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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

新スキーム不動産賃貸ビジネスの融資はやはりむずかしい??

新スキームビジネス(まー、ここ1ヶ月ほどの僕のブログ読んでいらっしゃる賢明なあなたならばすでに「あーあれね」と気づかれているでしょうけども、でも、まだ明にできんのであしからず)


地方でやるのでこれが偉く大変。


先日、私のメインバンクさんにダメ元でプレゼンしに行きました。
結果は、担当さんはやる気満々で、条件がうーん。でした。



自分の中では、すっかり忘れて業者さん経由の融資元を当たってもらうのにかけることにしておりました。


そんな折、一昨日ですが、その担当君から僕に連絡が入りました。
「も、もしや、条件が緩和されて、融資OKですとかなったのかしら(ドキドキ)」
と期待したのですが、残念ながらその逆で、要は”箸にも棒にも掛からぬ”だったそうです。


ですが、彼のいろいろすいません話に耳を傾けると、担当君本人はこのお話について本当にほれ込んでくれているというのが分かりました。
一生懸命、銀行の融資部門へ説明した話とか、(作り話って、掘り下げるとだいたいボロでるじゃないですか。それがなかった。)リアリティありましたし。



『僕、本当にあちこち動き回ったんですけど、、、ほんと、スイマセン。。』



と。


「あー、いやいや、もともとダメ元だったから。それだけ動いてくれたという君の行動に心から感謝させてください。ありがとう。」


と伝えました。なんか、気持ちいいものです。(結果はダメだけど)


『ほんと、悔しいです。』


「こっからはもっとぶっちゃけてほしいんだけど、要は、○○という”場所”がネックだったの?」


『、、、えぇ。そのようです。隣の都市の○○○ならば、大丈夫みたいなんですけど、、、』



「あー、○○○ね。支店あるもんね。うーん。そこはまだ、コレからかなぁ。惜しいねぇ。。
 ん、あ、そうだ。
 てことは、東京エリアだったらもしかして、このスキームでもアリだったりする??」



『東京?え、あ、はい!それならもう、全然いけますよ。むしろ、それがありがたいです。』



と、いうことで、要は、”テリトリー範囲外の地方だったから”がそもそも論だったということでした。
地方で成立するビジネスなので、当然ですが、東京エリアの該当地区でも通用するのは自明の理なのです。
ネックは、


  • 物件のデカさ
  • 物件がでかいので、値段が高い

です。当然物件がでかいので、実入りもでかくなるのですが、相応のリスクは一般レジのそれと比較すると高くなります。



地方で、そしてこのスキームの条件にはいる場所であれば、物件自体を小さく設計することができるし、ビジネス上のリスクは自己資金をガッツリ入れてヘッジすればいいと考えていた為その点を地方でのビジネス上のメリットと捉えていました。


一応多めに自己資金を入れても、回収率が高いのでおおむ3、4年で回収できる見込みであれば全然OKでしたので。



これが、都内になると、物件価格が上がりますが、実入りも実は地方のそれと大きく違わないため、結果として、利回りが下がってしまいます。
では、「利回りが下がるんだから、リスクもさがるってことじゃない、だからいいんじゃないの?」とも考えられますが、僕が目指していた地方は、都内とそん色ない実入りが期待できる数少ないエリアなのです。


だから、利回りが高くても、ビジネス上のリスクは東京とさして変わらないのです。
(僕の読みがただしければですけど)
これが、地方でこのビジネスをやりたり理由です。


今、業者さん経由で融資を当たってもらっていますが、これでもダメならば、最終的には都内でやる方向になると思います。
そして、並行して再びトライを続ける。そういった感じでしょうかね。


メインバンクの担当さんも新規法人での都内案件であれば、取り扱うのは何ら問題ないという事だったので、
現在、法人立ち上げ作業中です。


資産管理会社として、業務目的を「当たり障りなく」書いてまずは駆け出そうかなと。


しかし、アレですね。
最近の法人立ち上げって、恐ろしく簡単なんですね。
代表社員(あ、ぼく、同道会社たちあげますので)のはんこさえあれば、あとはサイトからチョイチョイと書き込みすれば、法務局へ提出する資料が仕上がってくるようです。


いますぐ妻を社長にしなさい

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今すぐ妻に不動産投資をさせなさい

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に書いてああった以下サイトがおすすめです。
ホント、すっごく簡単なようです。


www.hitodeki.com


てことで、
僕は年内は会社の名前を考えるので頭がいっぱい。(笑)
資産管理会社だから、あんまり独創的な名前はまずいかもしれませんが。


週末は、融資打診をお願いしている業者さんの都内物件ができあがったとのことで、この物件を見学に行ってきます。


いやぁ、不動産賃貸ビジネスって、ほんと、おもしろいですね。


#気楽にコメントください。情報共有させて頂けるととっても嬉しいです♪