愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

僕なりの新築戦略。~3. リアルな感覚を持つための街調査、これが大事だと思う。~

こんばんは。
3連休楽しくすごせましたか??

僕は、うちの嫁さんが、先日確定申告を終え、お疲れ様会と、ちょっと気になっていた、相鉄線の某駅徒歩圏内の土地の現地調査に行ってました。


ランチは、「むさしの森珈琲」で。
ツイートしましたが、すかいらーくグループのこのカフェは、僕らの年齢のファミリーや、ビジネス層(さぼり組&契約のための商談など)、ご年配と、うまく複数の層を取り入れて繁盛している感じがしました。実際ランチメニューもおいしいし、なによりプルふわのパンケーキが僕のお気に入りになりました~♬




値段もそれなりですが、高くはないし、このクオリティだったら個人経営のカフェにはちょっとした脅威になりそうな気がします。(個人経営カフェはもっともっとオリジナリティや、コミュニティ重視で強力な顧客確保が必要となっていく、そんな気がします)


と、話がずれました。


さて、このように、土地調査はこれから企画する新築の為の作業の一環であるわけですが、来週末の設計会社の方との打合せまでは、具体的な土地の仕入れには動かないつもり。というもの、建築設計のプロの視点(例えば、どうやったら最も効率よく建蔽・容積を使い切ることができるか?とか)を事前に仕入れたうえで、自分が決めた商圏で土地の仕入れをしていきたいと考えているからです。


では、何のための土地調査かと申しますと、
気になるエリアの、「リアルな街の空気感を感覚として持つ」ためであります。


先日の投資として面白そうなエリアや、駅を候補として挙げていますが、それぞれの地域の主要な駅の周辺を実際に歩いてみること。
これにより、自分の机上でもっているそのエリアへの不動産賃貸経営の「感覚」的なものをより具体的に持ちたいという思いがあるのです。


投資対象候補であるエリアの駅に降り立つとやることは主に以下。

  • まず駅前の雰囲気を確認。直感的に「いい感じ?」かどうかを判断する。
  • 駅前に行きかう人々の年齢層・服装・素振りを確認する。
  • スーパーや、ランチがてらはいるお店での年齢層や会話に耳をダンボする。
  • 周囲の物件の空室状況を確認する。
  • 周囲の物件の管理状態を確認する。


上から3つは、主に、投資対象の街に「活気があるか?」を気にしてみています。これを強く意識して観察していると、なんとなくですが、直感でその辺が判断できるようになります。


もともと人が多そうな街は、だいたい活気があるものですが、逆に、この駅はあまりなぁ、、と思っているところでも、実際降りてみると、「あれ、意外と年齢層若いし、スーパーにも幅広い層がいて、客層がひろそうだ」とかいう、現地に行ってみないと見落としてしまう隠れた投資対象スポットの価値を拾い上げることもできると思います。


今日、足を運んだ相鉄線某駅も、主要ターミナルから一つ離れている感じですが、町としてはそれなりの活気があり、直感的には「悪くない(負けることはないかな)」と判断しました。


後半の二つの要素は、よりリアルに具体的に、競合を調べる観点となります。上記のどちらかというと、定性的な情報とは異なり定量的な情報となり、これらの情報を組み合わせてこの駅ならどういった条件であれば、自分は投資するな、、という判断ができるようになります。


とかく、「感覚的な」発想で物事がすすめられると僕が感じているこの不動産賃貸経営。
この「感覚的な情報」は確かに大事なのですが、これが、他人からの情報のまた聞きだと非常に危ういと感じています。


『このエリアの物件なら無条件で買いですよ!』


なんていう輩がいたら、まず「嘘くせぇ」という感覚で生暖かくその人の話を聞いて、
実際に現地へ足を運んで、少なくとも上記レベルの感覚的・具体的な情報を仕入れたうえで自分ならどうするか?
を考えるべきだと思います。


本記事は、タイトルが新築アパート向けのものとなっていますが、これは、中古物件んを買うにしたって同じです。

皆が知っている(ように思える情報)だけではだめで、
必ず自分の目・耳・鼻・口・手・足(使うかな、、)を駆使して、投資対象のエリアや物件目利き力を上げてまいりましょう。


ちなみに、この活動の結果、うちの嫁さんは、横須賀戸建の投資を考えつきました。
当該エリアは、全般的には「いまいち」とされていますが、
実際に、投資対象に挙げた、京急線の「汐入」あたりから「京急大津」付近までのすべての駅に降り立ち、上記の調査をしたところ、


「この手法なら意外といけんじゃねーの?」


と仮説を立て、実際に仕込んでみたところ、今のところ稼働率は9割を超えており、表面で13%越え(こないだ改めて計算した16%越えしていたような、、ちゃんと計算してないけど)の実績が出せてます。


んま、ボロ投資で、再商品化をしない人たちからしたら、「えー、そんな程度の利回りかよー」って言われそうですが(笑)。実質利回りにほぼ近いですからね。自主管理だし。
念のため。( ̄ー ̄)ニヤリ


これまでは、川崎駅・品川区・東急線と、、、まぁ、フツーに正しく大家業をやればこけることのない場所でやってましたが、まだ、土地の価格が高どまり(てか、そろそろ下がってほしい、、)している状況では、こういった調査がより重要になると思います。


周りが考えていない場所で、ニッチな戦略をして、「負けない投資をする」。
これに物件の「唯一性(ホカにないよね)」が加われば、


無双のアパートが出来上がる、ハズです。(笑)


もうしばらく、この調査、いくつかの街で続ける予定です。次回は、、、んー、どうすっかな。。ま、ランチのおいしい店を見つけ名がら考えまーす。

僕なりの新築戦略。~2. これまでの、そしてこれからの賃貸市況を考える。~

こんばんは。

リーマン業は相変わらず多忙ですが、アクティブに動き回れるのでそれなりに充実してます。時間を創っては、新築アパート戦略を考えては、ウーム。と唸る日々です。


充実してます。


あ、良かったらツイッター、ゆるくフォローいただけると幸いです。
※結構、楽しいっす。性に合ってるかも。ツイッター


こんな感じでてきとーにつぶやいておりますので、ゆるーく絡んでくださいませ(笑)


さて、今日は、これまでの、そしてこれからの賃貸市況について簡単にまとめておきます。
新築戦略では最も最初に考えるべきところだったかもしれませんね。

1. 賃貸市況のこれまで


僕が賃貸経営を2007年に始めてから、はや13年経過しようとしてます。
開始当初から、すでに諸先輩方は、「この先、日本の人口形成と、社会の成熟度を鑑みると、より難しかじ取りがもとめられるであろう。」とおっしゃっていました。


あれから13年経過しました。


当初5年くらいまでは、そんなでもなかったのですが、7年目(ちょうど最初の区分バルク物件の出口をとったあたりから)、異常なまでの新築アパートの供給が始まり、とくに首都圏はこれがより激しくなった、、という印象、かつ、実態もそうであると考えます。


国の政策に支えられてのジャブジャブの融資背景あり、というのが要因と考えられますが、サラリーマン投資家への不動産投資へのハードルが(諸先輩方の活躍が書籍・ネットで入手できるということもあり)下がったことも一つの要因となったようですね。


結果、大して賃貸需要も期待できない、かつ、大した個性もない金太郎飴の新築物件が巷にあふれかえったわけですが、これを今、新参の投資家の方々がもって「あれ、おもったより儲かんねーな」とかんじはじめている、、というのが実情ではないでしょうか?


神奈川では超有名な狭小新築アパート、、、もう、川崎の東側エリアでは、すごいことになっていますもんね。石投げればその物件にあたる、、、的な。(苦笑)


相応の価格で売り出してあればよいのですが、当時の売出し価格も7%とか場合によっては6%とかで売りに出てて、、、(あの立地の悪い条件で、、)
でも飛ぶように売れていたそうな。


購入された方の行く末が、他人事ながら非常に気になるところではありますが、、
まぁ、ちょっと高い(いや、高すぎかもですが)授業料払ったと思って、挽回に努めてほしいものです。そこから得られるものもありますからね。


と、話がずれました。
整理すると、不当に高い物件が、大量に市場に投入されて、数年前に「ここなら結構儲かるかも」と言われていた賃貸需要の高いエリアの賃料が危うい状況にある、、


というのが、こと、神奈川の賃貸事情なかなろうかと考えています。他は正直わかんないのですが、大勢という意味では差異はないと僕は考えます。


まだ、賃料という意味では、新築アパートは「プレミアム」が乗っかっていますから、今は、本質的な価値を有する物件と、よーく見ていくとメッキがはがれてしまう物件の間に大きな差はないのですが、そろそろ新築のメッキがはがれる時期、
ある意味、戦国時代到来となるのかもしれません。

1. 賃貸市況のこれから


こういった現状認識を踏まえ、これからの5年(10年と言いたいが、正直わからんので)を考えてみます。


5年。。これまでの5年くらいを見ると足掛け10年。仮に2年前(一番、融資がヒーハーなじきですかね)に新築(大した物件的力のないもの、としてますよ)を買った人たちは、最初の入居者が一巡して2巡目、3巡目となろうか、、という時期に差し掛かろうとしているわけですよね。


先ほどいった、「メッキ」がはがれる時期が重なります。
ここから、「中古物件」として市場のお客様はみてきます。立地的に弱いうえに、当時のイケイケ相場で創られた、「とっとと作ってまえー」として世に供給された物件は、横並びの面白みのない物件であるはずです。


ここから、いよいよ本当の「戦国時代」に入っていくと考えます。


すべての管理を、管理会社に言われるがままな人たちは、早々に手じまいを要求されることになるでしょう。
まずは、こういった物件から市場に売り出しが始まると考えます。
正直この物件は買わない方がいいかもしれませんね。よほど安くない限り。(だって、物件に力がないんだから)


試されるのは、立地はそこそこ良くて、当初高値で物件を買ってしまった方々。
ここで踏ん張ることができるかできないかで、賃貸経営者としての資格が得られるかえられないかが決まると思います。


リフォームで他と差別化するのか?もしくは、コミュニティー重視の運営にきりかえるのか?(これには相応のセンスが必要になります)。
金融機関は経営者である彼らの手腕を見ているはずです。
ここで滑れば、上記の物件群と同じく、安く売りに出すしかないと思います。
→この物件なら値段次第で欲しいかもしれません。


こういった状況に、現在、世界的に僕が知る限りで以下の下落リスクが満載です。

  • ブレクジット後のユーロ圏経済
  • CLO爆買いの日本の金融機関(農林中央金庫やゆうちょ銀行をはじめとする、結構な金融機関が手を出しているといいます)の破綻リスク
  • 昨年の8月14日の逆イールド発生


などなど、まだまだありそうですが。これらのリスクを具現化するかもしれない最後の引き金が、今、巷で大変なことになっている、新型コロナウィルスの問題。


これらの事実をみて、「まだ景気は大丈夫」と言える方、僕にその根拠をわかりやすく教えてください。


とてもじゃないけどあの株価上昇は僕には理解できない。


常識的に考えて、悪い報告に向かうと考える方が合理的です。
そして、いろいろあっても、世界的な景気は最終的には大きく後退すると考えることもまた合理的。


そうした中で、我々零細賃貸経営者がとっていくべきビジネス的なかじ取りは以下かと考えます。


  • まずは、自分の所有物件の稼働率確保!!(年間稼働率を少なくとも90%以上!)
  • 原価率、財務体質の改善!!(自己資金比率を30~40%以上!これならリセッション時にも耐えられるといいますよ。)
  • これらの根拠となる保有物件の価値向上!!
  • 規模は小さめでもよいので、顧客本位の目線での商品(物件)づくり!!


、、、ま、ビジネスの基本と言われればそれまでですが(笑)。
でも、とっても大事なことです。ビジネスをまじめにやっている(ただ、お金をもらおうとして会社に行っているだけでないちゃんとしたリーマンである)あなたならすぐわかる話。


そうなんです。
今、まさにリーマン業で上司から口を酸っぱくして言われていることを愚直に不動産賃貸経営でも体現していくこと。


これが、これからの「戦国・大リセッション時代に勝ち残るための」賃貸経営になると考えています。


僕は上記の最後の商品づくりを今一生懸命頑張ってます。
これからの入居想定者がどういったコミュニティに属して生きていくのか?
そのコミュニティは、これからの時代、どういったものが増えていくのか?
このコミュニティが、これからの時代にどういった影響を与えていくのか?
そうしたコミュニティにどのような「空間づくり」で貢献していくべきなのか?
そもそも、こういったコミュニティを僕ら賃貸経営者がどうかかわっていくべきなのか?


当初は、どのエリアにどの間取りの物件を創って、、、と考えていましたが、最近はそれは結果論でしかないので、キーワードとなる上記「コミュニティ」を強く意識した商品づくりを考えていくべきと頭をほぐしなおしておる次第です。


多分、これからの5年、いや、読めないといっている10年は、賃貸経営者の我々と入居者とのかかわりあいは大きく変わっていくことと思います。


正直僕もここはまだわかりません。感覚的にはこんなもんかなーとぼんやりしたイメージは持っているのですが、言語化ができないという感じ。


上記を意識した商品づくりができれば、ある程度のエリアであれば、そこにどれだけ大量の金太郎飴物件が供給されていたとしても、「一人勝ち」ができることであろう、と信じて新築戦略を考えていきます。


うーむ。かっこよすぎることを言ってしまった。( ̄ー ̄)ニヤリ
でも、これ、結構マジです。
これから行動で示していくしかないですね。頑張りまーす。


f:id:jpnumachan5555:20200219224639j:plain
そして、ゆくゆくは、ワイハでリゾートとしたいところです(笑)。

僕なりの新築戦略。~1. 勝負するエリアを考える~

こんばんは。
良い週末でしたでしょうか?

僕は、近所の散歩(爺さんか(笑))と、新築アパート建築の戦略立案にいそしんでおりました。


新築アパートについては、いくつかパタンがありますが、(建売購入、土地+物件パックで購入、土地・建物をそれぞれ自力で作り上げる)僕はあえて難しい道、土地・建物をそれぞれ自力で仕入れて作り上げる方式でチャレンジしようと考えています。


前回の記事では、
kanaloa.hatenablog.com


設計事務所や建築会社をしらみつぶしにあたっていく、という話を書いたかと思います。
この工程で、なかなかしっかりした考え方をお持ちの設計事務所の方を見つけることができました。


早速3月に面談に向かう予定です。この辺の話は追って共有します。


今日は、それまでに僕が整理しておかないといけない「戦略」についてこれから何回かに分けて整理していきたいと思います。


今日はその1の「勝負するエリアを考える」です。


土地を仕入れるといっても、むやみやたらと探していてはおそらく的外れの作業が増えてしまい時間だけが過ぎていくと思っています。
そうではなく、まずは、自分が勝負すべきエリア、できれば、「勝負しないで、一人勝ちできるエリア」を見つけたい。と。


勝負しない=戦わずして勝つ=他の市況に巻き込まれないで独自の価格設定が可能となる。ということです。

それが可能となるエリアを探しています。


その一環が、ツイッターで上げた、


という作業です。このデータは、国勢調査が中心となっていますが、僕が勝負しようと思っている神奈川エリアの、人口、人口密度、地価、所得などといったマクロベースでの数値を拾うことができます。


これら情報から、「世の人々が見落としがちな、意外と儲かりそうなゾーン」をうまく拾い上げられないかなということをしておりました。


理想は、「地価が安いが、所得が高く、人口密度が高いエリア=すなわち、土地の仕入れ値が安いが、賃料は比較的高めにとれるエリア」を探すことです。


もちろん、マクロ視点なので、相対比較として「ざっくり」せいりするのが限界の調査です。最初はこんなんで何かわかるもんかなぁ、、と自分で考えておきながら半信半疑でしたが、、、


意外と、面白い結果がでました。(といっても、そんなにトリッキーではないのですけども)


やはり、皆が「よい」と思うエリアは、当然ながら「地価も高い(仕入れ値も高い)」わけですが、意外なのは、他のエリアと比較して「そんなに家賃が高くとれていない、下手するとそんなに人気のないエリアとほぼ同等」という事実がわかったりしました。


おそらく、この事象が発生しているのは、人気エリアゆえに、昨今の融資ゆるゆる&過去からの物件の積み上げにより、完全に供給過多となってしまい、売れ残りが発生し、結果として本来の価値よりも安い物件が出てきてしまっている。ということかも。
→入居者側には超ラッキーエリア、ということになるのかもしれませんね。


逆に、「このエリアは、人口も下落傾向だからこれからの賃貸は厳しい」と思われているゾーンでは、「地価が安いが、賃料は高くはないが、意外と人気エリアと比較しても極端に低くはない」ことが見えてきたりします。


これは上記データからだけではうかがい知れないのですが、おそらくは、下落傾向でも生産年齢人口でもとりわけ若い世代が、「あれ?このエリア、実は生活しやすくね?」と考えてて、結果、その世代だけを切り取ってみると「増加傾向」にあるんじゃないかと。


僕は一か所はすでにそのエリアとして認識している場所があります。ただ、これもミクロにドメインを決めており、そのゾーンであれば、「意外といける(かもしれない)」と考えている程度です。
そのくらい、最近の賃貸の「いけそうな」市場を見つけるのは簡単ではないのです。


他に、いままで、「いやー、このエリアは、投資対象外ですわ」と決めかかっていたエリアでも、よーく見ると「あれ、地価が相対的に低いけど、賃料はそれなりにとれるな、、、(( ̄ー ̄)ニヤリ)」というところも2,3か所見つけることができています。


ただ、このエリアについては、数値比較だけですので、実際に現場(その地域の主要駅)にいって、肌身で市況をとらえてみないと何とも。


僕が愛読している以下の本(過去に何度も紹介してます、僕の不動産賃貸経営の行動の源はこの本と言っても過言じゃないくらい。)

高橋宣行の発想ノート

高橋宣行の発想ノート

言葉をかりますと、

定量、定性、合理性、非合理性に関連する「客観的事実」と「主観的真実」について、「客観的事実は、もう表に出たもの。過去のものです。ここにとどまっている限り、後追いです。しかし、人を洞察することによって発見するものは「主観的な真実」であり、一人ひとり、コミュニケーションする一番のポイントです。
平均的な結果や現象からみるのではなく、事実の中から真実を発見する・・・だからオリジナルな発想へとつながります。


ですので、データだけで物事は反出せず、ぼくは、必ず現場(現地)に足を運んで、周囲の街を見渡し、人の流れ、人の色(タイプとでもいいますかね)、空気感(活気ともいう)他人様の物件を可能な範囲で見続けます。嫁さんと。


で、二人であれこれ討議するわけです(カフェとかで。(笑))
その中で、自分たちならどういう部屋に仕立て上げるな!と、上記でいうオリジナルを作り出していってます。


んま、これだけやっても、先日のように、値付けミスでの長期の空室ということもあるので難しいのですけども(;^_^A


この考え方は、勝負するエリアを決める場合においても同じことと考えます。
人が「ここはいい」というから、「俺もそこでやる」のではなく、
少なくとも、「賃貸経営者=ひとりの起業家」であるならば、
自分の「目」「鼻」「口」「耳」「肌」で感じたことから、頭をつかって、「これから面白くなるかもしれないエリア、中・長期でもそんなに賃料が下落しないエリア」を創造したうえでエリアを決めていく、


そうしていかないとまずいかなと考えています。


そのうえで、商品である「建物」で圧倒的な差をつけさえすれば、、、


僕の狙う「戦う必要がない不動産賃貸経営」が確立できると思っています。


こういった考え方を自分なりに今まとめています。


不動産賃貸経営は、「立地が成否の相当な割合を占めている」は僕は事実だと考えています。そのうえで大事なのは、「立地が良いとは具体的にどういうことか?」という点を改めて考えてみてはどうでしょうか?


都内だから大丈夫。では、短絡的すぎますし、地方は危ない、、では素人根性丸出しです(かつての僕のように(笑))、
多分「立地が良い」とは、即ち、


『賃貸経営において、常に自分の物件がビジネス的に優位性を保てることができる場所』


ということだと思います。
つまりは、物理的なエリアに加えて、その上にいる人、インフラ、文化等を踏まえて上記に結びつく場所を探すこと、これがまず第一ではないかと。


3月の設計事務所の方と話すときに、僕なりの戦略をぶつけてみたいと思います。
それだけの考え方をお持ちの設計者みたいですので、楽しみです。


#物件価格が踊り場な雰囲気です。ボリンジャーバンドだと幅がぐっと狭まりつつあるような、そんな雰囲気。いつかどちらかにドーンと動き始めると思います。僕はドーンと下げるにかけたい。ま、いずれにせよもう少し時間があるので、こんな時には現有物件の価値向上、自己資金積み増しと併せて、こういった賃貸経営戦略を頭と手と足を使って整理してみることをお勧めします。


ではでは~。

設計会社、建築会社の調査中。~自分の思う商品を具現化したい、そのための一歩を~

おはようございます。


今日は息子の通う学校がなぜか土曜に卓球大会をやるとかで、駅近くまで散歩がてら見送りしておりました。
この時期の朝は、(通勤がなければ)気持ちいものですね。
いつもと違うルートで家に帰り、途中、お寺さんにお参りしたり、ぼんやり公園で空を見上げてみたり。ツイートしてみたり。

悪くない朝です。(笑)
願わくばこういうのが毎朝であればと願います。そのための不動産賃貸経営の道でもあります。


さて、手持ちの物件が満室になったということもあり、次の行動へ移しております。
それが、「新築物件計画」。


僕が最も手掛けたい話で、でも、行動の質が伴っておらず、まだ一棟も作れていません。
もちろん、これまでもなかなか良いところまで行った話はありました。
ただ、どうしても価格面で折り合いがつかず、道半ばで挫折。


しばらくは、価格高騰もあり、活動自体が停滞しておりましたが、、、
やはり、最近築古ばかり扱っていて思うのは、


『既存物件の再商品化はコストも要するし、他競合物件との戦いをどうするか?というところで、既存のアーキテクチャー(物件の基本構造のこと)が足かせになり、中長期では経営が難しくなっていく可能性がある。』


ということです。また、税金面でもいろいろ考える必要もあり。。。


ポートフォリオの観点でも、やはり新しい物件を組み入れる必要性があり、また、なにより


賃貸経営者として、自分のオリジナリティを具現化してみたい。


そう思う日々。。


思っていても仕方がないので、とっとと行動してしまおう、とまず手足を動かすことから始めています。


しばらく土地をあさっていましたが、ちょっとまて、仮に良い土地が出たとして、その時にボリュームチェックや、上物の設計者との連携も取れていないのでは、紹介してくれる側の仲介やさんに迷惑かけるだけだなと思い、


先に、設計事務所や、建築会社の調査や、ヒアリングをやってしまおうと考えてます。


大きな流れとしては以下で考えています。

1. 自分の活動えりあで片っ端からネットで集合住宅を手掛ける(可能性のある)設計会社・建築会社をリストアップ

2. まずはHPをみてその会社の理念・考え方を確認。

3. 上記で僕の考え方とあう会社であれば、問合せ。

1. 自分の活動えりあで片っ端からネットで集合住宅を手掛ける(可能性のある)設計会社・建築会社をリストアップ

検索キーワード:〇〇(地域) 建築会社 集合住宅
検索キーワード:〇〇(地域) 設計会社 集合住宅


僕はこれでリストアップしてます。新築アパートってやると、賃貸の検索がヒットしてしまって、うっとおしいのでこのようなキーワードで検索してます。


これで、星の数ほどある会社から一応は、集合住宅に手を染めている会社や設計事務所にアクセスしやすくなるかと。(無論、HPにそのキーワードが入っていないことにより、潜在的にアパート建築ができるはずの会社を取りこぼすことになりますが、今は仕方ないと考えています。)

2. まずはHPをみてその会社の理念・考え方を確認。

僕はここを大事にしています。
事業って結局人ですから、しょっぱななのビジネスに対する理念やらが食い違っているとおそらくチームとして成り立たん、これが、副業のリーマン業からの学びです。


どんなにスキルがあっても、性格悪いやつとは僕は組みたくないですし、マイナスオーラを出すやつも一緒。(一緒にいたくない、ですよね?)


理念が僕と食い違っているとお互い不幸なので、ここは重要視しています。

3. 上記で僕の考え方とあう会社であれば、問合せ。


でもって、HPを読み込むと、その会社の本質がある程度見えてくるので、「なんとなくフィーリング合いそうだな―」と思ったところに問い合わせ。


実際にお会いして、話を聞いて、やはりフィーリングがあいそうなら、その先に話を進める。

という感じです。


とはいえ、先日、すげーいい感じの建築業者を見つけた!とおもったのですが、ちょいとネットで評判をみると、その地域で村八分にされていたり、、、となかなか難しいこともありますが、何事も「行動」からしかそういった学びは得られませんからね。


てことで、出張中の新幹線が暇ななので、ひたすらスマホで調査して、メモメモを繰り返し、ようやく1社の建築会社と、1社の設計会社を絞りました。
コンタクトを取って面談してこようと思います。


ちなみに、建築会社のネット評判は、、、んー、悪いなー。でも、まずは自分の目で見てきます。でもって、設計会社の方は、悪くないです。


メールでの問い合わせでも期待以上の情報開示をしてくれていますし、
なにより、「市中物件が8%だから、じゃぁ、9%10%という短絡的な発想はやめてほしい」という、地に足の追いたことを言ってくれ、ちゃんと建物づくりに対して、「入居者」を中心に物事を考えて、競争力を担保してくれそうなにおいがします。


実際会ってみないと何ともですけどね。(^^;


こういう形で、新しいゾーンへ足を突っ込み始めてます。
共有すべき良い情報あれば、ブログで可能な範囲で共有しますねー。


では、これからコーヒーブレイクでございます。(^^)o

(ꐦ°д°) ッシャァ!!!ついに満室返り咲きじゃぁ!!~空室対策の振り返りをば~

いやー、ツイッターで先行して報告させていただきましたが、
ようやく、品川アパートの1階の空室が埋まりましたぁ。



同じ、ツィ仲間の方々祝福の「いいね!」をありがとうございました。
救われましたぁ。


(^人^)感謝♪


まずは、数か月ぶりの満室返り咲きを素直に喜ぼうということで、先ほどまで、
家族で、「満室、しゃぶしゃぶぱーりー」をやっておりました。
※ただし、うち、ボンビーなので、イベリコぶーでやりましたが。(牛、食いたい、、)


喜ぶのはここまでとして、今回の空室の長期化は、ある意味私が招いた「失敗」と言っても過言ではないのです。ここを素直に振り返ろうと思います。


アジェンダは以下。

1. 空室の経緯
2. 空室期間
3. 空室対策は何をやったか?
4. 賃料設定の推移
5. 管理会社との連携
6. 次に生かすには。

で、ございまーす。

1. 空室の経緯・空室期間

実はこの空室、昨年の11月の初旬に始まっています。
ツイッターで3か月と言いましたが、後で確認したら、正確には、今回の契約時につけたフリーレント1.5か月分んを加えると驚異の5か月弱の空室となっていたのです!!!!

Σ(゚д゚;) ヌオォ!?

年をまたいでいるので、年間稼働率で考えると年末までの1.5か月は考えなくてもよいのですが、その考え方はずるいっすよね。なので、正確には約5か月の空室ってことになります。


で、このお部屋の前の入居者が入金が遅れる、かつ、家賃も安いってことで、管理会社の担当さんんといろいろ相談して、本人にもこの先彼の人生にとって良くないということを相談し、ご本人の判断で退去となりました。


当時の家賃はツイッターの通り、5,5000円。ぽっきり。
部屋のサイズはワンルームとはいえ、18㎡であり、周辺の相場からすると僕の肌感覚でも5000円は安い状況でありました。


そんな中での退去となり、かつ、年末・繁忙期をはさむということになり、「うし!これを機に賃料あっぷやぁ!」と管理会社の方と一緒に鼻息を荒げていたところです。

2. 空室対策は何をやったか?


この部屋は、長年、前の入居者に荒く使われていたこともあり、部屋はかなりくたびれていました。キッチンは床がブカブカになっており、壁側の床もブカブカってことで、床を開けてみたところ、なんと、ALCの隙間から水が入ってきていたことによる根太の腐れが原因でした。


こりゃもう、部屋は簡単な補修レベルではだめってこともあり、「再商品化」という対策をとることにしたのです。
対策委としては、具体的には

  • 床は完全に貼替、その前に、根太類もすべてやり直し。(所謂大工作業発生。コストはドーン!)
  • キッチンも使用不能であるため、いっそのことシングルレバーのキッチンに変更。(コストもドーン!)
  • 壁紙はすべて新調、デザインからやり直し(コスト中)


です。その結果がこんな部屋となったわけです。

f:id:jpnumachan5555:20200112214738j:plain
キッチン見えなくてすんません。


基礎レベル(これは入居者には全く伝わらない、品質向上施策なんです。)の直し、キッチンの新調(シングルレバーものにしたら、施工費込みで10万超えちゃった。。)などもあり、大工工事も数十万、総計70万かかる大工事となってしまいました。

3. 賃料設定の推移

まぁ、おかげさまで、部屋はすっかり元通りで、ほぼ新築状態になりました。
部屋のにおいも完全に新築状態。


このため、僕も、管理会社の方も、「こ、これなら、65,000円は行ける!!」と考えてしまいました。


※おそらく、ここでもっと突っ込んだマーケティングをできていなかったのが失敗への第一歩となってしまったのかもしれません。


当初は12月の中旬までには決まって、良い年越し!!となると思っていましたが、残念ながら反応なく、空室のまま年を越すことになってしまいました。

4. 管理会社との連携

年明け早々、年始の挨拶もかねて、管理会社へ訪問。
状況を確認したところ、数回の内見が合ったそうなのですが、入居のタイミング(春先になる)とか、初期費用(敷1、礼1)がネックとなり二の足を踏まれた方が多いとか。


なんだよー、だったら相談してくれよー。ってことで、今後は敷金・礼金のディスカウントは現場の判断にゆだねる旨を伝えていったん散会。
状況を見守ることになりました。


しかし、1月末になっても、どうにも決まらない。。
品川アパートは、地元の管理会社に専任でお願いしているため、また、この管理会社の担当のかたは皆さん優秀で、これまで遅くとも1か月弱で次の方を決めてくれていたこともあり、多少丸投げにしていました。


実は、これまですごくバリバリ対応してくれていた僕と同世代の担当者の方から若手の(でもしっかりした担当さん)方に変わったことも事実としてあります。
しっかりした方ではありますが、もしかしたら、私との連携がうまくできていなかったのかもしれません。


状況が悪化する中、差入れをもっていくついでに状況を聞きますが、決めきれない状況が続き、いよいよ、この空室の根本的な要因は、

物件の品質向上が自己満足となっており、借りての本当のニーズを理解できていない、私に要因があったこと。


であると気づきます。
#いったん、65,000円で走り出したため、担当者の方も(大家の立場を考え)値下げ提案はしずらいのかもしれませんね。二人で盛り上がってましたし。(;^_^A


そこで、1/26を境に、賃料を家賃:59,000円、共益費:3,000円の62,000円として3,000円プライスダウン、かつ、検索サイトで6万以内にヒットするように策を講じ状況を見ます。礼金1か月は値引きしてもよい旨も担当さんに伝えていました。


で、今週2/6のに状況を改めて確認して、「今、春からの新人さんがこの部屋を気に入って頂けそうですが、まだ申し込みにはなっていないので、、、」という話を聞いて、


『そうですか、、、すいません、大変申し訳ないのだけども、他の協力会社に広告費を1か月渡す前提で紹介をお願いしてもらえませんか?さすがにこの空室期間は大家として責任もあるため、動きたい。ただし、他の協力会社さんが決めた場合は、お宅にも、0.5か月はお支払いします。なので拡散をお願い』


断腸の思いでお願いしました。
担当さんも負い目を感じていたらしく、「承知しました、これでいかせて下さい」と応じていいただけました。

そして、今日、ついに、専任の担当者から連絡が!!!

「kanaloaさん、ついに、申し込みがはいりました!!例の若者が申し込みです。一点だけ、入居が3月21日になるので、支払いもそこからということにしてほしい、、と。大丈夫ですかね?」


と。
んまー、ちゃんとした社会人らしいし、この機を逃すと、繁忙期に決めきれないリスクもあるなぁということで、この条件に応じました。その変わり、敷1、礼1もらえたということで、及第点かなと。


ふぅ。ようやくこれで満室に戻れました。

6. 次に生かすには。


さて、今回の空室は、大家のkanaloaに大いに反省すべき点があります。
それはなにより、「値付け」を大きく間違えた点。
これにつきます。


前任の担当者さんの言葉をうのみにして、65,000円で突っ走ったのですが、
さすがの品川区の人気エリアであっても、ワンルーム、3点ユニット条件ではこの賃料は高すぎだったのだと思います。
部屋のスペックは、同じ地域の部屋サイズの物件と比較しても、圧倒的な優位性はあったのですが、

だからといって、その金額を払ってまで住もうとは思わない。


お客様がほとんどだったのだと考えます。
結果としては、62,000円となり、もともとの賃料からは7,000円アップとなりましたが、僕的には6万ちょうどがほんらいの価格=価値のラインではなかったかと思います。


こういった「値付けのミス」により、不要な空室期間を招いてしまった。これが痛恨のミスであったと。
早い段階、遅くとも年明け早々には、現在の条件に落として、細かく管理会社をフォローしていけばあと1か月チョイ早めに埋まっていたのではないかと反省です。


管理会社に責任はないと思います。


実際頑張ってくれているのは知っていましたし、値付けに関しても口に出した以上、簡単には値下げしない、という覚悟を持っていただいていたことも知っています。なので、価格を下げる判断を遅らせてしまった大家にほとんどの責任があると考えてます。


今日、担当さんが最後に「本当に遅くなって申し訳ありません。」と心細い感じで言っていたので、『それは気にしないで、一緒にチームとして最善を尽くしたのです。価格設定を間違えた僕に責任があるから、決めてくれたことに感謝です。今後もよろしくね!』とねぎらいの言葉をかけました。


この業者さんは管理費もなんと3%の破格(ま、細かい清掃とかは僕らでやってますがね)にもかかわらず、本当に大家の為に動いてくれる、「真のPM」を心得ている少ない会社さんです。
ですので、一緒に苦労を共にして、チームとして成長していきたいと考えています。


今回の失敗は「ダメ」という風に考えていません。
うまくいかない方法が分かったという風に前向きに考えることにしています。
つまり、客付けのための「新しい引き出しが増えた」と。(笑)


さて、これで、満室に返り咲き。(ꐦ°д°) ッシャァ!!!


嫁さんは、確定申告の追い込みに。
そして、僕は新規業者の開拓に。


早速今日から足を前に進めております。やったるでー。


ということで、今日は新しい業者さんを横浜で3社ほど回ってきました。
これについては次回共有させてください。


長文すんませんでした。ご参考になれば幸いです。

東横戸建アパートの空室に申し込みが入ったぞ!!(ꐦ°д°) ッシャァ!!!

朗報が続きます!!


東横戸建アパートの空室に申し込みが入ったぞ!!
(ꐦ°д°) ッシャァ!!!


今週の水曜に、嫁さんからメールが入ってそのことを知りました。
同じ敷地のアパートの管理会社が引っ張ってきてくれました。


あ、東横物件は、80坪のひな壇の土地に、8戸のオンボロアパート(2年前に躯体レベルからやり直して現在満室中)と、もともとのオーナーさんの居宅である、これまたおんぼろの戸建がありました。


今回空室だったのは、その戸建の1階部分ってことです。
あ、さらに言うと、この戸建は、なぜか二階にもアパートからアクセスできる構造になっていたので、せっかくだからということで、戸建を2戸の2LDKアパートに魔改造したというものなんです。


現在2階は、埋まってて、1階が、12月末に新築戸建てを立てるファミリーが半年間の期間限定で借りてくれていたものが空いたといういきさつです。


その部屋に新しい入居者が決まった。というわけです。


入居者は、20代前半の若いカップル(結婚予定)。
おそらく、新居を構えるまでの間の踏み台として使うんでしょう。


女の子は、26歳だったかな。それなりに有名な某アパレル会社の社員さんでした。


※しかし、なんだろう、そんなにとんがった物件を作っているわけじゃないんだけども、横須賀と言い、東横と言い、戸建の改造ものは、若者に受けが良いようで。(笑)
それはそれでうれしいかな。


巷では、ボロアパートをそれなりの手入れでそれなりの層に貸し出すというスキームがあり僕はそれはそれで立派な戦略だと思います。
一方で、これがネット経由でメジャーになりつつある今、同じような物件が増えていくことで争奪戦が始まるとも考えます。


僕は(たまたまですが)、そことは一線を画して、「めちゃくちゃ金をかけるわけじゃないけども、ちょいとだけ思考を凝らして、他の物件とは”かぶらない”ものをつくる」ことを意識して物件を創ることにしています。
無論、オーバースペックになはらないよう。


で、その地域で、『このエリアで、この値段で、このスペックは他にない』ものをリリースできれば、おのずとお客様はついてくる。


そう考えて経営をしているつもり。(違うかもしれませんが、スタイルとしては、かの有名内、DXかあちゃんの手法に近いのかも。意識はしてないのですけど、好きな投資家のおひとりですので自然と真似スタイルしてるかもですね。(笑))


一応、その戦略は今のところ当たっている感じです。
先日も、横須賀物件についても、仲介会社が電話して言うに、


『先ほど、お客様をお連れしたところ、かなりよい、、というか気に入って頂けています。次の物件も見に行きますけど、まぁ、クソ物件なんで、kanaloaさんの物件で決まると思いますよ。』


という感じで、「キメ物件」として扱ってくれている様子。戦略にマッチしているかなと判断しています。(横須賀ではおそらく、あの部屋の作りはないと自負しておりますんで、値段についてもたとそん色ないですし。)


つまり、


価値>価格


が実現できているのではないかと。正直、横須賀では、負ける気がしません。


ただ、東横の物件は、果たしてどんなもんかなー、と思っていましたが、やはり客付け業者の方々は口をそろえて、


『いや、このエリアでコの広さと、このスペックならば、この値段はあり得ませんよ。』


と言ってくれていました。ホンマかいなと懐疑的でしたが、、
ふたを開けてみたら、なるほどな。。と。


ちなみに、お部屋は以前ご紹介しましたが、こんな感じなんですよ。


f:id:jpnumachan5555:20190316200114j:plain
ちょっとだけバリ風(笑)


f:id:jpnumachan5555:20190316200049j:plain
気持ちはバリ風(笑)


f:id:jpnumachan5555:20190316200107j:plain
いや、だからバリ風ですって(笑)


ね、そんなお金かけてないでしょ?(でも、脱いだらすごいんです、、てか、躯体面は金かけて直してるんすよ。梁とかね)


ということで、決まって良かった。
やはり埋まると嬉しい!!!


あ、と、は~~~~。


一番最初に埋まると確信していた、品川物件のシャレオツ1回部屋!!!


f:id:jpnumachan5555:20200112214738j:plain
いい感じに作ったつもりなんすけどね。。。


管理会社の担当は、「あと少しナンス、もうチョイこの値段で頑張らせて!!!」


と熱意をもって頑張ってくれているんで、生暖かく見守っていきます。
でも、今週で決まらなければ、価格とか相談ですねー。
正直値付けは高いと思ってます。


こういう時こそ、気合いです!!!
やるでー。
(ꐦ°д°) (ꐦ°д°) (ꐦ°д°) (ꐦ°д°) (ꐦ°д°) (ꐦ°д°) ウラァ!!!!


空室でお悩みのあなた。
まだまだ、序盤ですから、一緒に学び、一緒に挑戦し、一緒に満室にしていきましょう!!!


それでは!!!!

品川物件の2階の空室に申し込みが入ったぞ!!(ꐦ°д°) ッシャァ!!!

こんばんは。
ツイッターでは、すでに共有済みですが、
横須賀戸建は、申し込み確定となりました。(よし!)


で、今日のお昼ごろ、品川物件の空室(2室)の一部屋に対して申し込みが入ったと管理会社の担当君から連絡がありました。


この入居申し込みをされた方は、当該管理会社の他の物件からの移住者となります。
元の物件が取り壊しになったということで、移住先に我が物件が選ばれたということになります。
この管理会社の物件に住んでいたことで、素性もはっきりしているところが良い点。


入居は2月初旬となる予定。


また、この方は、バイクも借りて頂ける(但し、もう少ししたら手放すかもしれない前提ですが)ことになり、事情を考えて家賃は負けませんでしたが、バイク駐車料金を2000円負けて、3000円にしてあげました。


これで、品川の空室は残り1部屋、(70万の資金を投下して、大工工事までやり再商品化した部屋)となりました。
今、65,000円で募集中ですが、初期費用等を考えて、「部屋はいいのだけど、、」という方が多いとか。


もともと僕はこの賃料設定は高いと考えていたんで、2000円の値引き、必要に応じて礼金不要としてさっさと埋めましょうという戦略に切り替えました。


反響は悪くないとのことなので、なんとか今週末には決めたいですね。頑張ります。



上記の通り、2階の部屋は、賃料でいうと、月5000円の賃料アップ(バイク置き場賃料は不算入)、年間6万円の収入アップ(1か月の賃料に相当)しました。


ということで、現時点での、空室は、


■品川アパート:1部屋(ワンルーム、18㎡、フルリノベ)65,000円募集中

■東横戸建:1部屋(戸建て1階、2LDK、50㎡0)86,000円募集中


東横物件は、僕は78,000が当確ラインと考えますが、扱ってくれている業者さん曰く、上記金額でも他にないので競争力はあると思うと言ってくれています。しばらくは様子見として、時期を見て判断したいと思います。


何とか1月終わりまでに満室にもっていきたいですね。


やるでー。
(ꐦ°д°) (ꐦ°д°) (ꐦ°д°) (ꐦ°д°) (ꐦ°д°) (ꐦ°д°) ウラァ!!!!


空室問題で戦っている同志のあなた。ともに戦い、必ず勝利して参りましょう!!!


では今日はこの辺で。
おやすみなさい。