不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(その2)新たな物件取得へ!?〜久々の一棟モノ入手への道が開けるか?〜

こんばんは。
今日も横浜エリアの業者さん開拓で午後はウロウロしていました。
今日はちょっと、回り方がよくなくて思ったような成果はでませんでしたが、最後に訪れた業者さんがちょっとおもしろそうなので今後に期待。


3週間、業者めぐりを続けていますが、共通項として見えてきているのは、やはり金融機関の融資姿勢が厳しくなってきていることですね。
無論、資産状況がいい方には引き続き融資はしているみたいなので、ここまで我慢してきた投資家・事業家の方々、そろそろ動いても良い時期かかと(種をまく、という意味で)


ここに、海外でくすぶっている金融危機ネタが現実のものとなったとき、いよいよ暴落?というシナリオも見えています。
ドイツ銀行破綻、中国の経済危機、、、一番健全と見られているアメリカ経済も幾つか怪しい状況が見えて生きているとのこと。


今日も、たまたま入った業者さんで、アパート企画をしているところがあったのですが、言い方はともかくとして、どうも「損切り」っぽい物件を僕に勧めてきました。
駅から12分という微妙な場所で、駅力自体が微妙なところだったので、「あー、いや、それはいいですw」と丁重にお断りしました。


半年前あたりから物件を仕込んでいるところは、なかなか融資が下りないので、そろそろ値下げをせざるを得ない状況になってきているのではないでしょうか。


と、前置き長くなりました。
今、紹介を受けている某私鉄の某駅、10%超えの物件。
その後状況がだいぶ見えてきました。


今日も業者さんに状況確認の問い合わせをしたところ、売主さんは債務整理が背景にあって、そしてご高齢であるとか。。。
債務額+売却手数料+引っ越しにかかるお金


これらが売却額で賄えるかどうかというところの調整を最賢者である地元の金融機関とやっているのだそうです。
ここが確定しないと業者さんと専任契約ができないということです。


つまり、契約ができないってことは、僕らも専任契約ができず、、、という、ある意味生殺し状態。


歯がゆいものがありますが、業者さんは私達を一番手と扱ってくれていることは改めて確認しました。
ここは腰を据えてじっくり待つことにします。


おそらく、年内にはめどはつくと思いますが(債権者である金融機関があまりにおそいと、競売にかけるぞ!とか言い始めそうですし。)


高齢の方が債務整理という話を聞くと、ちょっと心は痛むところですが、
売主さんにも無理のない、価格で購入する意思は伝えているので、あとは決心していただくことを待つしかありませんね。


これ以上は業者さんを突っついても何も出てこないので、また来週末にでも顔を出して存在を忘れられないようにしておきます。


これと並行して、業者さんとの関係づくりに勤しみます。


今週も頑張ってまいりましょう!!

新たな物件取得へ!?〜久々の一棟モノ入手への道が開けるか?〜

こんばんは。
今日もとある私鉄の駅に絞り込んで、物件紹介に向けた絨毯営業爆撃をやっておりました。
ただ時間が限られていたので、4社への営業のみ。
ですが、有力なパスとなりそうな業者さんとのつながりができた感があります。


やはり、足を使った営業は効果ありますし、何より面白いですね!!


さて、何故時間が限られていたという点が、今日のお題につながるわけですが、
まだ、まだ、形になっていませんが、先週より更に具体的に話が進んでいるため、今回よりシリーズ物として書いていきます。


そうです、新たな一棟モノの入手に向けたお話です。


まだ、売買契約を交わしていないので形になっていませんが、ですが、おそらく、かなりの高い確率で一番手をとっていると確信しております。
前回記事で触れた、ふらりと立ち寄った某私鉄の駅近くのこぢんまりとした不動産業者さん。


「あー、そうそう、ちょっと癖があってむしろ業者さんむけですが、興味あります?」


とはその会社の副社長さん。


『これまで癖のない物件一つもなかったので、問題ありません。是非教えてください』


てことで、まだ、ホヤホヤの情報を教えていただきました。


詳細は契約が無事終わりましたら公開しますが、今はすいませんセンシティブな時期なので伏せさせていただきます。
概要だけ。


  • 立地:某私鉄沿線・各駅停車駅
  • 乗降客数:かなり多い(具体数を出すと駅がある程度絞られるため)
  • 駅からの距離:10分前後
  • 土地の広さ:結構広い
  • 道路付け:公道にバッチシ接道!!
  • 建物:木造そして、、、(ここは秘密)かなりのヴィンテージモノ。
  • 表面利回り:10%超え

現時点ではこんなところにさせてください。
結構年代物ですが、家賃はほぼ底辺の値。(このエリアでこの賃料設定の物件はないため、ある意味希少)
一定の需要があると判断。


字型も良好。ちなみに積算は価格を遥かに上回っています。(まぁ、いわゆる土地で、古家付きという感じです)


で、この物件の極めつけは、上記表面利回りがさらに伸びる可能性があるということです。


流石にこの物件は、投資初心者には難しい(といって、やれない物件ではないはずですが)ところですが、これまでにつちかったボロ物件での様々な取り組みのノウハウがあるため、ボロくてもなんの問題もありません。


とにかく、商圏が分厚いエリアなので、負ける理由が見つからない。


今日改めて、物件周辺・物件自体の写真を取りまくり、周りの環境を調べたりして、やはり負ける理由が見当たらないと確信。


その足で、その業者さんに訪問。買い付け証明を書いて行きました。
先週の木曜から嫁さんがしつこいくらいにその業者さんに「商品化される前でかまわないから買い付け受け取ってくれませんか?」『いやー、だから、まだ商品化されるかはわからないし、うちが専任取れるかはっきりしていないし、こちらも責任取れないから〜、受け取れないんですよ〜』という問答をやっていました。


更に今日、僕も参戦して改めて突入。
諦めたのか、「分かりました、コピーをいただきますね。」と。(笑)
日付だけ空欄にして、商品化された時点で即買い付けという流れにしていただきました。
業者さんも社長さんにまで我々の話が行っているらしく、私らが一番手で了承頂いているという話まで聞かせてもらいました。


あとは、融資ですね。


現在、嫁さんは自己資金多めで残金を金融公庫から、僕はそれよりかは少ない自己資金で、メインバンク、対抗(本命にするつもり)の地銀さん、鼻息荒い信金さん、もう一件、信託銀行さんも評価が出れば融資もらえるという話だったので今話を持っていく予定にしています。



新しい金融機関とのパスを作るのが今回の目的としてもありますので、また、現在のメインバンクさんは、根抵当をつけているのでどうも使い勝手が悪く、通常の担保として見てくれる金融機関との取引を優先するつもりです。


まぁとにかく、まだ、売買契約を結んでいないので極論を言えば「取らぬ狸の皮算用」なのですが、
かなり具体的な物件資料も今日頂きましたし、「取れそうな狸の〜」にはなりそうな予感。(笑)


ものになれば、久々のヒット商品となりそうです。
まぁ、横須賀物件同様、ボロ物件なのでいろいろ大変な日々が続きそうですが、あはは。


#そういや、横須賀物件、結構な見学がありますが、決め手に欠きます。購入当初に少し気なっていた部分が現実問題として足かせになっているのが見えてきました。こっちはじっくり腰据えてやっていきます。こちらは利回り18%くらい。うまく行けば20%超え!!なんとか実現したいものです。


それでは、また、進展アレば共有しますね〜。
おやすみなさい。

とにかく手足と頭を使って動く!!〜業者さんとのパイプづくりにはとにかく行動あるのみ〜

こんばんは。3連休、楽しまれましたか?
うちは、息子の学園祭(なぜ、なぜ、連休中の中日にやる??)のお陰で遠出を諦めました。


ちょうどいい機会なので、と、最近業者さんとのパイプづくりをサボっていたなぁ(横須賀ヴィンテージ戸建て対応で)という反省から、この連休中はひたすら業者さんめぐりをしてきましたよ。

初日;5社との面談をこなす


初日の土曜日は相鉄線沿いを攻めました。
横浜から二俣川を投資対象として、あたったのは、5社。
事前に、自己紹介兼、購入希望物件条件書なるA4一枚物を作って訪問しました。


この路線は大手の仲介系はあまりないので、地元の不動産業者さんをめぐるわけですが、なかなか面白いですね。各社色々な特色あり、訪問することで、仲介業者さんの思惑がつかめるようになってきたり、、、


足を使って営業することで今まで見えてこないところが見えてくるものですね。


#一社だけ、(超大手ですが)いかにも「俺はなんでも知っている」的な感じで、うだうだ話を聞かされたのが正直うざかったですが、こういう場合は適当な理由つけてさっさと退散ですね。(ほんと、時間の無駄)

二日目:5社との面談をこなす、脈あり物件情報をゲット!


二日目は東横線の某僕の好きな駅を中心にめぐりました。子供の学園祭との関係もあって時間は限られていたのですが、それでも5社回ってきましたよ。
15分ルール作れば、大体巡れるものです。


うち、2社は電鉄系、財閥系の大手。電鉄系は前回訪問した担当さんのところに「そろそろいい物件でない?」的な感じで。(笑)他の3社は地場系でしたが、うち、2社はイキナリレインズ資料を持ち出してきたので「あ、いや、末端情報は要らないんで」とお伝えして(あまり期待できませんが)物件条件に該当する直接取引物件があった場合連絡するように伝えました。


その中で、1社、そこの社長代理的なおじさんが出てきて、いろいろ話しているうちに「あー、そうそう、そういえば、これはどちらかというと、業者さん向けなんだけど、癖あるけど興味あります??」という意味深な聞き方されてきたので、


『エェ、今まで癖のない物件は一度も扱えたことないっす(笑)ぜひ見せてください』


と伝え、情報をいただきました。
まだ商品化されるかは微妙ですが、頂いた情報の範囲では、ここ4年間で最強の物件となる可能性大です。
何せ東横線ですからね。
ま、ぬか喜びになる可能性もあるため、明日・明後日で商品化できるかが決まるそうですから、またここは続報として共有します。(ものにならなかったらスンマセン)


3日目:5社との面談をこなす


そして今日も、東横線の某駅を絨毯爆撃ってことで、結果的に5社回ることができました。
いやしかし、アレですね、意外と売買ってやっているところって少ないものなんですね。
数をこなしているうちに、だんだん話し方のコツも覚えてきて、こなれてきたせいか、とある業者さんでは、「あのー、投資専門の不動産業者さんじゃないですよね?」と聞かれちゃいました。(笑)


どうやら、投資専門の業者さんって、こんな感じでガンガン仲介業者を回っているらしいです。
なるほどですね。


やはり潮目は変わってきていると確証しました


この3日間、売買業者さんとのパイプは使えそうな範囲では全15社中、7社くらいでしょうか。このパイプを今後もガンガン増やしていきたいと思います。
どうせ今は高くてろくな物件出てこないと思いますし。ただ、出るときは出てきますから油断はしない!


そして、15社との面談をする中で、確証を持てたことが一つ。

ウン、やっぱ、不動産投資の潮目は変わってきている。


です。まだ、一部の属性重視の銀行系はまだまだ熱い(これが邪魔くさいのですが)ために、新築は相変わらずだそうですが、一部では、その新築にさえも簡単に融資を出さなくなってきたと聞きました。
特にこれから始めようとするサラリーマン大家候補の方への融資窓口が締まりつつあるとのこと。


一部業者さんには、そういった融資崩れの物件が結構流れてくるとのことです。(でも、価格が下落するところまでには現時点では至っていないらしいです)


まだ、まだ、かもしれませんが、確実に「潮目は変わってきている」といえると確証を持ちました。


また、やはりここ1,2年で無理して高金利で借りている人がジリ貧に追い込まれているという話も結構なお店出来きました。そろそろ、そろそろですね。。。


あとは、外的なトリガーが必要。です。
そればかりはわからないのですが、、、


ま、上がるにせよ下がるにせよ、今はとにかく、業者さんとのパイプづくり!!
また、来週末も気になる路線の気になる駅を絨毯営業してきます。
僕、エンジニアの端くれなんですが、営業活動、楽しくてしょうがない(やっぱ、こっちが性に合っているのかなぁ。。)


一応、大学時代に、某大手ショッピングモールのカード入会勧誘のアルバイトでその社員を含めた、全体の2番手の契約数を出した実績もあるので、向いているのかも(笑)
人と話すの嫌いじゃないですからね。


さて、今週はおそらく、2日目に頂いた新規案件の流れがどうなるかですね。
あまり期待しすぎず、でも準備は怠らないようにしていきます。


状況に変化があったら共有しますね。ご参考まで。


おやすみなさい。

次の4年間に我々不動産賃貸事業家はどう歩むべきか?〜2017年衆議院選挙に思う〜

こんばんは。
今日は、


「今日はこの戸建てみにいくわよ〜」


という、嫁さんの号令を受け、台風の影響で土砂降りの中、中古戸建の視察へ行っておりました。
お陰でビショビショになりました。
でも、ちゃんと業者さんまで視察結果の報告(もうちょい物件を詳しく見て判断したい旨)をして関係づくりまでしてきました。


中長期ビジョンでのおつきあいをお願いしたい。と伝えておきました。


さて、昨日は、台風の影響も考えて初めての期日前投票に行ってきました。
ものすごい行列で40分くらい並びましたが。。


現在、開票状況が伝えられていますね。自民圧勝?(数字の上では)
希望の党、惨敗?立憲が躍進?ま、言い方一つだと思いますけど。
(この言葉に意図はないです)


僕がここで政治について伝えるのはブログの主旨が違うので差し控えますが、その党が、そして候補者の方が、「次の日本をどう考えて、どのように日本人が変わっていくための土台を作ろうとしているのか?」これにフォーカスを絞って僕の考える将来の日本の姿とマッチする党・候補者に投票をしたつもりです。


結果は出ました。
我々日本国民は、じっくり各政党の公約、日本の将来像の考え方を咀嚼して理解して投票したはずです。
政治家が公約に責任を取るのは当然のことですが、その結果生まれてくる次の日本に対して責任をおっているのは、今回の選挙で貴重な一票を投じた我々国民にあることも肝に銘じておくべきと考えます。


くれぐれも政治家だけに責任を追わせることなきよう。


さて、目線を不動産投資・賃貸事業に向けてみます。
自民圧勝により、日銀運営は今後も大きく変わることはないでしょう。
株式も多分、安心材料できたので、連騰するのかしらというところ。(こっちは素人なので全然わかりませんがw)


不動産投資の市場は、新築供給過多、同じような物件が不必要なエリアに供給されている状況で、そんな物件を高い金利で長い期間で見た目のCFを熱くして安心している危うい投資家の方がいらっしゃる状況。
一方で、ボチボチ融資は一定の属性以上でないと絞られてきているとのこと。


金利も上昇の兆し見えてきてます。
大きな調整の条件は整っていますが、今回の選挙結果により、調整時期はもう少し先送りされるかもしれません。(ただし、その分歪はさらに広がると考えておくのが筋なんでしょう)


現状のこの市況が大きく動くきっかけとなるのは、おそらく、国内のイベントではなく、国外で発生する何らかのマイナスイベントであろうと僕は考えています(って、大体の人はそう考えていますよね。)


個人的には、ヨーロッパの情勢が気になっているので(特にドイツ銀行の経営状況と、スペインの状況とか、あ、そういえばギリシャってどうなった?など)、今後も注視を続けていこうと思います。


アメリカでも新しいサブプライムが膨らんでいるという話もありますからね。
最近続いているダウ市況の状況(上がり方の角度)も気になる。


とにかく、下振れする要素は国外にそこかしこに転がっていると思います。
何処かでこれが「ガラガラ」と崩れ始めたとき、これはかなりのインパクトが世界レベルで出て来ると思います。
日本の経済も無傷ではないはずです。グローバリゼーションの観点からしても当然のことかと。


ではボク個人はどう考えて進もうとしているのか?
こういった状況でも、買える物件がないのかというとそうではないと僕は考えて、頭だけではなく、手足を動かして肌で不動産投資の市況を見つめていこうと思います。


良いコラムがあったので以下、一読ください。


https://www.kenbiya.com/column/sencho/39/

https://www.kenbiya.com/column/sencho/40/



浮ついている、この市況で、地に足の着いた投資家・事業家として頑張っているあなたにとって心の支えとなるはずです。


一物件、一法人、一銀行

フルローンバリバリで買うだけ買ってリタイア

そして、あとはその実績(まぁ、努力は認めますが、それってホント儲かってんの?)を引っさげて情弱者を高額コンサルを巻き上げる悪徳商法


そろそろ、限界じゃないでしょうか。


くれぐれもそちらのダークサイドに流れませぬよう。

「鳴かぬなら、鳴くまで待とう時鳥」(徳川家康


偉人は良い言葉を知っています。


それじゃ、明日は台風で大変ですが、お互い、選挙後の次の四年間、前を向いて頑張りましょう!!
おやすみなさい。

敗北。。。たった30万の差。業者との攻防戦でした。

おはようございます。珍しく朝書いてます。

お題と関係ないですが、、、
明日は選挙です。大切な一票。ちゃんと各政党の理念・特にこれからの日本をちゃんと考えているそんな政党・個人に「確固たる理念を持った一国民として」一票を投じましょう。
僕は今日、期日前投票に言ってきます。


さて、前回の記事で新しい物件購入に向けた交渉に入っていましたが、
残念ながら敗北でした。。。


神奈川の、最近マイブームで横須賀エリアの中古アパート(ファミリー)だったのですが、物件購入価格の10%引きで買い付け入れていました。


戦略としては、、、

  • 僕は個人なので融資特約をつけている(つまり、買い主からは「本当に買えるやつ」の保証がない)
  • なので、特約なしで買い付け入れてくる業者さんと同額で勝負したら絶対に勝てない
  • だけど、業者さんは利益上げなくちゃいけないから相応の指値を入れるはず。(おそらく2割、3割の指値を入れるはず)
  • ならば、僕は1割強の指値で勝負しよう。(もちろん、ビジネス的に採算あう前提で)


でした。
しかし、、、結果を聞いたら、仲介業者の担当さん曰く


「すいません、、、kanaloaさんの買い付け額の30万上の業者が現れて、一騎打ちになりました。御存知の通り、業者さん、特約なし+瑕疵担保責任なしで+30万だったので、売主さんの判断が、業者さんにさせてくれ、、、と。」


とのことでした。


まさかの、業者さん買い上がり、、、
無念でした。


他の業者さんは僕の予想通り、僕の買い付け値よりも100万、200万下で指してきていたようです。
この価格ならおそらく業者さんのビジネスが成り立つと思われるので、予想通りでしたが、、、


ま、こういうものですね。
僕の値付けの感覚がずれていないことを確認できたので良しとしましょう。


どちらかと言うと、ビジネス的に合うのはそうなんですが、実はキャッシュフロー的にはそんなに面白くない物件でした。
ただ、土地が広く、出口が取りやすいのと(要はつぶしが利く)空き担保が自己資金突っ込んだ時点でかなりできるので銀行評価を上げる手段としても有効かなという観点から購入したいと思っていました。


一点気になっていたのは、その地域の経済がちょっとというのと、駅力がいまいちであった点。
10年は大丈夫とかんがえて投資して出口取る分にはいいですが、それ以上は危ないかもしれません。


仲介業者の担当さんは両手仲介になるので頑張ってくれましたが、残念な結果に。
こちらからも力になれず申し訳ないと伝えました。
今後もよろしく。と。


30万、、、たしかに最初は+30万くらいでもいいかなぁと思っていましたが、30万あれば、一部屋リフォームできちゃいますからね。シビアにイカねば。


今はこのくらい慎重でいいと思います。


ここ連日、株価が連騰しているので、(ま、選挙ありますから、GPIFとかがね、、、)これの反動がでるかどうか、、
これに、海外でおきるチョメチョメショックが重なったら、、、


先は読めませんが、
大きな調整がはいる「条件」はほぼ整ったような。。


家康の精神でまいりましょう。


ではでは。

新たに物件購入に向けた交渉開始。

こんばんは。
なんかもう、ここ数日の気温の変化の激しさに体がついて行かず、ついに週末風邪引いてしまいました。
読者のみなさんも体調だけはご留意くださいね。


さて、そう言いながらも、横須賀ヴィンテージ戸建ては募集開始。(現在設定中の値段で仮に決まれば、利回り20%。まぁ、多分それはない(笑))


品川物件は、12日から、物件の外壁塗装作業開始です。


はぁ、一旦一息つけるかなぁ。と思っていましたが、嫁さんが間髪入れず、


『この物件の分析をせいやぁ(- -#)』


と指示を賜ったので、「えー、でもどうせ評価でらんし、回るモノ少ないでしょうに。」と渋々資料を眺めてみました。


場所は伏せますが、神奈川県内としておきます。
利回りは普通で10%程度。(あまり利回りにはこだわらないです。意味ないので)


まぁ、普通なのですが、ファミリー物件で、駅から10分圏内、駐車場付きと来てます。
字型がいまいちですが、土地が広く、売出し時点で積算が売買価格を超えてます。


エリアが若干弱含みなのですが、建物の面構えと構造が良い点、また、間取りもいずれはいろいろいじれそうなので、このご時世でこの条件なら大きく損はしないと判断。


早速業者さんにアポとりました。


物件は家族で見てから業者さんに参じます。業者さんが一緒にいると、確認したいポイントが雑音で忘れてしまうため同伴はしたくないのです。また、息子がいるお陰で、周辺からは端に物件を見学している(賃貸目的で)普通の家族とみられるため怪しまれずに写真もバシバシとれます。(笑)


見学後、業者さんの事務所へ。。。


迎えてくれたのは、担当さんと、所長さんのペア。
うわぁ。めんどくせー。(笑)


というか、なんか、素人と思われるのは嫌なので、世間話もそこそこに、


「単刀直入に申しまして、○○が✗✗なので、また、周辺業者の聞き込みからも、現状の家賃設定での価格では購入は難しいです。」


と、指値のための論理を展開しておきます。(論理内容はぶっちゃけどうでもよくて、心理面で相手に上に立たれないようにジャブをかます目的です)


『いやー、これは、なかなか出ない良い物件なので、カクカクシカジカ、、、』(よく聞く業者さんのお言葉なので無視)


ふーんとつまんなそうな顔で聞き流していると、、、



『で、kanaloaさん、どのくらいなら購入の意思をいただけます?』と。(キタ━━━━(゚∀゚)━━━━!!)


「んー、まだ詳細情報頂いていないのでアレですが、だいたい1割強の指値は見ておいていただきたいです。それが売主さんに伝えられないようでしたら、縁がないとして購入意思は出せないですねぇ。」



(担当の方と、所長さん、ボソボソと話をしています)


『伝えられないことはないです、まずは、○○○○万で買い付け入れてもらえませんか?』


当たり前のようにその場で買い付け用紙に上記金額で買い付け証明を出せようとしている。
(コラコラ、勝手に価格を決めるんじゃない)


「イヤイヤ、この情報だけじゃ、購入意思出せないですよ。頂いた情報を本日中に精査して買い付けをFAXするんで、それを見ていただけますか?」


バツの悪そうにした所長さん、『あ、そうですね、では、本日中にご回答ください』と。


聞くに、物件の反響はいいらしい。では、なぜ、私に買い付けを出させるのを急かせるのか?
おそらくですが、反響がいいのは、リセール業者の指値がもっときついんじゃないかと。
おそらく2〜3割の指しが入っているんじゃないかな。


僕もできれば2割指したいのですが、そうすると、特約つけない業者さんには勝てません。
し、僕は1割強の指しが通ればビジネス的に合うので、そこで勝負したいと考えています。


家に帰って、再度精査し、結局は1割強の指しを入れて買い付け入れました。
取り合ってくれないかな、、と思いましたが、本日「これから売主様に打診してきます!」
ですって。


まぁ、あとは結果待ちですね。
めちゃくちゃ欲しいわけじゃないのですが、指値が通れば、その時点で空き担保できますし、更に自己資金2割突っ込む予定ですから、CF的には問題なしです。
BSも壊さないし、後々いろいろ遊べそう&研究ネタに使えそうなので勝手損はないと判断してます。


融資は、僕と、嫁さんがそれぞれ地銀&信金(僕)、金融公庫(嫁さん)で動き始めています。


さて、どうなることやら。


状況に進展あれば、共有しますね。
それじゃ、今週も頑張りましょう!!

新たに物件購入に向けた交渉開始。

こんばんは。
なんかもう、ここ数日の気温の変化の激しさに体がついて行かず、ついに週末風邪引いてしまいました。
読者のみなさんも体調だけはご留意くださいね。


さて、そう言いながらも、横須賀ヴィンテージ戸建ては募集開始。(現在設定中の値段で仮に決まれば、利回り20%。まぁ、多分それはない(笑))


品川物件は、12日から、物件の外壁塗装作業開始です。


はぁ、一旦一息つけるかなぁ。と思っていましたが、嫁さんが間髪入れず、


『この物件の分析をせいやぁ(- -#)』


と指示を賜ったので、「えー、でもどうせ評価でらんし、回るモノ少ないでしょうに。」と渋々資料を眺めてみました。


場所は伏せますが、神奈川県内としておきます。
利回りは普通で10%程度。(あまり利回りにはこだわらないです。意味ないので)


まぁ、普通なのですが、ファミリー物件で、駅から10分圏内、駐車場付きと来てます。
字型がいまいちですが、土地が広く、売出し時点で積算が売買価格を超えてます。


エリアが若干弱含みなのですが、建物の面構えと構造が良い点、また、間取りもいずれはいろいろいじれそうなので、このご時世でこの条件なら大きく損はしないと判断。


早速業者さんにアポとりました。


物件は家族で見てから業者さんに参じます。業者さんが一緒にいると、確認したいポイントが雑音で忘れてしまうため同伴はしたくないのです。また、息子がいるお陰で、周辺からは端に物件を見学している(賃貸目的で)普通の家族とみられるため怪しまれずに写真もバシバシとれます。(笑)


見学後、業者さんの事務所へ。。。


迎えてくれたのは、担当さんと、所長さんのペア。
うわぁ。めんどくせー。(笑)


というか、なんか、素人と思われるのは嫌なので、世間話もそこそこに、


「単刀直入に申しまして、○○が✗✗なので、また、周辺業者の聞き込みからも、現状の家賃設定での価格では購入は難しいです。」


と、指値のための論理を展開しておきます。(論理内容はぶっちゃけどうでもよくて、心理面で相手に上に立たれないようにジャブをかます目的です)


『いやー、これは、なかなか出ない良い物件なので、カクカクシカジカ、、、』(よく聞く業者さんのお言葉なので無視)


ふーんとつまんなそうな顔で聞き流していると、、、



『で、kanaloaさん、どのくらいなら購入の意思をいただけます?』と。(キタ━━━━(゚∀゚)━━━━!!)


「んー、まだ詳細情報頂いていないのでアレですが、だいたい1割強の指値は見ておいていただきたいです。それが売主さんに伝えられないようでしたら、縁がないとして購入意思は出せないですねぇ。」



(担当の方と、所長さん、ボソボソと話をしています)


『伝えられないことはないです、まずは、○○○○万で買い付け入れてもらえませんか?』


当たり前のようにその場で買い付け用紙に上記金額で買い付け証明を出せようとしている。
(コラコラ、勝手に価格を決めるんじゃない)


「イヤイヤ、この情報だけじゃ、購入意思出せないですよ。頂いた情報を本日中に精査して買い付けをFAXするんで、それを見ていただけますか?」


バツの悪そうにした所長さん、『あ、そうですね、では、本日中にご回答ください』と。


聞くに、物件の反響はいいらしい。では、なぜ、私に買い付けを出させるのを急かせるのか?
おそらくですが、反響がいいのは、リセール業者の指値がもっときついんじゃないかと。
おそらく2〜3割の指しが入っているんじゃないかな。


僕もできれば2割指したいのですが、そうすると、特約つけない業者さんには勝てません。
し、僕は1割強の指しが通ればビジネス的に合うので、そこで勝負したいと考えています。


家に帰って、再度精査し、結局は1割強の指しを入れて買い付け入れました。
取り合ってくれないかな、、と思いましたが、本日「これから売主様に打診してきます!」
ですって。


まぁ、あとは結果待ちですね。
めちゃくちゃ欲しいわけじゃないのですが、指値が通れば、その時点で空き担保できますし、更に自己資金2割突っ込む予定ですから、CF的には問題なしです。
BSも壊さないし、後々いろいろ遊べそう&研究ネタに使えそうなので勝手損はないと判断してます。


融資は、僕と、嫁さんがそれぞれ地銀&信金(僕)、金融公庫(嫁さん)で動き始めています。


さて、どうなることやら。


状況に進展あれば、共有しますね。
それじゃ、今週も頑張りましょう!!