嫁さんと、楽しく不動産賃貸経営。〜法人の社長は嫁さん♪(予定)〜

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

東横物件戸建てリフォームプロジェクト(漸く内装屋さんが入ります)

こんばんは〜。ちょっと更新間隔が空いてしまいました。
副業のサラリーマン業が非常に大変でして。今日一つ区切りできたので、更新します。


東横物件の戸建てリフォームプロジェクトですが、ようやく内装レディな状態になりました。
この戸建てのリフォームは、工務店の姉御曰く「内装や殺し」だとか。


不同沈下物件で、床のレベル調整をしたもんだから、壁の形がいびつになっております(笑)。
住む人はレベル調整で問題なくなったのですが、形がいびつだと、壁紙はりが大変なんだそうですね。


数件の内装屋にアプローチしましたが、基本引き気味な形で出てくる見積もりが高い、、、
弱ったなーと思ったときに、嫁さんが、以前同じ敷地のアパートのペンキ塗りを頼んだ通称「ペンチャン」という、おじいさんに連絡したたところ


「あぁ、ちょうど友達に今暇になった内装屋がいるよ。紹介しようか?」


ってことで、見積もってもらいました。
なんと、これがちょうど僕らの目指す金額(1F,2Fの計100平米弱の床・壁紙とうとうの対応で、約70万)を達成できたということで早速お願いすることになりました。


あとは、施工完了をまつのみです。


内装が仕上がったら写真撮りまくって、募集サイトにあげてもらいます。


微妙に繁忙期逃しそうですが、
この時期に動く学生・社会人はout of 眼中なんで、あまり気にしていません。


それなりの社会人で、こういう、「古いを面白く改造した家が好きな人」に住んでいただきたい。


エリアがエリアだけに、こういうちょっと奇天烈な物件は受け入れられると思っています。
、、、と言いつつ、意外とノーマルなリフォームになりつつあるけども。あはは。


そそ、2階のなんとも残念なアルミの事務所用の玄関、
これ、漸く設備やから「これならどう?」ってのを提案されました。
サイズが小さく、あまりいい感じのものがなかったのですが、「まー、これなら入居者さんも納得だべ」というものをチョイスしました。


さぁて、どんな感じに仕上がるかなと。


楽しみです。
そして、なんとしても埋めたります。


ではでは~。


しっかし、なかなか良い土地が見つからん。

これからの賃貸併用住宅に思いを馳せてみる。

こんばんは。

いや、しかし、寒い。
雪が舞い散るこんな日に、なんと嫁さんから、
「あ、戸建て物件のウォシュレット施主支給するんだけどさ、悪いんだけど、AとBとCのホームセンターで最安値のウォシュレット探してきて。」
と、司令を受け、息子と自転車で雪吹きすさぶなか、凍えながらホームセンター巡りをしておりました。。。
ほんと寒かった。。。結局、ネットで探したほうがやすかったというオチつき。orz...


話を本題に。
昨日、大学の頃からの友人から連絡があり、これから賃貸併用住宅を考えているという話を聞きました。
彼は、実は僕が不動産投資を始めるきっかけを与えてくれた存在で、30歳のときに彼から「金持ち父さん貧乏父さん」の本を進められて、自分の人生を見つめ直すきっかけを与えてくれた、いわば僕の恩人なのです。


彼と、投資について学び始めて、投信や、株、IPO、FX(これは実際相場に入っていない)等を経て、僕だけが不動産投資に入っていきました。彼は、IPOやFXの方に行きました。


僕が不動産投資をなんとなく続けていることを知っていて、かれが独身時にマンションを購入する際に一緒に都内の中古マンション(1LDKもの)をグリグリ見て回って、恵比寿の超一等地(えー、ウェスティンホテルが視野に入るほど、超弩級の一等地です。はひ)の、築は古いですが、すんばらしく、管理の行き届いた、告知事項マンション(といっても、おばあちゃまが、自然死されただけ)を当時利回りを8.5%超えという恐ろしい価格で購入しております。(しかも、フルスケルトンリフォーム済みで。)


一緒に見にいったのですが、あまりの超弩級一等地の凄まじさに、「俺に10%で売ってくれ(すぐ6%で売りに出すから)」と言ってしまったほど(笑)。まぁとにかく良い物件でした。今売ったら、すでに数百万の黒字だそうで。(ええなぁ)


そんな彼が、結婚し、そのマンションに住んでいたのですが、先ごろめでたくお子さんができて、ボチボチ、住み替えるかということで「賃貸併用住宅」を検討している、ということらしいです。


僕は賃貸併用住宅を作ったこともないし、あまり真面目に考えたことはなかったのですが、
僕自身、今住んでいるマンション(すでに残債はねーです)をどうすっかなと考えていた矢先で(我が家も息子が中学をどこにするかで住み替えが必要なので)、「あー、そういえば賃貸併用って考え方一つでおもしろいかもなー」と考えるようになりました。彼との話を通じて。


まー、賃貸併用住宅とはいえ、アパートも戸建てもそうだけど、要は「家を建てる」という観点では大きなスキームは違わんはずで、


  • プランを入れる
  • 設計する
  • 施工する
  • 住む(貸す)


という点ではさして変わりはないわけです。
が、やはり、賃貸併用住宅では、「人に貸す」部分と「自分が住む」部分が混在しており、いわゆる戸建て、いわゆるアパートとはまた異質な存在であることは確かです。


人に貸す部分は、マーケティング的な視点でいかに効率よく稼げるか、かつ、受け入れられる居住空間であるか、ですし、自分が住む部分は、いかに住みやすいかであるため、相反する要件というものが出てくるんではないかなと考えるわけです。


駅から近すぎると、借りる人は嬉しいけども、自分で住むにはちょっと賑やかすぎたりとかね。


なので、賃貸併用住宅は、実際に自分が住むとしても、あくまで「人生の中間地点でのヤドカリ」という考え方で臨めばよいのかな、そう考えます。


友人は、あることに興味を持ったら、リサーチ力は僕なんかよりはるかに高いので、早速おもしろい、とても参考になるブログを見つけておりました。
すごく具体的で、ブロガー本人も軸をしっかり持って、他との差別化もしっかり図りつつ、自分の人生をきっちりデザイで来ているなーという印象をうけました。
とてもよいコンテンツなので共有しますね。


www.ichihayakakeru.work


僕も上記はこれからじっくり読み込みさせていただこうと思います。
住宅ローンを使えるというのは最強ですからねー。


あくまで人生の中間地点の住処として考えるならば、なかなか面白いですし、
となれば、自分が住む部屋についても、それなりの戦略というものを持って取り組んでいくという新しい経験ができるかもしれませんね。


ま、まずは自分がマンション好き(共有部のメンテを管理会社にアウトソースできるという最大のメリットがあるため)である部分をパラダイムシフトさせねばですなー。
幼少時、一時期住んでいた戸建て賃貸がそれなりに立派で、庭の剪定や、ドブさらいとかをほぼ毎日やっていたもので、あの「メンドクセー」がまたやってくるかと思うと、、、。という古い恐怖観念にとらわれております(笑)
冷静に考えると、都会なのでドブさらいはもとより、庭木もないはずなんで、考える必要ないんですけどね。アハハ。


今やっている、東横沿線物件の戸建てフルリフォームの経験も活かせますからねー。


ま、でも、そのまえに、新築一棟が先でしょうねー。一棟といわず3棟くらい。(笑)


目下、絶賛土地探し中。


友人の賃貸併用住宅のプランニングには僕も参加するつもり。
きっといいもの作りそうな予感。(あいつ、多分不動産投資をガチでやったら僕なんてすぐ追い抜いちゃいそうだし、、、)


てことで、賃貸併用住宅ネタもこれからたまに記事にしてみますね。
ちゅうことで。


あ、そうそう、今週末、戸建てはユニットバスが設置されました。よっしゃー!とおもって写真見たのですが、まだ、湯船だけがセットされた状態の写真でした。(周りは、家の壁だった。(笑))これから、パネル貼り付けが始まるそうです。
これが終われば、そろそろ内装着手となりそうです。


ワクワクですなー。


普通の人生歩んでいたら、家造りなんてせいぜい1回が限度。
不動産賃貸経営をしていれば、命続く限りこれを楽しむことができます。
こんなに楽しい人生はないですなー。


まだ踏み出せずに、躊躇しているあなた。悩まず、こっちの世界へ、カモンベイベーでございます。
では、


寝ます!!!

たまには、店子さんの視点にも立つべきなんでしょう。

こんばんは。

最近はじまった「7つの会議」が非常に気になっている僕です。
半沢直樹にドハマりした人間ですので、今度映画見に行こうかなと。

さて、先日書店で気になる題名の本を見かけました。(立ち読みでサラリと見たくらいですが)

内容は、まぁ、僕ら大家視点からしたら「余計なこと書くんじゃねー!」という内容です。



ただ、店子さんの立ち位置にたてば、この本は価値がありますね。(だって、家賃下がるんですもの。そりゃいいわなと)


今後はこういうノウハウを得た店子さんたちが「無慈悲な値下げ交渉」を仕掛けてくることは十分に想定されます。
正直、ちょっとイラッとする内容とも取れますが、、、コレが現実です。


あらがったところでしょうがないですし、コレまでの地主系大家のやり方に苦言を呈しているというふうにとらえれば、「フェアにやろうぜ大家さん」という、店子さんからの当然の声と捉えるべきなのかもしれません。


こういう動きが出てくるなど、これからの不動産賃貸の世界は、未だ、クローズドな世界でありつつも、少しずつ、少しずつオープンになっていくと想定されます。


なんの武装もしていない、「なんとなく、大家はじめちゃいました、テヘペロ」的な大家さんは、あっという間にこういった「新しい店子さん」たちに叩かれていくであろうことが容易に想像できます。


ですから、店子さん以上に我々不動産賃貸業に身を置く者は学ばなければなりません。


  • 法律(店子さん・大家さんがともに気持ちよく前に進むために互いの権利・主張をフェアにぶつけられるために)


居住空間を提供すべき我々は、とかく、利回り(自分がどんだけ効率よく儲けることができるか?)にフォーカスしがちですが、今後は、勿論利回りはある程度追求しつつも、住んでくれるであろう店子さんのニーズを少しだけ先読みして、できるだけタイムリーに価値を提供して受け入れてもらえる、居住空間作りによりいっそう励まなければなりません。


自由競争の原理からしたら当たり前の話ですけどね。


適切なエリアに適切な居住区間を「価値」として提供できたとき、たとえ店子さんが「安くしてよ」と言われた場合でも、その明確な理由がない限り我々は安易に値下げに応じる必要はないはずです。
(だって、物の価値って、その希少性と・必要性の掛け算で決まるから)


そして、我々も契約時に、互いに不利な条件とならなよう、お互いに納得する形の「契約書」を改めて作成し、これをエビデンスとしてきっちり管理すること。コレも大事ですね。


上記著者は、(流し読み程度でしたが)、不当な値下げはすべきではない。正当な値引きならば、(そのプロセスででてくる手段は若干閉口してしまうところは、少し目をつぶってあげるとして)、堂々とやるべきとも言っています。


ならば、我々も、正当な値上げもあって良いと考えます。
(だって、物の価値って、その希少性と・必要性の掛け算で決まるから)


、、、と、言い出すと、大人げないので、


やはり、最後は、人と人。


良い意味でのフェアな関係で気持ちよく「居住空間を提供して」x「居住空間をに住んで」=>街の価値を向上していける、
そんな関係を作っていけると良いですね。


僕は、小さいながらも、例えば、、ですが、


小洒落た街の片隅で、美味しい豆からローストした薫り高いコーヒーを出す、小洒落たカフェを経営し、そして、その店に訪れるお客さんもそのお店のコーヒーの価値と空間の価値を理解して、互いにインスパイアされる関係を醸成できているお店ってあるじゃないですか?


そんな関係を店子さんと作っていければな。


そういうふうに、(意外とガチで)考えておる次第です。


人生のかなりの割合を占める時間を家で過ごします。
せめてその時間は、できるだけ「くつろぎ」であり「癒やし」であり「ほのぼのできる」ものにお互いにしたいし、してあげたいものだと考えたいですね。


そんな感じで。
たまには、我々大家さんも、店子さんの視点に立って、「賃貸物件づくり」を見つめ直してみてはいかがでしょうか?


高感度を上げたつもりの記事を書いたということで(笑)、、、


寝ます!!!

東横沿線物件:戸建てリフォームプロジェクト進捗(2019.02.03)〜各階の床材・壁紙選び中〜

こんばんは。
最近副業のサラリーマン業で多忙を極めておりまして、更新怠りすいませんです。


東横沿線物件の戸建てリフォームプロジェクトは着々と進んでおります。
絵面的には大きな変化はないので、今回は写真なし(笑)。


この戸建て、以前から伝えています通り、2階建ての(総面積100平米くらい)戸建てを、2分割して一部屋を2LDK,もう一部屋を1LDKにリフォームして、リーシングのロス期間リスクのヘッジを画策しています。


で、先週一週間で、完全に階段部分を塞いで、2階の階段を潰した空間の床を強化した上で、トイレを2階に新設。
配管まで終わったところです。


完全に1階、2階が分離されました。
現在プラスターボード(石膏ボード:♫タイガぁボォドは火につよぉい〜で有名な某ボードメーカーのやつ)をゴリゴリ壁にはめ込んでいるところです。


これが壁全面に打ち付けられると、いよいよ内装の始まりとなります。


先週は、嫁さんと、1階2階の床材と壁紙の選定で侃々諤々やっておりました。


基本コンセプトは、「大人ハワイ」と「大人バリ」を考えていたのですが、、、
よーくよく考えてみると、


『あれ?この2つのベース素材ってそんなに変わんなくねーか?』


ということに気づきました。
ネットや書籍でいくつかの上記コンセプト物件を見ているわけですが、基本的には


  • 床をダーク系(コアウッドなど)にするか、白基調の明るい床にするか?
  • 床の色がダーク系ならば、壁は明るめの素材を使って、明るい床ならば逆に、ダーク系の壁材を使う。
  • このコントラストを基本として、あとは、インテリアで味付け。


で、だいたい雰囲気ができあがるんだぁなと。
幸い、バリ系・ハワイ系ともに、柱は木を基本としているため、日本家屋の柱は意外と収まりがいいのかなーって考えています。


ま、別の要件として


コスト割れしないように

があるため、ゴージャスな床材・壁紙は使えません。基本的には量産の床材・壁紙のバリエーションで実現するしかありませんから、ここが企画系大家の腕の見せ所となります。


#金かけりゃ、どんな素人だって作れるのが、「家」です。(笑)


ここで生きてくるのが、コレまでにやってきた物件のリフォームで培った経験値。
この壁紙は、単体だとパットしねーけど、このアクセントクロスとの組み合わせでは良い「脇役」になる。とか。
この床材の色だと、確かにとんがってて面白いんだけど、あまりにもとんがりすぎてて評判が悪い。。とか。


(川崎の区分バルク物件で、ホテルライクを目指して作った、床をほぼ黒の艶者のフロアタイル使って、更にはミニキッチンを黒のクロスを貼り付けてドヤ顔で募集したら、その部屋だけ、えらく客付けに苦労しました。。。ぶっ飛びすぎるデザインは、地域を選ぶ必要があります。たぶん。。。)


今回の物件は、街自体は洗練されているのですが、供給されている賃貸物件はどの部屋もまったく「大家さんが工夫している様子が伺えない」すなわち、昔ながらの地主物件の宝庫で、見向きもされていない部屋が多々あります。


なので、洗練されている人たちに、「お、なにこれ、おもしろそう♫」と目を引ける程度の「ちょっとした工夫」と「生活動線は確実に抑えた(洗練されている人はこういうこところはきっちり見ます)」そんな物件にすれば、十分勝てると考えます。


一部だけ、内見時に「お♫」と気を引くためのアクセントクロスは一部使いますが、本当に一部であとはすべて「1000番台のクロス」で仕上げていきます。


大事なのは水回りを手を抜かないことですね。
借りての立場になってみたときにも、「汚いトイレ」や、「汚い昔ながらのキッチン」はイヤですもの。
(女子が見て、「あ、これいぃね♫」と思ってもらえる最低限のラインをめざすのです)


最小の投資で、最大限の効果を出す。


古い物件の運営の成否(まー、新築でもおなじですかね)は、コレで決まるのかと。


今週末には、ユニットバスが入ります。(残念なのは、1216を予定していたのが、ミリオーダーでサイズがはまらず、1116になってしまったこと。。orz... まー、TOTOのユニットバスが格安で入れてくれるということなんで、良しとしましょう。)


今回の水回りの設備屋さんは、いわゆる「一次問屋」さんです。
住設メーカーの一番手の問屋となるので、間のマージンが最小となり、購入価格が安くなるというわけです。
こういう業者さんを紹介してもらえたのが今回の姉御組採用の一番の決めてとなりました。


#次回、新築アパートをいよいよ、「マジ」でやろうと考えていますが、その際の住設機器もこの問屋さんに頼む予定。水回りは金がかかりますからねー。


ということで、着々と進んでおります。
次回は、多分内装がある程度始まったころの状況報告となると思います。


てことで、、、
寝ます!!!

東横沿線物件:戸建てリフォームプロジェクト進捗(2019.01.23)

ご無沙汰しておりました。
思った以上に不動産価格が動かないため、市場はにらみつつ、足元がために勤しんでおります。


東横沿線物件:戸建てリフォームプロジェクト進行中です。
着々と。


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一階は床ができ始めています♫


1階はまず床から根田の張替えをしっかりやって、それからベニヤを貼り付け床をガッチリ固定。
※床が不同沈下で北側が沈み込んでいたいrするので、根田を貼ったあとに、かんなで削ってフラット化する対応を大工さんがやってくれております(一部ジャッキアップもしてくれているようです。)

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こんな感じで床を補強していきます。


なんか、気づいたら色んな所で、様々な補強が施されております。(勿論、価格の範囲内でやってもらっていますよー)

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1Fと2Fの間が強度的に不安なので、いつの間にかぶっとい梁ができているw


2階も着々と。

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南側から北側の部屋を見ています。


、、、なんか、新築やればよかったような(笑)
ま、そうすると擁壁なおさんといかんので、今は無理ですが。


今回の工務店さんチームは本当に姉御を中心としたチームワークがきっちりできていて、それでいて顧客視点でできるだけコストを押せてくれるので本当に助かっています。

たまたま、近隣の不動産屋さんを巡っていたときに、たまたま縁があっただけなのですが。
こういうのを大切にしていきたいものです。


しかし、ちょっとした問題が。
なんと、電気工事のキーマンの技術者さんが、インフルエンサー、、、もとい、インフルエンザに倒れてしまった!!!
これで1週間遅延。。。痛い。。。


けど、コレばっかしはどうしようもないので、「しっかり休んで、体調整えてから来てください!」
と伝え養生に集中してもらうことに。


ま、とにかく、着々とコツコツと修繕は進んでいっております。


同時進行で、この戸建ての募集資料を作成しております。
なんかしらないですが、仲介会社の担当がかなり乗り気のようで、えらい強気の値段設定してくるもので困ってます。


1階は、95000円。(2LDK設定)。
2階は、89000円設定。


んー。コレで決まるんかいなー。とも思いますが(笑)
僕的には全体的に5000円は低くないと決まらんような。。。(それでも十分よい利回り向上狙えますしねー)


まだ、内装写真もできていないので、、、、


あ、そうだ。
この戸建ての2戸一計画。


1階が大人ハワイ、2階が大人バリ。


そんなコンセプトだったような。。。
やべぇ、コンセプトに合うデザインできるかなぁ。。。(ちょっと心配だ)


なにせ、床材は、安くしてくれるからって、工務店さんの別の新築戸建現場で余っている、白いフローリング材をゆずってもらえることになりました。すんげー、明るい部屋になりそう。。。


大人=シックなイメージ、、、うーむ。すでにコンセプトズレしているような(笑)


まぁ、いいです。とにかく、

今手に入る最も低コストの材料で、最大の効果を発揮する。それが企画系大家の腕の見せ所!!


であります。頑張りまーす。
早く内装のデザインを具体化せんとですなー。


てことでー。


寝ます!!!

東横沿線物件:戸建てリフォームプロジェクト漸く始動!!!〜ビフォー編〜

3連休、いかがおすごしですか?
私は、この3連休、遅々として進まん東横沿線物件の戸建てリフォームのテコ入れを嫁さんとやっておりました。
年末年始で業者さんと価格面での折り合いをつけてきて、早速大工さんがリフォーム、、、イヤ、解体に取り掛かりました!!
いけー!!


で、早速事件が発生!!
解体は、いぶし銀系ではなく、若手の野郎軍団でドンガラ、ガッシャン!ドカーン!!、バキバキ、、、とえらい勢いで解体を進めるわけですが、
当日は僕は現場にいませんでしたが、嫁さんが行ってました。
解体中は建物内部はすごいホコリらしいのですが、人も見えない状況で作業が進んでいたところ、突然、


『〇〇君!!!ダイジョブ?!』


と、現場監督の業者のおねーさん(※)の声が!!

※このおねーさんが非常に切れ者で、今回予算示した枠を超えた際に、人工代は確保しつつ予算をうまく抑えていってくれました。もともとは某大手マンションの仲介屋から、リーシング経験を積んで、現在地元で親父さんの不動産屋さんをついで頑張っている、てやんでぃ系の姉御って感じの人です。世代が近くすごく仕事がやりやすいと嫁さんが言ってます。僕も好きです。
(今後、このおねーさんのことを『姉御』と略させてもらいます(笑))


どうやら、解体作業中、畳を取り除いたあとの板張りの床を歩いていたところ、いきなり板が割れて危うく1階に転落しそうになったとのこと。(あ、今更ですが、この作業は2階で実施してまいた)
いきなり負傷者がでるのかとびっくりです(汗)。


さて、解体はほぼ終わりました。
昨日、嫁さんと姉御と現場で、最後の「リフォーム、する・しない」を確認してきました。
そして価格の最終調整までして、「リフォームGO!!!」となりました。


リフォーム価格は、約100平米で、水回り(キッチン・トイレ・ユニットバス(2F新設)・電気系統・大工作業・内装・現場監督費込で570万くらい(予算+70万だけど、まーよく押さえたと思います。))、1階、2階の分離リフォームにしてはなかなかの値が出せたかな。


解体現場の写真を共有します。なかなかいい感じですよ。(笑)


リフォーム BEFORE:1階編

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1階の一番北側から南側を見た絵面です。


各部屋の床の高さ(レベルっていいます)がちぐはぐだったので、コレを合わせます。このため、一旦床を壊して、根太周りからきれにしていき、レベルを合わせる大工作業を実施します。(大工の腕の見せ所です。面白そー)


ちなみに一番奥が、キッチンです。今回キッチンはまるごと入れ替えます。
いわゆるブロックキッチンです。システムキッチンだと高いんで。とにかく新品でパリッとすればあとは他の内装で如何様にもなりますしね。


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一番北側。床を完全に打ち抜きます。


大工さん曰く、「どーやら、もともと一番北の部屋は、玄関だったみたい、なんで、ここも増築あとなんだね。
だから、上の階が傾きやすいんですよ。と。


へー。

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真ん中あたりのリビング予定の床をぶち抜いたところ。


完全に土が見えております。(^^;
束・根太・大引をすべてやり直します。


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ここが転落一歩手前事件の現場です。(汗)


怖いですねー。杉板一枚で畳の下を作っていたらしい。。(昔の建築ってこんなもんなの??コワー)
今回は、現状の杉板はそのままに、その上に、更に厚手のベニヤを上乗せして、耐久性をUPしていきます。
フロアタイルを敷きますからねー。


リフォーム BEFORE:2階編


さて、続くは二階。
もともと、ただの居室だったのですが、以前にも書きましたが、この二階には、もともとアパートの共用廊下から玄関がつながっていて、二階からダイレクトアクセスできる構造になっています。
なんで、戸建てを2分割しようという戦略が取れたというわけです。


いけね、二階の玄関写真忘れてた。(今度ご紹介しますねー)


では、解体現場に参りましょう。

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ここがキッチンになる予定の部屋。(もと事務所です)


もともと、2階の上記部屋は、工務店の事務所として使われていました。
ここをキッチンに仕立て上げます。右手に玄関がありますんで、玄関開けたらいきなりキッチン、、、なんすよね。
この辺少しプライベート空間を考える必要あるかもですねー。


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部屋の真ん中から北側の部屋を望む。


結構な空間です。マイソク上は、この階は1LDKで出します。
柱は強度確保上必要とのことですので、スコーンと開けてはいませんが、それでもリビングの広さとしてはかなりのレベルになります。また、押入れも複数あり、これをオープンクローゼットとして仕立て上げるため、収納もかなりのものになります。


※以前、とある客付け経験の高い業者さんから聞きましたが、「収納があると、退去もしづらくなる。」とのことです。まーたしかにそうですなーと。てことで、今回も収納は十分残してあります。

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ここが転落一歩手前事件の現場だ!!


改めて見るとゾッとしますね。。。。そんだけ。


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天井はこんな感じ。梁は丸太なんす。


この梁が丸太ってのがしびれます。
コレを見せたいところですが、、、屋根がもろみえだし、夏場は糞暑いであろうってことで、これは塞ぐ予定。
#でも、丸太の下半分だけでも見せられないかなー。キレに磨いてオイルステインでも塗ればいい感じになりそうですけど。


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ここはもともと階段だけど、トイレ空間に変わるのだ!


今回の2階の面白いところは、階段空間を潰して、ここを2階のトイレ空間に仕立て上げるてところです。
で出たところに、古い洗面ありますが、これを新しい洗面にして、そのさらに横に、親切のユニットバスTOTOの1216で材料だけで、10万円代だ!結構安く仕入れてくれた。ありがと~。


と、こんな感じで解体はほぼ完了で、脇では、すでに新しい角材が届いており、明日から本格的に大工作業が始まるそうです。


前回の一匹狼の工務店爺さんではなく、今回は、たまたま業者巡りで見つけた工務店さん(姉御の店)が新たなプロジェクトチームを編成しています。


  • 大工(切れ者オヤビン+若い衆)
  • 設備問屋(姉御が従えているいい感じのおじさん、だけど、かなり安く仕入れてくれる。良いパスができました〜)
  • 電気設備屋
  • 内装屋(姉御組)


今回のチームは実力者揃いで、一匹狼爺さんも実力はありますが、「チーム力」に関しては、姉御組が圧倒しています。
まず意思の疎通が素晴らしく、姉御を中心にすべてが進んでいきます。


このプロジェクトの組織構造は以下。


企画(嫁さん(僕)⇒姉御(元締め)⇒大工・設備問屋・電気屋・内装屋


となっており、シンプルな構造。僕らが間取りの希望をできるだげ具体的に伝えると、コレを理解した姉御が更にこれを業界用語に翻訳して、大工さんたちに伝達。


彼らはそれぞれのプロの領域での解釈の後、その施策が実施可能かなのか否かを即答。


できればやるし、できなければその場で代替案を考えます。その場でほとんど代案が出来上がる、、という構図です。


最近は嫁さんの現場力が恐ろしく上がっており、現場レベルから、「これは作るのはちょっと難しいかもよー、」と話が来たら「いや、ネットでこんな設備あるんだけど、使えないの?」と。「!、へー、コレなら行けそうだねー!、どこで見つけたの??」という大工さんの驚きの声。など。


完全に現場でガチで渡り合っております。
(((;゚Д ゚))) (すげー)


最近は、物件運営はほぼ嫁さん任せで、僕はタフな交渉ごとになりそうな時に登場という感じで、あとは物件探しの営業という役割分担になりつつあります。


お互い、得手不得手ありますから、特にリフォームは女性視点でやったほうが絶対いいですしね。
#えー、以前川崎区分で、僕がホテルライクな1Rリフォームやりましたが、今見ても、「葬式会場」さながらのどよ~ん感がすごいっす。(笑)


姉御もすごく人柄よく、個性ある大工さんなどをうまくまとめてくれます。
ありがたいのは、姉御組内部で流通している見積書(ふつーはエンドの我々には見せてくれない)を「隠してもあれですから見せちゃいまーす」って感じでオープンにしてくれます。
で、「ここの部材は高いから安いやつでいいよ」とか、調整してくれるんで助かります。


今の所チームは非常にいい感じで進んでいます。
大工さんたちも「なんとか2月頭までには大工終わらすから!!」と頑張ってくれてます。
僕らも昨日のうちに、近所のスーパーでコーヒー(無糖・微糖)・お茶を箱買いして、「頼んます!!これ、好きなだけ飲んじゃってください!!」とできる限りの支援をして、細かい作業には一切口出さない体制で臨みます。


さぁて、どうなることやら。


うまく行けば、このチームで、いよいよ「木造新築プロジェクト」を具現化していきます。


え?だって、今の新築物件の売れ残り、つまんねーんだもの。
だったら作ってしまえって感じで(笑)。


姉御も結構乗り気です。とにかく気が合うので、今後面白くなりそうです。


やったるで~。


てことで、今週も参りましょう!!!
寝ます!!!

^^)oまだ物件を持っていないあなたへのエール。「どんな相場でもできるだけその場に実際に入っていることが大事」

最近どうも風邪気味でいけません。
運動ができていないのも要因かも。
なんとしても次の物件を購入して、その価格の3%のロードバイクを購入したいのですが、、、なかなか(笑)


さて、思うことがあります。
これは、不動産投資の初心者・中級者・上級者かかわらずの話かもしれませんが。


まぁ、初心者むけと絞って書いてみることにします。


お題のとおりです。相場とは、通常、紙の投資の世界の場を言いますが、これを不動産投資の場、すなわち「市場」と捉えましょうか。


とにかく、その場にはいってしまうこと、これが何より重要ということをお伝えしたいなと。
無論、初心者に限って言えば、前提に「しっかりとした勉強をした上で、少なくとも簡単にカモられない論理武装・マインド武装をした上で」が付きます。


コレを理解していれば、昨今の「○○ガ銀行が融資してくれるから地方でRC物件買っちまったぜー、ヒャッハー」なんて人は決して現れないはずなんですが。ですね。


とにかくカモられない条件をクリアした上で、
小さい物件でいいから、さっさ場にはいってしまいましょうということです。
平たく言うと「物件価格は安いもので、確実に実績を取れる物件を購入しましょう」ということ。


僕は区分所有は現在はやっていませんが、区分所有1戸でもいいし、戸建てである程度の利回り(キャッシュフローはしっかり抑えられて、リセールバリューが落ちない物件)が取れるものでもよいので、小さく、まずは始めませんか?ということです。


金額的には、、そうね、、500万。これはおさえてほしいな。
区分ならほぼほぼ現金買いも見えてきますし、戸建て投資ならば、政策金融公庫あたりで創業融資を組み合わせれば、更に半分の500万を乗せれば1000万の戸建て投資も見えてきそうですしね。
ん、やっぱ、戸建てかな。ま、そこは趣味の世界ので判断はおまかせしますが。


初心者のあなたなら、こういった、ある意味「そんなに儲かんないけど、固い物件」を購入して、精神的に安定した状態で「不動産投資のイロハ」を学ぶことが可能になります。
実はこれが本当に後々の不動産投資(事業)家としての礎を築くもので大切なプロセスになると考えます。


僕の場合、そこをすっ飛ばして、いきなり区分9戸、一筆のぶっ飛んだ投資をしてしまっています。
これは、当時の時代が為せる技であり、まぁ、結果として偉そうに儲かった感じで書いていますが、
冷静に今から見ると、「結構、あぶねー投資」をしていたのかもしれません。万人向けの投資ではないかもですね。
特にリスク思考高い人には向いていないです。


(僕は、土地勘あったし、もともと「どうせビジネスなんて、極論をいえば博打と変わらん」と割り切って動けるタイプなんで、やると決めたら腹をくくるのですよ。)


でも、今の時代、特に「一見さんお断り」の融資事情においては、僕と同じ投資はできない、、、と思います。資産背景も違うし。


なので、区分の1戸、戸建て(こちらが良いと思う)で、不動産投資のイロハを徹底的に学んで(金かけてますから、書籍の勉強では比べ物にならないくらいのノウハウがどんどん積み上がっていきます。)しまったらどうですかね。


何より、不動産投資市場に身を置けることで、自分のスキルを常に最新にできるという利点があります。
で、この実績が次の投資に以下の観点でバッチシ効果を発揮することになります。


1.購入時に何をリスクと見て、どういう対策を持って取り組むかという『リスクマネジメント力』がつく。
2.リスクマネジメント発想から、購入物件の価格を一つアップできる。(自信があるから)
3.何より、実績があるから、購入物件価格を上げても、融資が付きやすくなる。(金融機関も「実績のある大家」「成長が見込める大家」にはお金を貸したがります。自分が貸しての立場ならば当然ですよね。)


この3,4年で繰り広げられていた「一物件、一法人」のグレーな投資スタイルで爆発的に物件を増やした人もいて(まー、そろそろいろんな銀行が調査のメスを入れようとしてますから、その人達は戦々恐々としているでしょうね。ま、自分でまいた種ですから、しっかり刈り取ってもらいましょう。頑張れ!)、その波に乗れなかった人は悔しい思いをしているかもですが、


別に規模の違いであって、実績さえ作れてしまえば同じ土俵に立っているわけだし、むしろ「大家力」はこちらの発想で取り組んでコツコツやっていったほうが結果として、力は上になるし、実績もついてくると考えます。


なので、

どんな相場でもできるだけその場に実際に入っていることが大事


と書かせていただきました。
ある程度、不動産投資の勉強をしたら、「小さく、勇気を持って一歩を踏み出す」これを実践してみてください。


きっと、世界は変わります。
「どうやるか」も大事ですが、「やるか、やらないか」は、あなたの人生に大きな結果の違いをもたらします。


小さい物件なら、失敗しても、「やっちまったー、あっはっはー」で気合で返していけばなんとかなります。
大事なのは退場させられず、失敗を次の糧にできること。
※500万ならちょっとした高級車買うのと同じですしね。

「失敗は積極的にしていきたい。なぜなら、それは成功と同じくらい貴重だからだ。失敗がなければ、何が最適なのかわからないだろう」


とは、かの発明家、トーマス・エジソンの有名な言葉。


失敗学って立派な学問だってあります。要はそこから何を学んで強くなるか。ということです。
自転車だって最初は失敗(コケまくる)わけで、最終的には、皆さんほとんど乗りこなせているでしょ?
それとおんなじと思うわけです。


とにかく、やりたい世界に身を置き、退場させられないこと。これが成功へのたった一つの方程式なのかもしれませんね。


特に若いあなたならば、時間も見方になります。焦らず、地に足つけて参りましょ。
年配のあなたならば、焦りはわかりますが、10年スパンで頑張ってみましょ。(僕も焦りはあります。予定から、チト遅延しておりますので。でも、焦ってクソ物件買ったら今までの挽回が水の泡。大事に進めています。)


しつこいですが、「まずは小さく、実績をつけて、小さい失敗を重ねて、大きく羽ばたいていきましょ」


てことで、若干具体性にかける話になりましたが、まだ物件を持っていないあなたへのエールとして送らせてもらいました。


がんばれ〜。というこで、


風邪気味なんで、寝ます!!!!