不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

品川物件に宅配ロッカー設置を設置してみました。

今日も暑い日でした。
ヨコスカ物件に繰り出し、土曜日に決めたデザイナーさんとのデザインに基づき、部屋の各所に職人さん向けに「この場所にはこの部材を使って」というポップ的なものを設置してきました。


さて、今日は品川物件の話。


昨日少しお話ししましたが、ありがたいことに、若干の支払い遅れが昨年はありましたが、頼れる管理会社さんのおかげでこれも解消。結果として昨年一年間+今年の現時点まで稼働率100%を維持しています。


(ほんと、不動産投資って、優秀な管理会社の担当さんで成否が決まるといっても過言じゃないですね。そのための管理会社訪問がいかに重要か、身に染みて理解できました。)


ここで手を抜かず、さらなるテナントリテンションをしていこう。
というのが今回の取り組み。


宅配ロッカーの設置というわけです。


単身者が増え、さらにはDINKSが増え、共働きでほとんど昼間に家にいることがなくなっている現代。
宅急便の配送担当の方が、不在配達で大変なご苦労をされていることは記憶に新しいと思います。


一方で、受け取る側もこんな状況ですから、別に悪気があるわけでもない(と、信じております。)。


ということで、現在、国では政策の一環として、宅配ロッカーの設置に関する補助金制度を設けているそうです。


よくわかるサイト。
www.homes.co.jp


我々は、これに着目して、これをアパートレベル、、、というか、地域貢献も含めて実践できないものか?
と考えるようになりました。


アパート入居者は、マンションと同等レベルの宅配ロッカーサービスができると同時に、地域住人にも同じ手段を提供して宅配不在配達を少しでも減らしていけるように。


これが主な目的の活動です。


結論いうと、これ自体ではほぼ儲けは発生しません。(電気代は補助してもらえましたが、それ以上のインカムは一切発生しない)
あくまで、入居者と地域住民の方々の住み心地向上が目的。


結果として、入居者がこの物件の価値を再認識してもらえることを副次的な成果としてもくろんでいます。



で、設置した結果がこれ。


PUDOステーション、というサービスです。
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導入までの経緯はこれから2回程度に分けてご紹介します。


端的いうと、これは、好き勝手に設置してもらえるわけではなく、(やはり、提供側は、自分たちのビジネス的なリターンを結果として求めているわけですから、需要のないところにやみくもに置くわけにはいかないので。)その辺、地域によっては設置を拒まれることはご承知おきください。


ポイントは、不在配達率です。これが高いエリアで、一定の需要がある地域。
これであれば、設置可の可能性が見えてきます。


ということで、次回から2回程度に分けて、設置までの経緯をご紹介。


既に個人レベルの宅配ボックスはいろいろ動きがある様ですが、
我々が採用しているのはもう少し規模間の大きい、システマチックなものです。


もう少し組織的な活動になる。とお考えいただければいいのかもしれません。


まずは、情報共有から。


今週も頑張りましょう!!!
おやすみなさい。

横須賀古民家再生事業のその後、、、(途中経過報告)

またまた、大変ご無沙汰しています。
横須賀古民家再生事業のその後についてご報告。


あれから紆余曲折ありました。
語りだすと、これで本一冊かけるんじゃないかというくらい。(笑)


  • 近隣住民との関係づくり
  • 周辺の藪(蔦類でほぼ森と化していた状態)の草刈り(カメムシとの戦い)
  • 床を開けたらシロアリ被害(ぎゃー!)(一応、対応完了)
  • 床を開けたら、臼が出てきたり、建築当初の(おそらく昭和初期のもの)ガラがゴロゴロ出てきたり(庭いっぱいにガラが出てきて、、、もう。。。)
  • デザイナーさんとの打ち合わせ、そして、業者さんの相見積
  • 超個性的な業者さん選定。
  • 旦那の私は、本業とこちらの現場作業で、グロッキーに(笑)


と、かなり濃厚な1.5ヶ月を過ごさせていただいておりました。
ブログ書こうにも、画面に手をやると寝てしまう週末が続いておりました。


今日は、ちょっと元気なので力を振り絞ってダイジェストでこれまでの記録を取っておこうと。
話は業者選定後の、実際の作業の話。


横須賀物件の業者さんが決まって、早速床下の強化作業に入ります。
蓋を開けたところ、根田の下の束がまともに支えていない状況がわかり、また、束自身もかなりくたびれている様子。



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※これが我が物件の根田の状況。束がちゃんとこれらを支えていないのがわかりますかね?

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※ね、イマイチでしょ?


そこでこの物件の基礎部分をサイボーグ化しようということで、「鋼製束」なる現代のパーツを組み入れることに。


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※金属製の束である「鋼製束」を大引きの配下に設置。

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元あった木製の蓋を〆て、サイボーグ化完了!!


上記木製の蓋、最初はこれを最新のものに変えようかという話をしていましたが、写真のいぶし銀の大工(でぇく)のおっちゃんが、「イヤイヤ、この木製いたは天然モノだから大事に使ったほうがいいよ。最近のはキレイかもしれないけども、他所の国の木材だったりで、日本の気候に合わずすぐにボロくなる。今見てもすごくいい状態だからこれはそのまま使いな」と言ってくれたのでそのままということで。


おっちゃん曰く、この物件に使われている角材(一階部分や、二階の一部)は、今じゃ到底手に入れられないいいものばかり使っているそうです。


二階の廊下は、ヒノキの一枚板らしく「イヤー、これを今買ったらたっかいよ〜。ちゃんと磨いてあげればもっと使えるから大事に使いな〜。」ですって。


見る人が見ると本質的な価値がわかるってもんです。


話を続けます。次は二階。


二階は、昭和30年代に、増築したらしいのですが、こちらの材料がしょぼいらしい(がっかり)。
あと、窓がやら広く取ってあるため、剛性も悪いらしく、(ただ、屋根は瓦じゃないので重量面でなんとか救われているとか)これを最低限の補強をしていこう、と。


あと、昭和の貧乏くさいイメージの、壁材の上に捨て貼り(ベニヤ板でかぶせ、その上に壁紙をつける目的のモノ、らしい)して、あと、間口広い箇所には多少の補強を入れたりしました。


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※職人さんたちで、捨て貼りをタッカーでバッスんバッスん打ち込む絵面。まー、期待はしてないけど、多少「面」での剛性が上がったりしないかしら。


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※こんな形で捨て貼りを、ダサい壁材にかぶせていきます。


そして、昨日は、いよいよ、内装の部材を決めるため、デザイナーさんとガチで現場で議論。

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※左はデザイナーさん(女性)、右は愛妻でございます。


僕も最初は参加していましたが、ここ2ヶ月に渡る本業の、殺人的な忙しさに心身ともに削られており、2時位から4時位の間、床で気を失っていました。(その間、ずーっと彼女たちはデザインの議論をしていたとか、全然記憶にない。。)


まだ、全貌は秘密ですが、例えば、ふすまもインパクトを出すために、以下のようなデザインを使ったりしようとしています。

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大正ロマンをテーマにしているので、こういうデザインと洋風のパタン壁紙を駆使して、目指すコンセプトモデルを具現化していきます(主に嫁さんが)


4時に目を覚ました私には、半ギレの嫁さんに階段の貧乏くさい、滑り止めを外すよう、指示が。
そこで活躍したのが、我が息子。


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※「とーちゃん、疲れてんでしょ。僕がやるから見ててよ」だって。頼もしいじゃないか。息子よ。でも、金槌と釘抜きでガンガンやり始めて、やはりおぼつかないのでフォローはすることになるんですが。(苦笑)。でも、息子がこういう形で成長していくのを見れるのは、不動産投資ならではですかね。感謝かな。


僕はその間、使いまわしする、1階の玄関・2階の電灯の傘(今時、こういう味のある傘は売っていないので活用しましょうという話に)の掃除をしてましたが、、、


写真撮り忘れましたが、30年分(ほんと、前のオーナーさん、、、おばあちゃんなんですが、全然掃除できなかったんでしょう)ホコリが積もっていて、大変でした。が、全て掃除機で吸い取ってスッキリ。
今じゃ絶対買えない、「ナショナル」の傘ですからね。味があっていいっすよ。


結局、現地に10時前に入って、昼飯抜きで、5時ころまでぶっ通しで作業。
その後、デザイナーさんと一緒に、ファミレスで食事とって帰宅。。。


この炎天下でよくやったなぁ。。と。


今日は、昨日やった内容を文書にまとめて、どの箇所にどういった部材を使っていくかを整理していました。


明日は、現地に行って、おそらく最後の確認作業をやって、あとは大工さん・職人さんにおまかせしたいと思います。


仕上がりは8月上旬。


出来上がったら、費用総額の整理(防蟻処理は痛かった。。。)と、目指す利回りを決める家賃の設定。業者さん巡り、、、


やることはいっぱいですね。


しかし、、、戸建賃貸。やってみて感じますが、、、



好きじゃないと、絶対続かない。


そんな投資方法かなって。
ただ、何でしょう。すごく楽しいですよ。家造りの基礎がリアルに学べます。基礎、躯体、骨組み、壁、設備、水回りの話に、排水、、、おまけにシロアリ対策に近隣住民とのコミュニケーション能力の向上。(笑)


ここで学んだ様々な知識・経験は、今後規模を大きくしていく私達にとって大いなる糧となると確信しています。


この上げきった、不動産投資市況で、たか~い物件掴まされて、二束三文のCFしか狙えない新築を買うより、ちょっと立地的にビハインドな、だけど、競争がない、独自の戦法が使える地域での築戸戸建ての激安リフォームで不動産投資の面白さを知るほうが、面白いかもしれませんよ。


と、いいつつ、僕は、現在対照的にでっかい物件を探しておりますが。



あ、そうそう、品川物件、今年も現時点で稼働率100%でございます。
先日、テナントリテンションの観点で、新たな、住民向け(いえ、近隣住民にも響く)サービスを開始しました。


次回あたりにご紹介。


では、おやすみなさい。

横須賀古民家再生事業Kickoff!!!(物件スペックご紹介!!)

大変ご無沙汰しています。
GW開け前から今日まで、本業は大炎上((泣))、そして、表題の横須賀の戸建て物件の引き渡しが完了し、これを「横須賀古民家再生事業」としてkickkoffできたのでご報告ということで。


契約から、日曜の引き渡しまで、いろいろドタバタしておりました。(主に嫁さんが)

1. 古民家(要はボロ家)の保険を契約する。
2. 残置物の取捨選択
3. 司法書士のボッタクリ価格を正論で値切る。
4. 隣りにいる、ちと、めんどくさそうな、地主サンとのやり取り。
5. 敷地境界の確認(これ、大事)

と、振り返れば、まぁ、それなりに大変なりに良い経験させていただきました(主に嫁さんが)。



特に、この物件の保険が非常に気になっておりました。
なにせ、築年数ぶっちゃけ不詳。(表向きには昭和2年らしいのですが、詳しくは「わからん」らしい。w)


このため、施設賠償責任保険に入る、、、もとい、火災保険そのものを受け入れてくれる保険会社がなかなか見つからず、、、
古い物件ですから、地震で倒壊でもして入居者にもしものことがあったら、、、
(熊本大地震でも悲しい出来事ありましたからね。。。事業者としての責任はちゃんと全うできるようにせねば。です)


いろいろ苦労した挙句、オチとしては、僕の会社の傘下の保険代理店経由で入ることができました。
月3000円ちょいと、、、んー、まぁ、年間4万弱と考えると安くはないですが、それでも、施設賠償責任保険がマックス3億つくし、壊れたら建て替え十分できる保証がついたので良しとしましょう。


ということで、この横須賀物件のスペックをご紹介しましょう!!!

==(ヨコスカ物件ってこんなやつ)

<立地>
京急線横須賀中央からほど近い各駅停車駅から徒歩10分でお釣り来ます。
・JR線某駅から徒歩圏内
・横須賀エリアでは希少な駅からほぼフラットアクセス可能(あー厳密にいえば、多少登るが、ヨコスカ特有の「登山」ではない)

<駅力>
京急:乗降客数は正直少ない。横須賀中央が近いので中央流れの客が狙える。
・JR:これまた正直少ない。

<商圏としては?>
・通常の賃貸商圏として考えるのは尚早。
・このエリアは、アメリカ海軍、海上自衛隊防衛大学校)、これらを支える地元関連企業、大学病院などがあり、独特な文化圏を形成しており、単純に駅力で評価するべきではないところ。
・kanaloa(の嫁)は、駅力は二の次(代替交通手段としての利便性があれば良い程度)とし、あくまで、この商圏にターゲットをおいた特殊な戦略を取る方向に切り替えた。

<土地・気候>
京急線を下に抱えた、少しだけ勾配のある道を登ったところにある100平米の土地。
・再建築不可でない。まっとうな土地。ただし、横に擁壁あり。(ま、ヨコスカってそんなところ。これを気にするなら投資するなって話)
・水はけは良い模様。(シロアリが潜んでいそうな場所ではない)
・海まで徒歩圏だけど、潮風ではない山からのおろしが心地よく、夏場もクーラー要らないかもしれない。(実際は知らんけど)
・谷あいの土地といったところ。よくいえば、「風の谷」という感じ。(笑)

<建物>
・築不詳(昭和2年築、、、らしい。所有者本人がそう行っているところがすごい、そして、昭和30年代に2Fを増築)
・木造、元平屋、そして増築。一階は大工仕事でガッチリ作り上げられており、今回チェックしてもらったのですが(大工さんに)「えぇしごとしてますなー」とお墨付きもらってます。ただし2Fは「うーん、ちょっとチープなつくりしてますなー」と。((泣))
・要するに2階建て、広さは90平米。
・掘りごたつの部屋あり。
・水回りは数年前にリニューアル(めちゃキレイ)
・古民家風で、軒先あり。(これは価値)

<購入価格>
秘密にしました。(一時期公開していましたが、諸般の事情によりcloseしました。)

===


さて、この物件のビフォー・アフターをやっていくわけで。まずは、購入後の状態をご紹介(写真にて)


<外観>
すんません。撮り忘れた。。。(ケータイにありますが、面倒なので今度改めて)

<内観>
1.玄関
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2.一階和室
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3.一階和室(掘りごたつエリア)
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4.一階キッチン
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5.一階風呂
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6.一階トイレ
写真取ってない。。。(ほぼ新品のTOTOウォシュレット)


7.一階洗面台(昭和バリバリ→これをタイルとか味つけていきます)
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8.二階和室1
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9.二階和室2(畳引剥して、躯体チェックのときのやつ)
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10.二階天井 (意外とピカピカ)
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どうでしょうか?まぁ、このままでもクリーニングしたら十分かせそうですが。
(一応、日曜日に家族総出で大掃除したあとの写真ですけどね)


ですが、これをそのまま普通に貸しても面白くもなんともないので、これにちゃんと「コンセプト」をつけて再生していく。


これを、私(でなく、主に嫁さん)は、


”ヨコスカ古民家再生事業”


と題して、ちゃんとデザイナーさんも雇って、


・ローコストで、かつ、
・ちゃんとコンセプトをデザインに反映し、かつ、
・ちゃんと貸せる!!かつ、
・利回り15%以上を出す!!


という難しいハードルを立てました。


コンセプトは、


仮称:大正レトロ・モダン(〜ここは、ヨコスカ。海沿いの街〜)


としてます。もちっといい名前募集中(笑)



いろいろ、上記コンセプトに合うピンを作って、これをデザイナーさんに私


「僕らがやりたいコンセプトはここに詰め込みました。あとは、限られた予算の中で、スキに遊んじゃって!!」


と伝えてあります。
昨日、嫁さんが現場でデザイナーさんと大工さんとでイメージ合わせをやってきたそうです。


なかなか、面白そうな物件に仕上がるかもですよ。


では、上記ボロ家、、、イヤイヤ、古民家がどのように再生するか。。
乞うご期待ということで。


続編はまたしばらくしてからということで〜♪

横須賀昭和初期戸建賃貸のコンセプトは、大正レトロ・モダン(大正ロマンに思いを馳せて。。。)

こんばんは。
珍しくの連投。(笑)


横須賀戸建てを購入してからと言うもの、物件のコンセプトぎめに傾倒しておりました。
戸建てっていいですね♪
買ってみてわかったのですが、思いっきり好き勝手できるってのがたまらない。


規模が小さいってのも理由ですけど。


で、物件のリノベーション設計をするにあたり、そのためのコンセプト設計をしなくてはなりません。


さらには、そのための調査であり、調査で得たデータの自分なりの分析ってことになります。


先に結論から書きますが、この物件のコンセプトは現時点では

     大正レトロ・モダン


です。


これは、単に建物が昭和初期(正確には不詳)であるから、、という、浅い発想ではありません。
ちゃんと自分の足で歩いて、目で・耳で・肌で感じ取って決めたのです。


購入に至るまで、そもそもの横須賀市の歴史(なぜ、横須賀が、ヨコスカとなり得たのか?を幕末から現在に至るまでを分かる範囲で調査しました。実際に、投資エリアである京急線の横須賀中央から上下数駅分をひたすら徒歩であるきまくったのです。そして、書籍でも時間の許す限り歴史を紐解いていたりしました。


横須賀の幕末から、現在への変遷をものすごく乱暴に簡単にまとめるとしたら、

静かな漁師村〜開国〜富国強兵〜軍人さんの街〜そして、戦争〜アメリカ軍進駐〜戦後復興〜バブルと崩壊〜人口減少〜子育てがし易い街へ・そして観光都市へ・・・


こんな感じです。
横須賀という街は、最近でこそ子育て・自然・観光をスローガンに頑張っているようですが、ほんの少し前までは軍関係の街という色合いが濃かったようです。
もちろん現在も自衛隊・軍関係者が横須賀中央を中心として、北は安針塚海上自衛隊が近い)、南は馬堀海岸(防衛大学校が近い)まで広い範囲にその色合いが出ています。


こういうのは、実際に歩いてみないとわからないですね。


こういう背景もあり、横須賀中央エリアを中心として、米軍関係者と自衛隊関係者、そしてその関係者・事業者とそのご家族がこの地域の経済を形成しているのではと考えます。


もちろん、その他にも、大学や病院関係も大きい施設が湾岸にありますから、その関連の従事者も無視できない規模にあると思います。


と、いう現在の横須賀の状況を踏まえて、僕(というか、嫁さんですが)が、今回の物件のコンセプトを大正レトロ・モダンとした理由ですが、


ポイントは「歴史に思いを馳せる」であります。


#ちょっと今日は偏頭痛がひどいので続きは次回に。


おやすみなさい。

横須賀昭和初期戸建賃貸のコンセプト検討中!!

こんばんは。
やはり、書くべきネタがあると筆が進むものですね。(笑)


前回は、神奈川南部エリアの築古戸建てと称して名前を伏せていましたが、無事契約も済んだということで、もはや隠す理由はないので物件の場所を公開いたします。
ま、だいたいの方は察しついていたかと思いますが、エリアは横須賀です。
渋いでしょ?(笑)


本物件を購入すると決めるにあたり、横浜エリアの様々なエリアで出ている築古物件を複数検討・見学してきたのですが、激安で購入できる物件もいくつかあり購入しようかと悩んだ挙句に見送るというパタンが続いていました。


確かに、安く購入してそれなりのリフォームでそれなりに回せるかなぁというものがあったのですが、こう、なんていうんでしょう?
「響かない」物件たちだったのです。
まぁ、商売として考えるならば、儲かればそれでいいじゃないというツッコミもあろうかと思いますが、自分の中でその物件を使って紛いなりとも「賃貸事業」をやる以上、なんというのかな、、その事業に対する「パッション(情熱)」がわかないと続かないんです。



事業には、その事業を演る人の「情熱」が注入されて初めて成立する、、、そう考えておるわけです。


#だから、僕の本業、うまくマネジメントできないのかしら(汗)


そういった状況の中、この横須賀の物件を妻が見つけてきたのです。


「へ?横須賀?」が最初の僕の所感です。横須賀といえば、


みなとのヨーコ、よ~こはまヨコスカーぁ〜♪

ですかね。(古い?)
まぁ、その程度だったもので、なんとなくシブチンな印象しかなかったわけですが、、、
実際、横須賀全体が示す統計的な数字はそんなにずれているわけでもなく。


ただ、これで「横須賀はねぇ。。」と思うのはどうかな、と。
#昔は僕も地方はひとくくりに「よくわからんからやりたくない」派でしたが、最近は違うな。と。だって、事実地方で成功している大家さんたくさんいますしね。



横須賀ってすんごい広いのです。
西は風光明媚な立石海岸、南は三浦津久井浜、そして東は観音崎、そして、横須賀市街地。。。
要は、自然豊かなエリアから、市街地エリアまで広くあまねく、それは懐の広いエリアなのです。


なので、賃貸需要の「極端にない(というか、ゼロ)」のエリアもあったり、そうでないエリアもあったり。。。


そういう、「ミクロ」な視点、いわば、横須賀の「地域」「町」エリアをちゃんと分析して行けば「まだまだ、むしろ、下手したら一人勝ちができるエリア」も存在しているはずです。


で、妻が見つけてきたのは、最も横須賀エリアで開けている「横須賀中央駅」からちょいとずれたマイナー駅(ここはあえて伏せましょう。)から徒歩7分の閑静な場所にある築古の戸建てだったのです。


この物件の販売に至る経緯は前回の記事に譲るとして、
僕達がこの物件を「買おう!」と判断した理由はのにはざっくりいうと以下です。


  • このエリアで出てくる戸建ては、ことごとく「登山レベル」の坂道(いや、登山道)を登ったとんでもない物件が多い中、この物件は多少の上り坂あるも基本的にはフラットな道の先にあったこと。
  • 最寄りは京急線の各駅停車駅だが、この価格の戸建てでは珍しく7分でつくということ。
  • 更にはJR横須賀線の駅にも徒歩圏内であること。
  • 海沿いのきれいな公園が近くにあること。
  • その気になれば横須賀中央まで徒歩で出られること(僕的には散歩レベル(笑))
  • 地域の人たちが意外と「若い世代」で構成されていたこと
  • 小学校が目と鼻の先にあること、保育園も近いこと
  • 物件はヴィンテージレベルだが、使っている建材が今時のプレカットものではなく(※)純粋な杉建材であり、シロアリ被害もなくガッチリしているということ
  • この地域は日本の中でも特殊な市場構成・文化が構成されており、これの背景となる「歴史」があるということ。


上記を踏まえて、この物件の料理次第では、「この物件を愛してくれるファミリー層が必ずいるはず」と確信を持ったためです。


もっと数字面とか細かい話がありますが、まぁ、興味ない人は興味ないのでやめますね(笑)。


ということで、現在このエリアの様々なリサーチを続けております。
また、この物件のリノベーションのデザイナーさんに今日お会いして、コンセプトを伝えたところ「これは面白いですね、是非やりましょう!」と意気投合しております。


僕らはこのコンセプトを伝えて、デザイナーさんに大いに手を奮ってもらうことにしてます。
「使い勝手は抑えて、それ以外は自由にやって、地域にオンリーワンの物件を!」
がスローガンです。


で、どんなコンセプトかというと。。。


次回に続けますね♪
#アカン、楽しゅうて楽しゅうて。あぁ、この仕事に没頭したい。。。


そそ、コンセプトぎめにとっても役立つ書籍をご紹介。何回か紹介してますが、本当におすすめなので是非、バイブルに。
博報堂の方の語る発想ノートです。読む価値絶対ありますから。(アフィリ目的じゃないからご安心を(笑))

高橋宣行の発想ノート

高橋宣行の発想ノート

神奈川南部エリアで築古(ヴィンテージモノ)戸建て買っちゃいました。

こんばんは。


結局、神奈川南部の築戸戸建て、指値通っちゃいましたので、購入となりました。
本日、業者さんに出向いて、売買契約となりました。


売主さんは、相続で使わなくなった戸建ての処分ということで購入者を探していたそうですが、最寄り駅から徒歩10分以内なのですが、いかんせんもともとの値付けが高すぎて前々回手がつかず(確かに、築古で1000万超えていたら流石に手を出す人はいないので。。)、
そんな折に、僕(というか、嫁さん)から無慈悲な指値が入ったので「この辺が相場かな」と判断されたそうです。


僕らとしては、購入代金を表面で25%で回収できる価格に設定していました。(きっと、実質はその半分くらいになりそうだと考えていたので、古いから)それを想定して、予めさらに無慈悲な指値をして、戻されたように空気を作って、目標の(本当の)指値を実現した。。。というのが前回までの流れでした。


本日契約を無事終えました。
売主様のご夫婦(ご高齢の)とお話をする時間がありましたが、旦那様は非常に人の良い方で、これをしっかり者の奥様が支えているという夫婦構図のようです。(うちと一緒かな(笑))


お二人は川崎市にご在住で、この家は旦那様のお母様が最後はお住まいになっており、昨年他界されたことをきっかけに売却を考えたということのようです。最後は僕といわゆるアパート用地を探している建売業者との一騎打ちの様相だったそうです。


期せずして、私の指値と業者さんの指値が同一価格だったそうです。(僕の相場観もプロ並みってこと?違うか。あはは。)


なぜ私が購入を勝ち取れたかというと、建物をそのまま使いたいということ、ということを知ったからだそうです。


#僕と嫁さんと息子でオタクを拝見したさいには、お母様のご遺影がありました。この建物には、ご家族のいろんな思い出が詰まっていて、こういった「数字には決して表せない、いえ、表してはいけない、そんな表現できない「何か」があります。

いわゆる、収益物件ではこういう「なにか」は基本的にないですからね。ですので、拝見の際には、まずは第一に、ご遺影にお参りさせていただいてから、という心配りは忘れませんでした。(田舎出身の僕はこういうところを親に徹底して仕込まれてますから、父・母に感謝ですなぁ。。)


「kanaloaさんに売却できて良かったです。本当に良かった。」


と言っていただけるのは、本当にありがたいことです(無慈悲な指値したのに。。。)
業者さんもすごく真摯に対応いただいてくれて、感謝・感謝です。大した仲介手数料にならないのに、すごくしっかりした対応をしてくれてこれまた感謝。
まだ、引き渡しはもう少し先ですが、今回は現金購入ですから、引き渡しは投棄移転手続きのみですね。


さて、頑張らねば。
ということで、ランチを食べて(うちは、決まって、ローコストのサイゼリヤを愛しております。)
早速、不動産業者周りに。


時間に限りがあったので、大手・中堅・地元密着系の3社に訪問。


4月を超えたら、流石に閑散とするものかなぁ。。と思いきや、とんでもない。
3社のうち、2社はひっきりなしにお客が飛び込んできます。


えー、このエリアは、シブチンじゃなかったのー?というくらい。
僕の品川物件のエリアの業者の土日並みのごった返しに匹敵してましたね。


ただ、このエリアは、神奈川、、、いや、全国的にも特殊な人種・産業構造をなしているところであって、訪れるお客様の層もこれを色濃く反映しているものでした。


で、いろいろ話を伺ったのですが、、


この物件、もしかしたら、けっこう面白くなるかも。。。です。
想定家賃が、リノベ次第でスキに設定できる可能性大。


このエリアは、ほとんど戸建て賃貸がなく、あっても、オンボロでなんとなく賃貸に出しているだけ、、、
というオーナーがほとんど。


3社回りしていて、嫁さんは業者の人の話を担当していたのですが、
僕は、業者に来るお客さんの挙動をつぶさに見て、耳をダンボにして聞いていました。


見えたのは、、
完全に需給ギャップがあるということ。です。


若夫婦、若いファミリーは、金銭的に余裕がないが、清潔感のある戸建て風の物件に住みたい。
だけど、キレイ=>新しい物件=>家賃高い=>手が出ない。。。


ならば、安い物件は?=>物件古くて・内装が昭和。。。=>なんで小綺麗な部屋がないのかなぁ。。。


と。。。ははぁん。完全なるギャップだなぁ。と。


ここが、いわゆるこのヴィンテージ物件の「攻めどころ、訴求ポイント」だなと。


そこで、業者さんに、


「○○な、感じで、ホゲホゲな、物件、、、あー、いわゆるオンリーワンな物件作ろうとしてますけど、こんなん考えたら紹介いただけるもの?」


と聞いたら、


『へぇ!面白いこと考えてますね。でしたら、ご紹介しやすくて面白そう!』


と、本音(多少はリップサービスあるかもですが)感の満載な回答もらえましたよ。
一応3社とも同様の反応でしたので、結構行けるかも。


しかも、家賃、僕らが思っていたより結構高くかせるかも。。
カラクリは、、まだ、秘密であります(というか、まだ何も実現していないので、絵空事ですもん♪(笑))


ターゲットはほぼまとまりました。
ここに響くリノベーションの設計に入ります。


リノベーション費用はそれなりにかけます。なので、上記25%の表面利回りはまぁ、半分ちょいかなぁ。なんとか18%くらいには仕上げたい。


しかし、このエリアは、特殊な需要があって面白いです。
僕のテストケースがうまく行ったら、あなたも一緒にどうです?
ご興味アレば、僕のこれからの報告、楽しみにしていてください。


ん?と、書いていたら、今度は横浜近くに、ちょっとおもしろそうな新築出てますね。。。値段も結構こなれている。。。
#なーんか、市況、浮ついてますね。いよいよ。かな。


こちらも、耳をダンボにしておかねば(笑)。


それじゃ、また、進展アレば報告しますね。
おやすみなさい。

神奈川南部エリアで築古(ヴィンテージモノ)戸建ての指値とおっちゃった(汗)

こんばんは。


前回の記事で大幅指値していた神奈川南部エリア築古(ヴィンテージモノ)戸建ての件。


指値通っちゃいました。


多少戻されたのですが、もともとの指値が、購入希望額の50万低い値でスタートしてました。それを20万ほど戻されたのです。
ですので、結果としては購入希望額の更に30万安く買えたことになります。


一応、相続税路線価の積算価格の約半値。(だからなんだって感じですけど、価格可愛いから)


ホントは50万近く戻されそうになったのですが、業者さんに「なんとか私が飼い主にあと数十万買い上がるように言うから」という感じで売主さんに伝えたところ、うまく言ったって感じです。(えーっと、確かこの話術は、赤ちゃんさんだったっけな。本で学びました。実践してみたらうまくいっちゃった。えへへ。)


さて、まさかの築古オーナーと(なりそう。まだ売買契約も、引き渡しも先だから)なってしまいそうな私(ではなく、名義は嫁はんなので嫁)。


なんか、このブログ、タイトル買えないといけないかしら。(笑)


しばらく、嫁さんに記事書いてもらおうかしら。


ま、とにかく、直近では今週土曜に、手付金(50万)を片手に、売買契約してきます。事前に契約書はもらって、重説を読み込んでスキないようにしないとですけども、、、


金曜夜、飲み会なんですよね。。。


徹夜で作業となりそうです。


特に敷地関係の話を特記事項にきちんと明記して履行してもらわないとあかんので。


併せて、築古の保険リサーチやら、マーケやら、リノベの費用見積もりやら。。。


何より、「この地域にない、オンリーワンの物件を作る」が一つの目標なので、嫁さんと力合わせて頑張ります!!!
契約うまく言って引き渡しできたら、築古物件のブログにありがちな、



ビフォー、アフター


を僕もやってみますね。(笑)
写真あんまり置かないのですが、多分写真付きで。


息抜き程度に見てやってください。


引き続き、一棟もんも行きまっせー。


では今日はこのへんで。おやすみなさい。