嫁さんと、楽しく不動産賃貸経営。〜法人の社長は嫁さん♪(予定)〜

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

コンパクトに始める(2)

前回の続き。


株価がかなり下げていますね。(暴落とか書かれていたりしますが、、どうなんでしょうね?HFの空売りの影響で、まだ本格的な下げじゃないような。。。来週がチト見ものですな。)


さて、こんな混沌とした相場でも、それほどドギマギしないで、優雅に不動産賃貸業を展開したいあなたには一緒に考えてもらいたい。


「コンパクトに始める」


その2でございます。

もうちょっと具体的に書くと、、、こんな感じかな?


設計図面は極力手間を掛けずに
ある意味レディメイドな空間に求められる賃貸要件を満たすファシリティを配置
それでも、完成した暁には「え?何これカワイイ〜」的な。
そんな要件を満たす上モノ。。。


今、僕はとある(ある意味枯れている)構造物を使ってみようかなと。。。
知っている人は知っていますし、実際過去にこれを使った物件が世の中にリリースされているのも知っています。


ただ、小さい物件に落とし込んだものはあまり見かけません。


具体的には、長細い、狭い土地。
その上に「コンテナハウス」を乗っけて個性のきつい物件を作るって戦法。
どうでしょうか?


土地はデカイと確かに坪単価は安い事が多いのですが、絶対額が大きくなり、結局の所融資に頼らざるを得ない。
で、まだまだ建築費が高いですから、ウワモノ乗せたところで、大抵の場合「おワ~、たっけー」となり、ビジネスとして成り立たないケースが多いです。


物件がデカイ以上、駆け出しの大家さんたちには、あまりにリスクが高すぎて、よほどの覚悟がないと、、ですよね。


そこで、


  • エリアとしては価値あるエリアで、個性ある物件を受け入れる「素性」「文化」があるエリアで
  • 一般的には利用価値が低い(と、思う)長細い土地に
  • 個性あるコンテナハウスの賃貸物件を作ってみる。
  • 狙うは「ホカと違う物件に住みたいシングル・DINKS

という考え方。
コンテナハウスってネットで引けばいくつか個性ある物件を提供している業者さんがいらっしゃるようで、なかなかおもしろいデザイン性のある建物が多いです。
楽しいっすよ。


コンテナハウスの費用はまぁ、特別安いわけじゃないのですが、構造的に「シンプルである」ことがエンジニアの端っこでほそぼそと頑張っている私の視点からもえぇなぁと映るわけです。


「ものづくりは、極力シンプルにすると、わかりやすく、メンテナンスが容易である」


これは、これまでものづくりしてきた経験から嫌という程学んでおります。
(かくいう私のプログラムはシンプルじゃないので、まぁ、バグるはバグるわ(笑)、いや笑いごっちゃないっす)


その点、コンテナハウスは、平たく言えば鉄の箱。長方形のシンプルな箱で、全体の剛性を保っているようなもの。
アイアン的ツーバイフォーとでもいいましょうか。


で、そもそもあの形自体が個性的ですから、塗装とはエクステリアをちょっとだけ工夫してやれば、内装はかなり自由度があるそうなので、おもしろーい物件ができるかもしれません。


ただ、2階建てとなると、僕の知っている範囲ではそれなりに構造計算とかが必要となり、コスト的にはどうなんだろう的なコメントが有りましたね。また、ウリ文句で「建築費が押さえられる」とあったりしますが、僕はそれはホントのところどうなんだろうと思ってます。いいとこトントンじゃないでしょうかね。


どちらかというと、「コンテナハウスの良さ」を活かした物件づくりというふうに考えたほうがいいかも。
で、これはアパートではなく、あくまで戸建賃貸として取り組みたい。


なので、あくまで平屋にこだわり、やっすい土地を見つけてうまくコンテナハウスが乗せられる場所で、奇天烈なデザインを受け入れれる素地のある地域で勝負してみるってのはいいかもしれません。


間違ってはいけないのは、コンテナハウスの建築費が安いからやるという発想。これはだめ。
あくまで、コンテナハウスを「個性としてのファウンデーション」として採用して、それに我々オーナーが素敵な「化粧」を施して「可愛く」「美しく」「かっこよく」「ぶっ飛んだ」戸建賃貸を作り上げること。


そうしないと、その他のしょうもない賃貸物件になっちゃうと思うのです。
どうでしょう。


ただし、土地は小さくて安いので、これをほぼ現金で仕入れて、建物であるコンテナハウス事業に対しての融資。
という形で、事業計画を立てて、金融機関とコラボできればいいと思うのですよ。


これを数年間積み上げれば、、、結構面白そうじゃないですかね?


ヤバ、だんだんやりたくなってきた。どうしよ。(笑)


その前に、東横線沿線の戸建てを仕上げんと。。
※担当の工務店のおっちゃんがヘルニアで手術だってー。おわー、繁忙期に間に合わんかもしれん!!!やばい!


てことで、現在進行系の事業と合わせてこういった新しい事業計画も考えていきましょう!ってことで。


PS. 最近物件価格だいぶ下がってきてますね。って、夕方に「これからモノになりそうな物件なのですが、どうです?」と大手の不動産仲介業の担当さんから連絡が!!!早速物件を見に行ったのですが、、、高いし、建物がホント、手の施しようがないしょうもない設計で一気にテンション下がりました。 あんな物件をイチオク超えで売ろうとしている売主さん(えぇ、建設会社みたい。資金繰りやばいんだろーって感じ)ちょっと情弱過ぎますね。。。

コンパクトに初めてみる。

今回は前回の記事の続きみたいなもんです。
僕がここ数ヶ月考えていることを徒然に。


不動産投資市場は踊り場です。(おそらく)
今後、堰を切ったようにバーゲンセールが始まることを心から願っているハイエナ・kanaloaです。(笑)


(笑)とか書いていますが、正直、これから始まる(確率が非常に高い)バーゲンセールの背景は、世界的な金融構造の崩壊を意味しており、資本主義そのものを見直すきっかけになるイベントである、、、と言われております。


笑っている場合じゃないんですよね。。あまりに激しいと、今度は融資が受けられる健全大家さんにさえもこの影響が出てくるやもしれません。そうなると、僕も動けなくなっちゃいます。(暗に自分を健全大家さんと言っております。)


融資そのものがストップしちゃったりして。コワー。


ま、そこまではないかと思いますが、仮にそれくらい厳しい環境下で、我々が、「それでもホカとの違いを出しつつ、不動産賃貸業の端くれとして地域に価値を提供する」ためにどうしたらよいか?


キーワードは「コンパクト」でないかと。


このブログをはじめた頃は、とあるエリアにそれなりの規模の新築を、「ホカにはない、独特な物件」として計画をしていました。
しかし、これには非常にリスクを少必要があるということが見えてきました。


  • 土地価格を抑えるため、それなりの規模の土地を狙う必要がある。(けど、結局規模が大きいため、絶対価格は大きくなる)
  • ホカとの違いを出すコンセプトは明確だが、相応の賃料を取る必要がある。(無論、それだけの賃料を取れるエリアであることはリサーチとしては見えているのだが、結果は蓋を開けてみないとわからない)
  • 土地を仕入れてから、限られた期間で設計・施工・融資とうとう、様々なワークフローが並行で走っておりある意味「プチデベロッパーをガチでやることになる」
  • 故に、上記にかかるすべての大きなリスクを背負い込む必要がある。


こんな感じ。(ホカにもいろいろリスクは有り、それなりの実行力と度胸・覚悟が必要です)
それをやれるやつが成功者なんじゃー!と言われたらそれまですし、規模の大きな価値ある物件を持つことで、これまでの手持ちの返済を進めて、そちらから生まれる実質的なCFを新築の大きな物件の支払いに回すというファイナンスアレンジもあります。


が、やはり、リスクが大きく、嫁さん・息子を路頭に迷わすことはできません。


基本は、ゆるく・楽しく・でも、時間かかってもちゃんと成功するぞ。です。
僕のレベル(ってそんなに大したレベルじゃないですが)でさえそうですから、これから始める人にしてみたらとてもじゃないがそんな投資はできませんものね。


で、「コンパクト」にもう一度フォーカスを当ててみます。


僕らが世の中に誕生してすでに40年チョイ。日本という国は物質的には完全に満たされた状態になっており、個人はモノそのものではなくて、そこから得られる「経験」や、他人との違い「ホカとの違い」を意識して、違いのわかる人たちとのコミュニティを形成していくことを「よし」とする、傾向が見て取れます。


また、こういった状況の中、もう一つの動きとして、住まいを「コンパクトに考える」人たちが出ているという事実があります。
ミニマリスト、、、とはちょっとニュアンスが違うジャンルで、「あんまり広くなくても、自分の世界が作れたらそれでいいじゃん」的な方がピンときますかね。


上記のキーワードの中で僕は不動産賃貸業においては「ホカとの違い」に重きをおいています。
で、ホカとの違いを賃貸物件に対してどうやって出していくか?について、「コンパクトに考える」というキーワードを使おうと考えています。


考え方の骨子は以下。

  • 土地のサイズをコンパクトに(土地代安い)
  • シンプルな、ちっこい建物をローコストで乗せる。
  • 融資を受けるのは上モノだけ

こんな感じ。二個目の骨子が非常に重要で、「これを具体的にどうやって実現していくか?」が課題です。


もうちょっと具体的に書くと、、、こんな感じかな?


  • 設計図面は極力手間を掛けずに
  • ある意味レディメイドな空間に求められる賃貸要件を満たすファシリティを配置
  • それでも、完成した暁には「え?何これカワイイ〜」的な。

そんな要件を満たす上モノ。。。


今、僕はとある(ある意味枯れている)構造物を使ってみようかなと。。。
知っている人は知っていますし、実際過去にこれを使った物件が世の中にリリースされているのも知っています。


ただ、小さい物件に落とし込んだものはあまり見かけません。


これなら、土地を安くほぼ現金で仕入れて、ウワモノをじっくり作り込む事ができるんで面白いのかなぁ、、なんて。


地域にブランド性ある場所ならなおさらですからね。


「俺はホカとは違う!!」という欲を満たせる、そんな物件を。とんがった物件を。でも、とっても使いやすい物件を。


と、疲れたので続きは次回ってことで。

初心者が始めるならこの戦略が一番「王道」かなぁ。。

こんばんは。
副業のサラリーマンで頭がいたい日々が続きます。
最近レベル3ほどあがって「怒られても、右の耳からいれて、左の耳からスルーする」特技を覚えました。(笑)
今は、「怒られたときに、幽体離脱して、怒られている自分を静観する」という特技にチャレンジ中。
これを覚えれば怖い上司も何のその。です。


さて、戯言はこれくらいにして、本題へ。


融資もかなり絞られてきており、更には世界的に株高・好景気に湧く裏で、着々と「世紀の大暴落のかのせい」が日々高くなっている今日このごろ。


ある意味不動産投資の「踊り場」なんじゃねーかな。ってのは、他の有名不動産投資家の言葉。
僕も同じ意見です。


こんな折に、ふと「僕も(私も)不動産投資をして幸せになりたい!!」と考えている初心者の方にとって、王道の投資方法とはなんだろうと考えてみました。


そうですよね。だって、初心者の方は、どんな経済市況でも「早く不動産投資やりたい!!」と思いますよね。
僕もそうでしたし。というか、少なくとも僕の今の経済市況に対する意識と僕が投資家としてあるき始めたときの意識ってとんでもない開きあります。


ある種、経済リテラシーが低い状態(これはしょうがないです。初めては皆同じはず。経済専門家じゃないのだから)なのですから何が良くて何が悪いのか、今投資をやるべきか、見ておくべきかなんてどうでも良くて「早くやりたい!!」が先行しちゃいます。


その心意気は買います。(そうでない人は投資家になるのはチト難しいと思う)


なので、そんなあなたに、「こんな時期に、一番硬くできる不動産投資」をご紹介。
といっても、僕の理論じゃなく、僕が愛読しているブロガーの方の記事を紹介。


ameblo.jp



端的にうと、土地の良い(価値のある)場所で戸建てをコツコツ買い足して10年後にバコーンとブレイク☆スルーする戦法。


読んでいて、そうだよね~。と。
※いつもこの方のブログ記事からは学ぶことが多いです。おすすめです。


で、補足するならば、
この戸建て投資をコツコツやることの利点は10年後のバコーン!!であることが第一。
ですが、第二のとても大事な(ある意味本質的な)利点があるのですよ。多分。


それは、

木造戸建て、オンボロをコツコツ立て直していくことで、木造建築のイロハをとことん学ぶことができる。


ということ。
これは、僕と嫁さんがこれまでの「ボロ家」をキレイにしていく経験からそのように考えているのです。


「布基礎」「ベタ基礎」「割栗石」「束(鋼製束)」「根田」・・・などなど、、


これから不動産投資家、、、もとい、「不動産賃貸事業者」として成功を目指すあなたにとって非常に大事な学びを与えてくれる投資法でもあるのです。


最初から、6%、7%(本当にそれ、7%なの?的な)のつまらない間取りのしょうもない出来合い新築アパートを買って(しかも、その立地はとってもとっても残念だったりする)ブラックボックスな「エセ投資家」として数年でこの場から退場させられる(くらいならいいけど、身ぐるみ剥がされまっせー)くらいなら、


築古の木造戸建て(ただし立地はしっかり押さえましょうね〜)を小さく買って。
建築の基礎を自分でコツコツやりながら学んでいく。


当然賃貸経営するわけですから、大家としての力量も増えていくことでしょう。


大きなレバをかけず、今ある数百万円の資産を「勇気を持って」「次の資産の種とする」発想で不動産に換金し、あとは不断の覚悟で前に進み続ければ、かなりの確率で成功するんだと思います。


ちなみに僕の最初の投資は、区分バルク9戸でしたけど。
やっぱ、偉そうなこと行ってますが、最初の一年は修繕に次ぐ修繕でどうなることかとヒヤヒヤしたもんです。(立地は抜群だから問題ないのはわかっていたのですが、、)


本来のやり方ではないと思います。
というか、上記投資は、今の御時世ではほぼ無理でしょう。(貸してくれません。銀行が(笑))


でも、時代時代によって「最適な投資方法」ってのは必ずあって、
それは大抵の場合「公にはぱっと見つからないし、得てして、コツコツ積み上げねばならないもの」であることが多いです。


どうしても、「1年で10億!!ほったらかしで億万長者!!」という言葉にグッとくるてのが人の性ってもんですからね。。。


でも、これも世の摂理で「うまい話は向こうからはやって来ません」。
かぼちゃしかり、TATERU然り。。。(その他大勢の「放ったらかし運営」は例外なく。。。)


てことで、上記の投資方法は、今のこの市況において、もっとも「固く、強く、確実な、そして10年後にはバコーン!と成長ができる投資法」であると考えます。

参考にしてみてください。


もしかしたら、3年もすれば、金融機関が実力を認めてくれて「そろそろ大きな物件行きませんか?」と言ってくれるかもしれません。


てことで、今日はこのへんで。
おやすみなさーい。

明日、東横線沿線戸建て物件のリノベーションプラン融資申し込みに行ってきます!(嫁さんが)

今日は、賃貸業のしごと一切しておりません。。。
代わりに嫁さんが、東横線沿線、戸建て物件のリノベーションプランについて、先日融資を受けた信金さんに明日融資申し込みに参ります。


今回の東横線沿線は、以前伝えたとおり、80坪の土地にアパート10戸の一棟+戸建て(以前のオーナーのお家)が立っています。


アパートは先日、躯体の修繕+壁の塗替え+空室2室のリフォーム+シロアリ対応を終え、見事募集から2週間で満室に持っていきました。(ドヤ顔)
まー、こんだけ派手に修繕してもいいのは、川崎物件の売却益があってこそですがね。(でも、かなり安価に押さえましたよ)


で、残っていた、戸建てのリノベーションをどうすっかなってことで、先日までプランをねっていましたが、ようやくまとまり、融資申し込みとなったわけです。


この戸建ての現状のスペックは以下。

  • 面積:約100平米(意外とでかい。。。)
  • 築年数:50年(もう、30年超えの物件みると、「おぉ!新築じゃないか!」というほど麻痺してます(笑)
  • 純和風のお家で、途中で増築されている(工務店の事務所として使われていた模様)
  • 事務所出入り口として、2階に入り口がある。(何故か、アパートからもダイレクトアクセスできるような謎の通路設計になっている)
  • 不同沈下により、北側の部屋が、明らかに北側に傾いてる。(汗)
  • 屋根が一部傷んでいる。


と、まぁ、もうこんなのを見てもちっともびっくりしませんが、それなりに手直しが必要です。
2階にアクセスできる動線があるのを利用して、今回は、この戸建てを

2戸1にコンバージョン


しようとしてます。
建物自体が、南北縦長の間取りとなっており(うなぎの寝床みたいな。)、これをどう料理するかで、工務店のおじさんとあーだこーだやってました。


で、ようやくプランが収まり、1Fを「バリ風」2Fを「大人のハワイアン」としようかということで進めることになりました。
バリ風は、実はココ最近の空室リフォームでつかった1000番代クロスで「おぉ!これはバリ風だね!、あ、意外と和風のいえに合うね!じゃぁ、東横線沿線の戸建ての1部屋をバリ風にしてみっか!」と閃いたのでやることになりました。


、、、ま、予算限られるんで、どこまで「風」が「風」をなすか、は微妙なところですが(笑)、
ただ、どうやらこの界隈では、あまりおもしろい物件なく、デザインでちょっとした思考を凝らすと客がバチッときまることがわかりましたので、今回のその路線を継承しようと思います。


想定顧客層は、、アップルのセレブそ、、、んなことはなくて、「東横線沿線に住んで横浜 or 渋谷に出勤したい、けど、そこまで年収高くないから、旦那(彼氏・彼女)と一緒に住んで、お互い4万くらいで住めるいい感じの古い1LDKないかなー」っていう層を狙っております。


この界隈で50平米を超える1LDKで8万台は、、、

皆無です。(笑)


基本9万円台後半、上は12万円台。


希少価値抜群!!!
で、ちょっと思考を凝らした物件なんて、「え、何?それうまいの?」くらいの珍しさだと思います。


周辺の(先日アパートの空室を埋めてくれた業者さんへの)ヒアリングでも「へー、それなら決まりますよ!できたら教えて下さーい」と言われました。
理想は2LDKだそうですが、、、流石に50平米で2LDKは、若干詐欺だとおもうので、やりません。し、2LDKだと客層は変わるし、RCに流れていくと思う。


五年で回収(20%)で弾くと960万ですが、これを極限まで削ぎ落として、600万円以下で抑える見積もりとしました。
基礎部分は工務店さんにお願いして、水回り、内装を分離発注。


水回りは、まだ、僕の所有物件のロットでは、「規模の論理」が働かず、2次問屋レベルでの価格交渉ができません。なので、今の最適解は、ネットで見つけた地元業者から型番指定で買い付けるやり方が僕の知っている範囲では最安値かと。
例えば、ユニットバスは1216サイズで取付け工事費抜きで17万とか。(床とパンは分離タイプですよ)


配管を工務店にお願いして、取り付けはメーカーに頼みます(そうしないと保証がうけられないため)。それが6〜7万。なので、総額で22〜23万でしょうか。(ホントはコミコミで10万台にしたいけど、そうなると床・パンが一体型になるのでやりません)


そんな感じでできるだけコストカットして、ただし、グレードは押さえつつ、、、の設計となりました。


あとは、間取り・デザインで以下に「ホカとの違い」を出すか。
他の物件に埋もれないために、市場に価値を問いかけられるように。


ここは、工務店ではなく、オーナーの腕の見せ所です。頑張らねば。


で、明日、嫁さんが見積書を引っさげて、融資申し込みに参ります。
これは反省だったのですが、アパート物件の融資の際に、戸建てリフォーム分の融資も含めてもらえればよかったなぁと。


今、嫁さんは事業計画書の最終仕上げに入っているようです。
今回のリノベーションは付加価値向上なので、財務上は、「減価償却」として扱うため、事業計画出す場合は、この辺んを加味して数値の計算をする必要があります。


結構めんどくさそうでしたよ。(僕やってませんが)


そんな感じで、戸建てリノベーションプランが具体的に始まったことを共有して、今日は終わりです。


個人的には、庭をなんとかしたくて、、、(ここがかっちょよくなると、物件全体がかっちょよくなるんですよね。ただ、今は戸建て本体の対応が先。庭はあとの楽しみとしておきますかね。DIYでできる楽しいところですしね。)


てことで、お休みなさい。。

品川物件ピロティでバイク駐輪場づくり(60分で終了(笑))

今日は、朝は、息子と川崎エリアで注目しているエリアの現地調査(ま、チャリでウロウロしているだけですけど)して、午後は品川物件のピロティに中型二輪車向けの駐輪場をこさえてきました。


所要時間60分(笑)


なんてことなく、単に専用のラインテープを貼り付けただけなのですが。


使ったのはこれ。非常に簡単です。ペイントなんて不要・不要。


www.monotaro.com


これを、適当にバイク幅を調べ(だいたい、中型二輪バイクは、幅110センチあけていれば大丈夫だそうで)、
一番奥の壁から図ったサイズ分幅を取り、やく2.5メートルのラインをカット(ハサミで)して貼り付け、
あとは、ゴムづちでトンテンカンテン、密着させるだけ。


プライマーがいるとのことですが、あまり凹凸なく、日光・風にさらされないコンフォートエリアでは、プライマーは不要と思います。(実際僕は、今回プライマー使っていません)


今回は、このテープ代(HOMESで、1600円くらいだったかな)のみ(+僕の1時間の給与代、priceless,,,, ま、副業のサラリーマンの時給換算だと、、、結構、します、、ので、勘案しない(笑))


実際にはこんな感じで進めました。ご参考まで♫

1.マスキングテープでバミる。

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幅を測って、決めた位置にマスキングをバミります。

2.バミったところに貼り付け前(裏の粘着カバーをとっていない状態の)テープをおいてイメージ作り

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こんな漢字でイメージが合うかどうかを確認します。

3.粘着カバーを剥がし、貼り付け、ひたすらゴムづちで叩くべし!!

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トンテンカンテン、トンテンカンテン!!結構、腕に来ます。


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叩きつけまくった結果、路面にペッチャリとくっついた模様。(腕がいてぇ)

4.出来上がりを見て一人ドヤ顔になる。

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どうでしょうか。(ドヤ顔)


このスペースに毎月、5000円がチャリーンと入ってくるんですから。安いものです。
代替このエリアでの相場はこのくらいだそうで。


駐輪場限った利回りは、なんと、3750%(笑、5000円×12(ヶ月)÷ 1600円これはおかしいですね。本来ならばこれにこの面積の土地の購入代金を含めるべきですね。ま、ネタということでw)


個人的にはU字ロックをつけてあげられるものを取り付けてあげたいですが、コンクリート削るのはやったことないので、今回はこれで勘弁してもらおうと思います。


この辺は治安がめちゃくちゃいいですから。きっと盗難はないでしょう。
#隣に、防犯カメラもおいて(宅配ボックスのですが(笑))見張っていますし。


ちゅうことで、今日はこのへんで。


これで品川物件はしばらく放置プレイだー!とおもったら、稼ぎ頭の2,3Fメゾネットタイプのファミリー部屋で微妙な水漏れがあるらしく、来週末調査兵団を作って、確認と対応を検討することに。


うーむ、築古は修繕との戦いである。
ここのコストマネジメントが成否を分けるなぁ。。


築古で攻める、攻めようとしているあなた。
購入時のOpexの見込み値は高めに設定(アパートはだいたい16%くらいと言われてますが、僕の売却済みの区分9戸物件は、当初の3年間は、38%くらいいってました)することです。


それで十分採算があうと判断できたなら、購入にGOサインです。


ということで、今日は短めに。


おやすみなさい。。。

行動の質を変えていく。〜物件を買える人になるために〜

ここ2ヶ月ほどのあいだに、ベンチマークしているエリアの中古価格が明らかに下がってきています。平均して0.5%くらい。
物によっては(基本駅から15分超えた物件が顕著)1%〜1.5%くらい利回りが上がってきているように思えます。


明らかに、物件価格は下がる方向です。
ただ、人気エリアは売り主が強気です。まだまだかな。(価格は明らかに上振れしていますが、このエリアの持ち主は「まだこの価格で売れる」という妄想から抜けきれていないようですね。それか、その価格でないと債務が消えないからかも。。。そっちが心配)


こういった背景あり、また、東横線沿線のアパートの修繕おわり、満室になったということで、(あ、同じ敷地内の戸建て物件はこれからですけど。(近日詳細を公開予定!))、新たな物件購入のために動きを再開しています。


ただ、、ですが、
過去の行動の結果を見ても、残念ながら、訪問したあとにまともな提案が来た業者は数えるほどしかありません。
東横線沿線は、本当に、縁が結んでくれた神様のプレゼントと思っています。なので、僕自身の努力の賜物と言い切れるかどうか。。。(まー、足を運んだからこそ、、、かもですけどね)


大手の銀行系・電鉄系・財閥系はかなりの数顔を出していますが、、、
未だ結果に結びついていないのが実情。


何故か?


こういった場合、私の業界では、「問題の本質をあぶり出す」ということをやります。
どこの世界もですかね(笑)


<僕のこれまでの行動>

  • 上記業者に顔を出して、購入希望条件を伝えて30分程度面談
  • あとはまちのスタンス

<これまでの結果>

  • 待ちのスタンスでの購入実績なし
  • 買えたのは、横須賀戸建て・東横線沿線アパート+戸建てで、いずれもたまたま立ち寄ったタイミングで良い物件を紹介してもらえたというもの。(つまりPUSHで行動した結果)


街のスタンスではこれと行って良い物件が紹介されたわけじゃないのです。
三者視点で見て、これは「結果が出ていない」ということです。


むー。


なんでだろ?


ということで、僕は今、改めて家の不動産投資の蔵書のうち、「ガンガン物件を買っている人」の本を改めて引っ張り出し、彼らの行動と僕の行動の「本質的な違い」をあぶり出すことにしました。


この点は、不動産投資におけるいわゆる「ノウハウ」⇒「成功者とそうでない人たち」との「差」が付く部分です。


初めてこの記事を見られる「これから買うぞー」というあなたには、上記は不動産投資のイロハ(基礎)ではありません。
ここを取り違えないよう。


大事なのは何事も「基礎」であり、「アカデミックに知識武装すること」です。例えばそれは、不動産投資をやる上で数字を押さえなくてはいけないのですが、例えば投資指標を理解し、「この物件、本当に儲かるの?」ということを「数値」でおさえることです。


■上記投資指標とか、とにかく、不動産投資をロジックできちんと抑えるためには、ちと数字多くて消化不良になるかもですが、僕はこれ以上の書籍を見つけたことはありません。(アフィリリンクじゃないですからね〜(笑))

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 詳細解説版

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 詳細解説版


これで、少なくともネットの物件が「ほぼほぼ、指値なしでは、ちっとも儲からない」もんだ、ということが理解できて、初めてノウハウにつながっていくと思ってください。(なので、まずは基礎の勉強がんばってくださいね〜)


上記は、平たく言うならば、うーん、例えば、「料理のやり方」は料理本で学べるけど、これをビジネスとして昇華させるにはどうやるのか?っていう違いが近いでしょうかね?
「知識」と「ノウハウ」の違いと思ってください。


話をもとに戻します。


で、複数の書籍をあさっていたのですが、、、
僕がやっていることは入り口は間違っていないようです。


では、何が違うか?です。それは、、、



「圧倒的にそのこなす量少ない」

「情報網の張り巡らし方が甘い」

「上記行動を同じ相手に定期的に繰り返ていない」



これです。
例えば、ギガ大家で有名な、「ジャイアンこと木下たかゆきさん」(この人のマインドとか、行動力は学ぶべきこと多々ありますね〜。)の以下の書籍でも、、、


不動産投資「勝者のセオリー」

不動産投資「勝者のセオリー」


のP96「物件を「買える人」になる方法」
にはそれが詳しく書いてありますね。。。(一回よむだけじゃだめだなぁ。。やはり良い本は反芻して読み倒さなきゃ。。)


中身はやる気がある人は買って読んでください。


僕は行動にベクトル自体は間違っていませんが、
行動の「質」に問題があるようです。(一部、「量」も足りませんが(汗))


この辺が根本的に彼らの購入ペースの違いに反映されているのだと思います。
すなわち。


「物件が高いから買えない」のではなく、「行動の質が悪いから買えない」のが正しい。


あとは対策を打つだけ。
いかが対策。(ご参考)


  • まず、これまでに訪れた業者の名刺を棚卸し
  • 少なくとも、彼らに改めて電話なりでアポをとり、今一度物件購入条件を伝える
  • 伝えた人には、月2回電話で「状況どうです〜」と軽く確認。
  • 何かのついでにお店にも寄ってなんか菓子折りでも渡して雑談する。
  • あとは新規に地元系の業者もコツコツ回って、上記のルーティンを回す。


とにかく、「繰り返す」「継続する」が大事です。
これで、お宝物件を掘り出します!
てことで、今日は物件を買える人になるための、「行動様式」について語ってみました。
ご参考まで。


ところで、しばらく築古ばかり手を付けていたので、またも新築への情熱が戻りつつあります。(笑)
意外と新築に関する本って少ないのですが、たまたま立ち寄った本屋さんでたまたま手にとった本が新築についての本で、
パラパラとめくっていたら、「へー」「ほー」と思えたので、購入。


今家で読んでいますが、久々の「良書」です。
無論、勝負しているエリアが違うので、頭の中でこちらの事情に置き換えて考える必要はありますが、
新築をちゃんとロジックでおさえたうえで、「行動力」「行動の質」「そして圧倒的な情熱」で成功されているとある投資家さんの本です。しかも若い!!!


新築を考えているあなたもちょうどいい本じゃないでしょうか。一読されてみては??

「高利回り」新築不動産投資の学校 ~フツーのサラリーマンだったボクが5年で10棟建てられた理由~

「高利回り」新築不動産投資の学校 ~フツーのサラリーマンだったボクが5年で10棟建てられた理由~


ということで、今日はこのへんで。
おやすみなさーい。

夏の終わりの業者さん巡り。

こんばんは。
ここ半年ほど、副業のサラリーマン業が非常に胃が痛い毎日が続いてます。
普通だったらとっくに潰れているかも。不動産賃貸経営があるから前を見て歩いていけます!!!
やるで〜。


てことで、昨日は、まとめて4社の業者めぐりをしてきました。


大手3社。(電鉄系、財閥系、、といったらだいたい分かるか(笑))


と地元密着系1社。


大手3社は、以前もお邪魔しているのですが、なかなか良い物件見つからず、しばらくご無沙汰していたので改めて「俺いるよー」ってのを伝えに行って、「俺、買えるよー」ってのもの伝えようと思いお邪魔してきました。


伝えた内容は以下です。

  • スルガ問題や、西京問題でかなり融資が絞られているけど、僕は今の所融資が絞られてはいない。
  • ので、数字さえ合えば買うから(買えるから)ぜひ物件紹介してほしい。
  • ポートフォリオ的に古い物件が多いので、ここで新しい物件を組み入れてバランスを良くしたい。
  • ので、新築物件で値段下がりそうなのあったら教えて。
  • 無論、古くても面白いのあったら教えて。


で、条件はA4一枚ものに(自作のword文書で)まとめてお渡し。

3社から得た情報は、まぁ、3社3様って感じ。


  • どうやらサラリーマン向け(いちげんさま)融資はだいぶ渋い状況になってきた。
  • ここまで破竹の勢いで伸びてきた都内の業者が都落ちして神奈川エリアに入ってきている(そろそろこれらの会社はドボンしそうとのこと)
  • 億超え物件は明らかに価格調整が入り始めている。
  • 3000万円〜5000万円台はまだまだプレーヤーが多く、値段が極端に下がっているわけではない。
  • 特に人気エリアに限っては、上記価格帯は影響出ていない。不人気エリアは確実に値が下がってきている。
  • もう少し様子見してみて、上記価格帯にジャブが効き始めるのを待つというのも手。
  • そういえば、コンビニが乗っかっている土地は結構美味しいらしいから買いかもしれませんよ。


などなど、、まぁいろいろ楽しいお話ができました。
銀行系の不動産業者は、やはり新築系はぼちぼち値崩れが始まりそうという認識でした。ただ、リーマンショック時の影響と比べると、逆にいまは購入可能層がふえているため、ボトムラインは意外と浅いのかもしれない。。。とも。


僕もそう考えています。国内事情だけでは、大した調整にならんのではないかと。。
やはり、ガツン!と国外要因が絡まないと大きな調整はないでしょう。


それでも、どこかで必ず「お!」という物件は出てくるはず。
それを信じて、日々の物件探しを怠ることはありません。


ある業者さんには、「新築物件情報は取り合えず、メールで僕にぽいっと投げてください。気になるのあったらこちらから連絡しますから」ということにして、(向こうの手間はメールするだけとして、スクリーニングは僕がやるってことにしてます)


新築業者のパスを手に入れようかと画策中。


なんとか年内に新しい物件を一棟!
利回り9%超えで!!!(金利1%切ればギャップがガツンと取れるから)


できれば、2棟。。。(ま、それはむりかなぁ。。。)


属性使って目一杯まで購入しようと思えばできますが、、、それだとしばらく購入がストップするからそれはいやだし、、、
評価がある程度出る物件にしなくては。


2018年の夏も終わり、秋を迎える準備が整いつつある昨今。。。


これからは物件探しに勤しみます。
難しいけどがんばります♫