嫁さんと、楽しく不動産賃貸経営。〜法人の社長は嫁さん♪(予定)〜

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

有料・無料の不動産投資セミナーや教材に対する僕の付き合い方。〜要は捉え方と、行動へ反映できるか?自分次第てことかな〜

おはようございます。今日もいい感じに青空の広がる朝です。いかがお過ごしです??
僕は、朝からジャズ聞きながら、このブログ書いてます。


昨日は、「なんか車の展示が見れる場所行きたい」という、なんとも抽象的なリクエストをする息子に応え、適当なドライブのあとに定番の「大黒ふ頭PA」に行ってみようとしたところ、なんと、大黒ふ頭PA入り口が修理のため入場できないという不幸に見舞われました。(泣)
んまー、そんなこともあるってことで。


さて、本題に。


不動産投資には、有料・無料の各種セミナーや商材ってもんが存在するのは皆さんご存知の通りですよね?


業者さんが企画するセミナー、個人投資家が開催している勉強会・セミナー。
あまたのセミナーがあり、これらは大きく「無料」・「有料」のものに分けられます。


無論、僕もこれらのセミナーに参加したりするわけですが、今回はこれらのセミナーに対する僕の付き合い方について共有します。
あくまで僕の考え方であって、これを読んでいただいたあなたに強要するわけじゃないです。
冒頭の結論にもありますが、要は「捉え方」そして、このセミナーを受けてあなたが「どう行動へ反映できるか?」が全てです。
僕の考え方も「いち、不動産賃貸経営者の考え方」と捉えて、参考にしてみてください。


僕は、この事業を投資と捉えていたころから、当然のように各種セミナーに参加していましたが、当時はどちらかというと業者さんが企画する無料セミナーに参加することがほとんどでした。


こういうセミナーは、あくまで「フロント」の商品であり、無料・激安で設定されます。
当然、業者さんが企画するわけですから、その先に「バックエンド」である有料(低額・高額はさておき)の商品を購入してもらいたいという意図があります。


まれに、これをすべて「悪である」と決めつけて全否定する人もいるようですが、僕はちょっとそれは、ずれた解釈ではないかと考えます。
まず、企業というものは、社会に対して何かしらの「価値」を提供することで「その対価としての利益」を得ることで存在できるモノです。
利益を出さずして、会社とは言えないわけです(非営利団体というなの「NPO」っつーもんもありますが、ここでは対象外としますね。)



なので、こういうセミナーを受ける際は、得られる知識とともに、ほぼ100%バックエンド商品を薦められるのが当然、と考えるべきです。
それを「詐欺同然のセミナーである、受ける必要なし」と断罪するのはどうなんでしょ?ってことです。



じゃぁ、「有料のセミナーなら信頼できる」っていう話もこれまたずれた解釈でして、有料でも当然ながら「ちょっとなー」というものもの正直僕も参加してしまったことがあります。しかも、その先にさらに高額のxxxクラブ的な入り口が用意されていたりして。


有料のセミナーでは、あくまで「この内容には有料でお金をいただく価値がある」と主催者側が判断しているだけであって、実際その価値があるかどうかはわからんわけですが、、、


であるからこそ、受けてである僕(あなた)がこれをどう捉えて行動するか?でそのセミナーに支払ったお金の意味が決まると考えています。


有料・無料にかかわらず、その情報をどう捉えて、どう行動へ反映していくかで、受けたセミナーの価値は大きく変わると考えてます。


ちなみ、僕が参加した有料セミナーは最高額で一回4万近く。
購入した商材で単一の企画側に支払った教材は最高額で50万近く。。。(えー、嫁さんには後ろから包丁で刺されそうになったことがあります(笑))


正直僕は「ガチで」上記の金額が高いと思ったことは一度もないし、気にしたこともないです。(一応、払えるお金があるからってことですよ。ないのにんな高額なモン参加したら、頭が全部白髪になっちゃいますです。)


逆に無料のセミナーが「無価値」だったことも一度もないです。


いずれのセミナーからも「自分の今後の事業活動にとって、必ず役立てる要素を学び取ることができた」からです。


じゃぁ、50万の教材を買って、定量的にいくら儲かった(コストダウンにつながった)かは、出したことはないですが、まー、例えば、通常数部屋のリフォームと他基礎の修繕を100万と言われたときにそれが50万だった、、とかその程度のリターンは確実に取れているとは思います。
が、重要なのはそこじゃないんです。(あ、その人の置かれた状況と場合によっては重要ですけどね。)


上記のはなしは、「目の前の魚をとってもらう的」のなであって、僕はそこは後でついてくるものと考えているので重要じゃないと考えているんです。
僕にとって重要なのは、「その先にある、大量の魚の捕り方」の話です。
そのために、多少のロスは覚悟でそのノウハウ的な部分に「先行投資」することが「重要」と考えています。


、、、ね。要は捉え方と、いかに行動へ反映していくか?でしょー?えへへ。


そうだな、、、例えば、川崎の区分バルクの物件の話でいうと、この物件、当時の利回りは11%超えで、でも、とーっても汚くて、区分だから評価も低くて、とある大手の業者の担当さんから「ほぼ儲けはでないですし、出口も狭いですねー」と言われたことあります。
「チキショー!」と正直思いましたが、
一応、僕なりに戦略があり、それは、「立地が良いけど、管理がだめで価値を埋もれさせている物件を再商品化することで、出口局面での利益をでっかくとる」というものを本やその著者のセミナーを通じてもっていたため、信念を貫き経営を継続しました。(うるせー黙ってろ、今に見ておれ、と(笑))


正直、当初の3年は、想定する修繕費率が一般的な20数%(区分の場合大体、22%〜24%くらいが相場っていわれてます)を大きく超えて36%くらいだったころのCFはそれはまぁ可愛いものでしたが、その後は10数%に抑えることができ、
相場の時合もよかったという背景はあるにせよ、出口で大化けしたという実績を出すことができました。


あー、別に自慢をするのが目的じゃなく(といいつつ、ドヤ顔で書いてますが)、
伝えたいのは、僕はそういった戦略を様々なセミナーや教材から得て、「自分なりの戦略に基づく、行動」を実践できたんです。ってことなんです。


ココ数年の融資じゃぶじゃぶの状況で、新参のサラリーマン大家さんがこぞって立地的にも、物件の魅力的にも対してつまらんものに対して、例えば神奈川のエリアで新築6%とかで購入しているのを見るとどうしてもゾクゾクしちゃうわけですが、
ここに彼らなりの「勉強」に基づく「戦略」があるのか、余計な心配をしちゃいうわけです。


ちと、題名とずれてしまったわけですが、、セミナーの話でしたね。


なので、有料・無料セミナー・教材については、

「どっちに参加しても構わんけども、自分なりにそのセミナーから何を得ようとして、何をしちゃいけなくて、合理的な行動へどのように反映していくかを考えた上」


で、

「バンバン参加したら良い」


が僕の付き合い方なんです。


あー、あと付け加えるとしたら、セミナーを受けるまえにその日のメンタルを確認したほうがいいかもです。
そうでないと、「今この融資じゃぶじゃぶを逃したら買う機会はなくなります!!」とか言われて、上記のような残念な物件を掴まされないようにしてください。


どっしり構えて、自分が得たい情報に集中する。そんなメンタル(考え方かな)で。


結構頭の方はいい内容で、最後は上記のような流れのセミナーも少なからずありますから(そこは企画側を攻めるのはナンセンス。それが目的なんで)、とにかく自分の参加目的がボケないように。


お互い、うまく活用してまいりましょう。


さて、今日は、これから、埋まらず困っている東横沿線物件戸建ての、契約が決まった1Fの掃除要員として嫁さんに顎で使われてきます。
(ちと、効率的に作業したいもんですが、、、)


====
PS.そういや、僕の好きな、オリラジの中田敦彦さんが、面白い動画配信してますね。最近好きでよく見てます。歴史ネタが非常に面白いです。時間があれば見てみてはいかがでしょう?(ちなみに、不動産賃貸経営とは直接的にはひも付きません(笑))



恐怖のアヘン戦争!ラストエンペラーの運命は?近代中国史を中田がエクストリーム授業!

こんな融資状況でも出るところからは出るもんですなー。

どうもです。

相変わらず、戸建の2階が決まりそうで決まらん。大苦戦中。(不動産賃貸業始めて以来の苦戦。どうやって建て直せばよいやら。。5末までは状況をみて、それでも変わらなければ、賃料作戦としかないか、、、ムムムです。)


さて、
先週末も、2つほど物件の鬼刺しがてら、大手系の業者と中規模の業者を回っておりました。


しかし、すっかり一言さんお断り状態で、初心者のサラリーマンにはほとんど融資が下りないそうですね。


の、わりに価格があまり落ちてこないのはなんででしょ?(チキンレース中?いや、さっさと値段落として、暴落前に売り切った方がエェですよ。げへへ。)


で、中規模の業者さんにお邪魔した際、その融資の話になりました。
僕のプロフィール(A4一枚に、僕・家族の自己紹介と、所有物件、所有資産のサマリー情報をまとめたものです。これがあるとイチイチ七面倒な顧客訪問シートを描く手間が省けます。おすすめっす)を見て、


『あ、kanaloaさんのお勤め先が”提携先”にあるか確認しておきますね。』


なんてことを、担当(ちょっとえらい、課長さんクラス)の方がおっしゃってました。
その時は、はて、何のことでっしゃろ?という程度にしか聞いていませんでしたが、


家に帰って、彼からのメールを見て「そうなのかー」と納得。


某〇〇な金融系の大手の「お得意様よう融資のご連絡」なる資料がPDFで添付されておりました。


オープンにしてはいけないようなので詳細は伏せますが(別に違法とかじゃないですよ。単に表にでない情報ということです)
まぁとにかく、条件が良い。
変動のみの金利なのでそこだけがうまく使わないといけませんが、それをさし引いて有り余る条件でした。


この条件はなかなかないと思います。
一応、僕の資産背景とこれまでの大家としての実績を評価してくれたのでその仲間に入れてくれたのだと思います。
(いままでこんな領域でこんな融資条件が付くと思いもしなかったので)


うー、こうなると早く物件がほちぃ。うー。


でも、出回っている情報は正直、買う気にならないので困りました。。。
新築もなっかなか、いい条件でボリュームが入る土地がなく、、、くそー。


やっぱ、地道に地元の不動産業者をめぐるしかないすかね。。。


「足で稼ぐ!!!」


地道に活動して、良い情報を手に入れる。
これしかないかなー。もう1パーセント利回りが上がれば、買いなぶっけん結構あるんですよね。
粘って待つしかねーかなと。


「頭と尻尾はくれてやれ」


この心境で、それでも活動は止めずに頑張りますです。
今日はこんなところで。

大学時代に住んでいた物件がエライことになっていた(笑)

こんばんは〜。
先日ついにあの「キングダム実写版!!」を見てきました。



映画『キングダム』プロモーション映像(インターナショナルVer.)


いい意味で期待を裏切られました。良い映画だと思います。
※以前、進撃の巨人の実写版を見て唖然としたのですが、今回はちゃんと作ってくれてました。エガッター。
気になっていた王騎役の大沢たかおさん、、、いやいやどうして、流石の役作りでした。
しっかりオリジナルの流れを踏んで作り込まれていて、最後まで楽しめました。人気もあるようですね。続編も期待できそうです。
ぜひとも、合従軍編、実写化してもらいたいものです。クラウドファウンディングするなら、協力しまっせー!!!


映画は久々でした。学生時代は一人でも、彼女ともよく映画館に通ったもんです。でかいスクリーンでみた「MASK」とか、会場全員で大笑いしたもんです。(その後、ビデオで見直しましたが、そんなんに笑えんもんです。映画館ってすげー)


さて、今日はその大学生時代に纏わる話。投資とはあまり関係ないです。たまにはね。


目下絶賛借りて募集中の我が物件がちゃんとポータルサイトに掲載されているかなーとおもって、見ていたところ、
なんか、見覚えのある間取りと、建物が僕の目に止まりした。
大学時代は千葉の方に住んでいましたが、ちょうどそのエリア。


ん。これ、まさか、、、


と思ってその物件をクリックしてよーく見てみました。


やっぱし。


これ、僕が大学時代、4年間苦楽を共にした僕の部屋でした。(住所もばっちしあたってましたし)。


間取りは、1K, 典型的な3点ユニットバス。なんちゃってロフトが付いているだけの物件ですが、当時はこれが新築で、超かっこいい物件に見えたものです。ちなみに、駅からは徒歩24分。


、、、もはや、徒歩圏ではない。(笑)
当時田舎から上京の準備で2日限定で親戚のおばちゃんの家にお世話になって(あ、おばちゃん、一昨年亡くなったんですよね。ホントお世話になりました。ありがとねー)、たった半日で住処を決めることになっていたので、、、

   まさに、カモ。


なのでありました。徒歩24分、上記間取りでなんと家賃5万(千葉の主要駅とはいえ、、、すんげー)。
でも、当時はこれでも速攻で満室になってました。団塊ジュニアすげーだろ。(ていうか、何も考えていないヒーハー世代ですから)


駅から遠かったので、4年間の大学生活で、僕の家に遊びに友達が来たのはたったの2回。
遊びに来いよといっても、「ヤダ、遠いから」と拒否られてました。orz...


実際駅まで遠かったっす。最初は気合で徒歩で駅に向かって電車で大学通学してましたが、だんだんきつくなってきて、途中から原付きを買ってそこから直接大学に通うようになってました。
#この経験があるから、不動産賃貸物件は徒歩10分以内を堅守するようになったのかも。


この部屋には、天窓がついてまして、なんと電動で開け締めできました。これがかっちょいい!!と思ったのですが、強烈な欠陥が。
この物件に接する道は、主要幹線道路の抜け道になってまして、ダンプカーが結構通りました。で、おそらくダンプカーが走ると、結構な頻度で

   ぎょいーん。


といって、勝手に天窓があくではありませんか!!!
最初はびっくりして、「うおー、幽霊がおる((((;゚Д゚))))ガクガクブルブル 」と夜も眠れん状況でしたが、ダンプが通るとぎょいーんとなルノがわかって、どうやら無線に電波を拾ってこれを勘違いして「ぎょいーん」と動いてしまうことが突き止められました。
以降、スイッチをOFFにしてました。(笑)



とまぁ、今思えば、「クソ部屋」なんですが、



それでも、この部屋は好きでしたよ。
1年の新歓コンパで初めて飲みすぎて、気づいたら部屋の玄関前で気を失っていたり、やたらちっこい虫が定期的に湧いて駆除に苦労した時期がありましたが、実はこれベッドの下に隠していた桃が腐ってそれにたかっていた虫であったことが、卒業の引っ越しのときに初めてわかったり。


当時の彼女だけは僕の部屋にほぼ毎週通ってくれて、楽しい時間を思い出をたぁくさんつくることもできました。
#社会人1年目に、僕の誕生日に僕をフルというファインプレーをしてくれたのも彼女でしたが ^^; まぁ、今思えば良い経験です。


思い出いっぱいの部屋でした。


それを卒業から20ウン年たってこういう形で再開しようとは。。。
まだ、頑張っていたのに驚きでした。


で、そのへやは、当時カーペットでしたが、すっかり白いフローリングに変わっており、家具付き。フル装備。
しかも敷金・礼金なし。(当時は敷金2、礼金2です)


でもって、賃料。


僕が大学生の時:5万円
今      :3万円


年間約2%の下落と考えてたら、まぁ、そんなもんかぁとおもいますが、逆に徒歩24分でかせるもんなんだとも。
いや、この時期にあるんだから、きついんだろうなぁ。。。これだけステージングしているにもかかわらず。


外観もかなりくたびれていました。(僕がスクーターぶつけてかけている外壁はそのままでした。スマヌ。大家様)


20ウン年。月日は流れるものですね。。。
物件の今をみて、当時の楽しくて楽しくて少しほろ苦い思い出が頭の中にぶわーっと湧いてきて、ちょいとセンチな気持ちになったkanaloaでした。


なんとか新しい入居者が決まって、できれば若いひとの思い出を紡いでくれると嬉しいですね♬


あなたも、学生・独身時代に住んでいた物件、気分転換に探してみてはいかがでしょ。
当時の思い出がい~っぱい頭の中に溢れて、日頃のストレスが吹っ飛びます。おすすめっす。


今日はそんだけです♪お休みなさい。Zzzzz...

これからの不動産賃貸事業を草の根レベルで変えていくには。「融合」かなー。

こんばんは〜。
なんか最近、僕のブログの読者層がちょっと変わってきておりまして、いわゆる投資家の方ではなく、全然違う領域からお読みいなっていただけているってのが嬉しいです。特に女性の読者の方もいらっしゃって、ありがたい限りです。嫁さんの奮闘ぶり(というか、最近ボクは完全に彼女に顎で使われております。はひ。)は、これからの女性不動産賃貸業を志す女性に何かしらの参考になると思って、嫁さんに変わって共有を続けますねー。



#そういや、今日でGW終わりっすねー。全然足りん。NHKで、どこぞかのお母さんが「長すぎ」とおっしゃってましたが、僕に言わせてみれば「正気かよ」ですねー。やりたいことたんまりあるんで、10日じゃその1つできるかどうかって感じでした。



さて、GWの終わりに、これからの不動産賃貸事業を改めて考えてみることにしました。


僕が不動産賃貸事業に関わるようになってから13,4年立ちました。開始当時は、新築アパートとかはそこまで乱立せず、賃貸需要もそれなりだったきおくがありますが、これは定量的ではないのですが、実感として、確実に賃貸市場は小さくなりつつあるなーと感じてます。



無論、地域差、地域の中でのさらなる地域差もあるため、一概にとはいえません。都内の一部エリアを覗いては都内は別格。神奈川エリアではこれまで需要の強いと言われていた東神奈川エリア(横浜・川崎)ですら、ここ数年の新築アパート乱立、30年前のアパートの現在の需要へのミスマッチも相まって空室だらけのエリアも実は存在しています。



勝負するエリアを十分に吟味して戦いに望まないといきなり退場の憂き目にも合うため、新参の投資家さんはホント、僕ら以上に勉強してから、小さく初めて見ることをおすすめします。


ただ、実はこれ、別に不動産賃貸市場に限った話ではなく、他の業種でも同様のことが始まっていて、抱える課題も実は似ていたりします。


例えば、カフェ事業。
僕、13年前に真面目にカフェ事業を考えた時期があって、某スペシャリティコーヒーの権威の先生のセミナーに参加したり、ドリップ、カッピング講座、エスプレッソ講座や、その上での小さなカフェの開き方などいろいろ勉強してました。
その中で、カフェ(喫茶店含む)事業は、一時期大きく流行った時期があり、誰でもある程度成功できた時期があったそうですが、徐々にその市場は小さくなり細分化されていった結果、勝ち組・負け組の話があり、その本質はなにか?という話になりました。


結論から言えば、カフェ・喫茶店の本質は「癒やしの空間の提供」であり、その手段として、「すごく美味しいコーヒーやスイーツ、そして空間デザイン」があるということでした。
これをおさえているカフェは、市場の変化に大きく揺さぶられることなく、固定客をおさえることができて、長く続けることができているということだそうです。


事例として面白いのは(これは僕が見つけただけですが)、スターバックスカフェ。世界規模に展開するこのスペシャリティコーヒーショップの提供する癒やしの空間は、共通の企業理念はあるものの、その中でもやはり「勝ち組・負け組」に別れている気がします。
例えば町中で立地のみで勝負しているところでも、数年後に店をしまっているスタバがあります。
一方で、ロードサイド店舗なんですが、空間の設計が非常にうまくて、いつも人が埋まっている素敵なスタバもあります。(僕が住んでいる近所のスタバがまさにその事例なんですが、あの店舗店のデザインセンスも、店員さんのお客様との距離感が絶妙です。夜遅くに行ってもお客がたくさんいます。)


そして、スタバは、他の事業体との融合も実現してますよね。ご存知蔦屋書店です。
代官山の蔦屋が一番わかり易いですよね。


store.tsite.jp


まー、代官山というブランドがある時点で半ば反則なんですが(笑)。ここの蔦屋書店の店舗デザインや蔵書のバリエーションの豊かさを前提として、その中にうまーくスタバが「融合」する形で存在しています。
僕の友人に恵比寿に住んでいるやつがいるんですが(ガーデンプレイスから徒歩2分位の古いんですが、すんげー管理のよいマンションに住んでやがります。僕が住みたかった。。。)、そいつと、よく金曜の深夜にそこで語らいしたりします。


ま、ここ書いて何を伝えたえたいのか、お気づきになったかなと思います。


この他事業体との「融合」が一つのキーなんだなと。不動産賃貸事業以外の業種はこの融合は実現されているものが非常に多いですが、不動産賃貸賃貸事業はどうしても狭い視野で物事が捉えられており、うまく他業種とのコラボレーションができない、できづらいものであると認識しています。


ある人が、その物件(部屋)を見て、「住みたいのか」「住みたくないのか」で事業の成否がある意味決まってしまうものなので。


住みたくない物件は、まぁ、ある程度条件は自明である気はしますよね。


住みたい物件というのがなにか?を今後もう少し深掘りしてその上で今後の賃貸経営を考えていく時期に差し掛かっているのではないかと僕は珍しく真面目に考えているわけです。


その思考のツールとして「融合」をキーにあげたいとおもいます。


「住まう」✕ 「XXX」


で生まれる相乗効果を目指したい。このXXXを何にするかですよねー。
最近では、「食」をこの掛け算に加えている大手があったりしますよね。ただ、いわゆる「安い食堂」って感じで、んまー、社会貢献という意味では必要であることは理解しますが、


僕ら個人レベルの経営者が考えるのはそこ(でもよいのですが)ではなく、例えば食でも、それを掛け算することで、「僕も・私もそれならかっこいい、おしゃれだから、住んでみたい」というような、いわゆる「ステータス感」ってのを味わってもらえるような、そんな「食」の掛け算ならおもしろいかなーって。


思いつきですが、例えば、これは街は限られますが、その街のブランド力が高い場合(この場合、どうしても物件自体の価格が高くなってしまって、利回りがおいつかないことが多いのですが)、1Fに店舗が出せるエリアであれば、そこに小洒落たイタリンでも、カフェでもいいのですが、質の良いテナントを誘致した上で、2F以上の入居者には、メンバーズパスみたいなもんを作って、週末の朝ごはんとかをサービス、、とか、メンバーズ専用のメニューとかを提供、、とか、


例えば、入り口も専用ルートを設けてあげて(セキュリティや他法規制の課題はあるかもですが)、ステータス感を出すとか。
一般客からしたら「え、何あれ、なんであの人達だけ特別??」みたいな目で見られたら、、、うーん。どうかな。


ま、思いつきなんでだめかもですが、例えば上記のような「ホカと違う」物件の強みを出すことで、他の物件と「そもそも競争をしない」ものを作り出していくことが今後のキーになるんじゃないのかなーって徒然に思ってみたいしてます。


ホカにも、新しく盛り上がりを見せている、ブームが定着してきているものとかとのコラボレーションも面白いでしょうね。例えばロードバイクとかもわかりやすいんじゃないですかね?ロードバイク専用の物件はおそらくすでに作っている人はいるでしょうが、例えば、そういった物件間の連携でロードバイカーたちに、休憩の場を提供するエリアを提供し合うとか(立地は非常に大事になりますが、地方でのキラーアプリにならんもんですかね)、ロードバイカーが求めるものを調べて「空間」でそれを補えるのであれば、それはビジネスとして成立するわけで、これをやってみる、とか、、


考えるだけでもワクワクしますよね。


これは、あくまで大企業がやれない「小回りの聞く」我々零細系の不動産賃貸経営者の発想がいかんなく発揮される領域と考えます。
ただただ空室を埋めるにはどうすんだーと考える(基本はそれですけどね、うちもまだ2部屋埋まっとりませんし(泣))だけではなく、ちょっと視点を変えることで見えてくる新しいビジネスチャンスを模索するのもいいのかも知れません。


これから、より一層、不動産賃貸ビジネスは難しくなっていきます。
ですが、裾野は確実に広がっていくので、勝負できるエリアも相対的に広がると信じてます♬


幸い、僕のブログの読者様は冒頭の通り、様々な領域の方が増えてきました。
「ねーねー、賃貸業とこれ、組み合わせておもしろいことできない??」
なんて話に発展できれば面白いですね。


「不動産テック」なんつー、いかにも、ITの言葉に踊らされ感満載なことをとやかく言う前に、
こういった草の根での活動が広がって、気づいたらそれが「不動産テックの本質だったー!!」って感じにしたいもんです。


これから不動産賃貸ビジネスに入ってくるあなた。
変に固定観念に縛られず、自由な発想でこの領域にチャレンジしてみましょうよ。


他人意見・固定観念・常識観念を無視して「あ、これ面白そー」って生きているやつが結果として時代を変えていっているってのは、歴史が証明してます。
(こないだ、ツインリンクもてぎの「ホンダ資料館」でホンダ創立者本田宗一郎さんの生き様をみてそう考えました)


やりたいことを、やりたい人と楽しみながら生きていきたいものです。


僕も行動で示したいと思います。
楽しみながら参ります。


ま、しばらくは副業サラリーマンで胃が痛いってのは正直なところですけどねー(笑)。


では、おやすみなさい。

朝から湘南へ自家用車でブーン。帰ってから東横沿線物件へコーナンでかりた軽トラでブーン。

GWは残すところあと一日!!
いかがお過ごしでしょうか?kanaloaでございます。


昨日は息子と約束していた釣りのリベンジ(GW2日目に、くそ寒い中三崎に釣りに行って、THEボウズ。このためリベンジに燃えておりました。)。


なんとぉ、13匹もサバ・イワシをつってきましたぁ!(15センチくらいだけど)港でサクッと締めて、家でサバ・イワシフライを作っておいしいランチを作りました。
※僕田舎出身なんで、川魚とかその場で絞めて、火を起こして食ってました。小1のころから(ワイルドだろぉ。笑)。


なんで、息子にこういった自然から得ることのできる命のありがたみを学ばせるために、本人に魚をナイフでさばかせます。これが何よりの教育です♪
エラをカットして血抜きしたりして、心臓とか内臓を見せたりして、
本人は最初気持ち悪がっていましたが、血は争えないのか、途中から手際よくさばいてました。良い一日でした。


で、今日は、息子の友人(例の車オタク)をつれて湘南の海浜公園へ。
芝生の素晴らしい公園なのにあいつら結局松林の下でラジコンで大はしゃぎ。(海沿いの公園に連れて行った意味がねーじゃねーか - -#)


「あ、父ちゃん、大黒ふ頭のサービスエリア行きてぇ」ってことで、帰りに立ち寄り、GWに集まる、名だたる高級車の写真をバシバシ撮りまくる小学4年コンビ。(周りも若干苦笑い)

いや、しかしまぁ、ランボルギーニフェラーリアストンマーチンマクラーレン、あとあいつらが大興奮して写真を撮りまくっていたなんとかいう、一台数億する超・超セレブスポーツカーがありました。(どんだけ金持ちいんだよという。。。)


まー、本来のSAの目的が果たせなくなっているという問題が、大黒ふ頭にはあるのですが、一方で僕らのような一般ピーポーには、下手な展示会よりも大黒ふ頭に行けばすげー楽しい車がみられるので重宝はしております。


個人的には、アメリカンマッスル車がマイブーム(チャレンジャーとか、カマロとか、コルベットとかね。あの無意味にでかい車が大好きになってきました。)。


まー、そんな感じで朝から湘南へブーンと行ってきまして、
友達を家に送った後は、


「さぁ、明日の準備をするわよー(ふんがー)」


の嫁さんの掛け声のもと、近所のコーナンへ。
先日決まった戸建1の倉庫ゾーンが汚らしいので、OSB(Oriented Strand Board)ボード。
こんなやつです。

diyers.co.jp



DIYerがこので使うあれです。これで汚い倉庫をかっちょえぇ空間に変えたろうかいという企画らしい。


一枚(9mm 厚のやつ)を買ったのはいいのですが、うちの車に乗らんということで、「むりだなぁこりゃ。」といったのですが、


「何を言うか貴様、軽トラがコーナンで借りれるだろうが、すぐ借りてこいやぁ」


と。こっちはさっきまで、海沿い高速をぶっ飛ばして疲れとるっちゅうに、鬼か。
ぶつぶつ言ってましたが、息子が「うぉー!軽トラ乗りてー!」というではないですか。


軽トラなんて、中学の時に近所のゴルフ打ちっぱなしのバイトで場内のボールをかき集める軽トラを運転して以来なのでちょっとドキドキしましたが、、


乗ってみたら楽しいのなんのって。


ブーン!!ってかんじで車車してて楽しいんすよねー。
気分はすっかり業者です。息子も上機嫌♪


OSBボードを載せて、東横沿線戸建わきの倉庫において、コーナンへとんぼ帰り。


約一時間のプチトリップでした。なかなか楽しかったですよ。
コーナンって、軽トラに加えて、5トントラックも購入者ならば90分無料貸し出し無料なんすよね。非常に使えます。(運転自身ある方はぜひ活用を)


そんなこんなやっていると、客付け業者から連絡があり(嫁さんに)2Fの紹介をしてくれるってことで、気合が入っております。
決まるといいな。(あ、アパートの1室も)


明日は朝一で現場に入ってGW最後のお仕事頑張ります。


GW10日で旅行らしい旅行は北関東の1泊二日のみでしたが、まぁ、不動産の勉強もしたし、客付けもだいぶ具体的に進んできているので、成果はあったとしましょう。


さて、GW明けから、不動産投資の市況はどう動くんでしょうね。
一説にはGW明けから不動産投資の市況は下降の色合いがより強くなるだろうといわれています。その前兆として株式市況が先に動くと思いますが、、、どう動くことやら。


ま、お互い頑張りましょー。(^^)o
では、寝ます!!

こういう契約のあり方もあるのね。~戸建に申し込みあり!ただし、条件付き~

GWちょうど折り返し。先ほど北関東方面より帰ってまいりましたぁ。
いい感じで二日とも雨に立たれてしまい。うーむ。最近のあらゆる面での風向きの悪さを象徴しているような。(笑)
とはいえ、意外と楽しめました。息子も大満足ってことで。よしとしましょう。(餃子もうまかった!ってことで場所はどこかわかりますよねー)


そそ、今回ルートインホテルを初めて使ったのですが、新築物件だったのか知りませんが、非常に良いですね。
3人家族で、僕らは日中アクティブに動いて、飯はその町のおいしいお店を探して食べて、帰りに地元のスーパーに立ち寄ってデザーツをゲットして部屋で楽しんで、寝る!!
というスタイルの旅をしています。


※そりゃま、素敵な和風宿(星のやさんとか)に泊まってみたいわなと思いますが、息子は今はそれは興味ないですし、まだ賃貸経営も小さい規模ですからね。分相応ってもんす。


なんで、ルートインは部屋がきれいで、お風呂も大浴場があって、朝飯もバイキングでうまいし、それでGW中に一人平均7000円って、すんげーコスパが高いと思います。
全国展開してます。もし、あなたの旅のスタイルが我が家に近いのであれば、ぜひ使ってみてください。
あと、内装は、我々の賃貸経営にもパクれるねたが満載でした。アクセントの入れ方とかね。


と、話がそれてしまった。


この旅の間に、ようやく戸建の申し込みが入って(今回はキャンセルは多分ないと確信)ちょいと一安心。


戸建の1Fでした。
ですが、今回はちょっとした条件付き。同じように賃貸経営されているあなたにもご参考ってことで共有しますね。


今回の契約は、


短期貸し


ってやつです。
この契約者は、いわゆる「新築立ててるから、ウワモノが立つまで、一時的に住まわせてほしい」という層でした。
ご家族はご夫婦、+ちび2名。(1歳、4歳の組み合わせ)


最初、嫁さんは、短期貸に渋って断ったといったので、「イヤイヤ、短期でも12月までっていってるし、前払いで家賃もまとめて振り込んでくれるってんでしょ?やるべきっしょ」と諭して契約をすることになったのです。


僕も少し悩んだんですが、以下の理由で上記判断としました。


  • まずは、戸建の稼働実績を取りたい。
  • 稼働実績を出すことで、金融機関に実績の報告を出したい。(安全融資先とはいえ、実績報告を出すのと出さないのでは雲泥の差があるはず)
  • 実績を取ることで、次の募集の戦略が立てられる。
  • 戸建に人が住むことで、アパート側にも良い影響が出るはず(空室ってやっぱ、空気感が違うはずですから)
  • 実績を出すことで、「この物件は貸せる」というアピールを他の客付け業者にアピールできる。


とにかく「まず走ってみる」これにこだわりました。
理屈ばっかこねくり回すやつより、とにかく実行して結果を出している奴が僕は好きです。(副業でもそれをモットーに人付き合いの物差しを置いています)


これが、残り2室の契約にうまくつながってくれるといいな。


ちなみにですね、
この「仮の住まい」というドメインのお客さんは一定以上いるらしく、それを専門に扱う業者さんがいます。
今回はその業者さんが今回のお客様を見つけてくださったそうです。


このスキームは地方は少し難しいかもしれませんが、〇ー〇ンハウスなどのパワービルダー系が活躍する都心部、都心近郊エリアではビジネスとして成り立つようですね。


面白いので、この業者さんとのつながりも残しておくべきかなと考えています。


「ちと古いけど、まー、小ぎれいにリフォームされているし、短期だったらいいべかな。」


と考えるお客様にちょっとだけ割高だけど、借りてもらうスキーム。これを短期でくるくる回したらよい利回りにならんかなと。


ちなみに、今回の(なんちゃって)2LDKは、敷地内の駐車場こみで、9万後半で契約いただきました。で、7か月分の家賃をまとめて振り込み。


どーです?家賃まとめて振り込みって滞納リスクゼロでございます。ムフ。


うまく、このスキームも活用すれば賃貸経営もより安定かつ、収益力アップにもつながらんかなと。
んまー、タイミングよくこういうお客様がいらっしゃるかってのは別の話ですけどねー。(笑)


ま、こういう契約形態もあるってことで。ご参考まで。


さぁて、2Fの1LDKもとっとときめんとなぁ。
頑張りまーす。
明日は、上記お客様がついたので、物件にいって、駐車場の整備と、自転車置き場の線引き(品川物件でやったやつ)をやって、午後、キングダム(実写版)映画をみてきまーす。
意外と評判よいようで。



映画「キングダム」ONE OK ROCK主題歌バックに山崎賢人、吉沢亮らが激しいアクション 予告編公開


#どうしても、大沢たかお演ずる、「王騎」がどうなっているかが気になって仕方がない。。。(コココ)


てことで、寝まーす。

RC建築のCM方式を学びに。~戸建埋まってないけどエェのか?? いいんです(笑)~

GWいかがおすごしですか?
どうも、kanaloaです。


しっかし、なんとまぁ、、、
アパートの入居申し込みが、なんと、

ド・タ・キャン


されてしまいました。。。なんてことだ。。。orz...
結局理由がわからず、苦汁をなめされられる羽目になりました。まー、いい経験です。
そういう「義」を軽視する方は、その後人生でかならず同じ仕打ちを受けるでしょう。
「因果応報」です。何事も。


さて、そんなさなか、仕事もGW中に「あのさー、XXXがどうにも動かんらしくて、対応おねができない??」と三時起きで開始した、息子と三崎の釣りのさなか、不幸の電話が入りまして、9時で釣りを切り上げ(どうせ坊主だったし(笑))そっから車をぶっ飛ばし、問題解決にいそしみました。ちゃんと解決しましたよ!!


ようやくGWって感じ。いえーい。
朝、ジャズを聴きながらこのブログ、書いてます。


ちと、最近知識のインプットをしていないなーとおもって、将来の自分への投資もかねてなんかセミナーでてみっかなーと探していたさい、ふと、「RCの新築系セミナーでもみてみてーな」と思い立ちました。


で思い出したのがここ。(ずいぶん前に頭の隅っこに追いやって、よくもまぁ、サルベージできたなぁと、われながら興味のあることへの記憶力の高さに脱帽。興味ないことはちっとも覚えないのに(笑))


kabu-tochikatsuyo.com


10年ほど前にここの代表の越川さんが主宰した飲み会てきなイベントに出て存在を知ったのですが、
んまー、そこに来ていた方々が今重鎮と言われる数々の投資家の方ばかりでその「濃さ」に圧倒されたことを思い出しました。w


そんな彼らが推していた人ですし、(たまたま同じ大学だったこともあり)、頭に残っていたのかな。
ま、それはさておき、


今は木造新築を何とかできんもんかと考えていますが、同時に、その次はRC建築だ!!とかってに盛り上がっているため、彼が主宰するRC建築のCM(コンストラクションマネジメント)の話も聞いておこう。
そう思い参戦してきました。


無料でした。というも、このセミナーの目的は彼が実践して結果を出しているCM方式の説明であり、その延長である業務獲得が目的であるため、フロントでキャッシュポイントを持つ必要がないからだと思います。


GW初日ってのもあり、参加枠8名に対して実際に参加されていたのは5名でしたかね。
都内某所(セレブゾーン)の高級マンションの一室が事務所になってました。

えらいゴージャスなバブリーな部屋づくりでしたが、越川さん曰く「なんか面白いから借りてみました」と。(笑)。
おそらく、あのエリアであの間取り、部屋の作りからして数十万は下らんのではないでしょうか?家賃。
(だって、僕が持っている品川物件のメゾネット3LDKは、21万ですから、いわんや超都心、セレブエリアのRCをや、です)


セミナーの内容ですが、細かい話は同社の機密事項にあたるので触れることはできませんが、基本は上記サイトから考え方は学べます。(HPの内容、そこから張られているリンク先のブログ等、内容はめちゃくちゃ濃いです。理系の方ならではの内容です(笑))


何事も数字で語らせるという発想が大事で、とりわけ同社の内容は数字ですべてを語るという点が分かりやすく、参考になります。


で、感想ですが、
当初、僕はRCはもう少し先の話かなぁと思っていましたが、土地の探し方次第では、RCもままた選択肢の一つとなりうるなぁと感じた次第です。(ただ、土地探しが肝になることは間違いありません)


新築のビジネスプランは、その計画・実行(ものを立てるという範囲での)については、大家は基本的に「経験値・技量・マネジメント力」について総合力観点で「無力」です。
こればかりは、その業界にどっぷりつかって現場を知らないと無理です。


ゆえに、如何に「価値観を同じく」「技術力もあり」「あまりぼった苦労としない業者さん」と「信頼関係を損なわずに」進めることができるか?が大事になります。


大家が新築プロジェクトで考えるべきは、(僕の考える定義です。定石ではないですよ)


  • その土地があるエリアの歴史・風土・経済状況から、どういう層が最も賃借人として「パイがでかいか?」を読み切ること
  • 実際にそのエリアの賃貸状況をエリアの客付け業者への徹底的なヒアリングで調べ、論拠をもって自分なりの賃料設定をすること。
  • そのエリアの競合物件に対して、自分の物件の勝負するドメインを決めること。(高級路線なのか、低所得層向けの物件なのか?等)
  • 上記リサーチ結果をまとめて、自分なりの「事業計画書」を作成すること。
  • 「事業計画書」から、金融機関への「業務説明書・目論見書」を作成すること。
  • 「業務説明書・目論見書」をもって、金融機関へのプレゼンを実施して、金融機関にビジネスパートナーになってもらうこと。
  • 事業の結果に責任をもつこと。(結果を業者のせいにしないこと)


かなと。部屋の内装やら、ファシリティの選定やらは、単に手段の話。上記からしたら小さいことです。
上記を徹底してやると、今現在、世にあふれている新築アパートの「中身の薄さ」「杓子定規な物件が多い」ことが嫌というほどわかると思います。(無論、例外はあります)


ことRCは、その建築費は大家レベルでどうこうできるレベルというものではないです。
これは私も典型的なITゼネコンに身を置く立場であるため、よぉ~くわかります。
このセミナーでのCM方式の本質は理解しやすかったです。なるほどねと。


で、面白かったのは(自分で勝手に膝を叩いてしまったのは)、このCM方式。
今回の戸建リフォームで同じ発想(ことの大小はありますよ)で嫁さんが実践していたことがわかりました。(笑)


金額は非常に小さいですが、
基本構造は全く一緒だったんです。


なので、やはり、木造新築でも同じことを考えればウワモノのコストダウンは「質を落とさず」可能である十等、ある種の確信みたいなものを持てました。


木造新築でトライアルして、RCで花開くといいですな。


あ、と、は、、、
土地の仕入れの仕方ですなぁ。。


如何に、良い物件を上流で拾ってさっさと融資を引っ張れるか。
うーむ。


たまたま、このセミナーに参加されていた一人の投資家の男性と知り合いになれました(LINE友になっちゃいました~)。
この方、都内で自主でシェアハウスの経営をされていて、昨今の物件高でレジの直接投資はやめており、現在法人として転売益を取って儲けているそうな。すげーです。


GWが僕予定詰まってたので、GW明けに一度お話しましょうとお声がけいただきました。ありがたや。


彼からぜひ教わりたいのは、「価値ある物件情報をどうやって業者さんから仕入れるのか?」の部分。
駅までの道すがら、その話をしていたのですが、「んなぁるほどねー」と考えされられました。
(すんません、ここでは語れません。許して。あ、非合法とかそんなんじゃないですから。)


そんな感じで、有意義な一日となりました。


GW、あなたはどんな時間を過ごされますか?僕は明日から1泊二日でちょいと北関東方面へ。
あとは、真鶴か熱海で釣りでもしておきます。物件のてこ入れ作業もやろうかなと。



なんせ、「戸建・アパートの計3戸の空きが埋まらんですから!!」(やべーよー)
戸建は、ちょこちょこ内見は入っているそうですが、なかなか申し込みに至らんそうで。(やっぱやちんじゃねーのぉもう。)ただ、1Fの方が、「今年の12月まで新築住み替えの間住まわせてほしい」というだしんがあったので、「繁忙期の1月以降に住み続けることになったら割り増しだぜぃ」と条件付きで交渉に入ってもらっています。


個人的には2Fの1LDKの方が埋まらんのが全く理解できない。。。(僕個人で独身だったら借りるけどなぁ。。もう5千円ほどやすかったら、、、ハッ、やっぱり、賃料???)


いろいろ難しい時期なのであれですが、
そういや、リーマンショック直後の川崎の区分も2部屋ほど2か月以上埋まらない状況がありました。
なんか、その時の空機感と似たようなかんじがしますね。


とにかく、焦らず、急いで対応していきます。


頑張りましょ。(^^)o