こんばんは。
年末に向け、なんとかもう一棟！と意気込んで先週の３連休を犠牲にして業者巡りをやっております。
先日の県央物件、面白いのですが、冷静に考えれば、「積算でるけど、そこまでしてほしいのか？出口取りやすいのか？？」と考えているうちに事業計画書の筆が止まってしまいました。どうしよ。
バランスシート改善としては非常に良い物件なのですが、利回りが駐車場代込で９％弱なんですよね。。。
冷静に数字で抑えると、だんだんテンションが下がってきます。（誰か買います？？（笑））
ま、とりあえず、金融機関に持ち込んでは見ますが、どうしよ。融資通っちゃったら。。（いや、積算かなり出るんで、多分通っちゃうと思う。。。まいったな。。。一応、一番手が僕より３００万も買い上がっている面白い人がいるんで、こっちが購入してくれえば万事OKなんですが、、）
さて、話をお題にもどしますと。
こうやって業者巡りをする際、何より先に行うべきは、
どのエリアの業者に営業に入るか？を戦略的に計画する。
です。（以前言ったかも。大事なんでもう一度ってことで）
僕がコツコツやっていることは、以前伝えたかな、、、忘れたんでもう一度共有します。
以下手順。（猿真似してもOKです。僕も誰かの猿真似＋僕アレンジなんで。活用してね）
あ、一応の前提ですが、この手法は、駅を中心にした投資エリア選定法として考えてください。
自ずと、電車を中心とした社会＝都市部、で使える選定法となります。
が、これを「街」を中心にして考える場合もそうは変わりません。対象を「市」とか「区」とかに切り替えてそれぞれのパラメーターを適宜置き換えてもらえれば応用できますよ。（僕のは、もともとは「市』の選定に使われていた手法を電車に置き換えてアレンジしたやり方です。）
では、手順をいかに。
1. まず、自分が手を出したい路線を決める。
2. その路線の投資範囲を大まかに決める（例えば、南武線なら、登戸〜川崎、みたいな。要は自分が「やりたいなー」と思う大雑把なエリアの中で、投資対象として判断したい「大きな範囲」を決めてしまうのです）
3.その駅をexcelなどに、落とし込む。
4.その駅の乗降客数を一つ一つ記録していく（地道な作業っす）。で、生産年齢人口割合に落とし込む。
5.その駅に供給されている、各部屋タイプの供給数を一つ一つ記録していく（homes 家賃相場でやると比較的ラクにできます）
6.上記数値が出揃ったら、各部屋タイプの供給数を乗降客数で割って、それを５万倍する。
7. 結果をグラフで見える化する（棒グラフがわかりやすい）
こんな感じ。
大体、そうですね、、、上記南武線の範囲であれば、超絶集中モードで、２時間もあれば見える化まで完了します。
※土曜に京急線の川崎から浦賀までやったら、半日かかりました。死にました。
一体何が見えるのか？
それは、「指定した範囲の各駅が抱える、５万人の乗降客数に対する各部屋タイプの『残数』」が見えるのです。
えー、乗降客数という母数は果たして良いのかという指摘もあろうかと思います（やってて僕自身も途中から疑問を感じましたが、、）。
まぁ、乗降客数≒その街に住んでいるであろう人の数と置き換えて、生産年齢人口で割り出した数字ってのがおそらくは賃貸需要を形成するそうであろうと「みなして」基軸をもとに割り出すというのであれば、よいかと。
要は「相対差」で考えればいいので。（基軸さえずれなければ問題ないでしょう。）
まぁ、とりあえず、気が向いたらやってみてください。
結構面白いデータが取れますよ。
例えば、１R/１Kは僕は一つのグループとして、他を1DK, 1LDK に分けて上記を算出しています。すると、京急線では、恐ろしいデータが出てきます。○○駅は、凄まじい「残り部屋」があるということがわかりますよ。
こんな駅には、基本的には足を運ばない、、、という見方もありますが、、、
それだけではない、という点が不動産投資の妙味でもあります。
その駅のデータをそのすさまじい「残り部屋」がある点から、別の視点を加えて、「じゃぁ、なんでそんなに残り部屋があんの？」という理由を探ってみてもいいかもしれません。
もしかしたら「凄まじいレベルの需給ギャップが発生しているからでは？」ないでしょうか？
とあるタイプの「残り部屋数」と別のタイプの「残り部屋数」を見比べてみます。
そうすると、もしかしたらこのタイプの部屋は逆に全然足りていないんじゃ？？
と考えることもできます。
ま、実際やってみるとわかりますが、１R/1Kは、どの駅も「残り部屋でダントツ！」とわかります。
一方、１DK,１LDKは、基本的に「足りない」という状況が見て取れるはずです。
その駅にもともとブランドがある場合は、「その駅の街に住みたい、潜在的な需要」は根強くあるわけで、でも余り物が多いとという事実が見えるならば、それは、見方を変えると「この駅の街にすっげー住みたいんだけど、住みたい部屋が全然なーい」という借主さんの不満が見えてきませんか？？
ブランドがある駅、そうでない駅は、定性面の情報であるので、地道に日頃のリサーチをやっている人がこういった選択眼を持つことができます。
そう、まさに「現場の視点」から得られた生きた「ノウハウ」です。
更にこれらリサーチから得られた情報をもとに、最後にデータの確度を上げていくためにやるのが、「その駅の地元の不動産業者さんにローラー作戦で当たる」ということなんです。
基本的に、１０人いたら、１０人いうことがバラバラなんですが、それでも、それをかぶせていくことで、「共通項」が見てくることがわかります。
そのデータこそが、「その駅の、本質的な需要」なんだと僕は考えます。
ここまでたどり着くのは大変なんですけどね、それなりの労力を費やしますからね。
＃だ・か・ら・不動産投資は、不労所得なんかなじゃないんですよ！！
今、不動産市況は踊り場です。
昨日行った業者さんに言われました。
「あー、kanaloaさん、今はほんっと、注意に注意を重ねて投資は判断されてくださいね！僕ら業者でさえ、今は静観して、市場がガラガラポンになるのを待っている状況です。虎視眈々と次の買い場をねらって買い控えしているんですよ。来年あたりガラポンになるかどうかはわかりませんが、確実にその日は近づいていると思いますよ。まずは我々が美味しいところ頂いて、で、余ったらkanaloaさんに紹介してあげる」
とすんげー生々しい話しされましたが、これが不動産業者の本音です。
別にむかつきもしません。彼らはこうやって生きているんです。正しいのです。
『ですよねー。じっくり狙っていきますけど、余ったらじゃなくて、少しは僕にも分けてくださいよぉ。』
ってお願いしておきました。
「どうしよっかな～、そうだね、頑張っている投資家さんはなんとかしてあげなくっちゃーって思うので期待しないで待ってて！」
ですって。おもしれー社長だ。（笑）
てことで、最後はどうでもいい情報ですが、頭の、その駅の投資対象を決めるやり方と手順、やってみてください。
で、投資対象の駅が絞られたら、愛する人（奥さんや奥さん候補）、家族も一緒に連れて行ってあげてみてください。
彼女ならば、「へー、こんなこと真面目に考えているんだー、え？もしかしたら、あたしの人生バラ色ぉ？？」とか、
嫁さんならば「へー、意外と真面目に将来考えているじゃない、不動産投資応援してあげようかなー」とか、
息子・娘さんならば「父ちゃんと色んな所に遊びにいけるからたのしー！！」と、、、なってくれるかなぁ、、とか。（笑）
まぁ、意外と楽しいものですよ。毎週のようにいろんな駅をウロウロしますからね。
で、行く先々で食べログやrettyつかって、地域のグルメに舌鼓をうったり、公園でぼけーっとしてみたり。
特に東京・神奈川の各路線の各駅は本当に色んな顔があって面白いものです。
wikipediaにも各路線の駅の情報が載っていますが、やはり歩いて・見て・聞いて・感じて・楽しむことで、五感を刺激することができますから、そこからいろんな閃きが出てきます。
これが、あなたにとっての最大の財産となること、うけあいです。
上記で作ったデータは大事に、毎年作ってあなただけの「不動産投資データベース」を作ってみてください。
＃なんかこれ、みんなでやって、データ集めたらすんげー面白いデータベースになりそうですね。youtube動画とかも織り交ぜるともっと面白いことになるかもですねー。
どうしよ、作ってみよっかなー。でも、だりーなー。（笑）
おやすみなさい。。
