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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

都内でちょいと面白そうな物件を見てきました。

業者さん・金融機関とのお話メモ(2016)

今日は、都内某人気エリアのちょいと訳ありそうな物件を見てきました。
僕の住んでいるところから都内各所は、非常にアクセスが良く、僕の投資対象エリアでもありますが、
ま、いかんせん高止まりしているもので。(笑)


ただ、今回の物件はこのご時世にも関わらず、いい利回りが出ていて、かつ、このエリアは賃貸需要と周辺環境、が非常に良いところなので、「訳あり」であれちょっと見学しておこうと。


駅からは10分超え。


いわゆる、投資の王道としての「10分圏内」ルールは逸脱していますが、
都内のこのエリアに限って言えば、無視しても問題なし。


なぜならば、このエリアは、10分すぎると、次の駅への10数分いないのエリアに入っているためです。
どっちからか離れすぎるということは、もう一つの路線の駅に近づくということなのです。


かつ、路線バスも充実していますから、最悪はバスでも余裕です。


#最近思うのですが、本当に不動産投資において、投資対象エリアを「自分の足で歩く」というのはマーケティング上非常に大事であるということです。グーグルストリートビューで得られる情報を大したものですが、自分で投資対象エリアに足を運ぶことで得られる情報はやはり、「質」が違います。


さて、その物件。
どうやら、建築確認が取れていないものらしく、融資が非常に厳しいとのこと。
ですが、その分利回りが高く、面白い物件なんですよね。


気になるのはその家賃設定が正しいのかどうかということですが、
こういうときは、地域の不動産業者さんへの聞き込みをやる。これが鉄則でございます。


駅周辺にある不動産業者さんでも、僕はどちらかというと、「老舗」の雰囲気(ですが、あまりにおじいちゃんがいるようなお店だとこれまた情報がずれてしまうのでご注意)を醸し出しているところ。


今日もそういったお店に顔を出してみました。


いぶし銀のおじさんが対応してくれましたが、どうやら名刺をいただくと、社長さんでした。
根っからの地元民で、不動産業者さんになったということらしく、地域情報にえらく詳しい。


この物件を検討しているんだけどもと伝えたところ、


「んー、賃料設定たかすぎるんじゃないかなー」と。


僕もなんとなく周辺の相場を見ていて、また、たの新築物件を見ていると、この物件の値付けよりも安くで回しているようなので、


『ですよね。大体5万前後じゃないですかね?』


と聞いたところ


「うん、そうだね。周りにはもっと面積小さい新築で近い賃料だから、勝負できないからね。」
「賃料の妥当な価格で還元で価格設定してみて、それでさせれば、面白い投資になるかもですね」


と。うん。この人はわかってる。
あ、そうだ、と思い


『ところで、御社では、投資物件って扱っているんですか?売買で』


と聞きました。すると、その社長さん。


「えぇ、というか、私はどちらかというと、賃貸よりも売買がメインなの」


と。


『へー、どういった物件を?』


「いろいろですよ。お客さんはどのくらいの価格帯がいいの?」


ということで、大体1億以内で数字が面白ければ融資つけて買いますよと伝えて、その場は終了。


適当に入ったのにちょっとした業者開拓になりました。
まぁ、流石に、普通に買ったらこのエリアではせいぜい6,7%台でしょうから、買わないと思うけど、こういったおじさんがたまにすごい物件を紹介してくれる、、、という事があるらしく。


良いクリスマスプレゼントがこないかなぁって。(笑)


その後、近所の公園で息子とバドミントンしてヘロヘロになりながらお家に帰りました。
#お陰で背中と腰がひどく痛いです。。。


家に帰ってからは、新築のための建築のお勉強中。


また、今年は所得がやたらでかいので、建築系に必要なDVD教材を買いまくっています。
これから年末にかけて、これをひたすら勉強し、
3月までに腹に落とし、年度明けから具体的な行動に移していきます。


昨年考えていた新築のコンセプトもまだ活かしてありますが、当時はコンセプトのみで、実際の建築の知識がゼロでうごいていたため、自分でコンストラクション・マネジメントが全くできていないことに気づきましたので、ここは少々自己投資して少なくとも論理武装はしておいて、建築費用を抑えることで収益性を上げていくようにしようと考えています。


巷では、ボチボチ、面白い相場になりそうだという声が表面化しつつあるのでトレンドとしては踊り場なんだろうなぁと思うので、こういったタイミングでの高値づかみほどみっともないものはないので、
今は、自己研鑽と物件の質の向上に投資しておこうと思います。


焦らず、焦らず。
でも、詰めは研ぎつつ。。。


上がったもんは必ず下がります。


たぶん。。。

今期の決算が大体見えてきました。

品川アパート(2号機)の話

最近は、プロマネとして、日々人をどうするとか、こっちが間に合わねーからどうすんだー、でも、人いねーぞー、と上とビシバシ戦う日々(というか、イビられる日々(泣))です。
しかし、一旦会社でると、頭を完全に不動産賃貸業の社長!と切り替えております。
そうすることで、心の病から逃げられるので(笑)


でも、ホント最近は不動産賃貸業やっててよかったって思います。これやってなかったら頭の中が仕事でいっぱいになって、この鈍感な僕でさえ鬱になりかねないので。
感謝です。


さて、んなことはどうでもよくて、
我が社の経理担当、兼、将来の法人社長(自称)の妻が、今期の大体の決算のめどが付いたとのこと。


うちは、CEOを嫁さんが、COOを私が務める立場を目指しています。
てことで、経営的な部分は彼女におまかせということで、僕は現場でゴリゴリ営業活動や価値創造作業に明け暮れる立場隣りたいなと思っています。


二人で同じことやっても仕方ないですしね。ま、厳密にはCEO的か、COO的かと言われるとちょいとかぶっていたりしますが、まぁ、それは良しとしましょう。


話を戻します。
で、決算内容が、「想像以上に儲けが出た」ということらしいです。


減価償却(S造なのでそれなりに償却額が取れる)してもかなり儲けが出たと。


へ?なして?
と整理していったところ、どうやら、今年は空室ゼロ(滞納期間あったが、すでに、地場の優秀な管理会社の方が見事に回収済み)、修繕らしいものはなし。更に金利交渉成功で手残り増大。


この辺が大いに寄与していたらしいです。


結構でかい額なので、それなりに税金ひかれちゃう。。。
まぁ、それ自体は国家に貢献できると割り切れば全然構わないのですが、(ちゃんと正しい方向に使ってくれればね)、とは言え、額がそれなりにあるので、であれば、物件の改善にもう少し回してもいいかなぁって。


闇雲にやればいいわけではなく、
ちゃんと物件の価値向上に役立つ、「それ、何のためにやるわけ?」を整理して、必要な箇所に必要な改善を適用していこうと思います。


まぁ、規模拡大においては、メガ大家になった先人たちは「ちゃんと税金を収めたほうが、結果として規模拡大が加速する」とおっしゃってます(理由はよくわからんけど)。


なので、あまり、無理くり経費を落とさず、意味のある投資を行って、
それでも余ったら気持ちよく、国家に貢献しようと思います。


#あ、今日の僕、ちょっといいこと言ったかな?(笑)


今週もあと2日。(ここからが胃が痛いデーですが)
頑張りましょ。


おやすみなさい。

とにかく、行動。(物件高いからって、何もしない、変ですよね)

不動産市況やセミナーの話 業者さん・金融機関とのお話メモ(2016)

こんばんは。
横浜・川崎も随分冷え込んできました。あなたの地域はどうでしょうか?
今年はちょっと寒そうだから、年末年始は雪があるといいな。(昨年は、全然雪がなかったので)


さて、ここのところ毎週末、何かしらの業者さんめぐりをやってます。
いかんせんこの市況ですから、とにかく、浮ついた気持ちにならず、かつ、「物件高いから何もしない」じゃ、相場観を失うよなってことで、「だったら物件めぐりで、まち探索を楽しんで、業者巡りで次なる買い場が来たときにスムーズに動けるための人脈作り」に勤しんでます。


業者さん巡りって最初は緊張気味で、話し込んでしまうと2時間とかになっちゃってましたが、これだと効率悪いので、頭10分でアイスブレイクとして、残り50分で、前半を自分の紹介と投資ポリシーの説明、求めている物件の条件を伝えて、後半は業者さんのお話を傾聴するという形でだいぶ効率よく業者さん巡りができるようになってきています。


今週土曜は、とある信託系銀行さんからの業者さん紹介で横浜の某大手私鉄系業者さんと、その銀行の担当さんの3者面談してきました。


お決まりのアイスブレイクでは、3者の会社の愚痴セッション(笑)。
内容は、あまりに赤裸々すぎてここではかけませんが、よくわかったのは、まぁ、どの業界も、サラリーマンゆえの理不尽さについても共通するところがあるもんだと、良い勉強になりました。


その後、私の個人の話と資産状況サマリ(あ、こういった資料をキチンと作っておくと、どうやら信頼性、、、というか、見込み客として手厚く扱ってくれそうだということがわかりました。是非あなたもそうしてみてください)を開示し説明したところ、銀行の担当さんいわく、


「kanaloaさんは、この時点で審査OKです(笑)」


とまで言ってくれました。えへへ。(リップサービスか?まぁ、普段それなりにいろいろやってるので、ちゃんとそれを見せられれば自ずと結果は、、ってことですね。)


また、この業者さんとは品川物件の取引をすでに一回している点を伝えたところ、裏から上司の方が挨拶に来られて逆にこっちが恐縮してしまいました。


さて、この信託系銀行さん、金利は、店頭金利から2%オフで、実質1%切るらしいとのこと。(うひゃ~、すごい時代です)
評価は、積算と収益還元の併用。ただし融資期間は原則法定耐用年数。


必然的に、新築かRCの比較的新し目の物件でないと、融資がつかないことがわかります。(築古物件は原則NGっぽいです)


オリックスとかでサラリーマン向けの融資をつけてもらえる物件(大抵は、購入価格と銀行評価(積算ベース)の乖離が大きいのが特徴ですが)に関しては、借り換えも受付ないそうです。
結構渋い銀行さんなんですね。


まぁ、僕はポートフォリオとしては、新しめの物件を組み込まないとバランスが悪いので、この銀行さんで、新しめで、ある程度評価画のびる(理想は物件価格の8割)ようであれば、かなり使い勝手が良さそう。


このご時世、首都圏で収益物件を買うとなると、新しい物件ほど販売価格と銀行評価の乖離が激しいのでなかなかですが、最近はチラホラその条件に近い物件が見え始めています。(昨年は全然なかった)
潮目は着実に変わりつつあると思っています。


業者さんも最近やたら新築の売り込みが激しく。(でも、同じ物件が晒し者状態になっている期間も長くなりつつあります)


こういう部分は、日々行動を積み上げていかないと肌で感じられないというか。
業者さん訪問でまだ、結果に直結しているわけではないのですが、こういう、なんていうのかな、、、「相場観」ってのは手足と頭使って、行動しないとどうしても感じることができない、、、というのが僕の考えであります。


ちなみに、今日は息子が「お前、週末ごとに、あちこちわけわからん街に連れ回しやがって、たまには息子の相手せんかい!」てきな不満を漏らしたので((笑))、んー、でも、そうだな、そうだ、最近川崎駅の東口からずーっと東側の産業道路エリア北側(要は殿町付近まで)が気になっている特殊エリアなので、ここを見に行きつつ、息子には「よし、今日は大きな公園に行こう!」と、大師公園につれていきました。


息子も大満足で安心。


ついでに周辺の賃貸需要を見てきました。
なかなかです。このエリアは、いわゆる通常の投資セオリーではない戦略があり、ここは地元民である僕にとってアドバンテージであると考えています。


今日、川崎大師周辺をウロウロしてみて、あんな有名な場所なのに意外と観光客すくねーなぁと思っていましたが、ふと、あるキーワードを思い出し、ここって結構将来面白くなるんじゃなかろうかと考え始めました。


このエリアのマーケティングを強化する必要がありますね。


てことで、物件高いからって、行動は止めず、来るべきタイミングを逃さぬよう、業者巡り、金融機関の開拓、そして独自マーケの継続と、自主新築への計画(妄想?)を続けたいと思います。


そんじゃ、明日から一週間の始まりですね。(僕もやることいっぱいあって、胃が痛いのですが(苦笑))
いろいろ大変ですが、無駄なことは一つもないと信じて、目の前のことに集中してまいりましょう!!


おやすみなさい。

EU離脱ショックの次は、トランプショックですか。さてさて、難しくなってきましたね。不動産投資は。

不動産市況やセミナーの話 不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話

今日、とある会議中に「げ、トランプが大統領当確だってよ」という情報(仕事しろよって感じですが)から本題からそれてしばらく会議が中断してしまいました。
ま、それだけ世界の情勢を気にするワールドカンパニーだってことでw(んなこと、絶対ないのですが)


つい先日は、イギリスのEU離脱ショックで、市場が混乱、そして今回はトランプ当確でまたも混乱。
ヘッジファンドの書き入れ時がきましたね。


こういう時は、素人は黙って相場を見ているべきですね。(ま、どっちにしても僕は株のポジションないですが(笑))


アメリカ国民は、完全にトランプさん劇場に、国の政治の本質を見失ってしまったのかもしれませんね。
ただ、それだけのことをやれるトランプさんの今後の手腕にちょっとだけ期待しちゃうところもあります。
今でこそあれだけの巨万の富を抱える不動産王も、一時期はじり貧だったこともあったようですよ。そこからここまで上り詰めた人です。


普通の人じゃないってことですものね。


まったく、と言っていいほど世界は違いますが、同じ不動産という領域の人が、国家のトップに立っているところは、単純にとっても興味深いです。
不動産ってやってみるとわかりますが、あらゆるビジネスの基礎になる部分が多分にありますから、また、巷では政治の素人と言われているようですけど、ビジネスをやる以上、トランプさんが国の政治に対して無知であること自体が矛盾していると僕は思っています。


わけのわからない思想家が大統領になるよりははるかに地に足がついているんじゃないかと。


ま、ただ、いろんな問題発言がある以上、なかなかアメリカが一つになれる、、、とは思えませんが。
とにかく、興味津々です。



さて、これが、不動産投資、賃貸事業にどう影響を及ぼすか、、、ですが、、、



全然わかりません。(笑)わかれば、苦労しませんって。



少なくとも、現時点では、円高に振れていますから、現時点では、海外からの日本への不動産投資はちょっと向かい風ってことくらい。わかるのは。
ただ、おそらくは、戻すでしょうから、実際どの程度のインパクトがあるかわかんないですね。


円高が長期化すれば、いくら利回りが相対的に高いからと言って、為替損考えると投資の妙味がない、、、といって海外からの日本不動産への投資が冷え込むといったことはあるかもしれません。


先週末武蔵小杉の某大手不動産業者さんと話す機会がありましたが、最近は武蔵小杉周辺のタワマン(ボコボコ立っているあれですが)の流動性が極端に下がってきており、代わりに3000万円台の実需の動きが活発化してきているそうです。


武蔵小杉周辺のタワマンは、投機目線の買い物が長らくあったそうですが、この辺が先週の時点で流動性が下がってきていることにくわえ、上記円高がさらに続いた場合は、いよいよ不動産は、、、という考え方も視野に入ってきそうですね。
3000万円台の取引が盛んなのは、単に変える人がその層しかいなくなっている部分がクローズアップされているに過ぎないのではないかと僕は考えています。(景気が良いというわけじゃない気がする)


って、いまチャート見たのですが、若干戻してますね。(利確の動きかもしれませんが)


面白かったのは、安全資産として、「ビットコイン」の価格が上がってきている点です。
この値動きは、注意してみておいた方がいいかもしれません。


仮想通貨が市民権を得るということが、現実のものになりつつあるという点、これはちょっとしたパラダイムシフトと考えるべきです。
どうなるか、注視しておきます。


なかなか面白いです。必見です。
http://ビットコイン相場.com/


あとは、肝心の銀行さんの不動産への融資姿勢がどうなるか、金利がどうなるか?
この時点ではなにも予想はできませんが、ここ数か月がちょっとした見ものですね。


一部、金融機関の不動産賃貸業への融資が絞られてきているという話が、もっと広がるのか?
となれば、融資が付かず、物件が値下がりせざるを得ませんから、いま、巷で作られまくっている新築群のあの法外な値段が落ちてくるかもしれません。
(だって変えない人だらけになったら、値下げするしかないじゃんってことで)


ネットの物件情報をいくつか定点観測しておくべきですね。
大体、あと2,3割ほど安くなると、僕的には買い場なので、これから数か月はじっくり見ていきながら、同時に今続けている業者さんや銀行さんとのパイプ作りも進めていこうと思います。


さて、あなたは、このあたらしい「チェンジ」どうとらえて、明日以降、どう行動していきますか?


おやすみなさい。

近況報告と新築物件購入と併せて発生する担保評価割れ(首都圏限定?)について、そして購入判断で意識していること。

不動産市況やセミナーの話 書籍 業者さん・金融機関とのお話メモ(2016)

アメリカ大統領選挙も目の前ですね。
巷では、トランプさんが大統領になった暁には、市場が混乱する→リーマショックを超える大不況のトリガーになる、、、とも言われているようですが、さて、どうなることやら。


戦々恐々としたところで何も現状は変わらないわけですから、僕らは日々粛々とやるべきことをやる。
これに終止すべきなんでしょう。


さて、近況報告です。
最近はとにかく、「種まき」「種まき」「お!刈り取り?、、、んー、ダメだ、種まき」「種まき」「おおお!!今度こそ刈り取り?、、、むー、ダメだー、種まき」。。。
こんな日々ですが。(笑)


物件を紹介されては、現地へ赴き、数字を弾いては、んー残念!!とお断りしたり。ま、最近は息子も7歳になり現地にいっては、近所の公園でサッカーの真似事で文句も言わないので家族サービスも兼務できているので良しとします。


何より、いろんな地域(駅)でランチしていますから、楽しいですしね。
普通に生きていたら、週末ごとに都内(城南中心ですが)や横浜の東横線京急線相鉄線の駅ごとにまち探索なんてありえないですから、これはこれでありがたいなと。


と、いっても、結果は出さないといけないのですが(泣)
とにかく、中古ですら8%行っていたら御の字の情勢。(あ、横浜東部の主要な駅周辺ですよ。)
新築は7%台が当たり前で、業者さんに「8%台がほしい」というと「バカなの?」くらいの勢いで否定されます。


まぁ、でも、融資は僕の場合、1%前半、場合によっては1%切るであろうとのこと。(期間30年とかで。ほぼ実需の住宅ローンのレベルですよね。)ギャップは取れるからいいんじゃないの〜という甘い囁き(僕の中の心の悪魔の)が聞こえてきます。


また、新築はその性格柄、とくに首都圏に於いては、物件が値上がりしすぎて、物件の評価が追いつきません。
最近新築の提案業者さんからしょっちゅう受けますが、横浜エリアでは、だいたい物件価格の5割、6割がいいところで、都内に至っては4割、5割が限界です。


僕は、積算重視偏重思考はまずいと考えている口です。というか、このご時世、売値が積算を下回るということはまずないと考えるべきだと思います。逆にそういう物件は、よほどのボロ物件、スーパービハインド条件物件、土地がでか過ぎで採算割れする(土地でかいと固定資産税もそれなりでしょ?ってことで)単品では基本的にはキャッシュが出づらいものだと考えています。もちろん、ポートフォリオの一つとして考え、十分にリスクに耐えられる体力をお持ちで、対銀行さんに対する評価対策という意味でこれを組み入れるであれば、否定はしません。



なので、僕はだいたい7割、8割の評価が出れば、自己資金を多少突っ込んで、数年の後にキャッシュ・フロー積算+返済を重ねることで、評価がトントン(ちょっとマイナスくらいでも可)にしていれば、次の投資機会が訪れるのではないかと考えているのです。


そのほうが、経営自体安定しますし、返済も進むので、実際の自分の資産が増えますしね。


本屋さんには最近はあまたの不動産投資本が溢れていますが、この辺の考え方についてロジカルにそしてとても易しく説明されている本で、僕がおすすめしているのはこの本です。



特に終盤の評価損に対するアプローチは僕が参考にしているところです。その他もとてもためになる内容になっているので是非一読してみてください。そして何度も読み返して腹に落としておくことが大事だと思います。


先週の土曜日、とある業者さん(県央エリアに本店がある業者さんで、それなりに実績があるところです)に赴いた際に紹介された町田駅から徒歩16分の新築物件。


結果的には購入を見送りましたが、正直悩みました。


駅力としては定評のある町田駅(県央?といっていいのかしら。投資対象としては僕はあまり好まないこのエリアで数少ない投資対象の駅です)から、16分とは言え、徒歩圏内。
地形もよく(ほぼ長方形)で200平米ちょい。
価格に対し、担保評価(積算ではなく、積算の8掛け計算)が、物件価格の8割に達しています。


業者さんの利回り計算も、五年目の近辺相場の家賃で設定しているのがわかりました。その上での利回りが7%前半。
おそらく、新築プレミアムをつけることが十分に可能ですから、1割、2割り増しの計算で最初の数年は数字が出せるはずです。


でも、踏みとどまったのは、
自分の判断軸がぶれている(買いたいバイアスがかかっている)点と、どうしても徒歩16分圏内での賃貸運営が「分からない」からでした。

   わからないものには投資しない (ウォーレン・バフェット氏)

   リスクとはどれだけ投資の損失が出るものかと捉えがちですが、
   そのリスクが全面に出てくるときは自分の投資をよく理解していない時です。
   バフェットはそのリスクを避けるために
   自分が理解できないものには投資をしなかったのです。

引用:世界一の投資家ウォーレン・バフェットの名言01- 勝ち組・金持ちの名言



は有名ですが、(まぁ、僕がバフェットおじさん級ではないではないか!との鋭い指摘はさておくとして(笑))
とにかく、自分で釈然としない物があるときには投資に踏みとどまることにしています。


もう一つ、こういう場面で、判断軸としてとても助かっている存在があります。
それは、「嫁さん」です。


彼女がどうにも釈然としない顔をしているときというのは、経験則上、「何かよくわからないことがあって、その先にあまりいいことがない」というときなのです。


先の川崎物件(きちゃなかったけど、出口でも儲かった)、品川物件(出口は取っていないけど、すでに安全圏で、十中八九出口でキャピタルゲイン取れる自信あり)のいずれも、彼女は「いいんじゃない。買おうよ」と言っていました。そのときに彼女の表情に一点の曇もなかったことを思い出します。


今回の物件、僕はかなり購入に前向きだったのですが、どうも彼女が渋い顔をしていたのです。



「なんか、ひっかかるのよねー。うん、悪くないと思うんだけど、数字的には」



えぇ、彼女の感覚には、「数字が語ること以外の別のなにか」がその「軸」になっているようです。
なので、全然定量的に議論できるところではないのですが、ボク個人、モノづくりの世界にいて、例えば製品の品質や工程を語る上で、数字が示す「以外の部分」が大いに影響を及ぼすことを知っています。(だから、「見える化」は正しいアプローチだけど、全てじゃないと思っている一人です)



なので、僕自身、購入に際しては、なにせ金額がでかいので、彼女のいわば「第六感」的な部分も判断材料にしているというわけです。


経済の非常に「マクロな視点」では、ここ数年が怪しいと言われていますからね。


わからないときは、投資しない。


改めて、大事だなと思う次第です。まぁ、正解かどうかは、、、これまた「わからない」のですけど。(笑)
あなたはどう考えますか?


#今日、突然某信託系の銀行さん(L&Fじゃないですよ)から電話がかかってきて、なんだろうと思ったら、これまた某信託系の業者さんからの紹介でコンタクトされてきた模様。いろいろ会話したところ、他の業者さんとのパスをお持ちのやりて?っぽい方だったので、マッチングを依頼しておきました。なんか最近、いろんな業者さんとパスができつつあり、誰がどこの人で、、ってのがわかんなくなってきました。


#こういうとき、営業さんって人を覚える商売だから大変だろうなーって感心しちゃいます。こういうパスを地道に作って来るべきタイミングに備えようと思います。


#あと、昨日日曜もかなり購入で悩んだ物件があったのですが、、、あー、かなりダラダラ書いちゃったので、次回(数日後)に共有しますね。


それじゃ、今日もお疲れ様でした。おやすみなさい。

アナログな時代もいいよね。(変わっていいものと、そうでないもの。)

Kanaloa's Life Style 品川アパート(2号機)の話

今日は、不動産ネタから離れます。


先週末は小林さんセミナーに行ったのですが、ハロウィンで劇込みで渋谷はもういいや。って感じでしたが、週明けて、街はすっかりXmasモードですねぇ。


そうそう、(あ、お題のネタは本当に小ネタなので後で書きます)、最近YOUTUBEで80年代後半~90年代前半(要は僕の青春期なのですが(笑))のCMを見るのがマイブームになっています。


きっと同世代なら「ウンウン、わかるー!」ってやつの代表例なんですが、共有しましょう。



コカ・コーラのCM「 I fell Coke. 」


コカ・コーラCM  I feel Coke


僕の「かっこいい!」と思えるCMダントツトップ。
さりげない日常と、そこに必ずあるコカ・コーラを表現しているんでしょうか、コカ・コーラ社の思惑はさておきとして、これを見るととにかくみんなとどこかで盛り上がってコーラ飲もうぜ!!って気分にさせてくれる、そんな直観に訴えるCMでしたよね。


いろんな人たちの、さりげない日常が幾パタンもあって、毎回見ていて「かっこいいなぁ」と思わせてくれたものです。
#学生時分に友達がラジカセを学校に持ってきてこの曲を流しながら、みんなでこのCMの真似をして、女子軍団から失笑を買ったのをよく覚えております。


コカ・コーラさん、是非このCMを現代版で復活させてほしい、、と思いますが、
きっと、あの時代だからこそマッチするCMなんでしょうかね。
今だと、スマホポケモンしながら、コーラを飲むシーン、、、うーむ、ダサい。(笑)



そしてもう一つ、これが僕、超・超・超大好きで、胸キュン(死語)もののCMです。



JR東海、クリスマスエクスプレス



【CM 1988-92】JR東海 X'MAS EXPRESS 60秒×5



僕は最初と次の、「深津絵里ちゃん」「牧瀬里穂ちゃん」のCMが世代的にどストライクでした。
どっちも、

めちゃめちゃ、かわいい!!!


深津絵里ちゃん版で、彼氏が新幹線から降りてこない(実は下りているんですが柱の向こうに隠れており、絵里ちゃんが涙目になっているところに)シーンで
彼氏がプレゼントをシャカシャカしたときに見せる、セリフのないセリフ「バカ」、というところが、んー、もう、かわいい!!


#当時のファッションの男子のあのダボパンもはやりましたよねぇ。(冷静に見たらよくあんなん履けたもんだと思いますが)


「帰ってくるあなたが、最高のプレゼント」

最高にかっこいいコピーです。コピーライターにブラボーを。



二本目の、牧瀬里穂ちゃんバージョンもこれまたたまらないですね。


プレゼントを抱えて彼氏がまつ場所へ、、途中おじさんとぶつかるシーンがあるのですが、あのおじさん名演技です。里穂ちゃんが彼氏に会いたい一心であるところを強調する良いシーンでしたよねぇ。


彼氏が現れて、柱の陰で、肩で息をしながら待つあのシーン、、、


確か僕は中学だか、高校1年だったかと思いますが、友達と「あー、ああいう彼女とあんな恋してみてーよなー」なんて話していましたっけ。
彼氏がしていたあのバンダナももれなく購入し、デートで使うぞーー、と思っていたのですが、告白してフラれた苦い記憶を、書きながら今思い出しました。


たぶん、僕が上京を考えたきっかけの一つだったかもしれません。(笑)
なんせ、僕の田舎は新幹線はもとより、在来線が単線ですから、あはは。


こんな、胸がときめくシーンって、どちらの場合も、おそらく現在では表現できないんでしょう。
だって、スマホあるから。リアルタイムでどの辺にいるかわかりますから。


あの時代は、ケータイなんて現実的じゃなく(確か、すんごいでっかい自動車電話みたいなやつしかなかった時代です)、


「何時ころに、○○に集合ね!」


という、すごく限られた情報を頼りに人は集まっていたものです。
だからこそ、あのようなCMで、限られた情報のなかで、一生懸命に恋する二人の物語が成り立つんだと思います。
素敵です。


そんな時代に身を置けた僕らの世代はある意味幸せなのかもしれませんね。


アナログな時代もいいものです。


変わっていいものと、そうであってはならないもの。


いろいろな世界であると思いますが、少なくとも二人の恋に関するエトセトラは、こんな時代でもアナログであってほしいと、バブル時代から氷河期にかけてそれなりに青春したおじさんは考えます。


、、、なんか、書いておきながら、「何のためにこんな記事書いたんだろう。。」と改めて考えたのですが、、、


そうそう、変わっていいものといえば、


僕の品川物件の共用灯を、すべて「LED化」しました!!!


これは、時代とともに変えていくべき部分ですよね。


お跡がよろしいようで。

新築をローコストで建てるためのセミナーに参加。(高額、、、と思ってたけど、最近は安く感じる、このセミナー)

不動産市況やセミナーの話 新築に関する話

『え?kanaloaさんのその資産状況(見せ金含めて)だったら、即いい物件返るはずだよ、戦略、ぶれてない??』


と、このセミナー後の懇親会で、講師の小林さんにダメだしされた、僕です。ムムム。


とまぁ、こんな感じでいろんな方と触れ合うことで自分の足元を見直すいい機会だと思って質のいいセミナーと、出る意義のある懇親会にはたまに足を運ぶようにしています。



今回は、ちょうど新築の検討をしているさなかに、先週末に東急東横線某ハブ駅から徒歩数分の土地が出たため、新築を検討していたのですが、どうにも建築費が下がらないもので、と、「そもそも論として、建築費ってどう決まっているわけ?」という「そもそも質問」を自分に投げかけたところ、明確な答えがないということに、当たり前ですが気づいたところです。


アカン、このままだと、たいして稼げない物件を普通に作ってしまう。。。


危機感を覚えた僕は、たまたま(なんでしょう、こういうときって天は、ちゃんと機会を作ってくれるもので)小林さんのセミナーで新築をやるための(しかも超低コストで)セミナー枠が(気持ち悪いことに)1枠残っていたので、「えぇい、参加してまえぃ」と申し込みをしました。


嫁はんに、「結果だせよなぁ。(- -#)凸」という勢いで見送られ、昨日土曜に渋谷の某セミナー会場に参じました。


セミナーの内容は、著作権の関係上、また、それなりにお金を投じて参加させてもらっている手前、詳細は触れられませんが、計3回のセミナー構成になっており、(計12万越えなり。まぁ、これでウンゼンマンのコストダウンになるんでしたら安いものです。一応この程度の判断軸・価値観は持っているつもり)、段階的に新築に関する「基礎」「設計企画」「実践」という流れで個々のレベルをあげていくというスキームとなっています。



で、今回はその最初の「基礎」編。


とにかく、このセミナー、4時間近くぶっ通しで(あ、途中10分だけトイレ休憩しますが)やるため、また、内容も非常に濃いため、ひたすら頭と腕(ペンを握る)を動かし続ける必要あり、ぶっちゃけ疲れます。良い意味で。


長いセミナーですが、講師の小林さん(僕の2つ下なんで、同世代)の小気味よい話術もあって、眠くなることがまずありません。(というか、寝てしまってはもったいないので。)彼のセミナー資料と、その話術は、前回のリフォーム編の話の時もそうでしたが、私の現業務にも大いに活用させてもらえる部分アリ、「話のメリハリ」や「話の緩急」、そして「間」の使い方が絶妙なのです。


#実は、前回のセミナーでの彼の話術を多少パクらせていただき、先日の私の会社での昇格試験時のプレゼンでは他メンバとは一線を画したプレゼンであるととの(えー、コンテンツはともかくとして(笑))評価をいただいてます。やはり、いいものは、真似ぶ(学ぶ)に限りますね。


で、基礎編の内容ですが、詳細は触れることはできませんが、


  • 建築業界のそもそもろん
  • 工事工程のABC
  • どうやって○○すべき業者を選定するか

などなど、これから企画・実践をするための「土台」ともなるべき、考え方・ロジックをわかりやすく説明してもらえます。


と、同時に、先週、不動産業者と、建築業者と私でやった面談は、


あのまま進んでいたら、明らかに、養分を吸い取られて、(まぁ、負けはしないだろけど)普通に何のための投資かわかない結果を招いていたであろう。

と判断できるようになりました。
これだけでも、数百万、もしくは1千万円以上のコストカットができたのかも。


あの面談のアプローチでは、「絶対に坪80万いかにならない」と僕自身が導いているようなものであることがよーく分かったのです。



てことで、今回の物件は今更どうにもできないであろうことから、見送ることにします。
で、このセミナーは残り2回あり、次回が1月下旬にあり、その次が4月ということで、、、


どうやら僕の新築は年度を股くことになりそう(笑)。


まずはこの半年は、「改めて、建築、工期、部材オタクを目指す期間」として設定しようと思います。
それからでも遅くないでしょう。(どうせ高いし、土地も、建築費も)


※僕も本業ではモノづくりのマネジメントをやっているんですが、冷静に考えると、進め方も業界こそちがうことあっても、本質部分は一緒なんですよね。本業のノウハウもうまく組み合わせて、良い物件を作りこめるように鳴ろうと思います。



っと、そういいながら、僕のプロジェクト、結構、良い勢いで、炎上し始めていますが。(笑)
ま、これを火消に回り、品質を抑えて世の中に製品・商品を送り出すのが醍醐味だったりするのです。
胃が痛い日々は続きますが、これも何かの肥やしになると信じて前に進みますよー。


てことで、今週も張り切って参ります!!


おやすみなさい。