嫁さんと、楽しく不動産賃貸経営。〜法人の社長は嫁さん♪(予定)〜

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

国内も、海外も、いよいよきな臭くなってきましたね。。。

昨年末くらいから、だんだんとファンダメンタルズが悪くなってきている(あくまで感覚的な)印象がありましたが、、、
どうやら、最近になって、いよいよ、国内、海外ともきな臭くなってきました。


国内は、かぼちゃを皮切りに、不動産業界の足元が揺らぐ事件が相次ぎ、、
海外は、ドイツ銀行が根本原因のヨーロッパ不安、アメリカ・中国の新・冷戦の始まり。。。
株価は乱高下。。。


いやはや、これはもう、経済は下がるしかねー。的な要素ばかり。


僕らの投資戦略に大きな影響を及ぼし始めていますね。
わかりやすいところで言えば融資状況、ですが。


もう少し引きの目で見た場合、
不動産投資エリアの勝ち・負けがはっきりしてくる。そんな時代の始まりを示唆しているような。。。


価格が下がるエリアはだいぶ明確になってますしね。
一番いいのは、賃料はそれなりに取れて、価格が下がっているエリア。が良いのですが。


これは先日ご紹介した、駅ごとの、「物件あまり率」を見ながら、実際に地域を訪れて判断していくしかなさそうです。
賃料はネットで拾えるのですが、
それでもやはり、「本当の市場はどうなっているのか?」は、地元のプロに複数聞いて、その共通点を聞き出すしかない。


収益物件は、ボチボチ、買える人が限られてきました。
買えない人が増える、、、というと語弊があるのでやめますが、
正しくは、「きちんと事業をするに値する人に、金融機関が融資する」という、まぁ、あるいみ「あるべき姿」にもどっていっているということなんだと思います。


歴史は繰り返す。といいますが、
僕は、、なんだろう、、、こう、したから螺旋状に伸びていく階段がことく、、と見ています。
繰り返していることは事実なんですが、
それでも細かく見ると時代はやはり変わっていて、例えばバブル崩壊のようなただただ、経済が悪くなっていくというものではなく、
全体としてみたら悪いんだけども、


ポイントを見ると、儲かる人は儲かる。そんな感じかと。
ネットが普及して、10年前の経済の常識は通用しないと思います。(だって、プレイヤーがぜんぜん違し、参加する人たちの金融・経済リテラシーも全然変わってるしね。)


逆に、
僕らがこれまで経験もしたこともないような、とんでもない、パラダイムシフトが起きつつある、とも言われています。


個人的に大好きなCFネッツの倉橋さんの動画です。



20181206 CFネッツグループ 代表 倉橋隆行 朝礼講話 :お金から不動産に資産を交換


どうでしょう?
個人的に共感したのは、「お金の価値が、暴落するのではないか?」という点。


お金とはなにか?ですが、確か、ジェームズ・スキナーの本だったかな、彼が言っていましたが、お金とは「情報」である。と。
もう少し付け足すと、ある人が生み出した、価値からその人が消費した価値の差分を表した「情報」である。と。


そのお金という情報を使って、国内・世界各国でモノ・サービスの取引をやっていたわけですが、その裏付けとなるものが実はない、もしくはあるんだけど(例えば日本円で言えば、日本政府が価値を担保している、、で正しいと思う)、どうやら、その価値を担保している人たちが好き勝手にお金を印刷しちゃっている、、、


つまり、お金が本来の目的を果たせなくなってきている。という状態です。
金融デリバティブの登場で(デリバティブ自体は罪はないと思いますが)この様相に拍車がかかったんだと思います。価値という情報にレバレッジを効かせるってどういうこと?みたいなww


ということで、もしかしたらお金自体がそろそろ役割を終えるのかもしれません。(今日・明日の話じゃないと思うけど)


そういった時代の流れの中で、僕ら零細不動産賃貸事業家(投資家)は生きていかなければなりません。
幸い、不動産は、それ自体が資産であり、価値ある場所にもてば非常に価値あるものになります。


逆に価値のない場所にある不動産は「負動産」となる可能性もあります。


資産としての不動産を持ち、これをベースに更に資産を拡大していくことが僕らに課せられた使命なのかもしれません。


いろいろ、国内・世界がきな臭い、こんな時代だからこそ、
世界のパラダイムシフトがダイナミックに起こりつつあることと捉え、歓迎し、


次なる一手を考えていくことにしましょう。


#えー、明日は、上司にこっぴどく叱られることが想定されております。orz... こうやって物書きすることで、現実をそっちに飛ばすことができていいですね。。。あー、胃がいてえぇ。。。


おやすみなさい。

小嶌大介さんのセミナーに参加してきました。

昨日は、朝から東横沿線物件の戸建ての屋根リフォームの見積もりのため、朝9時、寒空の下、屋根上に登って冬風にさらされておりました。すんげー寒かった。屋根屋さんが来てて、瓦屋根の基本を屋根上で学ばせてもらいました。


どうやら、瓦を履いだところ、防水シートが破けているそうで、すぐには水漏れにはならないけど、どうします?って話。
とりあえず見積もりもらって価格で判断しますー。と見積もりをお願いしておきました。


しかしまぁ、築古ってのは手間がかかるな〜。


と思いつつ、午後は東京まで出向いて、小嶌大介さんのセミナーに参加してきました。
正直知らなかったのですが、嫁さんが「いろんなタイプの投資家を見てこいやー」と予定突っ込まれていたので行ってきました。


実はすごい人なんですねー。
冒頭からぶっ飛んだ始まり方で、例のかぼちゃ問題に巻き込まれた本人がマスク姿で登場。
問題発覚から、戸建て築古を駆使してV字回復を遂げるまでの赤裸々な話が(不謹慎ですが)面白かったです。
相当気苦労されたと思いますが、今はワクワクで投資をやっていらっしゃるとか。


#でも、一方でまだ苦しんでいる投資家のかたもいらっしゃるようです。同じ投資家としてなんとか、立ち直ってもらいたいものです。なりふり構わずでいい、まずは安定運営と、キャッシュを稼ぐ努力をしていけば、道は拓けると思います。頑張って!


小嶌さん自信、非常に人間味あふれる方で、個人的には好きです。
本当にありえないくらいの廃屋を激安(数万円とか!)で購入して、ウン十%で回すという事業の展開。
すごいっす。


彼の運営するグループ「Vintage club」に属する方も彼にインスパイアされているのか、結構ぶっ飛んだ人が多かったです。
(なんか、高校の頃を思い出しました。こんなやんちゃやってたなぁって。)


投資のスタイルも独特ですが、これで非常に筋肉質な財務体制を築けている。
これもまた、一つの投資の形なんでしょう。


一昔前は、こういう人はあまり見かけませんでしたが、ここに来て新しい流派(とでもいったほうがいいかな)の投資家が台頭しています。しかも、若い人が多く(収入の関係で、こういう投資スタイルになるのでしょう)、ここから大化けしてくるひとも出てくると思います。


5時間におよぶ超ロングランセミナーでしたが、
小嶌さんの魅力あふれるトークで飽きることありませんでした。(つまんないセミナーだと僕すぐ寝ちゃうんす)


すべてのスタイルを真似できるかというと、僕の資産背景や家族・仕事の事情を考えると無理ですが、いくつか学ぶべき所ありこれは実践で試してみようと思います。


領域は違っても、同じ「築古」ですからね。(笑)


僕も、廃屋戸建ての再生やってみよ、、、うーん。しんどそう(笑)。
実際しんどいのですが、やったらやったで面白いのは確かです。(横須賀物件で学びました)


横須賀戸建ては、入居してからなんの問題もなく、管理費もない(自主管理なので)ので、非常に楽っすね。


面白い物件あれば、もう一個買ってみよっかな。。。うーん。しんどそう(笑)。
三浦で利回り50%狙ってみっか!


ま、とにかく、色んな意味で刺激を得られた良いセミナーでした。
嫁さんに、「Vitage club入る?年会費○○万だってよ。」と言ったら


『その金あったら、戸建てのリフォーム代に回すわー!ボケェ!』ですって。


アハハ。
まぁ、でもこういったコミュニティで、スケールメリットを活かした仕入れとかができるという意味ではありなんでしょう。


そうか、自分で作れば良いのか。誰か一緒にやりまへん?


そのためには実績をもう一つ・2つ作らねば。
やったるで〜。


てことで。

PS.県央のなかなか面白い物件の話、どうやら、買い上がった方がいたらしく、今日契約されちゃいました。。。んまー、あの価格では出口撮ったら何も残らんので、良しとしましょう!!次だ次!!(年内にもう一棟ほしかったー)

東横沿線物件・戸建て再生プロジェクト立て直し中(汗)

こんばんは。


東横沿線物件、すでにアパート部は、リフォーム終わって満室経営中ですが、戸建のリフォームが遅々として進んでおりません。
いや、参った。


原因は、工務店のおじさんがヘルニアで入院したこと。
ただ、復活してもどうにも腰が重い。リハビリで1ヶ月するのは許容していましたが、見積もりはできると思うのだけど、、
と思ってちょくちょく進捗を確認してもなかなか、、、


と思ったら、つい一昨日ほど、突然電話があって、「契約はしておきたい」と。。
ちょっと、ビジネスマナーとしてはどうよ?ってことで、嫁さんがキレました。


実は、上記を危惧して嫁さんはリスクヘッジで他の業者さんをあたっていました。
で、どうやら、嫁さんと非常に馬のあう業者さんと巡り合ったようで、そっちになびいているさなかでのこの出来事でした。


まだ、見積もりは出てませんし、値段も(僕が考えている範囲では、この業者の事業構造的に)安くはならないかもですが、嫁さんいわく、ちゃんとした大工さんや、住設の一次問屋さんのコネクションがあっていいはず、とのこと。


ま、このプロジェクトには僕あまり関わっていないので(ただし、嫁さんの連帯保証人ですが(汗))彼女の判断を尊重しました。
結果、費用が加算でもそれはそれで良しとしています。(十分耐えられる範囲ですし)


で、嫁さん、更には、面白いプロジェクトを興そうとしています。(なんか、最近すごいのよ。嫁さん)
物件の近所で、建築系の若者数名で立ち上げた新しい会社の取り組みに興味を持ったらしく、彼らと上記業者さんとをうまくコラボさせて、


躯体とインフラ=>大工さん+住設屋グループ
内装と外観=>若者建築家グループ


で、「安全・安心を確保しつつ、意匠面でも、取り組み的にも新しいもの・ことを作り出す」プロジェクトを立ち上げようとしてます。


えぇ、世にいう「プロジェクトマネジメント」を一切無視して(笑)。
やりたいようにやっていたら、結果として、面白いチームビルディングができているって感じでしょうか。


この若者グループ、これまでのトップダウンの建築の世界のあり方を変えたいという思いで集まった人たち。
僕も嫁さんも、この考え方には共感を覚えました。
例えば、彼らは、一緒に施主とコンセプトとかデザインとかを知恵を出し合い、DIYで一緒にできる場所は一緒にやって「ともに、新しい暮らしを創造していく。」ことをやっていたりします。


すなわち、「共創」ですね。


面白い。


てことで、嫁さんが即興で生み出そうとしているこのプロジェクト。
形になりそうでしたら、前向きに取り組もうと思います。僕も「プロジェクトマネジメント」の側面と、アイディア出しで陰ながら協力していこうと思います。


さて、うまくいくかな。


多少コストかかっても、「ホカにない・地域で圧倒的な存在感を放つ』 そんな物件を地域に提供してみたいと考えています。


まー、複雑に人が絡み合う予感なので、いろいろありそうですが、副業のマネジメントに比べれば、簡単でしょうね。
だって、みんな「情熱がある」からね。


プロジェクトマネジメントの成否なんて、結局はそこに尽きると思う。


なんとかなりますよきっと。


具体的に動き出したら、具体的に話を書きますねー。


おやすみなさ~い。

物件提案が明らかに増えてますが、まだまだ、まだまだ高いっす。

こんばんは。


どうやら、ウチの嫁さん、東横線沿線のアパートで書くとしていたニャーとの「ウンチ戦争」に勝利したようです(笑)
ローズマリーやら、水まきやら、とにかく、ニャー太郎が嫌う環境づくりを徹底したところ。
「ここ数日、ウンチがないのよー。ヒャッハー」って言ってました。


おめでとう!でも、それより、さっさと戸建てのリフォーム終わらせねーと!
※見積もりお願いしているいぶし銀大工さん、体調壊してから連絡なく、嫁さんも最近反りが合わんのと、機会損失を懸念してもう一つの地元の工務店さんを読んで見積もりしてもらっている模様。


さて、どうなるか。


で、お題。

物件提案、ここ数週間で明らかに提案数が伸びてきています。
売れてないんでしょうね。


でも、まだまだ高い。こんなんじゃ、そろばん合わんし。ってので見送りオンパレードです。


まだまだ、売主さんは、1年前の「高く売れる神話」に浸っているようで。。。
そろそろ、目を覚ましてあげないと。


まー、流石に年内にもう一棟は難しいかなー。


期待しているのは、
某JRのそれなりのブランド駅から10分ほどの土地。
周りにない1LDKプランで、利回りは多少泣いても「長期で高稼働で稼ぐ!」という実質利回り主義でいい感じの物件を考えています。


地元の不動産業者からの土地ネタです。
規模にして100坪。(ムハー。デカ)


実は2つの筆の土地で、奥の土地が手前の土地の地主さんなんだけども、手前の土地を借地だったのを払い下げたところ、奥の土地が死に土地になってしまい、「だったらまとめて安く売っちまえ」てきな話になっているそうです。


どんなことになるやら。。。
仮に1LDKだとして、広々プランで、20年はそのエリアで「唯一無二の」存在になれるような独自プランで参ります。


まだまだ、柔らかい話ですが、土地の話はだいぶ形になってきましたよ。


で、プラン入れたら、全然利回りでなかったりして(笑)
よくある話なんで、ま、あまり期待せず続報をお待ち下さい。


では、明日も頑張りましょー。

今日は、ちょっくら、三浦半島へ息子とロードバイクの旅へ。

こんばんは。

昨日は、東横線沿線の某急行停車駅の業者へのローラー作戦を実施していました。
一件、収益物件に強そうな業者さんがいましたが、さて、実力はいかに?というところ。
他は、主に大手の再訪でした。
別の担当さんに変わってもらいましたが、うーん。実力は、、、といったところ。(教育が必要だなと(笑))


帰りしなに、○ープンハウスの若造に(家族3人で不動産業者をウロウロしているから、実需だと思いますわなw)声をかけられて「いや、ウチ、収益用のアパート探してんだよ、アテちがくねー?」と返したら「いや、ウチも収益やりますよ!」と思いがけない返答。


じゃぁ、ってことで、条件を路上で伝えてよろしくーと伝えておきました。
今日早速物件提案の電話が来ましたが、うーん。こちらも教育が必要(笑)。


ま、でも肌感覚で確実に価格は下がってきておりますなー。もっともっと下がれー。


さて、
今日は、気分転換に、前々から気になっていた三浦半島のレンタルロードバイクのお店に行ってきました。
昔腹筋が割れていたのに、先日の健康診断で「メタボ予備軍」と宣言され、あかん、ダイエッツをせねばってことでロードバイクを買って、、ともくろんでおりました。


嫁はんに、「まずはレンタルしてそれでもやる気になれば、物件買ったら購入してよし」との条件つけられたってこともあり今日行ってきた、てのが経緯。まー、息子としまなみ海道のそうはが目標なので、まずは三浦半島を走ってみようってことに。


甘く考えてましたが、かなりしんどかったです。(アップダウン激しすぎ)
三浦海岸から城ヶ島・三崎港を往復。計32,3キロ。(しまなみ海道往路半分ってところ)。


三浦半島は僕は観光資源としてかなり良いものを持っているという認識です。
三崎港というネームバリュー、周辺にも良い漁港があり、松輪サバ等のブランド魚もあり、三崎の畑では大根・キャベツその他たくさんの野菜がとれ(いずれもウマシ)、西側に行けば、油壺を中心として、実は知られざるリゾートエリアがあったり、、、


ですが、見ていて「もったいねーなー」と思っています。
最近では、三浦半島ローディストにとって、しまなみ海道に次ぐサイクルポイントとして株を上げてきています。
三浦市もこの辺気づいているようで、官民挙げてローディスト向けのサイクルステーションをおいたりしているようですが、、


もう少しこだわってほしーなーと。
三崎の先端の観光地に「うらり」という有名なスポットがあるんですが、ここにローディストを迎える施設が(少なくとも僕は)見つけることができなかった。。。


ここに簡単でもいいから、ロードバイクの駐輪設備を設置するだけでも、そこにローディストが集まり、それなりに観光とかしてくれると思うんですがねー。


あと、三崎港周辺も、マグロを主張するのはわかるんですが、それだけじゃなくて、三浦の食材をふんだんに使ったファミリー向けのプチレストランとか、プチイタリアン屋とか、三崎の古い建物をうまく生かして再生できんもんかなーと思ってしまう。


例えば、息子とマグロ丼を食べられるかというと、それは結構難しかったりします。
マグロ丼はそれで十分な需要ありますが、それだけではなくて、ちょっと視点を変えて、


  • 三浦のキャベツを使ったクリームタイプのロールキャベツ
  • 三浦のキャベツ・人参・白菜に、近隣で取れる魚介をぶっこんだ、クリームシチュー
  • 三浦の魚介を使ったブイヤベースを安く・お手頃に
  • カレーだって良いのでは??

いくらでもアイディアが出てくると思うんだけどなー。
今日ボクが三崎の街を自転車を押しながら歩いていたけど、頑張っていたのは、このドーナツ屋さんくらいだったかな。。


misakidonuts.com



三浦半島の魅力って、三崎のマグロだけじゃないはず。
景色だって、三崎付近の丘陵地帯から望む海とかは、一級品の価値があると思いますよ。
事実、今日何人もの外国人に道を尋ねられました。(台湾人の若い女の子から、英語で道尋ねられて、、、いや、久々にエセ英語が炸裂しましたよ。「オー、ディスウェイ(あっちね)」って感じで(笑)。)


で、彼女らは、ひたすら三崎から見える景色をケータイでパシパシとっていました。
彼女らの足は、電動自転車。(実はこっちのほうが走りやすかったりする、ロードバイクは早いんだけどケツが痛い(笑))


昨日のアド街っく天国でも箱根への外国人の数が右肩上がりだという話もあり、どうやら外国人の日本への観光の「視点」が変わりつつあるのかもしれません。
#鎌倉高校前の台湾人の人だかりもその一つかもですね。


いずれは三浦エリアは、まー、民泊はどうかなってきはしますが、「暇だし、ちょっと行っとく?」てきな場所として最適なエリアになっていくんじゃないでしょうか?


はたまた、大人のしっぽりとした週末の過ごし方として価値が見えてくるのかもしれません。
いくらでもビジネスチャンスがあるような気がしてなりません。


問題は、交通の便ですけどねー。(京急さん、頑張って三崎口までなんとか電車通してくれんかなーって)


電動自転車も三崎のうらり発ってかんじですが、そうでなく、サイクリスト用の道をうまく作って、しまなみ海道を超えるローディストの聖地としてもっともっと発展してほしいものです。


その素地が三浦にはある!!!


www.youtube.com


今日は、この亜美ちゃん坂を巡礼してきたのですよ。(僕は、「弱虫ペダル派ですが、残念ながらチーム総北は走っていませんでした(笑)))


ヒルクライムは、息子のGIANTクロスバイクに負けてしまいましたが。
息切れして心臓止まりそうでした。


これだけでも、すんごい、魅力的な場所だなーって気がしますね。


※帰りに、息子がハンドルをへし曲げるほどの大ゴケしたときには、マジでヤバイと思いましたが、幸いにも擦り傷ですんでよかった。(ちょっと3年生にはハードだったかも。。。反省)


ま、それなりに楽しめた旅でした。
ちなみに、今日ロードバイクをお借りしたお店はこちら。


www.miura-umikaze.jp


アルミロードなら、手ぶらでいって、ウエアやヘルメット、サングラスに、グローブ等の一式レンタルして4300円で一日楽しめます。お店の方も親切に対応していただき、感謝です。
(息子のクロスバイク、ちょっと痛めてしまってすんませんでした。。)


てことで、たまには息抜きのつれづれなる日記でありました。
おやすみなさ~い。

県央物件のその後、、、(やっぱり、信金さんの反応がよいので、ちょっと作戦練ります)

こんばんは。

今日は状況報告を。

先日共有させてもらった県央物件の状況。
話を持っていってみました。


東横線沿線のアパート+戸建ての融資でお世話になった、信金さんです。


物件の立地や、字型の良さ、客付けについての対策等、メリットを伝えました。
ただ、問題は価格。そして、利回りです。と。


で、「興味あります?」といったところ、


「面白いですね。」と。(やっぱそうだよなー)。


『でもね利回りは駐車場込みで8%後半いくかどうかです。個人的にはもう500万ほど指しておきたいのですよね。であれば、十分事業性としては高くなるものだと思うのですよ。』


「そうですよねー」(とは、信金さん)


そこで、謄本を見て、売り主の借入額と金利、所有期間をみて、現時点で残債がどれくらいかをはじき出したところ、どうやら、僕の「もう500万」の指値を入れたあたりが、指せるギリギリのラインであることが見えてきました。


『ここはひとつ、評価を収益還元で出してみたらどうでしょう?そういう評価もあるのでしょう?』


「それはそうですね、うちは、積算重視ですけど、本来、事業としてみるのならば収益還元というのが筋かもしれません。この線で評価してみましょう。」


『えぇ、そうすると恐らくは、僕の指値近くになると思うのですよ。これであれば、金融機関としてここまでの評価として見ていただいたので、この額なら買える、と伝えやすくなります』


『無論、今、現時点で購入意思を示している1番手が購入きまれば残念ってことになりますが、それでも評価いただけるもの?』


「大丈夫です。簡易の評価ならば1,2日で出せますよ。それならば、kanaloaさんも動きやすいでしょう?」


『それ、いいですね。簡易でもそんなに早く回答いただけるんですね。物元の業者さんは、融資のある程度の確証がほしいとのことなので、これで動きやすくなります。』


ということで、今週中には、融資額を示してもらえることになりました。
明日、物元の業者さんにその旨を伝えようと思います。


しかし、、この信金さん、今まで見た中で一番融通のきくかたで、すごく話が進めやすいです。
信金さんって、すごく小回りがきいて良いですよ。
おすすめです♫


で、こんな質問ぶつけてみました。(ご参考)

『やはり、信金さんも、融資については一見さんお断り状態になっているのでしょうか?』

「お断りではないのですが、やはり、なんの経験もなしに、いきなりフルローンはありえないです。最低でも2割は頭金いれるだけの資金は必要ですし、もともと、我々は、バブル時代もそういった考え方で運営してきて、バブル崩壊時もダメージが少なかったのです。なので、今回発生している融資の絞り込みとは、別の次元で、もともとこういう運営姿勢なんです。」


なるほど、ごもっとも。
やはり、なんの経験も実績もない人にフルローンを貸すこと自体がおかしいのかもしれません。確か、スペシャリティコーヒーチェーンのタリーズジャパンの創始者である松田公太さんの本でも、かれがタリーズを立ち上げたときは、銀座の地下の第一号店舗を構える際には、起業資金の数千万円の半分を自分でまかなって、起業当初は、店舗に奥さんと寝泊まりして必死で事業を軌道に載せたという話がありましたっけ。


これが本来の事業の形なのかもしれません。いや、むしろ、1,2割の自己資金いれて始めることができる事自体もすごく稀有なことなのかもしれませんね。


ある意味、「正しい融資の形」に戻りつつあるだけで、別に不動産市場が暴落ではない、と。現時点では。


話を戻します。
この県央物件、上記の通り、今週中に評価がでますから、その状況で本気で指値するかを判断します。


これに加えて、もう一件横浜駅から徒歩圏内の古いRCですが、角地で、立地も非常によく、2LDKの間取りも自由度がきく物件を紹介されています。ただ、古いので全然積算が追いつかない。でも、利用価値は非常に高い。


ついでにこの話も降ってみたところ、「え、それも面白いですね。資料いただけます?」と。『でも、全然積算伸びないっすよ。』とつたえましたが、立地が抜群の場合は、実勢相場と事業性で評価をすることも考えられる。と。
信金の担当の係長さん、以前この付近の支店に努めていたらしく、場所を伝えたら、『あぁ、そこですかー、よくわかりますよ。仕事の合間によく散歩してましたから。(笑)少し行くと例のちょっとダーティなエリアがありますが、この辺はそれがないですからね。1階も店舗が入ってて雰囲気良さそうですし。検討に値しますよ。』とのこと。


『で、kanaloaさんとしたらどっちで事業したいです?』


と降ってきたので、


「断然、横浜!!」


と伝えました。てことで、上記2つの物件の資料を渡します。あと、今フワフワしている、JR某駅から10分の土地+新築の話も、ある程度固まり、先が見えたら話を持っていくことを伝えました。


今、できることを精一杯やっています。(会社大変ですが、休日も平日も時間をムリクリ作っています。後悔したくないので。)


今週末も、投資対象の駅に足を運び、業者さんめぐりに勤しみます。
100店舗あたって、3店舗で物件拾えればラッキーくらいの気構えで(じゃないと、モチベ上がらんので(笑))


いずれは、ロードバイクでもっと小回り効かせて業者巡り、物件めぐりをこなしていきます。その街の雰囲気や、投資対象としての街の価値の分析をできるだけ、このブログを見て頂いてるあなたに共有できるようにしますね。


#基本はゆるく・楽しく・笑顔で。でも、不労所得じゃないんだよー。不動産賃貸経営は、こうでなくちゃ。(笑)


では、お休みなさい。Zzzz...

路線ごとに、攻める駅を数字に落として選択中。(しかし、数字だけじゃ抑えられない本質もあるってもんです。。)

こんばんは。
年末に向け、なんとかもう一棟!と意気込んで先週の3連休を犠牲にして業者巡りをやっております。


先日の県央物件、面白いのですが、冷静に考えれば、「積算でるけど、そこまでしてほしいのか?出口取りやすいのか??」と考えているうちに事業計画書の筆が止まってしまいました。どうしよ。
バランスシート改善としては非常に良い物件なのですが、利回りが駐車場代込で9%弱なんですよね。。。


冷静に数字で抑えると、だんだんテンションが下がってきます。(誰か買います??(笑))


ま、とりあえず、金融機関に持ち込んでは見ますが、どうしよ。融資通っちゃったら。。(いや、積算かなり出るんで、多分通っちゃうと思う。。。まいったな。。。一応、一番手が僕より300万も買い上がっている面白い人がいるんで、こっちが購入してくれえば万事OKなんですが、、)


さて、話をお題にもどしますと。


こうやって業者巡りをする際、何より先に行うべきは、

どのエリアの業者に営業に入るか?を戦略的に計画する。


です。(以前言ったかも。大事なんでもう一度ってことで)


僕がコツコツやっていることは、以前伝えたかな、、、忘れたんでもう一度共有します。
以下手順。(猿真似してもOKです。僕も誰かの猿真似+僕アレンジなんで。活用してね)


あ、一応の前提ですが、この手法は、駅を中心にした投資エリア選定法として考えてください。
自ずと、電車を中心とした社会=都市部、で使える選定法となります。


が、これを「街」を中心にして考える場合もそうは変わりません。対象を「市」とか「区」とかに切り替えてそれぞれのパラメーターを適宜置き換えてもらえれば応用できますよ。(僕のは、もともとは「市』の選定に使われていた手法を電車に置き換えてアレンジしたやり方です。)

では、手順をいかに。

1. まず、自分が手を出したい路線を決める。
2. その路線の投資範囲を大まかに決める(例えば、南武線なら、登戸〜川崎、みたいな。要は自分が「やりたいなー」と思う大雑把なエリアの中で、投資対象として判断したい「大きな範囲」を決めてしまうのです)
3.その駅をexcelなどに、落とし込む。
4.その駅の乗降客数を一つ一つ記録していく(地道な作業っす)。で、生産年齢人口割合に落とし込む。
5.その駅に供給されている、各部屋タイプの供給数を一つ一つ記録していく(homes 家賃相場でやると比較的ラクにできます)
6.上記数値が出揃ったら、各部屋タイプの供給数を乗降客数で割って、それを5万倍する。
7. 結果をグラフで見える化する(棒グラフがわかりやすい)


こんな感じ。
大体、そうですね、、、上記南武線の範囲であれば、超絶集中モードで、2時間もあれば見える化まで完了します。
※土曜に京急線の川崎から浦賀までやったら、半日かかりました。死にました。


一体何が見えるのか?


それは、「指定した範囲の各駅が抱える、5万人の乗降客数に対する各部屋タイプの『残数』」が見えるのです。


えー、乗降客数という母数は果たして良いのかという指摘もあろうかと思います(やってて僕自身も途中から疑問を感じましたが、、)。


まぁ、乗降客数≒その街に住んでいるであろう人の数と置き換えて、生産年齢人口で割り出した数字ってのがおそらくは賃貸需要を形成するそうであろうと「みなして」基軸をもとに割り出すというのであれば、よいかと。


要は「相対差」で考えればいいので。(基軸さえずれなければ問題ないでしょう。)


まぁ、とりあえず、気が向いたらやってみてください。
結構面白いデータが取れますよ。


例えば、1R/1Kは僕は一つのグループとして、他を1DK, 1LDK に分けて上記を算出しています。すると、京急線では、恐ろしいデータが出てきます。○○駅は、凄まじい「残り部屋」があるということがわかりますよ。
こんな駅には、基本的には足を運ばない、、、という見方もありますが、、、


それだけではない、という点が不動産投資の妙味でもあります。


その駅のデータをそのすさまじい「残り部屋」がある点から、別の視点を加えて、「じゃぁ、なんでそんなに残り部屋があんの?」という理由を探ってみてもいいかもしれません。


もしかしたら「凄まじいレベルの需給ギャップが発生しているからでは?」ないでしょうか?


とあるタイプの「残り部屋数」と別のタイプの「残り部屋数」を見比べてみます。
そうすると、もしかしたらこのタイプの部屋は逆に全然足りていないんじゃ??
と考えることもできます。


ま、実際やってみるとわかりますが、1R/1Kは、どの駅も「残り部屋でダントツ!」とわかります。
一方、1DK,1LDKは、基本的に「足りない」という状況が見て取れるはずです。


その駅にもともとブランドがある場合は、「その駅の街に住みたい、潜在的な需要」は根強くあるわけで、でも余り物が多いとという事実が見えるならば、それは、見方を変えると「この駅の街にすっげー住みたいんだけど、住みたい部屋が全然なーい」という借主さんの不満が見えてきませんか??


ブランドがある駅、そうでない駅は、定性面の情報であるので、地道に日頃のリサーチをやっている人がこういった選択眼を持つことができます。
そう、まさに「現場の視点」から得られた生きた「ノウハウ」です。


更にこれらリサーチから得られた情報をもとに、最後にデータの確度を上げていくためにやるのが、「その駅の地元の不動産業者さんにローラー作戦で当たる」ということなんです。
基本的に、10人いたら、10人いうことがバラバラなんですが、それでも、それをかぶせていくことで、「共通項」が見てくることがわかります。


そのデータこそが、「その駅の、本質的な需要」なんだと僕は考えます。


ここまでたどり着くのは大変なんですけどね、それなりの労力を費やしますからね。
#だ・か・ら・不動産投資は、不労所得なんかなじゃないんですよ!!


今、不動産市況は踊り場です。
昨日行った業者さんに言われました。


「あー、kanaloaさん、今はほんっと、注意に注意を重ねて投資は判断されてくださいね!僕ら業者でさえ、今は静観して、市場がガラガラポンになるのを待っている状況です。虎視眈々と次の買い場をねらって買い控えしているんですよ。来年あたりガラポンになるかどうかはわかりませんが、確実にその日は近づいていると思いますよ。まずは我々が美味しいところ頂いて、で、余ったらkanaloaさんに紹介してあげる」


とすんげー生々しい話しされましたが、これが不動産業者の本音です。
別にむかつきもしません。彼らはこうやって生きているんです。正しいのです。


『ですよねー。じっくり狙っていきますけど、余ったらじゃなくて、少しは僕にも分けてくださいよぉ。』


ってお願いしておきました。


「どうしよっかな~、そうだね、頑張っている投資家さんはなんとかしてあげなくっちゃーって思うので期待しないで待ってて!」


ですって。おもしれー社長だ。(笑)


てことで、最後はどうでもいい情報ですが、頭の、その駅の投資対象を決めるやり方と手順、やってみてください。
で、投資対象の駅が絞られたら、愛する人(奥さんや奥さん候補)、家族も一緒に連れて行ってあげてみてください。


彼女ならば、「へー、こんなこと真面目に考えているんだー、え?もしかしたら、あたしの人生バラ色ぉ??」とか、
嫁さんならば「へー、意外と真面目に将来考えているじゃない、不動産投資応援してあげようかなー」とか、
息子・娘さんならば「父ちゃんと色んな所に遊びにいけるからたのしー!!」と、、、なってくれるかなぁ、、とか。(笑)


まぁ、意外と楽しいものですよ。毎週のようにいろんな駅をウロウロしますからね。
で、行く先々で食べログやrettyつかって、地域のグルメに舌鼓をうったり、公園でぼけーっとしてみたり。


特に東京・神奈川の各路線の各駅は本当に色んな顔があって面白いものです。
wikipediaにも各路線の駅の情報が載っていますが、やはり歩いて・見て・聞いて・感じて・楽しむことで、五感を刺激することができますから、そこからいろんな閃きが出てきます。


これが、あなたにとっての最大の財産となること、うけあいです。


上記で作ったデータは大事に、毎年作ってあなただけの「不動産投資データベース」を作ってみてください。


#なんかこれ、みんなでやって、データ集めたらすんげー面白いデータベースになりそうですね。youtube動画とかも織り交ぜるともっと面白いことになるかもですねー。
どうしよ、作ってみよっかなー。でも、だりーなー。(笑)


おやすみなさい。。