愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

横須賀で考えている新築AP状況であります。~難産中~

こんばんは。


今日はシンプルに横須賀の土地からの新築AP状況。です。


現在、土地に関しては、キープ(といっても、僕の買い付け値段よりも高く買いあがる人いたらその人優先してね縛りあり)してもらってます。


いくつかの建築プランをお願いしている状況ですが、いかんせんコロナの影響なのか何だかわかりませんが、人が動けず、ここがちょっと歩みが悪い状況。


今回のプロジェクトは、個人事業主としての嫁さんが、「あたしがやるわよ!!」と言って引かないので、と、僕はこれ以上個人収入が伸びても税金的に面白くないので、という理由で彼女が主体で進めていくことになっています。


ツイッターブランディングの話とかを一度整理しかけて、順番待ちがえてたことがわかって、それをやり直して、そもそも、僕らがやるこの事業の存在価値を見直すところまで戻ったりしていました。


何をやっていたかというと、

  • これまでの物件運営で自分たちが何に価値観を置いて活動してきたか?
  • 誰のためにその行動を起こしてきたか?
  • 僕らの活動の先に何を見ていくのか?


を議論していたというわけです。
GW中に、大分この辺が整理できてきて、これをちゃんと文章に落とすべく、事業計画、、というか、僕らが提供できる価値を文章化しているところです。


是非とも共有したいところですが、ホワイトボードへの殴り書きを整理している段階なので多分読んでも意味不明なのでもうチョイかかると思います。


まぁ、何せブランディングってのをまじめに考えて活動してきたのがこの1,2か月なので何が正解で何が間違いかちっともわかりませんが、とにかく、手足は動かさんとという意識で、本業でなかなか時間が創れない中、嫁さんと二人三脚で頑張っとる次第です。


#最近は、テレワークでちょっと時間ができると、ノートにいろいろ書いていたりして、んー、あまりよくないですね。これは。^^; あ、ちゃんと仕事は終わらせてますよ。


ちなみに、ターゲットの土地は、某私鉄駅から徒歩数分、35坪くらいの土地です。
これに、ベース用の2LDKの部屋を3部屋というプランです。ざっくりいうと。
完全にこの領域に特化した戦略的な物件です。
ですので、このプランニングがダメだと、即失敗というわけです。
ただし、うまくいくと、一人勝ち。それなりのリターンも得られる物件ですし、なにより僕らのブランドの価値観にもぴったり合うものだと確信しています。



リサーチでは、
ベース賃貸と言っても、なかなか奥が深く、これについて触れられている情報って意外と少ないのです。米軍という特殊な市場ですからね。(だからこそ歪みがあるわけですけども)
そもそも、ベース賃貸の全体ボリュームをどう考えるか?また、そのうえで、どういった層に訴えかけるのか?(逆に指名借りしてもらえるのか?)一つ考えるのも、入手すべき情報が少ないのでとにかく現地業者のヒアリングがすべてというわけです。


ここが実はネックでして、コロナのおかげで、各業者とも週末お店を閉じてしまっていたり時短営業していたりでヒアリングが緊急事態宣言以降ぴったりできなくなっておるのです。


さすがに、相手を知らずにこの領域で勝負するのは怖いので、今できる行動をしているというわけです。


また、同時進行で、金融機関の開拓をしています。
これまで、僕は、静岡銀行川崎信用金庫さんとのおつきあいがありますが、最近静銀さんは融資が芳しくなく、担当の女性も「今、プロパー融資はほぼ壊滅なんですぅ」とのこと。


今後、僕らの賃貸経営をより、「事業」としてとらえ、進めていくためには、一つ一つの事業を評価して、定量・定性面のバランスを考えて融資を検討してくれる組合系にシフトしていくべきだと学びましたので、川信さんへ改めてアプローチしていくとともに、今後は、他信金さん、また、横浜興銀信用組合さんとかJAさんといった、これまで考えてもいなかった領域へのアプロ―とをしていくつもりです。


業者さんつながりで、紹介してもらえるのが最も近道なんですが、これらの新しい領域に近い業者さんが僕の近くにおらず、どうすっかなと、ちと、悩んでおります。


どうにもならんと判断したら、徹底的にたたき上げた上記資料群をベースにうちのCEO(嫁さん)とCOOの僕で情熱をもってアピールしていくしかねーなと腹をくくっておるところでございます。


ま、これまでの経験上、やってみねーとわかんねーしって感じですしね。
いずれ一本立ちする気概でやっているんだから。


ま、そんな感じでいろいろ苦労しながらも楽しみ、夢をもって取り組んでおります。
もちろん、家族との時間も大切にして。
亀ペースですが、自分たちなりには、ウサギさん級にがんばっておりますよぉ。(笑)


では、また、状況に変化あれば共有します。
建設的なご意見をお待ちしております!!!


やったるでー、(ꐦ°д°) ウラァ!!!

賃貸経営者は、5Gをどうとらえていくべきか?僕なりの考え方を。

こんばんは。
今日は朝ツイッターでフン様+ポールさん+ニーノさんのZoomセミナー開催をしり、急遽参加させていただきました。
主にwithコロナ、afterコロナについてのそれぞれのお考えを聞くことができ、得られる部分、また、僕ならこう考えるな、、という部分あり有意義であったと思います。
お三方、ありがとうございました。


さて、上記セミナーでも少しだけ話題に上がりましたが、今回の話は、ちょっとだけテクノロジーの話と賃貸経営の話を紐づけて僕なりの考え方を残しておこうと思います。


今後、賃貸経営者は、生き残りをかけてそれぞれの戦略に基づいて生きていくことになると思いますが、戦略立案に際しては、テクノロジーの変化にも敏感になっておくべきかな、そう考えています。
#無論、現状のテクノロジーで他の要素を強化して戦うという戦略もあると思いますし、それ自体を否定するつもりは全くありません。


今回は、最近巷でざわついている「5G」について、触れてみようかなと。

5Gとは?


まず、5Gってなんぞやですが、wikipediaから抜粋すると、

第5世代移動通信システム(だいごせだいいどうつうしんシステム、英: 5th Generation、5G)は、1G、2G、3G、4Gに続く無線通信システムである。


です。僕らの世界で身近なイメージでは、ケータイの世代が複数あって、その最先端の世代が第五世代、、、といえばピンとくるかもしれませんね。


この辺のことがわかりやすいのは、この動画ですかね。



【解説】現役通信キャリア社員が語る5Gのウソとホント


個人的には、下手な書籍をゴリゴリよむより、このサイトを見るのがすごーく腹落ちするのでお勧めです。
高々20分でここまでコンパクトにまとまれている情報はないと思いますよ。


上記サイトから抜粋しますと、、、5Gってこんな感じで出てきたものです。

f:id:jpnumachan5555:20200516183203p:plain
5Gへの変遷の歴史図


技術的な特徴は、以下三つ。

  • 超高速(目安:20Gbps)
  • 超大量接続(目安:1平方キロメートルあたり100万デバイス
  • 超低遅延(目安:通信遅延が1ミリ秒)


基本的にこれを覚えておけばある意味すべてというわけですが、これを実現させるために技術者が様々な努力と情熱をもって取り組んでいる、、という技術ですよ。というもの。


上記動画では、実際の通信キャリアにお勤めの方がリアリティをもって説明されているし、それを技術的な説明を重ねていらっしゃるので、非常に腹落ちしやすいですね。
じっくり見てみてください。関連動画もおすすめです。以下に挙げておきますね。


■通信技術をより掘り下げた動画


【通信キャリア社員が解説】5Gのリアルとポテンシャル

てことで、これをじっくり見て頂ければ、5Gの何たるかはお分かりになれたと思います。

5Gを賃貸経営者はどう生かしていくの?


で、です。ここからが今回のお題についてようやく入っていけるわけですが、、
さて、我々、賃貸経営者は、この「5G」というテクノロジーをどうとらえて、賃貸経営にどう生かしていくのか?ということを考えてみよう!というのが今回の目的。


上記の情報を見て頂ければ、ピンとくる方は多いかと思いますが、上記技術の特徴である、

  • 超大容量通信
  • 超低遅延

を活かしたetcを考えていくというのが最初のアプローチなんじゃないでしょうか。
んまー、大体の人が考えていることですが、それを言葉に落としてみます。


活かし方の「観点」としては以下。

  • 住空間の充実(入居者へのメリット)
  • 客付けの効率化(客付け業者、入居者へ、大家へのメリット)
  • 客付け業者側の安心・安全(客付け業者、入居者へのメリット)


上記、小分けに。以下、どぞ。

住空間の充実(入居者へのメリット)

まずは、入居者のメリットである、「住空間の充実」です。
これは、いわゆる5Gの大容量通信によってもたらせられる動画環境の向上や、個人の通信環境の向上にダイレクトに伝わるものであって、わかりやすい変化になると思います。


最近では、有線ネットワーク環境がなくてもよい世代(スマホ世代)が増えてきており、そのスマホ世代がネットゲームに興じる際、現在の4Gネットワークでは、どうしても帯域幅(道路にどんだけの車が走ることができるかという上限みたいなもんです)の問題でおきる、俗にいう「プチフリ」が起きてイライラとかが改善されます。


上記動画でも話題に上がっていますが、4K, 8K の高画質の動画をスマホでみれることには僕も価値を感じません。これは別のカテゴリー(医療や、他の高い精度を求められる業界)で真価を発揮するものだと思います。


スマホでこれまでよりサクサクネットライフを送ることができることは、一番わかりやすい、顧客にとってのメリットになると思います。
となると、5G基地局との物理的な位置関係を見て、物件の仕入れをすることが、求められる経営者の技術ということになりますね。


#一方、有線ネットワークという視点を無視していいのかという話かというとそれはまた別の話。e-sportsなどのガチのネットゲームの協議にかかわる人たちが今後日本でも増加していく可能性が大いにあります。この領域は、無線ネットワークはおそらくご法度なんじゃないかな。(遅延、ノイズによるネットワークの不安定さを最も嫌うゾーンだと思うので)

biz-arts.com


アンテナが高い投資家、事業家の方々はすでにこの領域の可能性に投資を始めているという話。
e-sportsの人たちの生活様式を学んで、ここにフォーカスを当てて勝負していくという戦い方もありますね。
となると、選ぶべき通信キャリア、物件までの回線品質をどう担保するか、物件内のネットワーク環境をセミプロ・プロ並みの人たちがが納得する環境に創り上げられるか?(常にネットワーク層の技術に精通し、これを追いかけていく必要があります。)うまくハマれば、一人勝ちできるかもですね。

客付けの効率化(客付け業者、入居者へ、大家へのメリット)


これはほぼ誰でも思いつく、、ARを使った、仮想空間での情報共有技術を駆使した、新しい、物件のお客様への案内の仕方です。でも、意外と言葉になっていないので、まとめてみます。


大手の客付け業者さんではすでにARを導入したあたらしいアプローチ(どっちかというと、なんとなくARしてみましたという感じですが、それでも新しい)を試みられていますが、次のステップは、客付け業者さんと内見者(お客様)が、実際に現地に行くことなく、駅から物件までの道のり、また、物件内部の案内までを同行するというものになっていくんだと思います。


イメージしやすいのは以下の動画ですかね。
僕の好きな、Youtuberのカズさんが、audiの車をAR世界で、試乗するというもの。



アウディ初の電気自動車「e-tron」!!!


これは画期的ですよね。じゃぁってことで、これを、賃貸の客付けに置き換えてしまったら、、というもの。
何となくですが、ストリートビューがっとリアルに景色が流れるような状態で見ることができるならば(即ち大容量通信が必須)これと、部屋の空間をリアルに見せるだけのAR空間ができればヘッドマウントディスプレイでこの空間を共有して物件の「ほぼリアル内見」が可能になるんだと思います。


って、調べたら始まってました。(;^_^A


VR内見で店舗にいながらバーチャル内見を

これがもう少し進化して、一緒にその世界で内見をしている感じになれば面白いでしょうね。
今はまだヘッドマウントディスプレイの普及がもう少しですが、これがもっと軽量でサングラスみたいな感じになって皆が使うようになったら、それこそお店に行かずして内見が可能になるんだと思います。


で、その場で契約書とかも電子データで電子署名して、家賃交渉したければ、その場に大家(のアバター)も参加して即交渉開始、なんてできるといいですね。(技術的には可能なはず)


もっと言えば、リアルタイムの部屋情報を動画で流しながらその世界に入れる、、、といいのですが、それも可能になるといいなぁ。


ただ、AR,VRではまず実現できない空気感、匂い、時間帯による周辺の雰囲気、、、と言った部分は実際に足を運ぶしかないですけどね。


まだまだ、進化の余地はあると思いますよ。

客付け業者側の安心・安全(客付け業者、入居者へのメリット)


上記AV,VRで完全にネットワークで内見~契約ができるようになれば、やばいお客と直接接することもなくなり、客付け業者さんの安心・安全にも一役買うかもしれません。


※先日、客付け業者さんがお客に襲われるという、許せない事件が起きましたしね。。若い女性の客付け業者さんだとホントこれいいと思います。(やばい!とおもったら、強制オフラインしてしまえばいいですしね)


と、まぁ、簡単に考えた範囲ではこういったことが身近に感じることのできる、不動産業界での5Gの効果なんじゃないかなと考えています。


そのほか、超大量接続で考えるとするならば、複数の安価なセンサが使える前提で、リアルタイムの躯体管理からの建物のアラートシステムなんてのも考えられると思います。(てか、以前どこかの技術展示会で、デバイス屋さんがそういったことを考え始めていましたが、そろそろ現実化するんじゃないかなって)


あのにっくきシロアリの撃退にも一役買うかもです。(床下の束やら根太を監視しておいて、ヤツらと思しき影、ヤツラの通り道ができた、といった細かい変化を見つけて、早期に駆除!なんてのが安価に組み立てられたら最高です。)


普段はケアしづらい、躯体の予防管理システムは個人的には欲しいところです。このため、AIとの連携も大事になってくると思います。


てことで、徒然に僕の今の思いをまとめておきました。
気づいた方はいらっしゃると思いますが、5Gって要は「新しい通信インフラ」であるため、そのうえで「どんなコトをするか?」はあくまで、経営者の想像力によって決まるものです。


そして、その想像力に拍車をかけるのは、5Gだけでなく、そのほかのテクノロジーとの掛け算です。AI , AR, VR, ドローン、センシング、ビッグデータブロックチェーン、、、カタカナばっかで吐き気するかもしれませんが、別に難しいモノと捉えず、包丁やまな板と同じで、「良い道具がでてきたぞ」という感じで受け入れ、活用していくことが肝要かなって考えています。


同じ道を進むあなたはどう考えますか?


ご参考になれば幸いでーす♬


でも、実はこういったテクノロジーを一気に飛躍させる裏の力は「エロ」だと思う。と書いていたら、嫁さんから殴られました。(笑)間違っていないと思うけどなぁ

東横沿線戸建ニコイチの2階女子部屋に白アリ発生!!~この対応で経営者の真価が問われる~

こんばんは。
前回まで、GWのZoom会議で盛り上がってしまったので、今回から現実路線で。


ツイートで、すでにつぶやき済みですが、東横沿線戸建ニコイチの2階女子部屋に白アリが発生してしまいました。



その後、ここに住む女子は、いったん、友人の家に逃げ込んでしまい。。。
んまー。そりゃ、家に羽根つきのアリがウロウロしていたら気持ち悪いし怖いでしょう。。
かわいそうなことをしてしまいました。


#野郎でしたら、「気にすんな、強く生きろ!」と一蹴したいところです(笑)
 僕はゴキブリでても「おう!」って放置して生きてましたので。学生の頃。


日曜に連絡が来て早速、姉御(この戸建ニコイチプロジェクトを仕切ってくれた、頼りがいのある工務店の女子社長)から白あり業者さんに連絡とってもらって、今日、ようやく現地を見てくれることに。


僕は、遠地出張(こんな時に、、、)だったので、頼れる嫁さんが現地立合いにレッツゴーしてくれました。


現地の写真は?って聞いたら「あ?(- -#), あほか、こっちは現場の仕切りでそんな心の余裕があるかい!」と怒られました。


窓枠に使われている木材あるんですが、これ、ニコイチプロジェクトの際に、すでに白あり君に、ディナーされたあとでスッカスカだったのですね。
で、これを新しい木材に大工さんに変えてもらって、
そのうえで、1Fの床下に徹底的に防蟻材を噴霧してもらい、「うし!これで盤石なり。」と安心しておったのですが、、、


どうやら、今日の現場検証で、


『どうやら、北側の壁にクラックが入っている場所があって、そこから入り込んで凌辱されているんじゃないか?』


とのこと。(まじかよー。)


ということで、そのクラックから可能な範囲で、防蟻材を追加噴霧してもらい、少なくとも以降はそこから新たにシロアリどもが入ってこれないようにコーキングしてもらいました。


#ホントは、そこを開けてしっかりやりたいところですが、1Fにも、カップルが住んでおるので、現状ではドラスティックな対応ができないのが非常に難しいところ。


嫁さんは、2階の女子に、


「現時点でやれることはすべてやったんですが、これでも尚、仮に再犯を見つけて、気持ち悪い場合は、本当に心苦しいのだけど、退去もお考えになっても構いません。引っ越し費用等もあるだろうから、費用面で相談にも可能な範囲で相談に乗りますので言ってくださいね。」


と伝えてもらいました。


こればっかしは、住み手に何の落ち度もないので。
貸手の我々にとっても、不可抗力と言えばそれまでなのですが、嫁さんと僕の経営の一番の基軸(大事にしているところ)は、

未来に夢を持つ人に、安心して暮らしていける空間を提供する。


ですので、これに沿っていない場合は、我々の経営に落ち度があるとして、入居者を最大限守っていくことにしています。
当然費用は我々持ちです。(当たり前です。)


現状やれることはすべてやったつもりですが、
やはり、若い女性ですからね。いったん染みついた嫌な印象は払しょくできないでしょうから。。。
申し訳ない気持ちでいっぱい。
退去もやむなしでしょう。


#嫁さんと、業者さんが作業しているわきで、彼女はテレワークしてました。バリバリのキャリアウーマンのようで、英語で仕事ガンガンしていたそうです。僕らがイメージする100%の入居者さんなんですよね。。悔やまれます。。


まずは、対処療法ですが、
根本問題は解決してませんから、おそらくは近々外壁引っぺがして根本原因(おそらくどっかに隠れたコロニーがまだあると踏んでます)をやっつける必要があると思います。


つーことで。
いやはや、ボロ戸建は、運用期間も色々問題が絶えませぬなー。
こういうリスク管理も含めて築古物件の経営をしていく必要があるとつくづく感じます。
当然、そのためのキャッシュもちゃんと持っていないとね。


僕らはしばらく築古はやりません。多分。
新築アパートに路線を切り替えます。好きとか嫌いの話ではなく、自分のやりたい路線が変わったからです。
築古には築古なりの面白さがあります。(なんつーのかな、アドベンチャー感あるし、きちゃない部屋が、シャレオツに決まっていく過程も楽しいですしね)


からしばらくは、新築として新しい価値をゼロから創り上げていくことに面白さを求めていこうと思っています。未開の地ですから。僕にとっては。


#なかなか、産みの苦しみを味わっています。ブランディングから、事業計画(開発計画ですね)設計士さん選び、新規融資先の開拓(現メインの信金さんに加えて、他組合系にチャレンジ中)と多岐にわたり、中古とはまた違う面白さにハマっております。(ん?嵌まっている??(笑))


てことで、シロアリ問題の顛末はまた追って共有しまーす。


ではでは。

Word・Wide・Meeting NOW!!! ~波乗りニーノさん主催【ゴールデンウィークZoom座談会】最終日~


■昨日は天野さん

kanaloa.hatenablog.com

■今日は、極東船長さん+佐藤元春さん(特別ゲストぉ!!)

北海道方面の著名な投資家・実業家であるお二人のセミナーは、僕も物理的な制約がありなかなかお目にかかることができなかったのですが、今晩こういう形でリアルなお二人にお目にかかることができたことは非常にありがたい!!(あ、極東船長さんは一度都内のセミナーでお目にかかっています。)


Zoom会議マンセーです。

話のポイント話のポイント話のポイント

  • インバウンドは(コラムにも書いたが)3年は駄目だと考えている。(船長さん)
  • この時期の新築RC建築についてどう考えるか?(佐藤さん)現在複数あり、需要がなくなることはまずないと考える。
  • 物件情報は増えているか?→徐々に増えている感じはあるが、ロット(価格)が大きい。(佐藤さん)
  • 物件は買いやすくなってきた感あり(購入のバッティングがなくなってきた)(船長さん)
  • ちゃんと身の丈にあった、物件を買おうね(自分のポジションの確認が大事)(船長さん)
  • どんなときでもチャンスは有る。そのための調査・自分磨きだ大事(佐藤さん)
  • 人脈なき初心者が業者開拓の際、気をつけることは?:一緒に飯を食う(ニーノさん)。誠実な人には誠実な人が、不誠実であれば不誠実な人が集まる(船長さん)。自分の利益になることを考えること。(佐藤さん)出会いを見つけに行くという感覚で行動してみたらどうだろう?そのほうが双方に利益になるような出会いが見つかりやすいかも(船長さん)即効性のあるテクニックはない。マイナスな情報を共有すると負のスパイラルに陥るので気をつけて。(佐藤さん)
  • 業者の新規開拓は?(ニーノさん):開拓というより、こまめに担当と連絡を取り合っている。(佐藤さん)業界は狭いので情報も共有されるから初心者は注意(ニーノさん)
  • RCは相見積は(特に地方は)業者荷筒抜け。なので、信用する業者と長く付き合うほうが結果として良い。(佐藤さん)木造はたくさん工務店があるので相見積は有効(ニーノさん)
  • 事業承継についての考え方:答えはない。資産状況、子供の考え方も変わるのでその時の最もベターな対策をとっていくしかない。(船長さん)
  • 事業承継についての考え方:永遠に事業を続けたい。優秀な社員が育って自分の意思を継いでくれる人にまかせていきたい(チャンスを平等に与える前提で)(佐藤さん)
  • 苦しい場面での対応は?:ホテル・宿泊は甚大なダメージを受けた。コロナ融資はありとあらゆるものを承認をもらっている。潤沢な現金を用意する対応をしている。常に余裕を持てるようにして、迅速な経営判断ができるようにしておくべきと考えている。(佐藤さん)
  • 苦しい場面での対応は?:船長はコラムの通り。船長時代に個人の力量ではどうにも

ならない状況を経験しているので、現コロナの問題はそのころの問題に比べれば大したことはない。鬱にならないための行動が経営者として大事。(船長さん)

  • 最初の一棟目の戦略は(手持ち資金2000万前提):1000万のこして、1000万をつかって好きな手段でチャレンジしてみては?(船長さん)
  • 最初から100点はあり得ない。小さい失敗を積み重ねて最終的に成功すればよい。最初から100点を目指すと最終的にダメ物件を掴むパタンが多いから注意(船長さん)
  • どの物件も100点はない。常に反省がある。(お三方共通)
  • 視覚・聴覚・そして嗅覚も大事(匂い問題も物件運営に大いに影響がある)におい確認のための泥臭い活動が大事。(佐藤さん)
  • 世の中には数値化できない部分が多い。不動産投資は特にそうである。かつそれが大事。不動産賃貸経営は最終的には人の勝負である。(ニーノさん)
  • できるだけ五感を使って現場・現物を確認していくことで、スキルが上がっていく。最初は愚直にやっていくべきだ。(船長さん・佐藤さん)
  • 〇サワは夜中2時に更新、他は朝10時にサイト更新。これを細かくチェック。
  • Eスポーツ。これはこれからのキーワードの一つ。暗くて涼しい(但し湿気なし)ような迄マイナスとされていた部屋が価値を見出す可能性がある。あとはサブスク化。オンライン診療サービス、要はこれからはサービス等を組み合わせた特化型のモノ作りを目指していく(佐藤さん)

コミュニティ特化型とkanaloaはとらえています。

  • 夢として作る物件、現実を見据えた物件と物件創りは大きく二つの領域に分かれていくであろう(船長さん)
  • テレワークはそこまで普及はしないと考えるが(逆に会社に行きたい層がでてきているから)これまでのコミュニケーションは根本から見直されていくのであろう(お三方)
  • 自己資金が少ない人がリタイヤするためには?:自己資金貯めなさい(笑)。→本質だと思う。近道はない。身近な見本はフン様。
  • サラリーマンはお金持ちにはなれないという真理。不動産賃貸経営は、経費を使ってお金を残すことができる。この差は大きい。この世界に入らないとお金もちにはなれない。(船長さん)
  • 堅い不動産投資はなに?:その人の使える時間がどのくらいかによる。サラリーマンなら土地値でかえるアパートを少し手をかけて15年で回収という手はある。目利きは大事(船長さん)
  • 堅い不動産投資はなに?:古い木造を年間現金で2,3棟を買っている。(入居率は悪く利回りが低いモノ。立地は良い)資産の土台ができたらこれを生かして、将来利回りの高い新築を立てる。(佐藤さん)但し半分くらいキャッシュは必要よ(船長さん)
  • 資産規模拡大のコツは?:不動産売却を絡めた。不動産以外のビジネスもやることで他の知識・経験が活きる。売却を絡めてキャッシュポジションを上げるという戦い方をとる。(佐藤さん)
  • 資産規模拡大のコツは?:根性!(笑)とにかくやれ!
  • 出口戦略について:それぞれのステージによって違うが、現時点では、売却の際、買主の属性を上げることが大事。すべてのデータを残す。いつでも提出できるようにする。そして順法性。立地・設備グレード。(佐藤さん)
  • 出口戦略について:どのレベルで投資をしているかでも戦略は変わる。税務的には10年から15年で売却が最も効率が良い。売却は期首にもっていく。
  • 法人の1期~3期の融資時に気を付けること:資本金を大きく入れるのはあまり意味がない。なるべく小さい資本金で、役員の長期借り入れとした前提で資本としてみなしてくれとして融資を積み上げていき、BSをきれいにしていくのが良い。説明のつかない勘定科目は作らない。目的を絞った定款と目的を絞った決算を。
  • 土地勘のない場所での不動産賃貸経営のポイント:これは難しい。数字がいい物件の裏側にあるリスク(利回りとリスクは表裏一体なので)を腹に落としてチャレンジすること。(船長さん)地元じゃないからこそ見えるひずみもある。これは逆に武器になる(諸刃の剣だけど)(ニーノさん)

ここで中締め。120万くらい寄付できそうだって(素晴らしい!!)

ここから二次会。

参加者:ニーノさん、船長さん、佐藤さん、野中さん

内容は、、、書き疲れたので省略(笑)としますが、一個だけ。心に響いた言葉が。
佐藤さんがおっしゃっていましたが、、

童心・好奇心をもって取り組むこと。傾聴すること。


これ大事だと思います。心して参ります。

僕なりの総括

これにて、GWのZoom会議シリーズ全5回が終わってしまいました。
非常に濃密かつ、興味深い5日間でした。


コロナ自体は全世界の生活様式を一変させる大きな出来事であり、人もすくなからず亡くなっています。その側面だけをとらえると悲しいことであり、心からの冥福を祈るばかりです。


また、これからもしばらくはコロナとの戦いが続くこともあり、生かされている我々は新たな生活様式でこれに対抗し続けていく必要がありますね。


しかし、ただただ、自粛自粛というだけではなく、新しい経済活動の在り方を模索していくことも肝要かと考えます。皆さんで手を取り、笑顔で前に進みたいところです。


協力は、強力!!!


GW Zoom期間にノーギャラで集まって頂いた著名投資家・経営者の皆さんからもらったパワーを明日の力に変え、僕も明日からの不動産賃貸経営を前に進めていきます。


具体的に、地に足をつけて。


さて、明日から僕はサラリーマン業の再開です。賃貸経営の方は、横須賀の土地と新築計画がちょっと進捗が悪いですが、少しずつ前に進めています。
肝心なのは融資付けであると思います。(何せ、今回、ガチで純粋な「事業」として信金もしくは、他組合系の金融機関にアクセスするため。いろんな意味でのチャレンジになります)


幸い、このブログ・ツイッター・先人たちからの情報もあり、勝手ながら同志とみて皆さんの生き方を参考にして、自分の判断・責任にてこの事業に取り組んでいくつもりです。


同時に、家族も大事にして。(えー、今、嫁さんが横を通過してました。)


この座談会で得た知識を、血肉に変えて、具体的に、具体的に、地に足をつけてまいります。進捗・進展あればこちらまたは、ツイッターで共有して参ります。


どぞ、これからもゆるく・長ぁ~く、よろしくお願い致します。

Word・Wide・Meeting NOW!!! ~波乗りニーノさん主催【ゴールデンウィークZoom座談会】4日目~

こんばんは。
ニーノさん主催のGW Zoom座談会も早くも4日目になりました。
今日も勝手に、議事メモを残しておきます。

■昨日は、ふんどし王子
kanaloa.hatenablog.com


■今日は、天野さん

会の冒頭に、天野さんの機転により、北海道・東北・関東・北陸・東海/近畿・山陽/山陰・四国・九州それぞれの参加者を挙手で確認。
(このシステム、面白いっすねー)
まんべんなく参加されていたようです。


面白かったのは海外からもなんと20数名の方がいらっしゃっていたので、いやはや、すごい時代になったものだと。

いやしかし、天野さん、想像以上にクレイジーマインドな人だったんですね。経験値もすごいなぁと。
実績もさることながら、そのお人柄にファンになった方も多かったと思います。


熱量がすごく、参加された皆さん、火が付いたのでは?(^^)o

話のポイント話のポイント話のポイント

  • 1エリア、1法人:エリアごとの納税体制を考えると、自ずと各々エリアに法人を建てるというスキームとなった。
  • 法人ごとにカード作成して、細かい経費のコントロールをしている。半年ごとに見直しをかけて調整する。
  • スーパーカーを購入しているのは、F1の世界の未来への投資である。

→kanaloaはアストン・マーティンが好き。DBSスーパーレッジェーラを買うぞ!! ^^) でも今は、マツダ3(初代の。(笑))で我慢!!でも大好きな車です!!ブイブイ言わせております!!

  • 古民家再生は利回りではない。残すべき日本の文化は利回りは無視してでも保つべきである。
  • ホテル事業は?:相当苦しい状況でどんな感じかというと、飲食と同様にダメージがあるなか、福岡は影響が出るのが遅かった。4,5月で20%~30%の間でダウン。ここ2ヶ月の下落が顕著。赤字額500万/月だそう。相当厳しい状況。4月時点ではかなり見通しが暗いと考えていた。精神的に相当つらい状況が続いていた。様々な価値観が変わってきた。これからは、次の世代にこれまでの経験や知識を何らかの形で他人に日をつけれるようにしていきたい。
  • 今後はコロナがなるべく早く経済が復活するであろうというポジティブな考えたで、ホテル運営を進めていくという考え方に切り替えているところ。(無論ワーストケースは考えておく)
  • お金のためではなく、人が旅を続けるためのインフラを保つためという使命感でホテル事業を続けていく。
  • 8割は他人から火をつけられる人、1割は自分から火をつけられる人(可燃型)、1割は全くも得ない人(不燃型)→これは火をつけるのは無理。天野さんは点火型(可燃型が進化したタイプ)とのこと。

kanaloaは、可燃型だけど、燃焼時間が短いタイプ(汗)燃え続けることが課題だなー。

  • 再生事業のポイント:RC,SRCを中心、首都圏の話として。首都圏は資金が暑い投資家が多いので、1ロットと絶対金額が戦略上決めておくべき。5000万(福岡)→1億(名古屋)利回り(空室率50%以上、りまわりは12%)

最終的に3億~5億が一番競合が少ない土壌(買える前提であれば、ここがおすすめ)。

  • 事業再生物件見極め方法:駅近くは捨てている。駅から20分、30分(地方に近いセオリー、駐車場があるか、周りで借りられるか?)ファミリー前提。駅から遠くても、積算がでる、残存年数が多い、返済は50%くらい、積算・収支のバランスが良い。
  • 事業再生物件の利回り、評価観点など:利回り:10%(中古)、積算重視(土地 or 建物が大きい)、埋まっていない物件(とにかく空室率が高い方がいい)、修繕箇所:屋根(雨漏りはRCだと500万とか飛ぶので)注意。他は許容範囲。まずは屋根に登れ!!(こわー)

ニーノさん:ドローン飛ばせば??
天野さん:皆で行くときに、10人中9人は屋根を見ない。だから登って本気度を見せる。(こいつ、マジだと思わせていたのではないか。業者さん談)

  • 人口減少での戦略は?:都市圏以外は漸減。増えるエリアは限られる。8笑い型は当てはまる。相当やばいエリアで逆張りでデカイ物件を取りに行くこともある。持たざる者が持つものに勝つために。その町で5年(つまり25%)耐えれば全額返済できるので、逆転戦略としてはあり。→スゲー。
  • ちょっとはずれの都市で、ロット大き目の物件を買って再生をすると面白いかもしれない。もしくは小さ目の物件のかため買い。ニーノさん手法は時間はかかるが失敗の確立はすごく低い。
  • ニーノさん:自分が住んでいるところ(土地勘のあるところ)で、DIYで(都市規模が5万人以上)であれば、アリじゃないかな。


途中、加藤ひろゆきさん登壇。(全ウェビナー、プギャー!)生顔拝見。

  • 今から始めるとしたら事業戦略:3パタン
  • パタン1:天野さん(38歳スタート):まったく同じ戦略、99%再生事業。ヤドカリで家を買い替えながらキャピタルゲインを得ながら資金を作る。給料の20%で暮らす。天野さんは学生で住宅を買っていた(すげー)。38歳ですでに(自社株買いで)1億のキャッシュを持っていたとのこと。(プギャー)

将来次世代を育てるためもあったため、一点突破での実績を取りに行った。
(ここは、真似するかどうかは、その人の生き方次第。場合によっては飛ぶ)

  • パタン2:サラリーマンで手が値がすくない(1000万くらい):頭金10%前提ならば、2000、3000万くらいのアパートとしてある程度のロットを狙っていく。小さいロットの物件を分けていくつか買う。か、戸建(戸建ては堅い。実需があるので。ただ、最近は競争が激しい)
  • パタン3:サラリーマンで手がそれなりにある。(2000~3000万くらい)ある程度のロットを取りに行け。若いうちにリスクを取って行け!!!(あ、俺だ!!)2000万なら、1億ぐらいをキャップをとっていくか、5000万を狙いに行くか、リスク許容範囲をそれぞれで判断してやる。
  • ぼろ物件は、投下した資源の回収時間も考えてやること。

失敗談について話のポイント話のポイント

失敗談について

  • 不動産賃貸業:東京都23区で購入した物件。任売物件。土地値の半値以下だったがグリップできていなかった。元付が売るか決めていなかった。売り物件じゃないのに、売買契約を結んでキャッシュを預けた。架空のでっち上げ取引。売主も出てきて、裁判沙汰に。違約金が価格の半額だ!となった。損害賠償請求で訴えられる。→3年も戦った。相手はチームでやってくる。(チームでの詐欺だったらしい。地面師じゃん!!)こわー。免許は借りている(ブローカー)。この業界は、仲介じゃなくて、ブローカー。質が悪いブローカーは注意!!→500万から1000万に抑えてクローズ(示談)そうがく3000万くらいロス。
  • 宿泊事業:業界全体が破綻している状況。(需要ゼロ)こんな経験は初めて。飲食業も本当に明日生きられるかどうかという状況。毎日が地獄。ピンチはチャンスなんて、、、(こんな状態で立ち上がることができるか。。)

健美屋コラムニストの投資スタイル(特徴)について:
→これは、天野さんの資料のとおりですので。そちらを参照されてください。
 ( 僕は速攻写真撮りました。(笑)後でじっくり読むのだ)

ここで、いったん、中締め


22:00以降は、以下のメンバーでざっくばらんなお話の場でもりあがりました。
豪華でしたよ。


<出演者>
ニーノさん、天野さん、フン様、川上さん、赤井さん、ハリーさん、ポールさん、加藤ひろゆきさん、DXかあちゃん


どなたかが言ってましたが、「アベンジャーズじゃん」ってのがウケました。(笑)

内容は、、、気づきとして、まとめようかと思いましたが、、、
疲れたのでやっぱ辞めます。(笑)


不動産賃貸経営ってのは、ある程度決まった失敗パタンはありますが、成功パタンは人それぞれですね。僕は時間がかかりすぎパタンですが、まぁ、それなりに楽しくやってます。ですが、ぼちぼちアクセルを吹かす時期かなとも思ってます。


#前回のリーマンショック時は、怠慢もあって、吹かせられなかったので。。(反省)


年齢的にもラストチャンスの相場なので、今ありったけの時間かけて行動中です。年内2棟は手掛けたいと思ってます。


さっさとコロナ落ち着かねーかなぁ。。。


しかし、これで寄付のみの3000円の座談会。素晴らしい。。。
って感動しているだけではなく、明日の自分の経営に反映させることが大事ですね。


てことで、明日はいよいよラスト。大御所の極東船長さんの登場です。
なんと、スペシャルゲストが僕がすごくお話を生で聞きたくても物理的になかなかアクセスできず実現しなかった北海道のもう一人の投資家さんだそうです。


いやー、楽しみだ。


てことで、寝ます!!!

Word・Wide・Meeting NOW!!! ~波乗りニーノさん主催【ゴールデンウィークZoom座談会】3日目~

こんばんは。GWは、例のZoom座談会の議事メモ係を勝手に担当しております。

今日は、朝に、息子と近所の川の堤防で全力ダッシュの競争をしたら、ハムストリングの肉離れでダウン。
(今も湿布してますが、痛いっす。。。確実に逝きました。おれの裏モモ)

こんなもんで、へこむ僕ではないので、夕方もいろいろ作業して、
気を取り直して、Zoom座談会に臨みました。


昨日は、張田さんでした。



今日は、フン様。(途中、ポールさん乱入&退場!!(笑))


今日はまた、指向が変わって、ゴリゴリの実践向きの話になりました。
いいですねー。毎回、話のポイントが違うので、面白いっす。


フン様は昨年だったかな。ニーノさん、江田島さんとともに、フン様リーマン卒業記念講演だかで、新横浜の会場でセミナーに参加して以来でした。
あれ。ちと、一回りでかくなったような。(^^;
まぁ、それはいいとして。


今日の話のポイントです。


#えー、もっと細かくメモは取っております。が、赤裸々に書いていい内容とそうでないものがありますので、書いてよさそうな範囲のものだけ共有です。(おそらくツイッターつながりの方ばかりなので、キーワードで、あぁ、あれのことね。とわかってくれると思います。(笑))

話のポイント

  • withコロナ影響で、夏以降の新築需要が減っていく、このため建築コストが今後下がっていく可能性がある。
  • 新築する場合は、建築のプロと賃貸のプロ(我々)の視点は異なる。新築する際にはこういうギャップを踏まえたうえで設計を考えていく必要がある。
  • 多法人はマネジメントが大変。目的が明確であり、そのメリットを享受できるならば考えるべきだけど、最後はその人の生き方で決まる(はず)
  • 新築木造の業者探しのコツ:プレカット工場もっている、大きすぎず、小さすぎず。)相見積もり忘れずに。見積りとる段階で「ほぼあんたにきめる」というメリットを伝えていこうかと考えている。
  • 木造・RCでは、新築木造(5000万くらい)メソッドがやった範囲では儲かると思うが、RCは5日目の極東船長に聞いてみよう。(木造1億は売りづらい??)
  • 物件の見つけ方:フン様:最初はネット、そこからの紹介。値引きは「この価格なら買います」。ポールさん:過去の関係からの業者からの紹介(人と人の間の信頼が重要)。
  • この業界は売りてよりも買い手の方が業者との距離が近い。なので、両手の世界であれば、買い手側の利益につながることが多い。元付業者との付き合い方が非常に重要。
  • 今後の経営方針は?フン様:賃貸業を柱として、派生するビジネスを死なない程度に楽しくやっていきたい。(いいな、この考え方)新築をしっかり作りこむ方がもうかりやすい。ニーノさん:人間がすきだから、そういう投資をしたい、シェアハウス運営はそれがあるから。ポールさん:屋台骨である不動産賃貸業をしっかりすることが今回のコロナで非常に大事であることを痛感した。最初は小さく始めることが重要。
  • フン様:チャレンジとは、例えば100万円あるとしたら10万円を使って小さく始めることなのだ。何かあった場合に次のチャレンジにつなげることができるからだ。
  • 専業になる場合の準備について:サラリーマンの優位性を最大限活用する。カード作成等、法人化すると難しくなるものは先にやっておくこと。旅費規程を作って法人からの出張旅費をうまく活用する。住宅ローンはサラリーマンのうちに組んでおくこと。
  • 新築建坪:フン様:あんまり考えていない。(利回り10%を土地・建物で考えているから)。ニーノさん:仕様変更の際は、追加費用とられる可能性がある為、「これ、総額込みでできますか?」と聞くこと。ポールさん:言った、言わないの多い世界。メモを取るなどしてエビデンスを残すようにすること。
  • 最新の新築の話は、5/23のセミナーで詳しく話ししましょう!!
  • withコロナの融資の見通しは?:フン様:自身の防衛手段として細かい借りれをまとめて借り換えを考えるのもあり。ポール:いつの時代も出る人には融資はでる。そのための事業運営(決算書の作り方・見せ方も含め)を続けることが大事。
  • コロナ後の賃貸に求められる要件は?:

フン様・ニーノさん:リモートワークの加速により、働き方が大きく変わってきている、これによって建物の立地、必要とされるファシリティもこれに合わせる形で変わっていくはず。(例えば書斎とか、趣味部屋とか)。
ニーノさん:仕事用の小さな部屋を借りるパターンもあるかもしれない。(バンドル貸しとかもあり得る)
フン様:でもこの変化は、コロナがどれだけ続くかによる(短いと元に戻り勝ち)
ニーノさん:でも、世の中は世界レベルで変わっているため、いろいろ注視していこう。

  • NG業者の見つけ方:富山スキームはできているので、その時点でリスクヘッジはできている。が、見積りとったらかならず応答すること。(誠意が大事)。

ニーノさん:どの町にもたくさん工務店はある。アパート立てた経験があるか?建築業者が今後飛ぶことがある(この情勢だと)。業者の経営状況を金融機関が握っているため、場合によっては、つなぎ融資が出せないことがある(実際にあったが、金融機関は守秘義務によって絶対にその理由を言わない。
フン様:申し込んだ工務店の与信によって融資可否が決まることがある。注意!

  • (雑談) 株式・FXの飛ばした額:ニーノさん:それは言えない、、、(笑)
  • 新築で工夫した点:動画見て。オートロック、防犯カメラ(セキュリティ)、蓄暖、風呂でかい、キッチンでかい。コロナ観点では長屋最強?(共用部ないから)
  • 最初の一物件なら何を買う?:フン様:若手ならば中古のバリューアッドで売却益を出して稼ぐやり方で時間を稼ぐ。でも、融資観点では、新築スキームの方が楽。どちらを選ぶかはその人の考え方かな。ニーノさん:ぼくなら新築かな。
  • 世界一周旅行で①学んだこと②今思うこと:日本最高!、日本のごはんはうまい!!。今やれることをできるだけ早く。ニーノ:すべてのものには時がある。(大事やね)
  • 資産規模拡大のコツは?:ひずみをみつけて、レバレッジをかけて、複利で儲ける。いい決算書をつくる(BSをよくすること。財務諸表(CF計算書、PS->BSの順で)をよめること。
  • withコロナで生活費が下がっていく(交通費・服代・食費・化粧費)

→フン様:経済的には??実は無駄なことをやっていたことで経済が回ることがあるんだよ。

  • 外壁はニチハ:ひゅーじぇ?→Fuge(コーキングが不要なやつ、職人は嫌がる。10年のメンテコストをかが得るとグッド。かっこいいし)
  • なんちゃってオートロックは、契約時にその旨を伝えること。今は安くパナのオートロックがあるけど。
  • 融資の際は、ペンタさんの銀行訪問セットを使うのが良い。
  • 良い財務諸表とは具体的に?:要は純資産が厚い事。BSが良い事。ボロ戸建高利回り沢山だとBSが悪くなり融資がNGとなることがある。
  • 住宅ローンの残高が理由で融資を断られたー>真の理由ではない。住宅ローンがあるから融資が断られることはない。
  • 生活導線(上下音:ボードを複数はって、とか、ALCで区切ったり、吉野石膏の研究結果を参考にしている。これで界壁の音はしない。詳しくはセミナーの時に)→これは聞きたいね。空間+ALC(旭化成床テック)


こんな感じでしょうか。
現在不動産賃貸経営をしている人、これからやる人にとって有意義な情報が多かったです。


22:00でいったんお開きになり、その後二次会。
シャー!参加じゃぁ!!!
と思ったら、いきなり我が家のネットがダウン。


ぐわぁーー!と悶絶していたところ、バイカー大家さんがナイスフォロー。
(ホント、ありがとうございやした。)
ソフトバンクDNSがトラブっていたようで、ツイッターで流れていた対応を入れたら復旧。


1時間遅れで参戦。
これまたあたらしい、チャットの世界で楽しく二次会が開かれていました。
こんな世界あったのね。。。
ドキドキして声を掛けたら皆さん快く受け入れて頂いて感謝です。m(_ _)m


ゆるい話、面白いお話、ネットセクハラ(笑)。
でもまじめな話、が中心で有意義な時間を過ごせました。
いろんな投資家・経営者の方の、いろんな背景や考え方が聞けてよかった。こういうコミュニティは大切にしていきたいですね。明日へのモチベーションになる。


気づいたら、1:00になったってことで、おひらき。。。


嫁さんはすでに寝ていたようです。(明日の朝が怖い。。か、家事頑張ります!!)


ということで、GW第三戦、楽しく終わることができました。


あと二日!!!
得るものを頂き、実践に反映して参ります!!!


寝ます!!!

Word・Wide・Meeting NOW!!! ~波乗りニーノさん主催【ゴールデンウィークZoom座談会】2日目~

こんばんは。
そろそろフラストレーション溜まっている頃ですか?(笑)
ま、気楽にいきましょうか。


さて、僕は近所の川辺や公園を家族で(三密を避けながら)リフレッシュしつつ、
午後は昼寝と現在検討中の横須賀新築(ベース賃貸前提で検討中)の事業計画を作成中です。


で、夜は、Word Wide Meeting に参加中です。
ってかっちょよく書きましたが、要はこれ。


kanaloa.hatenablog.com


ニーノさん主催のzoom会議に参加中です。
すでに昨日の河上伸之輔さんは参加済みで、今日は張田さん(以後、ハリーさん)の座談会です。
河上さんのお話は、タイミング遅くなっちゃったので、その他大勢の方のツイート等で評価を参考にしていただくとして、


今日のお題をWorld Wide Meeting と銘打ったのは理由があります。
ハリーさんは、現在ペナン島に移住されており、そこからのzoom参加でした。
この時点で、ニーノさん+我々ウェビナー(日本)と、ハリーさん(マレーシア)の二カ国での座談会。


ここに、途中、スペシャルゲストで天方エバンさんが登場。
彼は、ハワイ(アメリカ)からの参戦。


つまり、日本+マレーシア+アメリカの三カ国同時の座談会。


なんとも贅沢でした。
全く遅延も感じることもなく、リアルタイムで世界会議をやっているこの時間。。。
数年前はこんな時代が来るなんて思いもしませんでしたからねー。


ハリーさんの不動産賃貸経営への取り組みのきっかけ、取り組みの姿勢。
また、今回の座談会ならではの、海外移住に関するお話。生活・お金など、、、
一時期真面目に、海外移住を考えていた僕には価値あるお話でした。


エバンさんも、深夜1時にもかかわらず、この座談会に快く参加していただいたこともありがたいなぁと。
ハワイのコロナ事情や、ここでしか聞けないお話も(少しだけ)聞けて有意義でした。
(天方さんのYouTube チャンネルあったの知らんかった。早速登録しておきました)


あ、張田さんは、インベスターズ ジャパンというチャンネルもやっているそうです。
ちょいとのぞきましたが、これまたおもろそうなので、登録、と。


ご参考までに、各チャネルをご紹介です。


■不動産投資チャンネル「インベスターJAPAN」(張田さん運営)

不動産投資、吉川英一さん①【スタート編】 投資家必見!「株&不動産」書籍✕13冊の著者がこれまでの投資経験を語る!  #不動産投資 #吉川英一 #健美家 #新築投資


■方エバンのハワイ不動産と移住生活

米国中小企業融資(PPP)おりました ハワイコロナ最新情報 5/1/2020


こう、外に出られることができず、思うように投資・事業を進められない状況において、これほどモチベーションを維持できるイベントはないと思います。
300名以上の投資家が一緒に不動産賃貸経営を語れるのですから♬しかもワールドワイドで。


やはり、あれこれ言われていますが、時代はより良い方向に向かっている。
物事をマイナスにとらえられる時間があれば、今ある自分の資源を使って1ミリでも世の中をよくできないか?考える方が、世の中にとって、また、自分にとってもよいことだと考えます。


さ、明日も、事業計画、具体的に考えていこう!!
※お金的なシミュレーションは数パタンやって、やっぱり、現状は、ベース賃貸のほうがリスクは少ないし、かつ、何より面白く、社会的な貢献にもなると思ってます。


っと、今、ミーティングが終わりました。
#事務局の計らいで、ホタルノヒカリが流れて終わるってのが良かった。^^)o


ただ、明日は、フン様ですからねぇ(前夜祭、なんと夜中の12時まで続けていたそうな(笑))。果たして追われるのかどうか。(;^_^A


どちらにせよ、楽しみです。


では、今日は短めですが、この辺で。