不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

マイナス金利。。。んー、読めないですね。世の中ってのは。

こんにちは。
えらく更新が空いてしまってすいません。


ここ最近、本業が熱く、そっちのビジネスをいろいろ考えている間に夜が明けるッて感じで(ただ、単に疲れて寝てしまっているだけですが)気づいたら週末という状況なんです。


僕を買ってくれている(のか、単に、消去法で辿り着いたのが僕なのか(笑))上司が、いろんなビジネスパートナー先に僕を紹介してもらって、「あー、いよいよ、現場を離れるのかー。」と同時に、個人的にはこっちサイドのほうが得意な気もするので、同じ苦労するならビジネスやる方で苦労しようかなって覚悟を決めたところです。
そんなこんなで、今日も休日出勤の休憩時間に書いてます。


例のダメ山さん対応は、先日管理会社の担当さんに伺ったところ、月末の支払いが難しいから月を超えた10日に支払いが来たそうです。なのでとりあえず一安心です。ダメ山マークは、この担当さんがきっちりやってくれているようなので、本当に助かりますね。
でも、大変そうだから、『もし、ダメ山さんが、10日しか払えないんだったら、そのように支払いスキーム変えてもらってもいいですけど。』と提案したところ、担当さん「いや、こういうのは、簡単に大家側が譲っちゃダメです。最初に決めたことを守る。これは大事ですよ。』と優しく怒られました。


仰るとおり。
素直に、聞き入れ、今後もお願いしますということで。


となると、しばらくやることは無くなりそうです。基本的には僕は物件運営に関しては、「餅は餅屋に」としています。こういう優秀なプロがいてくれれば基本的になにもしないで、次の物件への取り組みなど、経営(戦略・方針・企画)を考えることをしたいのです。


現在昨年の確定申告がほぼ終わったので(嫁さんが)、次なる法人化作業と、次の物件探しを並行で進めているところです。
例の新スキームビジネスも含めて。どっちが来てもいいように、体制を整えています。


年初に、「今年は、大きな節目になる」的な記事を書いた気がします。
これに関しては、基本的には変えていないつもりです。
ですが、先日、日銀がついに「マイナス金利」を提示しましたね。。。


んー。。。

   わかんない。


わかんないですね。これが今後の不動産投資の融資にどのように影響するのか。
分かりますか??


単純に考えると、


  • 銀行に対し、日銀は「金預けると、手数料取るぞ」っていってる。
  • 銀行は、保有コストが上がるから(例えば国債を購入していたら)、国債を買わなくなる??
  • 結果的に、国債を買うはずのお金が、企業への融資へと回る(はず)

という構図なんだそうですが、実は、過去にヨーロッパで(確かスイスとかドイツとか)マイナス金利をやっているそうですが、実際は国債は相変わらず買われているそうで。


個人ならば上記ロジックはとおりますが、機関投資家などは、半端ないお金を顧客から預かっていますから、いわゆるタンス預金で現金保有もできないし、他の金融資産に組み替えるといってもそれなりのコストがかかるはずです。


だから、マイナス金利でも相変わらず国債を買うんだとか。


難しいですね。経済活動って、要は「人の活動」ですから、簡単なロジック(方程式でさくっとわかる話)ではないということなんでしょう。
※うちの業界のとあるいぶし銀設計者が「何事も、全てはロジックなんだ」と言っています。
ものづくりの立場からは正しいのですが間違いじゃないんですが、経済活動として考えた場合はそうは行かなないのです。AさんとBさんの生き方が違えば彼らの考えることが全然違います。これが、100万、1000万、億、、、という人間が絡んで、これら人間が操るシステム(これはロジカルに動作するものですが)がものすごいスピードで動いたら、、、


ロジックってなんなのよ。


ということになりますモノね。
そりゃ、LTCMが破綻するわけです。ドリームチームが作ったシステムですら、破綻するのです。


ただ、一方で、こういうシステムを冷ややかにみて、冷静に市場を見ていたのがかのバフェットおじさんらを含むおじさま方。


"
「わからんものには、わしは、投資はせんよ。」
"


このシンプルな論法であそこまで巨大な投資会社を作り上げた人。



わからんもの。。。
これを今回の市況に照らし合わせるなら、まさにこの1、2年の状況なんじゃないでしょうか。
わかんないですよね。
マイナス金利になったから、ますますわからない。。。


不動産投資の融資に照らし合わせるとしたら、、、


  • ますます、金融機関は(立場上)企業への融資先を探さねばならない??
  • でも、よくわからない怪しい企業には貸し出ししたくない。大きい企業からの資金調達要求は少ない(優良企業は自分で株発行して資金調達できちゃうし)
  • んー、どうしよっか。(コストかさんでも国債かおうかな。どうしようかな。。)
  • やっぱり、、、担保とれる不動産に投資したいな。

という(本当にこういうロジックが働くかわからんのですが)理屈で、ますます、不動産投資への融資の扉は開かれるのか。。。


一方で、金融庁のHPを見ていたりすると、金融検査の対象として某海外資本の銀行への情報を仕入れようとしていたり、、、とある銀行の融資が絞られるかもしれない、、、などと情報が錯綜しています。


わかんないですね。


ただ、一つだけ間違いないのは、現状の不動産価格は(特に首都圏は)不当に価格がつり上がっているということ。
表面(実力ではなく、業者さんが提示する「表面」なので、値自体に意味がないのですが)利回りが6%、7%台の新築物件。
立地・間取りを見たら、5年もすると、競争力がガタ落ちの物件があふれています。
#都心でもないのに、そんな危ない利回りで意気揚々と購入して、、、利回り的に価格下落を吸収できるだけの懐のふかさないでしょうに。


ほんと、よくよく考えて、この局面を見ていきましょう。
私も同じ考え方で、今は、「すっごくネガティブ思考で」市場を見ています。


今はそのくらい引け腰でもいいと思いますよ。


「ウッシャ!これからはイケイケやでー」


となる市況になったときに、全開で攻めればいいだけです。


てことで、このマイナス金利市況。
冷静に見てまいりましょう。


では、仕事に戻ります。
良い週末を♪