読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

ユーロ経済分水嶺と不動産投資と。

今日は様々なブロガー(有名・無名問わず)さんは、こぞってギリシャ危機について取り上げるんでしょう。
僕も御多分に漏れず、です。^^;

1.我々不動産投資家は、ギリシャ危機が、最終的に日本の金融相場へどのような影響が出るかをできるだけアンテナ貼っておくことです。


日経平均は、2.88%の下落。ですね。
織り込み済みとか、いや、明日からが見ものだとか。
いろんなご意見が出ていて面白いです。


いやいや、そんなに面白くもないですね。
ここ一週間が全世界金融の動きに注目です。


日経平均もそうですが、もっと早めに反応していたのは、中国株だそうです。
確かに、香港の相場は市場によっては、一時7%近く下げたところもあるようです。


様々な知識人・ストラテジスト・現役投資家があれこれギリシャ危機について語っているようですね。
是非様々な意見に耳を傾けてみましょう。できるだけ、偏重しないように、様々な方向の意見・所見をまずはできるだけ、自分の中のフィルター(バイアス)にかけないようにして聞くことが重要です。


最初からフィルター(バイアス)にかけると、自分にとって都合のいい情報しか入ってきませんから、そこは注意が必要だと考えます。


出来るだけ情報に耳を傾けたら、最終的には、

で、このイベント、僕たち不動産投資家にとってどのような影響が出てくるのか?
日本の金融情勢、、、もっと具体的には、お付き合いのある金融機関の「融資姿勢」にどのような影響がでてくるのか?
それはプラス方向か?マイナス方向か?


を自分なりに整理しておくことが重要かと思います。


ユーロ圏の国々(特にドイツはそのようで)は、ギリシャの破たんそのものより、ギリシャのEU脱退自体による、EUの信頼性下落による、EU全体へのインパクトを気にしているようです。
ギリシャの借金はトヨタの儲けレベルなので、実はそれほど重要じゃないそうです。しかしトヨタ、恐るべし)


これ(ギリシャのEU脱退)が現実味を帯びたときに、


  • EU全体の経済不安
  • ヨーロッパ全体(ロシア含む)地政学リスクの上昇

が具現化するため、そのインパクトは全世界レベルになるのだと考えます。



個人的には、香港GEM指数が大荒れであるというのがすごく気持ち悪いです。
新興株が大荒れってことは、「成長株への投資マネーの行き先が右往左往している」ってことですものね。


この1,2週間が、EUと、そして世界の経済の一つの分水嶺となりそうですね。
この先2,3年の不動産投資へのスタンスが変わる重要な場面となるかもしれませんよ。


2.そんなさなか、土地探しと、中古物件探しをしてます。


頭の片隅に、ギリシャの行末を思いつつ、
土曜は、2つの業者さんめぐりを実施。(とにかく、今は体を動かしてフィードバックを受ける時期なので)。


  1. 中古物件のブツ上げ専門の業者さん(午前)
  1. ターゲットエリアでちょっと気になった土地を見つけたのでその紹介業者さんへ訪問(午後)


ブツ上げ業者さんは、以前からチョロチョロ情報をもらっていましたが、アンテナ広げる意味でなんとなく行ってみようと思った次第です。特にこだわりもなく。


事前に「僕はこういったスタンスの投資を考えている」と伝えたのが功を奏したのか、
担当さん+課長さん(いずれも実力ありな感じの方でした)
がお出迎え。


ブツ上げのやり方や、規模拡大へのアプローチについてアドバイスをもらったりといろいろ勉強になりました。
また、金融機関も紹介いただけるとのことで、次回早速当該金融機関さんにお邪魔したい旨つたえ、スケジュール調整をお願いしました。



もちろんメインバンクは大事にしますが、金利交渉(僕は、あまりこういった交渉で互いに疲弊したくない為、「ワンコール勝負」とルール決め手交渉します。互いにフェアな状況で金利条件を事前に伝え、「オタクはどのくらいの金利と期間で、このプロジェクトに乗っかりますか?」と「一度だけ」回答をもらうようにして、その金利・期間が有利な方を選ぶようにしてます。



「あ、こっちの銀行がこんなこと言ってるけど、オタクはどうするの?」とかを繰り返すやり方は好きじゃないです。
きれいごとと言われそうですが、意外と人間、こういった部分が原因でその後の取引がダメになるってことあるもんです。
なにより、ビジネススタイルとして「美しくない」ですから。



話を元に戻します。


物上げ業者さんには以後の物件紹介も併せよろしくと伝え、それから、午後は、土地紹介の業者さんのところへ。


僕が狙っているエリアで見つけた規模100坪の物件で、周辺の坪単価も相対的に低い土地だったので「見学したい」旨伝えてたところ快く対応してもらいました。


安い理由がわかりました。


  • マイソク上は、接道条件が共同住宅がたつ条件とみえていたが、実際は、その長さに70センチほど足りておらず、NGであった。(がっくし)
  • ただ、その接道の延長も実はどうろ(っぽい土地で、法的には道路ではない)っぽい土地がある。


なるほどですね。
ただ、その法的には道路ではない土地は、どこからどうみても、「それ、道路ジャン」と思えるほど普通に道路。という土地。
あー、いかにもお役所、という感じのにおいプンプン。


#こういった、「杓子定規的な」ことをやるから、周辺の土地全体の価値をさげてしまうことを、この行政は分かっていないんでしょうかね。と業者さんに伝えた所、「当社も一度軽く打診したのですが、もう一度、交渉してみますよ。」と気遣っていただきました。まぁ、民間側で出来る事で、これが道路と指定されるのであれば、僕は土方だってなんだってやりますけどね。



上記は残念かもしれないけど、こういった土地情報があれば、是非紹介してほしいと伝えました。
あわせて、「この地域で、『そろそろ不動産投資飽きた〜。もうやめたい〜。』とかいう地主さんがいたらぜひ教えてください」とも伝えました。



「あー、ボチボチそういう人も出てきているような感じです。併せてウォッチしておきますね。」


とのこと。楽しみです。


この業者さんも言っていましたが、僕が目をつけている地域は、いわゆる「土着の地主」が「なんとなく、アパート経営」をしているだけのエリアで、実需の戸建て等は個性を放つ土地柄なのに、アパート群だけ「なんともだらけた」状態になっているとのこと。


即ち、僕らのよう「新世代型大家」はほぼ皆無。とか。
やはり、ここで、十分なエリアマーケを実施し、ドンピシャのドメインに響く物件を供給できれば、この土地の特性から、そもそも広告自体不要、かつ、競争レスな物件が作れることを確信しました。


問題は、土地が見つかるかということと、融資の評価がどのくらい出るのか?かな。


もう少し研究したいと思います。


それじゃ、今週も張り切ってまいりましょ♪
ギリシャ危機&中国・香港相場、注視、忘れずに。