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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

金利交渉中&結果が出た!(品川物件、夏の陣)

品川アパート(2号機)の話 業者さん・金融機関とのお話メモ(2016)

こんばんは。
最近UP期間開きすぎてすいません。


猛烈にプレッシャーのかかるマネジメント業務で、やられ気味です。w
まぁ、死なない程度に頑張りますです。


さて、話は品川物件の金利固定期間(5年)が終わり、これの更新手続きに入っているという話。


現在、僕の金利は、期間25年、2.5% 固定期間5年というものです。


8月末で固定期間が終わるため、この金利の交渉、すなわち「品川物件、夏の陣」が始まりました。


2.5%なんて、昨今の融資状況からするとなんとも高い金利と感じられる方もいらっしゃるかと思いますが、僕のスタートは3.2%(川崎物件の時)ですからね。それなりに頑張って信用作り上げてきたのです。


この金利交渉にあたり、「求めるべき金利を裏付けるロジック」を整理する必要がありました。


参考にして欲しいのは僕のこの過去記事

kanaloa.hatenablog.com


このロジックを改めて現在の残債に当てはめて、少なくとも

あ、こいつ、ある程度わかってやがんな。


と思わせるようにしています。


再計算の結果、僕が求めても良さそうな最低ライン(これ以下をいきなり求めると、シカトされるライン)は、


1.2%(固定3年)


でした。


これを、メインバンクの某地銀さんに伝え回答を待ちます。


ちょうど同じ時期に最近プッシュをかけられている某信金さんから、借り換えの金利を提示してもらっていました。



期せずして、今日、両者からの回答がありました。


まず、某地銀さん


変動:1.175%
2年:1.05%
3年:1.1%
5年:1.2%


、、、僕の予想を超えてきました。更にすごいのは、某信金さん(まぁ、借り換え前提なので)


5年固定:0.9% (!)
変動:0.732%( TIBOR連動変動金利 )


、、、すごい。今の融資ってこんなんなの?


てことで、すさまじい金利(というか、、これ以上金利が下がることはないような、、(笑))。


悩んでしまいますが、結論から言うと、借り換えをするほどのメリットはないので、今の銀行さんを延長する形ですね。
多分3年を選ぶと思います。今から3年とすると、2019年9月なので、オリンピック前の年に金利をもう一度見直せるチャンスがあるって感じでしょうか。


今の景気(いいんだか悪いんだかピンときてませんが)が腰折れするのももしかしたらその辺かも知れませんしね。


2年で、変動で以降様子を見るというのもありですが、、、


んー、悩む。


まぁ、とにかく、収穫は、信金さんからTAIBOR連動の金利を引き出せたことですかね。
借り換えとは言え、ここまでの数字を出せたのは収穫です。


今回は、某信金さんにはすいませんと伝える予定ですが、次の物件は(流石に、この金利は厳しいかもですが)彼らにお願いする前提でことわりを入れに行こうと思っています。


現メインバンクの金利でも年間40万くらいの節約になります。(リッチなワンルームリノベ代がでますものねw)


てことで、今日は仕事では散々でしたが、金利では一気にストレスが吹き飛びました!!


不動産賃貸業やっててよかった。


次は、あなたの番ですよ。(笑)


おやすみなさい。

ポケモンGOの社会的な影響力はすごいですね。(全然不動産投資と関係ないけど)

業者さん・金融機関とのお話メモ(2016)

お久しぶりです。
相変わらず、マネージャー業が板につかず、ヒーコラ毎日を過ごしています。
物件?んー。変わりなし。
あ、でも、今日、某信金さんからお誘いがあり、融資の件の話をなぜか土曜の夕方


さてさて、
昨日、アメリカで大流行の「ポケモンGO」を息子にせがまれて、インストールしてしまいました。


ポケモンなんて、しょせん子供のお遊びだから大したことないだろ。
とおもってしぶしぶインストールして試してみましたが、、




想像以上におもしれーな、コレ。



が所感です。(笑)
ゲーム自体は、ポケモンを捕まえて、適当に育ててほかのモンスターと戦ってとかそんな程度何ですが(っていまだ遊び方を理解していないので、面白い遊び方もあるかもしれませんが)、
何が面白いって、近所の町や出かけた先の町中にモンスターがいるっていう、、何でしょうね。。。



冒険のにおいってやつでしょうか?


街角のプチランドマークが、アイテム入手先とかになっていて、この辺が冒険心をくすぐるんでしょうか。


早速今日は、某駅から徒歩20分もかかる大きな公園までをひたすらポケモンGOで遊び倒しました。


帰り際に、大きなハブ駅のロータリーを見回しましたが、いるわいるわ、ポケモンGO民族が(笑)。
こりゃもう、ちょっとした社会現象ですなぁ。


まぁ、スマホルール守ってもらって楽しく過ごせればそれはそれでいいですよね。
せっかくなんで僕も楽しんでみます。


なんとなくですが、、、



とかが登場しそうな予感。。。


あと、すでにテレビでも取り上げられているように、スマホの電池があっという間になくなるので、予備電源が必須になります。
家電量販店では品切れ気味とか。


リチウムイオン電池関係の企業株価が上がったりして。


最近物件が高止まりしているので、もっぱら、ほしいエリアの物件を見つけては、その町をうろうろする、「ちいさんぽ」的なことをライフワークにしているのですが、息子が退屈そうにしているときにポケモンGOが大いに役に立ってくれそうですね。
しばらくは暇しないような感じです。


話を変えます。


今日夕方、僕の住まいの近くの某信金さんに訪問してきました。土曜に金融機関にいくなんて考えもしませんでした。
聞くに、土日も住宅ローンの飛び込み営業等をやっているらしいです。
そのうえ、折からの低金利の影響で、なかなか利幅が取れないらしく、やってもやっても、、、という状況らしいです。


ただ、土曜にまで出てきて住宅ローン飛び来みってことは、、もしかして、そろそろ息切れってことかしら。。なんて思ったりしもします。


最初は若手の担当さんだけという話でしたが、
実際にはそのうえのリーダー格の方も加わり2名体制での対応。(土曜に。)


要件は、彼らからすると、私の物件の融資の借り換えの提案だったそうです。
ちょうど、いま付き合いのある金融機関との5年固定期間が9月で終わるため、競合してもらうにはちょうどいい相手だと思い、借り換え条件を提示してもらうことにしています。


信金さんには悪いのですが、おそらくは、いま付き合いのある金融機関さんの数字のほうがかなりいい数字を出せると思うので、結果的に当て馬的になりそうです。
ですが、その次の物件の取得として、彼らには力を借りたいと思っていますので、その辺のリレーションを取り合いと思い、自分が探している物件とこれから向かいたい方向を説明しました。


いつもの3点セットを説明した時点で


「この情報があれば完璧です。最初から用意いただける方って本当に少ないんです。助かります。」


と好印象与えましたし、一応僕の賃貸戦略も伝えたところこれにも共感していただけました。


『早速、借り換えプランの具体的な数字を出させていただき提案に伺います』


鼻息が荒かったです。


僕からは、信金さんのお付き合いあるパスすべてで、物件を手放したい方や業者の新築もので面白そうなものがあれば、情報くださいと伝えています。
ま、これがなかなか良い物件情報として挙がってこないのはわかっていますが。少しだけ期待してみます。


互いに一通り、要件・要望を交わした後、さて、帰るべ。と思ったところ、


『あ、kanaloaさん、支店長もご挨拶したいといっておりますが?よろしいでしょうか?』


と。
1,2分後に支店長が現れ、丁寧にあいさつをしていただけました。


彼も言っていましたが、やはり感覚的には今年の後半から2年後あたりが、物件価格の下落を想定して、そこから買いに入ってみるのもいいかもしれないとのことでした。


僕的には、すでに2年以上待っているんだけど、さらに2年か、、
もちろん、信金さんで面白そうな物件の話が合った場合は、買っちゃいますけど。


ま、そんな感じでの信金さんとの打ち合わせが完了しました。



家路の最中もポケモンGOやりながら、一匹モンスターをゲットしました(笑)
という感じで、今日の一日は終わりです。


良い週末を。

EU離脱ショック、1日経過してみて。(不動産投資にも想像以上にインパクトあるの?かも。)

不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話

昨日、久しぶりにブログをUPしたところ、すさまじいアクセス数になっていて、「え?何?僕ってそんなに記事を待望されていたの?」って浮ついた気持になっていましたが、違いますな。


単に、「EU離脱、不動産投資」でグーグル先生に聞いてみた所、SEO的に僕の記事が上位に行ったが故の結果だったようです。


名だたる有名どころのブログを抑えてのトップ当選ってのがなんか、どうなんだろ、検索ロボット君。って感じですが(笑)。


そんなことより、僕は昨夜、記事をUP後にいろいろ海外の記事を漁っていたところ、突然無線LANルーターがハード的に死亡してしまい、再起不能になった為、大騒ぎしてました。(冷静になりゃ、有線LANつながるべよ、って落ち着いたわけですが、やっぱり無線はべんりですものね。)
今日、最新型の超安定型、ハイエンドの無線LANルーターを購入してきました。すんごく調子よくて、何より電波が安定しまくっていてうれP.


先ほどまで、ブルームバーグのライブTVで欧米の状況を眺めていました。
英語はほとんど聞き取れませんが、端々のキーワードと、画面情報からなんとなく雰囲気はつかめますんで。


youtubeでもライブ見れるんですね】

LIVE Coverage of Brexit Fallout


ブルームバーグはこちら】
www.bloomberg.co.jp


【世界のニュースサイトや統計情報ほしいならこちら、おすすめ】
link.keizaireport.com


日本の代表的なメディアは、ほんと、しょうもないニュースばかり垂れ流しているので見る気もしないのですが(こんなときに、芸能人の覚せい剤事件を取り上げてどうすんねんという感じです。)、海外、特に今回は欧州・米国が見る世界の経済という観点でいろいろ情報を探してみると今後の先行きと、これが日本の経済にどう飛び火するのかというのが、素人なりに(いや、感覚的に)わかるんじゃないかなと思っています。


んー、もっと英語勉強しないと。。。(TOIECいつも500ボーダーでウロチョロだし、、)


これも、週明けが気になるところですが、どうやら、リーマンショックと今回のEU離脱ショックってのは、異質な物らしく。
前者は、純粋は「金融リスクの顕在化」にトリガーをもつ不況だったわけなので、いわゆる、サブプライムの膿をだしきってこれに対策をとっていけば、いずれはその傷も言えるというものだったそうなのですが、


今回のは「地政学リスクの顕在化」がトリガーとなっているとのこと。
これは単純じゃないらしく、英国に端を発して、このEU離脱ムーブメントがEU諸国にどこまで飛び火するかで、リスクがリスクをよぶ「負の連鎖」が始まることが非常に怖い、のだと。


国家間でのリスクですから、すそ野は広いですからね。。。そう考えるとやはり今回のEU離脱ショックは、近年では一番のショックになるのかもしれません。歴史の一ページが大きく変わる、きっかけとなる出来事だったんだね。。。
そう考える日が来るのかもしれません。


ま、我々不動産投資家も冷静にこの出来事を見守ることにしましょう。



さて、



有名どころの不動産投資ブログなどを拝見していると、やはり、融資が絞られるという見方が多勢といったところですね。

円高に振れることで、海外からのマネー流入が少なくなり(同じ1000万円の物件買おうとしたら、いままでよりより多くの自国通貨をつぎ込まなくてはいけなくなるため、不動産価格が安くないと購入意思が下がってしまうから)投資対象物件の価格が下がっていく、、


という分析が(すいません、どのブログか忘れてしまった。。)すごくロジカルでピンときました。
ということとは、都内のぶっ飛び価格のタワマンはこれから暴落?なんて考えちゃいます。


これを端とし、
日本の不動産価格は地方(の、不当に価格が吊り上がっている物件)物件が大幅下落し、それが徐々に関東にも影響。
都心部の物件価格にも影響してきそう、、、ですが、ダイレクトに価格が大幅下落とはならないような気もします。



カクっと調整が入って、徐々に適正価格に落ち着いていくような、、、そんな感じがしませんかね。
横浜・川崎・都内・都心は、暴落しないで、「あ、これなら買だわ」と言えるくらいの価格に落ち着くような。


で、融資は絞られるから、競争相手が減って、これまでの市況化で、

「うーむ、そろばんがどう見ても合わんから、いまはインカムをちまちまためて、本業からキャッシュをためておくべ。」


と、したたかに構えていた投資家達の独壇場になっていくのでは。。。


一応、僕もその枠に当てはまるべ、って。(笑)


前回のリーマンショック時は、川崎物件(区分バルク)を購入して間もない時期で、物件のバリューアップに躍起だったころだったので、狼狽売りでいい物件をお買い上げ―。とはいかなかったので悔しい思いをしていましたが、


今回は、大丈夫。
準備はできています。


上記、市況が現実のものになったら、不動産業者周りを本格化しようっと。


それじゃ、おやすみなさい。

イギリスEU離脱。不動産投資。さて、融資はどうなる。そんなん、分かりません(笑)

不動産市況やセミナーの話 不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話 業者さん・金融機関とのお話メモ(2016)

大変ご無沙汰しております。
更新できず、申し訳ないです。


春になり、ちょっとだけ偉くなってしまい、ボスから日々スパーリングを受けているので心身ともにやられております。(笑)
一つのプロジェクトを束ねる立場となり、いやはや、管理職とはこうも大変なのかと思いつつも、この辛さは自分をさらに高みに連れて行ってくれるきっかけと思い奮闘しているところです。


こんな状況で、ブログをUPできずに、また、更新のきっかけがなかったのですが、さすがに今日のイベントは不動産投資家、不動産賃貸ビジネス経営者の我々にとっては、無視できないイベントであろうと思い、仕事もそっちのけで家に帰ってきたところです。


「EU残留」「離脱」は拮抗しており、まさに、『丁半ばくち』の様相。
賢明なトレーダーはこの相場は冷静に見ておく、そんな市場なのかな。。


僕は、「残留に全部!(巨泉のクイズダービー風)」としたのですが、結果は、大外れ。
FXでレババリバリでやっていたら、今頃僕は追証とられて即退場でしたでしょう。(笑)
こわー。ですね♪


イギリスのEU離脱の国民判断。
まぁ、あちら様の御国事情はともかく、このインパクトが世界経済に与える影響たるやすさまじく、日経平均が1300円近くまで下落した記事を読んだ時には(ちょうど、偉いさんに怒られている最中にスマホにヤフーからトピックスが飛んできた時には、怒られている事実を忘れてしまいました。(笑))、さすがに一大事が起きているんじゃないかと。


案の定、ネットもテレビも帰ってきたらその話題で持ち切り。


麻生さんも見解だすなど、とにかく遠い国の出来事のとばっちりを抑えようといろいろ頑張っているようです。


メディアでは、EU離脱は日本企業にとってかなりの痛手となるという話だそうです。
国内に市場を抱える僕の会社などは、あまり実感のわかない話なんですが、、、イギリスを拠点にしている企業の方からしたら死活問題なんだそうですよ。


さて、


不動産投資家、不動産賃貸ビジネスの経営者である我々にとって、とにかく気になるは、この先の金融機関の「融資」の方向性といったところでしょうか。
僕も正直そこしか興味ないのです。汗


僕が期待したいのは、このイベントで、行きすぎた不動産市場にブレーキをかけてくれないかという事。
例の僕が一縷の望みを抱いていた、簡易宿所ネタも、どうやら現状は融資が付きづらく、放置プレイ。(現金でやる意味はないので)


土地から、新築を計画してみようにも、初めて取り組むため、どう算出しても、都内では、うまくいって7%後半。8%台なんてまず無理であることを悟りました。(でも、うまくやる人はやっているようですね。すばらしなぁ。)


こういうご時世では、ある程度パッケージ化された新築ものを妥当なラインで(たとえば横浜エリアであれば8%台で買うとか)買い増ししていくのが妥当なのかもしれませんね。


川崎エリアで11%、都内で10%弱で中古が買えた10年前が夢のよう。


そんな状況でのこのEU離脱ショック。
これで金融機関が目覚めて(だれでもかれでも、融資するのは大変なリスクであること)融資を絞ってくることを期待してます。
これが現実化すれば、当たり前ですが、物件価格は下がるわけで。


金利は高いし、自己資金は多めに入れないといけないし。
そういうマイナス面は出てきますが、これは僕ら、今の市況を静観して力を蓄えている人間にとっては逆に「好機」なわけで。


だって、自己資金多めに入れば、おのずとリスクは低下し、金利は自己努力でしっかり経営すれば、下げることができます。即ち「ちゃんと経営できる人が正しいプロセスで市場に入ることができる」という事だと考えるわけです。
※別に最初は多少金利が高くても、物件価格が安ければギャップは取れるわけですもんね。
何より、安くて、いい物件が手に入りやすい。(これをAとします)


物件価格が高く(利回りが低く)、立地条件もイマイチだし、で、破たんリスクが高い状況で、ほぼ最低レベルの金利で資金調達をして、まさに「一寸先は闇」的な投資をしているわけですから、ちょっとでも金融市場が厳しくなったら、売却したくてもできない(だって、元金減っていないし、こんな状況では売りたくても、だれも高い金額では買ってくれないしで、八方ふさがりだし、で)、そんな投資家さんがいっぱいると思う。(これをBとします)


同じギャップがとれるとしても、あなたならどちらを取りますか?
という事となんです。


フツ―の感覚で、フツ―にロジカルに考えればどっちがいいかって話です。(賢明なるあなたならば答えは一つのはずです。え?Bだと?(笑))


なので、僕は今のこの状況は(あちらの御国の状況は、すいません、棚に上げておいて)歓迎、なんです。


ただですね、とはいっても、結局はこのご時世が融資状況に与えるかどうかは、「ナゾ」なんです。


なんとなくですが、ネットが普及し、いろんな人が金融に関する知識や経験値が上がってきているこの状況では、これまでの金融のセオリーがそのまま適用できない気がするんです。いろんな媒体から(真贋はともかく)様々な情報を取捨選択し、いろんな行動が起きているわけですから、ネット普及前の単純なロジックって実はあまり通用しないような。。。そんな気がしませんか?


単純に金融引き締めになるんだろうかなぁって。(期待はしているんですけどね。)


場合によっては、更に日本の不動産市場に海外からマネーが流れ込んでさらに爆騰、、なんてこともあったりして。


さて、どうなることやら。


週明けの市況を注視しておきましょうかね。


追伸:

昨日、某信金さんから僕のケータイに連絡が、「どうも、kanaloaさん。前の担当の○○の同期の▲▲です。その後どうです?そういえば、川崎の物件謄本見たのですが、売却されました?」などと。


『えぇ、売っちゃいました。儲かっちゃいました。』


「そうなんですね♪、じゃぁ、もしよかったら、品川物件の固定期間終わりそうでしたら、乗り換え(借り換え)、考えてみません?」


と。
今の融資って根抵当権なので、債務枠が変わらないので、他金融機関さんからしたら、いくら支払ってもそれだけの債務が残った状態になるらしく、あまりよろしくないなと思っているのですが、これは通常の抵当権に変えられないとのことで。。。なので借り換えに気持ちも傾きますが、、、でも、あまり気軽に借り換えしたらその金融機関との取引が今後厳しくなるので、ちょっと悩んでます。


とりあえずは、この信金さんとのパスは作っておいて、別の融資を受けたいなと思ったので、


『いいっすねー、ちょっとだけ検討してみますかね。あ、で、その先の融資もちょっと考えてみたいのですけど、今度お話しません?』


と。


てことで、近いうちに某信金さんに行ってきます。


品川物件の金利固定期間はあと2ヶ月ちょっとで終わり、ここからいろいろ戦略を練って行動してまいります。


見直し金利は、1%前半。(できれば1%切りてぇ(笑))



それじゃ、みなさん、良い週末を。

不動産テックって、やっぱしFintechドメインの一分野だったのね。

不動産市況やセミナーの話 不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話 書籍

どうも。ご無沙汰しております。
最近、ちょいと仕事上の責務が上がったせいで、いろいろ深夜までお仕事しているのと、
帰ってきてから、「キングダム」っていうアニメに没頭している自分がいて、
気づくと深夜になる。というパタンを繰り返しておりました。


ブログ更新やめたわけじゃないので、お付き合いを。


1. いよいよFintechを大企業が担ぎ始めてきた

2. 本質は手数料無料とかそんなんじゃないはずですね。

3. ならば、不動産テックではどう考える?(改めて)

4. キーワードは「ディープラーニング」(AI)だと思う。


こんな体で。手短に整理してみます。


1. いよいよFintechを大企業が担ぎ始めてきた


昨年の10月頃に、徒然に流行り言葉へのアンチと、僕ならば、、、というテーマで書いた記事が、僕のブログでずば抜けてアクセスが多いのに最近になって気づきました(笑)。
なんでだろう、、、と思っていたら、不動産の世界でも有名なあの方のサイトでリンク張って頂けていたのが理由でした。
、、、かなり恐縮であります。(ホント、徒然にまとめただけだったので)


一応僕はいわゆるIT業界に勤めているわけですが(※)、最近いろんな話の場で「Fintech (フィンテック)」という言葉を聞くようになりました。
ある時は、お偉いさんとの会話の中で、ある時は業界セミナーのプレゼン資料の中で。。。


*1


もちろん、「Fintech」という、「言葉」が独り歩きしている感も否めないですが、ですが、大手メーカーのトップはやはり切れモノの集まりですから、こういった世の中のうねりは確実にとらえています。
そして、このうねりに対して、自社の「強み」を生かして大きなビジネスの場を創りだしていくということの「可能性」を見出しているからこそ、ここまでこの言葉がクローズアップされているのだと考えます。


事実、ヨーロッパでは、伝統的な金融機関が「我々は、今後はソフトウェア会社になるのだ」と宣言しているって話です。
真顔で、この金融機関の長は、実質的な競合がグーグルや、アップル、フェイスブック、ナドのインターネット企業だとして将来像を語っているのです。


日本の金融機関もこの動きには非常に「センシティブ」になっている様子です。
なんでか?



2. 本質は手数料無料とかそんなんじゃないはずですね。Fintech脅威の本質はなに?


金融のお仕事って多岐にわたります。

  • 決済
  • 送金
  • 融資
  • 投資
  • 保険
  • 不動産

もしかしたらこれに「法律」的な仕事もあるかもしれない。とにかく昨今の銀行に代表される金融機関のお仕事は多岐にわたりますよね。


で、金融機関がどういった点(Fintechの)を「脅威と考えているのか?」なんですが、、、


ここからは、僕個人の考え方も多分に含まれますので「妄想」と思って聞いてください(笑)。


例えば手数料ビジネスも重要だったりするのですが(金額的には)、
もっと金融の本質的な役割である「融資判断」や「これらを実現するマッチング業務」この辺をFintechにとって代わられるのが怖いのではないのか?
そう考えています。


だって、例えば、銀行の本質って、本来は、「預金者から集めたお金を、一定の金利を上乗せして、事業家・起業家に貸し出し、ここから預金者への金利を差し引いた残りでお金を稼ぐ」はずです。その結果、地域経済、ひいては国・世界経済をけん引するという大きな役割(ビジネスの意義)があるからだと考えています。


その「本質」を、Fintech企業にとって代わられるのですから。
そりゃ怖いですよね。


この根本部分を抜かれてしまうと、ここから派生する送金手数料・口座維持手数料・さらには金融商品の売買といった部分が立ちいかなくなる可能性だってあるはずです。大げさかもしれないけども。


僕個人はこの辺が金融機関が現在躍起になってFintech企業との連携や買収をしているのにはそういった点を危惧してのリスク回避策なんじゃないのかと考えています。

3. ならば、不動産テックではどう考える?(改めて)


で、こういったFintechの脅威を考える中で、やはり僕ら不動産投資家、不動産賃貸ビジネスオーナーが気になるのは、このFintechカテゴリに属する(らしい)不動産Techをどう考えるか?なのですが。


あ、最近では、不動産techは、ようやく「RealEstateTech(リアルエステートテック:まんまやないかい!(笑))」という英語が出てきた模様。
徐々に市民権得てきているのかしら?


ここは、前回の記事と基本的にスタンスは変わっていません。


kanaloa.hatenablog.com


最近では、「キュリオ・スマート・ロック」に代表される、「これまで人手介入で手間暇がかかっていたゾーンの効率化」があったりします。
※キュリオ・スマートロックは、内見効率化が主な目的です。(個人的には導入してみたい。が、ちと、高いかな?)


qrio.me


こういったテクノロジーで、非効率な箇所を効率化することで、業者さんの経費を削減するといったアプローチががまだまだ主体です。
もちろん、このアプローチは否定してはいけません。とても正しいアプローチですし。
プロダクト視点では、モノづくりの世界に身を置く僕からしてもうれしいことです。


ですが、まだまだ、これらは、「RealEstateTechの本質ではない」と僕は考えます。


理由は上記僕の過去記事のとおり、「不動産取引の世界は、まだまだ、”人”がべったりと介入する(せざるを得ない)仕組み・経緯があるから」です。


ここが、RealEstateTechが、「なんとなくなぁ」と言われるゆえんだと思います。


このある意味「有機的な」部分があるからこそ、投資家さんの努力次第でまだまだサヤが取れるという事でもありますしね。。。
逆に、不勉強な人は、あくどい業者から「ぼったくられる」という危険性がまだまだあるという事でもあります。


なかなか、難しい所です。。。


さて、この難しいところをそのままとしていいのか??
イヤイヤ、Fintechでは、銀行の本質業務を脅かすところまで来ているのです。ならば、不動産だって!!


ということで、もう一つ先のアプローチを僕の「超・妄想」としてちょいとだけ。



4. キーワードは「ディープラーニング」(AI)だと思う。


最近の、IT業界の流行り言葉は、「クラウド」「IoT]」「UX(ユーザエクスペリエンス)」ナドいくつかありますが、その中で、2012年から話題になりつつある、「ディープラーニング」が熱いです。


平たく言うと「AI(人工知能)」です。


有名どころでいうと、IBMの「ワトソン君」、そして、Apple社の「Siri」とかです。
すでにワトソン君はのビジネス規模は10億ドル(1000億円規模)。(あ、これは投資額です)


  • 弁護士業務支援


といった、これまで「人が介入しないと絶対にできない」といった領域にまでこのワトソン君は入り込んできている様子。
いよいよ、ロボットと人工知能の融合で、人の仕事は「簡単な仕事はより低賃金に」「普通の賃金の仕事はなくなるかも」という時代さえ見えて生きている気がします。(大げさですけどね。でも、現実として見えてきているんです。気づいたら、、、という事にならないよう。これからは個の力をより研鑽していく必要があるんでしょう。)


これでも、現状は反復型のお仕事らしいです。


そこで、「ディープラーニング」。


これは、これまでのAIのお仕事をさらに深堀(進化・深化)させるものとなりそうです。
僕もディープラーニングについては、不勉強なので今後もっと勉強したいと思います。


ざっくりつかみたい方はこっちを読んでみてください。(参考になるいい本も紹介されているので是非一読を)

d.hatena.ne.jp


細かいことはまだまだ分かりませんが、たぶん、、、ですが、


これまでより、AIができる仕事が、もっともっときめ細やかになる可能性がある。


という事なんじゃないかと。
自立学習型が進み、あの「ターミネーター」で絵空事のような事が、いよいよ現実味を帯びてきているような気がしてなりません。


さて、興奮はこのくらいにして、
これが進んで、更に、不動産ビジネスの取引データが「公開されたビッグデータ」として成り立ったとき(条件として、これら情報が、一般人も含んで本質的に公開されるということが大前提ですが)、


ディープラーニングによる、多角的・多面的な分析に基づく報告を引っ張り出せるAPI(アプリケーション・プログラム・インタフェース)を駆使する「すごく洗練された個人」「もしくは企業」がより確実な取引を実現し、これまである意味、インサイダー的な取引で稼いでいた「伝統的不動産業者」を駆逐してしまう未来が予測できなくもないです。


「大前提」が条件として成立すれば、これこそが「本質的不動産テックビジネス」の幕開けとなるのだと考えます。


これを支える、「不動産テック 」企業は、


  • ビッグデータを保持し、それを維持管理・活用できるビッグ企業(日本では数社でしょう)
  • ビッグデータから得られる情報(APIを経由して)から、専門知識を駆使して、顧客へ投資判断ができるアプリケーションを提供できる企業
  • ビッグデータから得られる情報を駆使して、法律面のサポートができる企業(会計・税理系の会社と定義してます)
  • そしてビッグデータから得られる情報価値を理解し、これを具現化できる、企業(これは、建設業者とか、フィールドの管理会社だと定義しています)


なんだととらえています。


上記はあくまで「理想論」です。


まだまだ、地元の「おっさんがやっている不動産会社」はしたたかですよ。
彼らだって長年の経験・知識がありますからね。馬鹿にしてはいけませんよ。


ですが、歴史を紐解くと、ときに時代はそいう言った「固定観念」を破壊して、新しいパラダイムを興すことがあります。
いつまでも、同じ状況が続くと思う事もまた、馬鹿にしてはいけないことだと思います。


ふぅ。
ちょっと、書きすぎちゃいました。


最近頭に詰め込んだ学びを整理するつもりで吐き出してみました。


何かのご参考になれば幸いにございます。


おやすみなさい。


※近況報告:昨日、浅草エリアの土地を紹介受けました。これが、業者価格なんですが、、、どう料理しようかと(というか、上物どうしようかと)悩んでおります。うー。

*1:※といっても、かなーり、コアな領域で頑張ってまして、いわゆる華やかな業界に身を置いているわけではないです。汗

ちょっと面白い記事があったので共有。(リスク。の捉え方)

不動産投資のロジック関連

こんばんは。

今日は短めに。


リスクの考え方で、「なるほど。」と膝打ちした記事があったもので。
僕が購読させて頂いている、ブログからの引用です。
まずは読んでみてください。


yukihiro.hatenablog.com


リスクとは、即ち「不確実性が高い」という事らしい。
もっと平たく言うと「結果がよしとでるか、ダメと出るか?それても他の結果がでるか?わからない」
ということ。


すごくシンプルですけど、本質ですね。


僕たちが、不動産賃貸ビジネスをする場合、様々なリスクを想定して動く、、、というのが定石であり、正しい考え方だと思います。


が、その対象となる「リスク」というものをはき違えて理解すると、投資自体が足踏みしてしまう可能性が大という事です。


さらに上記サイトから、引用。

 ここから考えると、リスクは「危険で避けるべきもの」と解釈すべきではありません。

「不確実性をしっかりと認識し、それをコントロールしながら勇気を持って前に進む」と捉えるべきではないでしょうか??


全く持ってその通りだと思います。


例えば、不動産投資でいうところの「リスク」の代表例としては、「空室」だったりします。
上記サイトの理解がちゃんとできている人であれば、



「この物件、空室リスクが高いから、手を出すことをやめておこう」


という表現自体が「誤りである」事が分かると思います。


即ち、


  • この物件はなぜ空室が多そうなのか?もしくは多いのか?この理由をちゃんと分析し
  • その理由・原因をきっちり対応できる(たとえば、建物が汚いから、きれいにさえすればよい)ならば買えばよい。


というロジックが成り立つからです。


つまり、「リスク」の本質を理解している人は、「リスクのある物件」を積極的に買うことで、大きな利益を得ることができるという事。


それは、「不確実性を踏まえ、正しい対処法を見出し、他人ができない行動をとれる」ということですから、それに対する「恩恵=リターン」が得られるという事でもあります。


全開の地方物件で、リスクを理解したうえで、その対処をロジカルに持っており、かつ実践ができるのであれば、当然その恩恵として大きな収益をえることができる、ということになるんです。


例えば、今プラン中の新スキームビジネスにしても、地域としては安定地域なのですが、このビジネス自体が「うまくいくのか?いかないのか?が正直よくわからん」ものなので、当然それは利回りとして跳ね返ってくる、という事になります。


逆に、都内一等地(たとえば渋谷とか)で、普通に一般レジを購入したならば、当然、この投資に対する「不確実性」が薄れるわけですから、これに対する収益も低くなる。というのは自明の理なんでしょう。


うだうだ、書いていますが、要は、


誰もやらないことを、誰もやれないときに、ちょっと怖くても、対応するためのロジックとスキームを用意できる奴が稼げる。


という事です。


冒頭のサイトはFXの世界での内容ですが、当然、我々不動産ビジネスにかかわる人間は無視できない概念であることが分かりますかね?


以上、ご参考まで。
おやすみなさい。

久々の不動産投資セミナーへ参加。(地方投資へ思うこと)

不動産市況やセミナーの話

こんばんは。


今日はお昼すぎから都内で、とある不動産投資のセミナーへ参加してきました。


先日書籍を出された個人投資家さんのセミナーです。
地方投資への考え方がしっかりされているため、自分がする・しないにかかわらず、一度地方投資への考え方も確認してみたいと思っての参加でした。


全般的にはなかなか歯切れのよい内容で、良かったと思います。
この方は、都心部での5,6%ゾーンでの投資をやってももたざるものは儲からないからやる意味が無い。というスタンスの方。


僕自身は、都心部でも7%台でも基本的にはやりません。
よほど駅から近いとか、近くに大きな商圏があって、そこからの集客が望めるとか、売却シナリオが組め、更には評価面でも5年ほど経てば、評価益が出始めるというものでないとやりたくないのです。(先日から言っているとおりです)


この軸を変えていないため、最近全然ものが買えないというジレンマに陥っているわけですが(汗)。


さて、地方投資も、最近では8%、9%と言った物件が普通に出回っているそうですね。
地方投資では、これを普通に買ってしまうと、実際の空室率の高さやや、広告費といった費用で実質的なキャッシュが残らないという問題にぶつかるため、この相場よりもさらに2%以上たかい物件を仕入れることが大事である。というのが、彼の主張と捉えました。


その上で、


  • 購入時は、周辺ヒアリングを徹底して実施し、その上で採算性の合う物件かどうか、総合的に判断する。
  • 設備費用を徹底してコストダウンし(都市ガスであれば、これをプロパンにするとかしていろんな設備を彼らから提供してもらうとか)手残りキャッシュを残していく
  • リフォームも常に費用対効果を考えてやっていく


ことをやっていき、最終的な手残りキャッシュを残していくことが重要である。
と説いてらっしゃいました。


正しいですよね。


で、何より重要なのは、

購入手段であーだこーだ考えるよりも大事なのは、あなたの投資プラン(計画)です。


と。


ふむ。
やはり、不動産投資で成功している人が語る「成功法則」というものはだいたいは上記に集約されるということですね。


彼は、別に地方投資が正しいと言っているわけではなく、あくまでこのご時世において、もっとも戦える戦術として地方投資を選んでいるというふうにりかいしました。


彼の投資戦略はリスク・リターンの絵で言うと、「オポチュニスティックな投資家」に当たるものだと考えます。
すなわち、
「高いリスクを選ぶ代わりに高いリターンを得ていく」
ということです。
で、高いリスクを、徹底した経営合理化で小さくして、相対的にリターンを高めていくという考え方なんだと思います。


結果的に、ハイリスク・ハイリターンを、経営努力で、

よりミドルリスク化し、よりハイリターンを目指す


ということなんでしょう。


地方で成功をおさめるための考え方・経営手法は非常に参考になりました。


ちなみに、彼が目指す物件の基準というのは、ひとことでいうと、ROI(CF➗物件価格)が1〜2%以上を目指しているんだそうですよ。
この基準を満たせば、必然的にリスクもさがっていくであろう。と。


ちなみに、僕の現在の投資のROIは、約1.8%です。
都心部でこれだけのリターンであれば、合格ですかね。
(最近はこんな物件ぜったいでてこないんですよねぇ。。。)


ただ、ちょっとだけ聞いていて気になったのは、


  • 地方は家賃に対する、修繕費の割合が高い(家賃が上がった(利回り向上した)としても、全体の収益に対するOPEX割合が高くならないか?仮にそうだとしたら、全体の実質のCFは低くなってしまうのではないか?)
  • 明確な出口戦略が見えなかった(例えば、RCの築30年以上のものを持っていたとして、これを得る場合、利回りで見てくる投資家にたいしてどのくらいの値段で売れるんだろう。。という疑問があったのですが、基本はバイホールドだと行っていた点。まぁ、回ればそれでいいんですが。)


でしょうか。
僕自身、ちゃんと聞けているわけじゃないので、実際はきちんとした対策があるのかもしれませんが、この辺がもう少し明確に話聞ければよかったかなと思います。(次回に期待!!)


ですが、CFの話については、「CF偏重でものを考えると、苦しみますよ。」という考え方もちゃんと示しておられたので、やはりそのへんのロジックはしっかりされているんだなと思いました。


最近の不動産投資のセミナーは、基本的には内容は大差ないとおもうので、都内で開催されているものに関しては一切出ていません。
逆にこいうちょっと普段聞けないドメインの投資家の話を聞くのは、自分の投資を見つめなおす良いきっかけになります。


じゃぁ、僕の場合のスタンスはというと、「リスク・リターンの図」でいうところの、

バリューアッドな投資家


なんです。たぶん。


これを狙っているわけじゃないのですが、2物件の運営を見る限りは、


  • エリア:都心じゃないけど、商圏としては十分安定しているエリアで投資
  • 物件:結構ボロいものを買って、いろいろ手塩にかけて改善。
  • リターン:運営状態がよくなっているので、出口でもそれなりのキャピタルが期待できる

こんな感じですものね。
川崎の物件はまさに上記のツボにハマった物件です。時代も味方してくれていますが、仕入れがよかったので。
品川物件はは、エリアは都心。物件はちょっとボロい。ので、リターンはまあまぁ。でしょうか?


あと5年もすれば、かなり面白い状況になると思いますが、まだ実績になっていませんからね。


ということで、僕的には基本的には


  • 現在のBS状況から、あえて地方のリスクは取らない。
  • 都心近郊エリアで、経営改善で収支状況を良くして、出口である程度のキャピタルも狙う。

として、最終的に50歳までに、無借金・年間CF1000万。を目指します!


げ、あと残すところ8年ちょいしかねーな。がんばらんと。


それじゃ、おやすみなさい。