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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

新スキームビジネス、これでは、あまり面白味がないので自分でもう少し活動してみます。

こんばんは。
年の瀬ということで、僕も御多分に漏れず、いそいそしています。
ま、暇じゃないということを有難く受け止め、一日一日を大切に。


さて、日曜のセミナー(新スキームビジネスの)行ってきました。
その業者さんで、はじめて新スキームビジネスの具体的な物件紹介という事で、非常に興味深く聞いておりました。


場所は浅草。雷門からほど近い物件。
借地権物件で、元の物件は古かったそうですが、これを見事にリニューアル。


同物件のオーナー様のご厚意で見せて頂いている手前、勝手に写真をお見せできないのが残念ですが、
非常に作りはしっかりしていました。見事。


いわゆる、「民泊」ではないこの物件。(まぁ、勘のいい方でしたら、「あれでしょ?」と思われると思いますが、えぇ。たぶんその通りです(笑)最近だいぶ耳にし始めていますしね。来年になったら具体的にどんな形態化は伝えてもいいかなと思っています。)


「民泊」のグレーなところをすっきりして、胸を張って「ちゃんと許可得て、ビジネスやらせて頂いております」と言えるもの。


かつ、これからこのゾーンにいろんな方が参入して、遠からずマクロな意味での「レッドオーシャン」となるかと思いますが、
このビジネスは個人でやるにはまず物理的に無理です。(このスキームを全うに・誠実にやろうとしたら、一人じゃ絶対回せない)


しっかりとした、運営のプロに任せる必要がある非常にノウハウのいる世界です。


無論私がお願いしようとしている業者さんはもともと、シェアハウス運用が得意で、そこから「民泊」でノウハウを積み上げて次のステージに進んでいるため、運営に関する「素地」が出来上がっているのでお任せしようとしています。


てことで、その浅草物件を見て、「あぁ、間違いなさそうだ」と確信。
こちらの物件のパフォーマンスが今後気になるところです。


その物件のキッチンエリアで、突如「某地方都市の同じスキームの物件紹介タイム」となりました。
全部で6物件。


僕は実際にその地方に足を運んでいますから、土地勘がある程度できていますし、最近はgoogleマップストリートビューを暇さえあれば使ってその街を「まさにバーチャルに」うろうろしています。
(会社でも休み時間に一人でニヤニヤしながらやっているので、同僚からは気持ち悪いといわれる始末w)


他のセミナー参加者は半信半疑という感じでしたが、いろいろ話しているうちに興味をみなさん持ち始めたという感じです。


個人的にはこの6物件中、やっていいなとおもったのは1物件。


※Hさん、僕が興味持っていて、Hさんが「いや、そこはやめとけ」というエリアから4件でていました。ここは避けましたよ。


駅から1分。ちょろっと歩くと、観光名所へすぐ。
ただ、再建不可。なので、物件も安い。


お試しするには十分な価値があります。が、、、



残念なのは、融資が付きづらい点。他物件も同じ。通常のレジ系の融資が付きづらいんだそうです。
これがこのビジネスの最大のネック。
ってことで、この業者さんはこれを利確物件として「販売」するかたちで、通常の利回り物件として融資付を狙っているそうです。



と、、、なると、当然ですが、利確して、かつ、その利回りがあまり面白くないんです。



これを頑張って融資付したところで、ビジネスとしての努力が報われない(代わりに、失敗もないのですが)ので利確物件だとやりたくないんです。
だって、ビジネスじゃないもの。


ビジネスはリスクがあるから利回りを確変させられるわけで。



なので、このままだと面白くないので、物件価格が安いのであれば、自分で政策金融公庫から引っ張って来ればいいや。
そう考えるようになりました。


ちょうど、法人作っていることですし。



課題は、融資の申し込み作業。
嫁さんが、社長になるため、事業計画を彼女が「作って」「内容を腹に落として」「説明して、担当さんを前のめりにさせないといけない」わけです。


一応僕は商売と現在の職務上、この手の作業をしょっちゅうやっている(というか、毎日作っては、怒られての繰り返しなんですけど、、、)ので、情報集めて、整理して、組み立てて、相手のスタンスをある程度頭に入れて提案する、というのは慣れているんですが、、、



嫁さんがこれをサクッとやれるかは正直未知数。


ただ、このハードルをクリアするためには、嫁さんにハッスルしてもらわにゃあきません。



てことで、年末は、事業計画書を作成する作業にいそしむことになりそうです。


とにかく、利確物件としてじゃなく、一つのビジネスとして回すために、業者さんの融資まちではダメなので、自分で動く事にします。
そか、政策金融公庫ははじめてだなぁ。


腕がなりますね。うふふ。(あ、嫁さんががんばるんだった。)


事業計画がまとまったら、年末年始はスキー場で年越しであります。


ん。スキー場の積雪情報見たら。。。




     『雪、ねぇじゃねーか(汗)』



山奥のリゾートで、中途半端に寒いだけで雪なかったら、、、



ただの「修行」であります。



今週末の寒波にかける次第です。
ナームー。


おやすみなさい。