愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

行き過ぎた不動産投資市場をぶっ壊すo(・ω・´o)

こんばんは。
そういえば、参議院選始まってますよね。あなたは今回、国の未来をどの党、誰に託します??
僕は決めてます。まずは未来の可能性がイメージできる党に。
普通選挙権を日本人が獲得したのが1925年。


それまで、幾多の日本人がこの「今では当たり前に使える選挙権」を獲得するために壮絶な戦いを繰り広げらていること。
これを知っていれば、

選挙したところで人生変わんねーよ。

って言葉はつかえないはず。(すべて自己否定していると恥じてください)
自分の未来を変えるため、自分の生きる日本に小さくてもいい、なにか影響を与えるため、今手にしている一票。
これを確実に日本の政治に届けてください。


参議院選、結構面白い党が出てますね。

XXXをぶっ壊す。

うふふ。政見放送みて笑ってしまいました。が、視野は狭いなぁと思いつつも、主張は至極全うなのでもしかしたらちょっとした旋風になるかもしれません。


今日、僕は、とある都内の二路線からアクセス可能で、物件価格が合えばほしいなぁというものを見てきました。
相も変わらず、「あんた、なんも勉強してないでしょ?」という価格付けででした。
業者の担当さんも、「実はこの価格、値下げしてこれなんですよね。もう少し価格は下げるべきだとは思うのですが、、、」と理解されているようです。


問題は、売主さん。法人さんらしいです。
聞くに、2017年(すなわち、世の中の金融機関がじゃぶじゃぶに融資をしていた時期)に購入した物件で、
上げ相場で、つられて購入されたんでしょうか。
今年2月ころに販売を開始されたようですが、反響なく今回の価格。。。(でも、高すぎ。。。)


登記簿をみたとろ、はぁん、債務をクリアするためにこの値段なのねぇ。。と。
おそらく短期転売を見て購入したと思われます。
業者の担当のお兄さんがご丁寧に完ぺきな内装のリフォーム内訳資料まで提供してくれていて、内装をいじってリセールして利ザヤを取る、そんなスキームがつまびらかになってます。(戦略ねぇなぁもぅ)


現在の価格から、2000万の「論理的鬼指」をするつもりです。
それでようやくビジネスとしてまな板に乗るかなと。(決して暴利をむさぼる指値じゃないですよ。まっとう。価格設定がおかしいだけです)


賢明なる不動産投資家・不動産賃貸経営者のあなた。


是非ともこの行き過ぎた不動産投資市場をぶっ壊しましょう!!!


やることはただ一つ。

その物件の、本来の価値を指摘して、本来の価格で買うために、「論理的鬼指」をひたすらやる!!

これだけです。
本来の価格ってなによ。ですが、こればかりは地域の市場等、物件のある場所によってその価値は決まりますから、「XX%が適正」と一律にここでいうことはできません。


ただ、あえて言うならですが、、フツーに考えて、例えばですよ、
神奈川県の大した駅力も、ないところで、いまだに7%とかで新築をドヤ顔で売り出している物件とかあります。
いまだに。(いい加減気づきなさいって感じですが)
最低でも9%はないと買っちゃだめです。まぁ、そもそも競争力がないエリアで、競争力のない(数年後には間違いなく賃料下落競争の渦中にあると容易に想像できる)物件を9%買う必要があるのって話ですけど(;^_^A、だとしたら10%超えても僕は買わないかなぁ。。


そういうエリアは無視して、やはり投資価値のあるエリアなんだけど、本来の価値以上に上がっている物件を「本来の価値として」指値を入れる。


これをひたすら繰り返していくしかないと思います。


売主さんが「あー、そうなのかー、やっぱお花畑価格だったのかー」


と気づいてもらえるよう。


くれぐれも融資がつくからといって、無理な投資はされませぬよう。。。
#一部、〇リックス等、個人属性で杓子定規に出してくれる機関あります。これ自体は悪ではありませんが、あくまで事業収支として成り立つビジネスと判断されたうえでうまく利用してくださいね。(そーいや、僕この枠使ってないんですよね。使わない手はないわな。でも、けっかとして信金さんがよい条件出してくれるから、そっちでいいやって感じになるんですけどね。)


ということで、そろそろ地合いもいいことですし。

行き過ぎた不動産投資市場をぶっ壊すo(・ω・´o)
行き過ぎた不動産投資市場をぶっ壊すo(・ω・´o)
行き過ぎた不動産投資市場をぶっ壊すo(・ω・´o)

そんな感じで頑張ってまいります。
まっとうな事業家・投資家がまっとうにビジネスして、がっつり稼げる。
そんな世の中にしていきたいものですね。


ともに歩んでまいりましょう!!!


#先ほどまで、ラッキョウの皮むきに2時間費やしておりました。あの無我の境地、良いです。(笑)でも、ラッキョウの酸で指が炎症しちゃって、、、痛いっす。。

なんとも難しい局面が続きます。だからこそ面白い、不動産投資の相場。

今晩ワイン。( ゚Д゚)


ここ1ヶ月ほど、確かに物件は安くなってきていますね。
「しゃー、俺らの舞台のまくあけじゃー」
と鼻息荒げておったのですが、、、


あなたもお感じかもですが、
確かに、クソ物件は下落傾向ですが、それ以外の「ん、これは投資したい!」というエリアの物件なんつーのは一向に下がる気配がないですね。。。


https://www.kenbiya.com/ar/cl/sencho/79.html


僕の個人的な目標の一人、極東船長さんのコラムでも似たような感覚をお持ちで、全体的な相場観は同じ感覚なのね、、と認識しました。


おそらく、ある程度の自己資金と、一定の実績をお持ちの投資家には、金融機関も貸し出しを渋らない状況なので「価値ある物件」の価格はそう簡単に下がらないということなんじゃないかなと考えています。


あともう一点。
今の日本経済って、下振れ要素はみんな認識しているけど、なんとなく先延ばししちゃってる感が満載ですよね。
ロジカルに考えると、「どう考えても下落するはず」。は共通認識。
ただ、暴落しないのは、先延ばしで全体的に「びよ~~~~~~~~ん」とリスクを先に延ばしているから、でしょうか。


僕個人の意見でしかない(かつ、僕ぁ経済アナリストでもなんでもないので、何の参考にもならんのですが)すのですが、いましばらくは、不動産投資の市場はこのなんとも言えないアンニュイな状況が継続しそうな気がしてます。


売り手側も、「もしかしたらこの価格でかってくれるかもぉ~」というお花畑価格を堅持しそうです。
※繰り返しますが、さすがにこの相場は終わってますのであしからず。とっとと、現在の適正相場価格で売りぬいた方が身のためです。


大きく相場が動く(ここでは暴落)としたら、いまは、ワールドワイドで起きる下落相場がきっかけになると思います。先日、ドイツ銀行が2万人のリストラしてましたね。ドイツ銀行の持つデリバティブは一説には75兆ドル(約8800兆円)と、ドイツのGDPの20倍超らしく、2万人のリストラしたところで何の問題解決にもなってません。これが派手にはじけたらどうなるか、、、とか、、、


中国の経済も果たしてどうなのか、、、とか。中東、ヨーロッパ諸国も火種だらけですものね。


ですが、いずれの火種も、巡り巡ってドイツ銀行デリバティブにつながって世界経済大混乱、、、というのがもっぱらの噂。。(てか、フツーに考えたらすでにぶっ飛んでいてもおかしくねーぞって感じですが、、)


あまりに、規模がでかすぎでいま、世界全体で「なんとか、何とかなる方法で、なんとかならんもんかなー」と苦労を続けておる次第です。でも、数字はうそをつかない。いずれは破綻するはずです。


このタイミングで、未曽有の不動産大バーゲンセールとなるか、、、(てか、そんとき僕らも飛んでるとか(;^_^A)


一方で、日本の不動産は世界のそれに対して割安という話もあるし、、、


やっぱ、一筋縄じゃいかないようでうすね。
とにかく、シナリオA/B/Cを自分なりに想定しておいて、どういう局面でも切り抜けられる、もしくは、「命を懸け、あらゆる不動産にベットする」選択をできるようにしておきたいものです。


ameblo.jp


このブログ、ウォッチしておきましょう。


ちなみに、僕がここ最近買い付け入れた2件、まだ、売れてないそうです。
どーなるんだろ。
#僕の買い付け価格はちと高いかなーって感じがする。(数字的には合うけど)
もし、「kanaloaさん、買いません?」ってきたら、もう少したたこうかな。。。


ま、タラればはやめておきましょう。


引き続き、市況はウオッチしておきます。


あ、やべ、新築のコンセプト整理が7/21まででした、今週末気合入れてやっかな。


ではでは。

某私鉄駅ゲキ近状況とエンマ様とアストンマーチンと。

こんばんは。

f:id:jpnumachan5555:20190706214316j:plain
高級アストンマーチンクッキー(非売品です(笑))


今週も頭(月曜)からケツ(金曜)まで目まぐるしくすぎていきました。すっかりグロッキー。

土曜の朝はとてもアンニュイに過ごしていたのですが、
突然僕のケータイに電話が。


「あー、お世話様ですぅ。〇〇不動産の、△△ですぅ。」

(〃゚д゚;(え、誰?わからん)

話を聞いていくうちに、先日「論理的鬼指」して玉砕した、某私鉄渋ちん駅からのゲキ近物件の担当の彼でした。
最近顔と名前が一致せんので困っております。



『あ、あー、どうもどうもですぅ。どうされました?』


聞くに、先日1番手、、というか価格交渉の土俵に立てた人が、別の物件に流れてしまい、焦って唯一アテになりそうな僕に電話をかけてきたみたい。


「どうでしょう?まだ検討されていますか?」


と。


『あー、うん、でも、買い付け価格は変えないですよ。僕ら商売でやってますから。それなりの資本投下して再商品化するんで、最初の買主さんと同じ価格じゃ買いません。』


とさっくり回答しました。
#あの価格で買おうとしている人もどうなんだかという思いですが。
土地は200㎡くらいあって、でも敷地内にアパート(リスクありありの軽鉄)、木造の戸建。


人気路線の我東横沿線物件でさえ、総額で500万はつっこみましたからね。
ほぼ同じ(若干あたらしいかな)物件の面構えなんでその辺も見込んでの指値だったのです。


「そーですかー。やはり、建物の価格分はでないものですかねぇ。。」


なんか、全然金融機関の評価方法をわかっていない感じだったので、軽くレクチャしてあげました。



『ま、僕の指値で売る気になったらまた声かけてください』


と伝えて終わり。さて、どうなることやら。


今日の不動産賃貸経営の話はここまで。
その後、嫁さんと息子と三人で、息子の中学(私立)で気になっているところがあったので(都内に)そこを勝手に訪問してきました。まぁ、校門から3人家族がニヤニヤしながら中をのぞいているだけですが。(笑)
別に公立を否定するわけじゃないんですけど、彼に目指してもらいたい生き方を親ばかで考えると、こういうみちになるかなぁ、、と考えているだけです。


結局のところ判断するのは息子ですけど。
どうやら、「いいねぇ、ここ行きたいかも。(グランドで部活をしていた女子をみて鼻の下を伸ばしていたのがきになりますが)」と言っていたので、来週土曜に学校訪問をガチでしてきます。


これを終え、息子が突然「あのさー、アストンマーチンショールームが青山にあるらしいんだけどさ、見に行こうよ」と。

(|| ゚Д゚)出た、息子18番の身の程知らずのKY行動。


「いや、おま、いや、、、うーーん、どうすっかな。ま、行くか」


(えー、車興味ないよー、Boo Boo!)という嫁さんはとりあえず無視して、それから青山に行きました。
駅に行く道すがら、閻魔様が祭られている、ちょっとしたパワースポット的なお寺?に立ち寄り、(6日ってなんかしんないですが、そこで無料でこんにゃく田楽がふるまわれていて、ちょうどマックのヨーグルトシェイクと合わせて食ったのですが、すんげーうまかったっす(笑))、それから青山に。


つきました。アストンマーチン、南青山ショールーム

ここっす。
www.sky-g.org


これまた、セレブ南青山にふさわしく、超ゴージャスで、ぼくなんぞの「ザ・庶民」が入りずらい雰囲気まんちきのたたずまいでしたが、


『こんにちわー、あのー、車の写真とってもいいですか?』


とズケズケ入っていく息子。(あぁ、デジャヴ)


「すいませーん、息子が車好きで、ホント、見るだけなんですが、ほんと、大丈夫ですかね?」


と伝えると、

『どうぞ。ぜひ見ていってください。へぇ、君車大好きなんだね。良かったら車の座席に座ってみたら?』

ですって。


(はーい)。って感じでふつーに座ってパドルシフトとか見て、「父ちゃん、これなに(ガチャガチャ)」。
『あ、いや、それパドルシフトだけど、コラ、さわるんじゃねーよ。壊れたらどうすんだおめー』


なんか、コントみたいな感じになってましたが。(;^_^A
でも、さすがアストンマーチンさん。店員さん(女性店員さんが全員美人さんで、うちの自慢の嫁さんが負けそうなくらいで困っちゃって。)も優しくて、、、


じっくりアストンマーチンを堪能させていただきました。
DB11っていう型のワインレッドの車が、まぁ、とにかくかっこよくて、乗り出し価格2800万ときいて、


(おおぅ。うちのマンション売っても、足りんわい。。)


現実を思い知らされました。
先日見た、マセラッティ・グランツーリスモスポーツもすんげーかっこいいのですが、このアストンマーチンのDB11ワインレッドの内装がやばかったっす。
全革張り、ウッドもチープな合成ものでなく、天然木をまげて作る匠の技で作られているとか。


走るゲージツ品です。これは。


マセラッティにするか、アストンマーチンにするか、迷っております。


『ねぇ、嫁さん、どっちがいい??』


って聞いたら


「いいから、さっきの物件か、川崎バス便物件、何とか手に入れんかい!!それからじゃぁ!」


ですって。チェ。


僕ら世代は、やっぱ車あってこその青春でしたからねぇ。アラフォーになって大人のラグジュアリーカーは憧れでございます。
頑張って現実のものとしていきます。


帰り際、半分狂ったように写真を撮りまくっている息子をいさめて、ショールームを出ていこうとしたところ、例の美女店員さんが、気を利かせてくれて、アストンマーチン特性クッキーを息子にプレゼントしてくれました。
#冒頭の写真がそれなんです。おいしかったすよ。ありがとう。美女店員さん。


くわー、かわいいうえに、気が利いて、、んもー。Love!!( ^з^) ( ^з^) ( ^з^)


アラフォーおっさんと小学4年の少年が鼻の下をのばしておりましたが、最後は嫁さんにシバかれてショールームを後にしました。。。


ま、なかなかの週末でした。息子がご満悦でしたので何よりです。
ただ、ひたすら歩いたので疲れた。


明日は、三崎に釣りでございます。さて、何が釣れるかなと。(てか、雨降ってねーかおぃ。)


徒然に失礼しました。ではでは。

「働く」ことの尊さ。~久々にガチ読みした書籍~

どもー。
そういや、7月1日といえば、路線価の最新情報公開でしたねー。
品川、東横沿線は軒並み上昇!!(品川はすんげーあがちゃった)
横須賀戸建は、変化なし!!(笑)


路線価上昇は、まー、喜ばしいところではありますが、一方で固定資産税にもおそらく反映されるはずなんでなかなか難しいところです。


個人的には、路線価って市場の値動きに対しては遅効性がある値だと思ってます。(だって、いろいろ情報集めているうちに状況って目まぐるしく変わるじゃないですか。即応性があるとは思えない)


なので、今、潮目が変わっている不動産市況において、この遅効性という特性を生かして効率よい購入につなげられるチャンスかと考えます。


まー、まだ、物件価格、下がっているとはいえ、まだ、高いですけどねー。


さて、お題と乖離した話をしてしまいました。
今日共有しておこうと思ったのは本のお話。
最近現場主義となってしまった僕は、あまり不動産投資に直結する本は見なくなりました。本質は大体わかったつもりであとは現場のPDCA回すだけなんで。


なんで、本は経営話とか、今大見え切っておきながらロクに理解していなかったAIの話とか。
気になっていたけど、時間の都合で読むチャンスに恵まれなかった本とか、何となく本屋で見かけて気になった本とか、


そんなものを買ってます。


今回の本は「何となく本屋で見かけて買ってしまった」もの。
ホリエモン本です。しかも、ちょっと古いっす。(笑)


でも、なんか、自分の生き方を見直すきっかけになった方と思ったので。働くこと、も含めて。
個人的にはホリエモンはどうかなー。と色眼鏡で見ていた節があり、彼の著書から自分を遠ざけていました。


ですが、先日たまたま見かけた彼の著書。



がどうにも気になり、隙間時間で流し読みしてみっかな、って感じで買って読んでみました。


感想ですが、

是非とも読んでほしい一冊。

であります。堀江さんの生い立ちとか、生き方も知ることができたこともありますが、それ以上にこの人が人一倍の「努力家」であること(だからこその今の彼なんだと思います。努力は人を裏切らんのですね。)を知ることができたのも大きいかな。

もし、あなたが仕事で成功して、人生の成功者になりたいと思っているのなら、仕事術の本を読む前にやるべきことがある。
掛け算をおベル前に、足し算を覚えよう。他社の力を利用する前に、自分の地力を底上げしよう。


上記は、同著からの抜粋です。
これが一番、「ばちーん!!」と心に響きました。


上記は、副業のサラリーマン業でも大いに通ずるところあり、他人と力を合わせて仕事するときにはまず己の力をある程度のレベルまでに上げていく必要があると考えます。


不動産賃貸経営しかり。


無論、不動産賃貸経営では、お客様の募集、物件管理、リフォーム、ナドなど、その道のプロとコラボしていく必要があります。


これを、「他人の力を借りて、レバレッジをかける」ともいえますが、
その
レバをかける際の本人の力が「ゼロ」であれば、いくらプロとコラボして掛け算したところで、「ゼロはゼロ」なんです。(堀江さんもそうおっしゃってます)


その物件の運営(経営)責任者である、僕やあなたが、まったく勉強をせず、ただただプロにお願いして「ほったらかし経営」をやった場合、


確かに経営自体は一見回っているように見えますが、
収支等をみれば明らかにゼロ、、、というかマイナスになるはずです。


うちの近所にも、すごく字型のいいひろーい土地をお持ちのオーナーがいらっしゃると思われる場所がありますが、つい先日、いわゆる某農業系金融機関+某ハウスメーカー最強コラボの軽鉄のすんげー豪華なアパートが作られています。


すんげ―豪華なんで、すぐさま満室になろうかと思いますが、、、おそらく経営的には失敗でしょう。。。(計算せんでもわかる)


地主だろうがサラリーマン系大家だろうが、賃貸経営をする以上は、同じ土俵でプロの経営者という認識が必要なんでしょう。(他のビジネスと比べ簡単といわれるこの戦場においてもです)


先日みた、OYO LIFEの新しいビジネススタイルは、僕個人としては未来への広がりを感じる一方で、おそらくは今後こういった新しいスタイルの賃貸経営の形に淘汰されていく「何も考えない系大家」さんが急増すると見込みます。(別にOYO さんのステマじゃないっすよ。純粋に可能性に期待しているだけです。本質はまだ見えてません)


ですので、


我々零細系大家も、常に新しい情報をインプットして(無論、基礎となる賃貸経営の情報もアップデートしていく前提で)、それをこれからの賃貸経営、もしくは、所有する土地をつかってどういう新しいビジネスを展開していくか?もしくは考えていくか?

インターネットにつながっているだけで、あなたはもうグローバル化しているのだ。

※同著より抜粋。


そして、テクノロジーの進化についても常に耳をダンボにして生きていくべきとも書かれています。



ディープラーニング(DL)、量子コンピューティング、ブロックチェーン、AR、VR、3Dプリンタや最新医療技術、etc,,,,


年々テクノロジーは進化して、ますます生活が便利になったり、合理化されていったりするでしょう。個人的にはDL, ブロックチェーン3Dプリンタ、ARのキーワードは、今後の不動産の世界を一気に変えていくキーテクノロジーと考えています。(複合的にこれらを組み合わせるときっと面白いことができるし、おそらく近いうちに具現化してくる若い世代が出てくると思います)


一方で、そういった世界とは無縁の世界で、「いぶし銀」の世界を創って、逆に差別化をしていく「匠系」の経営者も出てくると思います。
無論、この経営者は、上記テクノロジーを知ったうえで、その世界との「違い」を演出できるからこそ生き残れるのです。


これまで通りの経営では、「これ以下」の状況を招いてしまうのは、、、賢明なあなたならもう、ですよね。


さいごに。
意外だった彼の最後の読者へ送るく言葉。も共有して終わります。

はたらこう。


是非とも一読を。生き方、視点が大きくかわること、変わるきっかけになること請け合いです(^^)

川崎バス便物件進捗状況(Vol.3)

こんばんワイン。(|| ゚Д゚)

川崎バス便進捗状況です。(プラス、某私鉄駅、超絶駅近物件状況です)

信金さんからほぼ、融資額、金利、期間とも希望通りの回答をえたので、その旨を売主様につたえてもらいました。そのうえで、買い付けを出しました。


kanaloa.hatenablog.com


上記はその一歩手前までの話。
で、買い付けを入れました。

2日後、回答がきましたよ。


結果は、撃沈。。。というほどの落胆はないですが、とにかく、希望額は現状売主さんが事実として受け入れられない状況なので、、ということだったらしいです。
買い付け自体を具体的に入れてもらったことには感謝されていたとのこと。


やはり6000万円台が期待値だそうです。
※その価値はないです。正直。僕の買い付け価格も、僕の投資許容範囲からは若干上値掴みという範囲です。6000万円台はあり得ない。買う意味がないから。


かの有名な不動産投資ブロガー、狼さんがこのようにおっしゃってます。


siokaraiookami.blog.fc2.com


上記記事の中でもおっしゃってますが、

(念のため言っておきますが、、今ではありません、もうちょっと先ですw)


とあります。(是非上記の記事を読んでください。現状我々「賢明なる不動産賃貸経営者がとるべスタンス」がわかるはずです)


※実は僕、狼旅団の一員だったりします(;^_^A、だから何だですが、とにかく上記記事は熟読されることをお勧めします。


また、不動産賃貸市況のもう一つのベンチマークとさせていただいている方のブログとしては、以下も参考になります。(過去、何度かご紹介してますが、繰り返し、ご紹介)

ameblo.jp


この方は、不動産投資だけでなく、他の各種投資も手掛けていらっしゃるようで、多角的な視点でも市況をとらえていらっしゃいます。非常に参考になりますので、常に更新内容には目を光らせておいてください。


僕がなぜ上記を把握しておきながら、「購入に踏み切ろうとしているのか?」ですが、
それは常に準備を怠らないようにしておくこと、


また、「完全に行き過ぎてしまったこの不動産賃貸市場で隅に追いやられていた、まっとうな不動産賃貸経営者の復権のために、『そろそろ、お花畑な市況は終わったのです』と伝え我々にそろそろステージを明け渡しなさい。」


ということを、「事実」として伝えていきたいと考えているためです。
一人でも多くの方が、現在の物件価格が「行き過ぎている」ことを認識され、いや、もしわかっていても、「でも、まだ売れるかもしれないから、、」そう考えているひとがいるのなら、『ごめん、それはないから、そろそろ売れる値段でうれないと、目も当てられない状況になるよ』と少々厳しい言い方をしてでも、早めの損切をお勧めしたい為です。


僕は、不動産賃貸経営者として、このゼロサムゲーム(厳密にはちょっと違うかもですが、イメージとしてはそんな感じ)に「勝たねばならない」と考えています。当たり前です、事業やってんすから。なので、申し訳ないけど、これまでの市況で何となく融資してくれるから買っちゃったぜイエーイ。という人からは早晩この市場から退場して頂くことも致し方なしとかんがえます。


※無論、その方の人生がその後どうなるか、、、と考えると胸が痛みますが、、でも、そこはいつぞやの記事で書きましたが、

海千山千の不動産賃貸市場に乗り込んだからには、『命かけろよ』

なので、必死でもがいて、それでもだめなら、自分でけつを拭いてもらうしかないと思います。


甘くないです。比較的簡単といわれる不動産投資市場でも。


てことで、川崎バス便物件、もしかしたら他の業者さんか個人に持っていかれるかもしれませんが、それはそれで結構。イチイチ悔しんでいる暇もないですし、物件にそこまで思い入れはしません。そう考えないとやっていられない。


儲かる市場で、儲かる市況で、儲かるものに対して、必要な投資をして儲ける。


その中で、不動産賃貸経営ならではの楽しみを得ていく。それでいいと考えています。
それは、市場分析であったり、マーケティングであったり、物件企画であったり、リノベーションであったり、所有物件の草むしりであったり(笑)。


ちゅうことで、しばらく、静観でございまーす。

==
PS. でもって、某私鉄沿線の超絶駅近物件。「論理的鬼指」をしましたが、残念ながら業者買い付け価格が僕の価格よりも1000万くらい高いみたい(|| ゚Д゚).....
ま、その業者さんが買えるかどうかは別問題ですが、仲介屋の担当さんにはお礼だけして、「もし状況変わったらおせーて―」とお伝えして、これまで様子見です。


賢明なる投資家・経営者のあなた。これから、超絶鬼指値の時代が来るかもしれません。そのためにも、自己資金の積み増し、自己物件の収益性改善を今より一層頑張りませう。


「努力は決して裏切らない(多分そう思う。じゃねーとやってらんねー)」


がんばりましょー(^^)/

川崎バス便物件進捗状況(Vol.2)

こんばんワイン。(|| ゚Д゚)→この顔文字マイブーム。


川崎バス便物件進捗状況でございます。
信金さんからたったの2日で回答がきました。
#やる気満々のようですね。


嫁さんが借主で、提示した期間・金利・固定期間については、ほぼ希望が通るであろうとのことです。
やったどー!!!


嫁さん、回答来る前にさっさと事業計画ださんとー!!と昨夜~今朝まで徹夜で事業計画を作成して資料をもっていったら担当さん、開口一番に上記回答となったそうです。


#事業計画見ないのかい!(笑)


まー、ストレスかけてもこの価格であれば、十分耐えられますし、信金さんもあのエリアの潜在的な市場の強さを知っているのでしょう。
まぁ、許してあげましょう。


あとは、指値が通るかどうかですねぇ。。


金融機関、買主とも準備万端。
明日より、担当業者と売主に猛烈アピールしてまいります。


「ウラー、こっちは準備万端だどー、どうすんねん、クラー(- -#)」


って感じで。(笑)
ま、冗談ですが、こればっかしは縁ものなので、「果報は寝て待て」精神で待つしかありません。


「泣かぬなら、鳴くまで待とう時鳥」(徳川家康


==
さて、ついでにもう1物件、某私鉄の渋ちん駅から2分の「超絶ゲキ近物件」の評価もしてもらっています。
結果、僕が「論理的鬼指」した価格+100万の評価がでました。
※最近、だんだんと金融機関の評価が分かるようになってきました。

さて、あとは指値が通るかです。
ンマー、正直この物件は欲しいといえばほしいし、指値とおらなくてもまぁいいか程度の位置づけです。
なんで、これこそのんびり結果を待ってみます。


ということで、中間報告でございました。


お疲れ様でした~。

川崎バス便物件進捗状況(Vol.1)

すいません。OYO LIFE話。まだ、僕の中でAIの何たるかがうまく消化できていないので、もう少し時間をください。(簡単じゃないので)

お詫びと言ってはなんですが、
川崎バス便物件の進捗状況をば。f^^*)


今日、嫁さんが昨年融資を受けた信金さんに「売主の情勢が変わったので急遽詳細を詰めさせていただい」旨を伝えたのですが、、、


「すいません。きょう、担当の〇〇がお休みをいただいておりまして。。。」

ムハー  (|| ゚Д゚)  まじか。


『そーですかー、じゃぁ、ほかの担当さんに融資の本格検討を依頼する資料をお渡ししますんでよろしくですぅ』


と伝えて、信金さんへ突入。(とにかく姿勢を前に、前に!!!情熱こそ人・モノ・金を動かす原動力じゃぁ!)


受け付けてくれた担当の眼鏡のチョイポチャの彼が、代理で担当してくれました。
いきなり「んじゃ、資料わたしたから、あとはよろしくねー」っていうのは失礼にあたりますから、(そりゃ、受け付けた本人も、担当の人に渡す際にいきさつを聞かれるでしょうから)簡単にこの物件の話をしました。


「へー。あぁ、〇〇の物件ですねー。あそこはいいですよね。バス便でも十分見込みつきますよ。」と。


そう。信金さんの良いところは、「地域に根差した金融機関」であるが故、地元にかなり詳しい職員の方が多いのです。彼も当該物件のエリアの地域性・経済圏を熟知しているようで、ついでにこの物件、生活保護の方が結構多い話もしましたが、


「えぇ、この地域は高齢者や、単身の生活保護の方が結構いらっしゃるんです。」


と。やはりそうなんですね。ならばしばらくはこの方々への居住空間を提供するためのビジネスとして門戸を開いて、かつ物件の「適度な」バリューアップをしていけば、安定化できると確信しました。


というような話をひとしきりした後、担当さんが一言。


「ところで、kanaloaさんって、以前僕とお会いしています。ご存知です?」


と、

へ?  (|| ゚Д゚) (全然知らねー。だれ?)

『すんません、全然覚えてません!!!』


隠してもしゃぁないので素直に伝えました。


「アハハ、そうですよね。無理ないです。数年前のことですから。ほら、昔〇〇支店に来られたことあったでしょう?」

  (|| ゚Д゚) (全っ然わからん。。)


『あー、来たような。。申し訳ない、全然覚えてません!!』


「ダイジョブですよー(笑)。今後ともよろしくお願いします。」


てことで、寒いやり取りが終わりました。(;^_^A


2年ほどまえに、この支店に移ってきて、ちょうど僕が東横沿線物件の話を持ってきたときに後ろで聞いていたらしく、名前を聞いて「ん、あんときのkanaloaさんなのか?」と耳ダンボにしていたらしいんです。


世界は狭いですね。。。


そんなこんなで、融資申し込みをしました。
希望は1%未満、20年、固定期間3年以上


さて、どうなることやら。


でもって、物件をグリップしている業者さんに行きました。
入店早々、社長らしきオジサマに丁寧にあいさつを受けて、担当の方と買い付け申し込みの話をしました。


事前に評価を受けている価格よりも100万ほど下げての買い付けとしました。
※売主様の販売価格より相当な「論理的鬼指」です(苦笑)


ですが、この業者さんが最初に当てにしていた他の投資系の業者の買い付けが具体的なタイミングになって皆さんドロップしていったそうです。聞くに、やはり融資が止まっているからである、、、と。


でもって、唯一、僕がその物件にたいして具体的かつ、確実性のある買い付けを出せる人なんだそうです。


#1年前までなら、たぶん僕はお客扱いされていませんね。あはは。


買い付け入れた上記の業者さんよりもさらに鬼指しているらしいですから。ムハー(|゚Д゚)


今回は、物件の性格柄、融資特約はつけさせていただいています。
買い付け時には、物件がどうしても欲しいが、昨今の融資事情や、修繕経費を見込んだ場合、提示した買い付け額が現実的と考えています。という旨を(もう少しやんわりとした表現で、とにかく売主様の気を損ねないように配慮して)伝えています。


こういう一言があるだけでも、例えば、相続の期限が近い物件のオーナー様に心象が良くなる効果があり、以後の取引がスムーズになるのだそうですよ。ご参考まで。


ちゅうことで、あとは結果待ちです。


仮に購入が叶えば、kanaloa家初のバス便での賃貸経営の実績を積むことができます。ちょっとしたテストケースとして、読者の方々へのベンチマークとなると幸いです。


ついでに、昨日より急遽具体的に検討を始めている、某私鉄徒歩2分物件も鬼指予定。
こちらも動きがあれば、共有します。


では、今日はこの辺で♬