不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

新築の土地は、「果報は寝て待て」の精神で。

新築物件の話、チマチマやっております。
実は、数日前に僕が狙っているエリアで、おもしろそうな物件がありました。


同じ地域の坪単価より1,2割は安い土地。


土地形状は非常によく、駅からは15分程度です。


いわゆる一般的な不動産投資のセオリーからすると(大体10分圏内であることが重要とされます)ちょっとなぁ。という距離ですが、前回も言いましたけど、このエリアは特殊なマーケットが存在していますから、場合によっては駅から離れた方が需要が高かったりするのです。


駅から離れても賃貸需要が高い、しかも土地値も高くなったりする。
面白いエリアです。
土地もなかなか出てきません。ゆえに、競合もなかなか手が出せないエリアなのです。


そういった条件の中で僕が見つけたこの土地。


安いのには理由があります。


問題は接道なのです。

不動産投資に明るい方なら、大体察しはついたかと思います。
そうです。この物件、接道が残念なのです。
なので、現時点では、共同住宅が建てられない土地なのです。


当該土地の存在する自治体の建築条例に引っかかり、接道が3メートル以下だとそもそも共同住宅が建てられないのです。


今回の物件はまさにその残念な土地でした。


通常なら、「なんだ、だから安いのか。」で終わるのですが、、今回僕があきらめられずあれこれ画策している理由があります。


それは、この土地の接している「道路ではない、道路っぽい土地」があるから。

「道路ではない、道路っぽい土地」が「道路」になったらとても面白くなる!


要は、これは「法定外道路」と呼ばれるものですね。
今回の土地の接するところにそれなりの面積の「道路っぽい、土地」があります。

どう見ても、「いや、これ、道路ジャン。」


と言わんばかりの。法律を知らない普通の人が見たら、「へ?これ道路じゃないの?」と100人中90人くらいは言ってくれそうな勢いです。


単に、「法定道路」の境界がその手前で終わっているだけなのです。


業者さんによれば、「過去にもアパートメーカーが購入を打診してきたのだが、接道問題であきらめていったんですよ。。」とのこと。


ですが、この情報をみた工務店さんの社長さんが、「確かにそうですけど、もう少し自治体と交渉してみる余地がありそうですね。なにか突破口があるかもしれない。だから、あまり期待しないで、少し時間をもらえますか?」


と。

建築のプロでしか突き詰められない交渉事がある。だから、「果報を寝て待つ」ことにします。

彼曰く、単なる不動産業者だと、杓子定規に、ダメだと判断する物件でも、見方を変え、様々な観点で自治体と交渉をしていけば、可能性は低いがその交渉がうまくいくことがある。とのこと。



今回の土地も見方を変えると確かにその可能性があるな。。。と彼の説明から考えるようになりました。(この点については、成功したらお話しますね。)



なんでもそうですけど、皆がやらないことを頑張って掘り下げた人にこそチャンスが訪れるという考え方で行動すべきと考えています。


少ない希望だけど、その希望に今やれる最善の努力をする。
仕事でもそうですが、不動産賃貸ビジネスでも全く同じことです。


ですが、この自治体の交渉に関しては、この工務店さんに頼るほかないです。
信頼できる方というのは、これまでの会話と、実際に手がけている彼らの建物と彼らのアーキテクチャーへの考え方、その地域への想いから間違いないと確信してます。


待つも相場。(ちと、違うか?(笑))

まずは、果報を寝て待ちます。
仮に、「道路っぽい土地」が「道路」に格上げになった場合、この土地はかなりお買い得になると思います。


ということで、良い週末を。