こんばんは。
今日は状況報告を。
先日共有させてもらった県央物件の状況。
話を持っていってみました。
東横線沿線のアパート＋戸建ての融資でお世話になった、信金さんです。
物件の立地や、字型の良さ、客付けについての対策等、メリットを伝えました。
ただ、問題は価格。そして、利回りです。と。
で、「興味あります？」といったところ、
「面白いですね。」と。（やっぱそうだよなー）。
『でもね利回りは駐車場込みで８％後半いくかどうかです。個人的にはもう５００万ほど指しておきたいのですよね。であれば、十分事業性としては高くなるものだと思うのですよ。』
「そうですよねー」（とは、信金さん）
そこで、謄本を見て、売り主の借入額と金利、所有期間をみて、現時点で残債がどれくらいかをはじき出したところ、どうやら、僕の「もう５００万」の指値を入れたあたりが、指せるギリギリのラインであることが見えてきました。
『ここはひとつ、評価を収益還元で出してみたらどうでしょう？そういう評価もあるのでしょう？』
「それはそうですね、うちは、積算重視ですけど、本来、事業としてみるのならば収益還元というのが筋かもしれません。この線で評価してみましょう。」
『えぇ、そうすると恐らくは、僕の指値近くになると思うのですよ。これであれば、金融機関としてここまでの評価として見ていただいたので、この額なら買える、と伝えやすくなります』
『無論、今、現時点で購入意思を示している１番手が購入きまれば残念ってことになりますが、それでも評価いただけるもの？』
「大丈夫です。簡易の評価ならば１，２日で出せますよ。それならば、kanaloaさんも動きやすいでしょう？」
『それ、いいですね。簡易でもそんなに早く回答いただけるんですね。物元の業者さんは、融資のある程度の確証がほしいとのことなので、これで動きやすくなります。』
ということで、今週中には、融資額を示してもらえることになりました。
明日、物元の業者さんにその旨を伝えようと思います。
しかし、、この信金さん、今まで見た中で一番融通のきくかたで、すごく話が進めやすいです。
信金さんって、すごく小回りがきいて良いですよ。
おすすめです♫
で、こんな質問ぶつけてみました。（ご参考）
『やはり、信金さんも、融資については一見さんお断り状態になっているのでしょうか？』
「お断りではないのですが、やはり、なんの経験もなしに、いきなりフルローンはありえないです。最低でも２割は頭金いれるだけの資金は必要ですし、もともと、我々は、バブル時代もそういった考え方で運営してきて、バブル崩壊時もダメージが少なかったのです。なので、今回発生している融資の絞り込みとは、別の次元で、もともとこういう運営姿勢なんです。」
なるほど、ごもっとも。
やはり、なんの経験も実績もない人にフルローンを貸すこと自体がおかしいのかもしれません。確か、スペシャリティコーヒーチェーンのタリーズジャパンの創始者である松田公太さんの本でも、かれがタリーズを立ち上げたときは、銀座の地下の第一号店舗を構える際には、起業資金の数千万円の半分を自分でまかなって、起業当初は、店舗に奥さんと寝泊まりして必死で事業を軌道に載せたという話がありましたっけ。
これが本来の事業の形なのかもしれません。いや、むしろ、１，２割の自己資金いれて始めることができる事自体もすごく稀有なことなのかもしれませんね。
ある意味、「正しい融資の形」に戻りつつあるだけで、別に不動産市場が暴落ではない、と。現時点では。
話を戻します。
この県央物件、上記の通り、今週中に評価がでますから、その状況で本気で指値するかを判断します。
これに加えて、もう一件横浜駅から徒歩圏内の古いRCですが、角地で、立地も非常によく、２LDKの間取りも自由度がきく物件を紹介されています。ただ、古いので全然積算が追いつかない。でも、利用価値は非常に高い。
ついでにこの話も降ってみたところ、「え、それも面白いですね。資料いただけます？」と。『でも、全然積算伸びないっすよ。』とつたえましたが、立地が抜群の場合は、実勢相場と事業性で評価をすることも考えられる。と。
＃信金の担当の係長さん、以前この付近の支店に努めていたらしく、場所を伝えたら、『あぁ、そこですかー、よくわかりますよ。仕事の合間によく散歩してましたから。（笑）少し行くと例のちょっとダーティなエリアがありますが、この辺はそれがないですからね。１階も店舗が入ってて雰囲気良さそうですし。検討に値しますよ。』とのこと。
『で、kanaloaさんとしたらどっちで事業したいです？』
と降ってきたので、
「断然、横浜！！」
と伝えました。てことで、上記２つの物件の資料を渡します。あと、今フワフワしている、JR某駅から１０分の土地＋新築の話も、ある程度固まり、先が見えたら話を持っていくことを伝えました。
今、できることを精一杯やっています。（会社大変ですが、休日も平日も時間をムリクリ作っています。後悔したくないので。）
今週末も、投資対象の駅に足を運び、業者さんめぐりに勤しみます。
１００店舗あたって、３店舗で物件拾えればラッキーくらいの気構えで（じゃないと、モチベ上がらんので（笑））
いずれは、ロードバイクでもっと小回り効かせて業者巡り、物件めぐりをこなしていきます。その街の雰囲気や、投資対象としての街の価値の分析をできるだけ、このブログを見て頂いてるあなたに共有できるようにしますね。
＃基本はゆるく・楽しく・笑顔で。でも、不労所得じゃないんだよー。不動産賃貸経営は、こうでなくちゃ。（笑）
では、お休みなさい。Zzzz...
