かくかく云々で、、、」と根気よく説明していった記憶があります。


明け方4時近くなので、当時の嫁さんもグロッキーかとおもいきや、ちゃんと最後まで話を聞いてくれて、「よし、じゃぁ、まずはセミナーからね」と、後押ししてくれた記憶があります。


結局「小さく始める」ってのは「区分9戸のバルク買い」に化けてしまいましたが。(笑)
実際にキャッシュフローが通帳に残るのを見ていくうちに、彼女もだんだん乗り気になっていきました。当初は、例のアルファベットの小難しい指標がうっとおしいと言っていましたが、、、、今でもうっとおしがっていますが(笑)、「なに?要は儲かるのね?なら、やんなさい!!すぐ業者に行ってきなさい!」と煽られる始末。


最近は、平日の昼間は彼女がネットの物件状況を見てくれており、たまに昼間に僕のケータイに「これさー、おもしろそうじゃね?資料取り寄せておくから、帰ってきたら数字はじいてよ。」って連絡が来る始末。
『いや、オメーがはじけや。』と言いたくなる気持ちをぐっと抑えていますが。


、、、要はですね。


どんだけ真剣に、奥さん・家族の人生を真剣に考えて、どんだけ具体的にその思考を見える化できるか?が成否をきめるんじゃかないかなーって思います。


反対している奥さんもきっと心のなかでは、「いや、儲かる儲かるって、あんた、ちゃんと分かるように説明してよ。」って思っているかもしれません。
今、説得に苦労しているあなた。もう一度上記を参考に「嫁さんへの不動産投資のススメプレゼン」再チャレンジしてみてください。


あなたが選んだ人生の最高のパートナーです。最高のビジネスパートナーでもあり、あなたの最大の応援者であったほしいです。


最後に、僕が昔学んだ、体躯教師(ラグビーで全国大会に行った先生です。今もお元気かな。。。)からのお言葉をプレゼントします。とても良い言葉です。



”協力”は、”強力”だ!!


お後がよろしいようで。

では、おやすみなさい。Zzzzzz....

デザインリフォームは誰のためにするのか?少し考えてみます。

こんばんは。
GW中は、皆さんいろんなところでゆっくり、もしくは、リゾートされていると思います。
うちは、今年は東横沿線の物件のデザインリフォームの検討があるため、業者さんとの打ち合わせに主に時間を割いています。


#それだけだと、息子が不満だと思うので、今日は都内は上野公園にいって、シャンシャン、、、ではなく(すんません、うち、親子ともどもパンダに興味ありません。)国立博物館と公園の散歩をしてきました。
まぁ、日差しもそこそこに、ナショナルミュージアムも楽しめてまずまずでしたよ。


さて、東横沿線物件のデザインリフォームについて、スタートの前に「そもそもデザインリフォームってなんだろう?」と考えてみることにします。


定義はネットを見ていると、固定的な定義はあるようでないようなってかんじですが、要は、きちんとしたプランを練って、ホカとは違う物件を作り込んでいきましょう。(すなわち、「再商品化」していきましょう)ということなんでしょう。


ということは、数年前から不動産投資・賃貸経営をやってきた人からすると、何ら珍しい言葉ではなく、皆さんすでに実行している内容そのものなんですね。
「リノベーション」と「デザインリフォーム」の違いってなんだろうと話が発展しそうですが、、、僕の中では、リノベーションとは部屋の構造レベルからドラスティックに変更するもの、デザインリフォームは、部屋の構造(間取り)を変えずに、許された予算の範囲でホカとの違いを出す工夫を盛り込んだリフォーム。。


そんな感じと考えています。手の入れ方具合の大小でいえば、こんな感じかなぁ。


リノベーション>デザインリフォーム


当然ながら、予算面でも上記の関係となると思います。


これが正しいか否かはあまり気にしていませんが、僕の中ではこのように定義して、今後の内容を綴っていきます。(ブレるのが一番いけないので)


この手の、いわば「手の込んだリフォーム」は、気を常ねばならない点があります。
それは、「やりすぎてはいけない。」ということ。要は、「限られた予算の範囲で、最大限の効果をだす」ということです。


なんちゃらビフォーアフターとか、巷のリノベーション事例ってのは、たしかにドラスティックに間取りが変わったりデザイン面が刷新されていたりとそれはそれは目がハートになる変更が加わっています。


ですが、これに対する費用がどのくらいかかったとか、については、一切情報がでてきませんよね?
まぁ、個人のおうちの場合、出す意味がどのくらいあるかってのもわかりますが、、かりに出ていたとしても、デザイン費用がべらぼうに高いという話も聞いたりします。


個人のおうちの場合は、、ある意味しょうがないかな(個人の価値観の問題なので)とも思いますが、実はスクラップ&ビルドしちゃったほうが安く上がったんじゃねーかなぁと思うゴージャスなリノベーションもよく見かけます。


これが個人ではなく、不動産投資ともなると、話が変わってきます。
我々は、デザインリフォームは「物件の魅力を最大限にあげて、収益を最大限にしていくこと」がその目指す効果であり、目的
です。と、同時に「入居者が気持ちよく生活できること」も忘れてはいけません。


この原理原則を破ってしまうと、チグハグなリフォームとなってしまい、何のために虎の子のお金をつぎ込むのかわからなくなってしまいます。(おそらくそれは、業者さんの養分となってしまうことでしょう)


今実施している、東横沿線のヴィンテージアパートのデザインリフォームはまさにその難しさに直面しています。
コンセプトに見合うものを作ろうとしてこったものを考えていくと(あ、コンセプトは、ブルックリンスタイルです(笑))、費用がかさんでしまい、かといって、中途半端にするとそれはそれで「残念なリフォーム」ともなってしまうからです。


産みの苦しみをまさになうで実践しているところです。
これが面白さでもありますけども。


外壁もかなりチョーキングが進んでいるので、このブルックリンスタイルに合わせた外壁塗装を一緒にやってしまおうと考えています。
そーいえば、ブルックリンスタイルの外壁のイメージってどんなんだってこと、今頃気づいております。。


トータルデザインで、目指すブルックリンスタイルを実現するわけですが、同時に、費用を許された範囲で行う、そもそも論として入居者様がデザインのために生活動線がおかしくなってしまうような事にならないようにしていきます。


大事なことは、「そのデザインリフォームは、最初に誰のためにするのか?」ということです。
「入居者さんに決まってんだろーが」と言われそうですが、やっていると気づいてくるのですが、自分のためにやってしまう(悪意なく)ことに気付かされることがあると思います。


無論、最終的には収益に繋げなくてはいけないのでそうなってしまいがちなのですが、順番が違います。最初はあくまで入居者様の満足です。この結果として収益につながらないとやっている意味がないですし、十中八九失敗につながるんじゃないかって思います。


てことで、嫁さんと僕は上記の注意ポイントを意識して、これからのデザインリフォームに邁進してまいります。


今日はこのへんで。おやすみなさい。