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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

僕が今考えている新築のイメージ

おはようございます。
昨夜の雨で、都会の空気が洗われ、すがすがしい朝です。
今週末は、

  • 品川物件のリフォームの計画(専有面積80平米メゾネットタイプのビッグな部屋があるんですよ。)
  • 新築企画(というか、勉強?)

をひたすら家でゴリゴリやる予定です。(息抜きに、5歳の息子の相手しながら(笑))


今回は、新築企画について。
いろいろメモにまとめていることをここで整理してみます。

1.改めて、なぜ新築なのか?

前回の記事でもお伝えしましたが、昨今の不動産市況において、中古物件(築15年〜20年程度のモノで、一般的には運用次第で一番儲かるゾーンと言われています)で数年前のようなパフォーマンスを出す物件を手に入れるのが非常に困難になってきています。


僕が不動産投資を始めたころも、もちろん、サラリーマン不動産投資家が増えていた時代ですが、最近はもっとそれが顕著になってきているような感じがします。
実際、某地銀さんの「ある程度の属性の人であれば、一定の金利以上で貸し出すパッケージローン」などが流通しており、これが、僕が始めたころよりも、より、不動産投資への参入障壁を下げている感があります。


あと、相続がらみの動きもあり、(このドメインに属する方々は、基本的には相続税評価を下げる目的が主眼なので)採算度外視の不動産購入により、価格上昇に拍車をかけているという話も聞きます。


結果、
東京・神奈川東部の中古物件の利回りが(物件として、不動産が成り立つ前提のものの利回りであり、他の「こんな利回り出るかもよ。」という「売り主の勝手な思い」はここでは利回りといいません。)5年ほど前と比べて相対的に、2%〜3%低下しています。


このため、同地域で中古物件を購入しても、そこまで潤沢なキャッシュフローが取れない状況となっています。
金利と融資期間を調整することで(低利で引いて、さらに期間を延ばしてもらう、、、ですが属性等によりできなかったり、できたり、、ですが)それなりのギャップが取れればそこそこのパフォーマンスを出せるかもですが、最初に不動産投資をやろうとしている方は、入り口で3%台の金利、場合によっては4%台という金利あたりからしか入れないような気がします。そうなると、やはり利幅は低くなるんじゃないかなと思います。


そこそこ儲かるならば、それを数年間続けて、順調にキャッシュを積み上げればいい(インカム主体の投資はこれで正しいはずですから)のですが、中古は保有中のリスクがいくつもあります。そもそも想定した家賃で回るかどうかは、かなり厳しめに見ていかないと目論見とはずれて想定のキャッシュがつみあがらない可能性もあります。


これに対し、新築は利回りこそ、そこまで伸びませんが、物件企画をその時代のニーズに合わせることができますし、経年劣化に伴う修繕がとにかく少ない。
つまりは、目論見通りの事業計画が立てやすく、かつ、出口も取りやすいのではないかと思います。


もちろん、これには、事前の綿密な市場調査に基づく商品企画・土地の仕入れ・なにより信頼できる工務店さん探し等、中古とはまた違ったスキームを自ら作り上げていけていることが大前提となります。


ですが、上記をちゃんとできれば、この市況において、一番確実性の高い投資手法の一つになることは間違いないです。
あと、なにより、自分で企画できるのが面白いですしね。(実はこれが僕の新築やりたい理由の一番だったりします)

2.脱コモディティ化(値下げスパイラルに巻き込まれない


新築の醍醐味は何より、「綿密な市場調査から、その市場に最適な物件をプロデュースできる」ところにあると思います。
それが全てと言っても過言ではないはずです。


どういった地域に、どういった賃貸希望者が想定されるのか?その層に対し、どういった企画のプランがマッチするのか?
極端な話、女子ばっかりの地域に、男子向けの「俺様仕様」な物件をリリースしても見向きもされない可能性が高いのです。


また、(ここがこの見出しの話になりますが)みなさんも既に認識済みかと思いますが、今後の不動産賃貸ビジネスは非常に熾烈を極めていくことと思います。


  • 人口減少
  • 持ち家率上昇
  • 物件過剰供給
  • 情報・ノウハウの入手のしやすさにより、最適な生産性を生み出すまでの期間が非常に短い
  • 参入障壁が低くなてきた(昔のようになんとなく大家さんでなく、「戦略的な新世代大家さん」が増えてきた

こういった事情から、ちょっと前までの「少しだけ工夫したら結構差別化できてもうかる」というスキームは近い将来通用しなくなると思われます。


これを一般的には「コモディティ化していく状態」と言われます。
これは、別に不動産賃貸ビジネスのドメインに限った話ではなく、現代のあらゆるビジネスシーンで表面化している問題でもあります。


象徴的な話としては、日本のいわゆる家電メーカーです。かつては世界を席巻していた松下・日立・シャープetc..の家電の雄が、ことごとく苦しんでいます。家電はすでに、台湾・中国・韓国にはかなり水をあけられており、今後もこの状況を覆すのは難しいのではないかと僕個人としても感じています。(僕も家電業界ではないですが、メーカーに勤めていますので、その辺の市況感は肌で感じ取っています。今後いっそ厳し状況に追い込まれていくのではないかと危惧しています)


不動産賃貸ビジネス然りです。
この業界への参入障壁が低くなってきたため、段々と過当競争にさらされる物件が増えていくと思います。
つまり、それは家賃の値下げ競争という、「仁義なき(勝者なき)戦い」が始まるということです。
例えば、明らかに供給過剰であるエリアのいわゆる3点ユニットバスの狭小物件を「利回り10%越えだぜ!」と喜んでいる人は遠からずジリ貧の憂き目にあうことだと思います。



そういう僕も品川物件はモロにそのタイプに当たりますが、幸い、賃貸需要の方が供給量よりも多い為、また、家賃もすでに最低ラインにある為、いまのところは値下げ競争には巻き込まれていません。(これが需要の高い都内の物件が表面利回りではわからない安定度を誇るゆえんでもあります)
が、数年後は分かりません。正直僕もこれについては、あれこれ打開策を模索しているところです。


ですので、不動産賃貸ビジネスの世界においても、最大の課題とされるのは、

コモディティ化


即ち、「いかに過当競争に巻き込まれないようにしていくか?」なのです。

3.入居者へ革新を促し、住まう街へ新たな文化の息吹を吹き込む物件を創りだす


そこで、僕はこれから創りだそうとする物件は、

入居者へ革新を促し、住まう街へ新たな文化の息吹を吹き込む


ような物件を考えています。
来週の金曜に、上記コンセプトを実現できる(かもしれない)工務店さんを見つけたので早速打合せをすることにしました。
地域については、、、すいません、ここで大っぴらにはできません。が、いずれは分かると思いますけど。w


長文になりそうなので、一旦ここで区切って次回に続けます。


良い週末を♪