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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

新築を真剣に考える。

新築に関する話

ここ2週間ほど、結構悩んでいます。
今後の物件入手に関してです。

1.東京・神奈川エリアの中古は利益を出すのがかなり難しい状況にある。

以前から(いい加減しつこいかもですが)中古相場がありえないほど上がってきていることから、仮に購入できたとしても、(たとえば、表面で8%台で)中古なのでよほど購入した場所が賃貸マーケット的にアリな場所を覗いて、ほとんど儲からない可能性が高いです。


むしろ、リスクだけ高くて、結果何のための投資なのか?
という事態になる可能性が非常に高いのです。


もちろん、すべてがそういう状態とは言えませんから、ちゃんと相場とにらめっこして、出てきた物件が実力で見て相対的に安いのであれば買ってもいいと思います。
但し、それは、おそらく通常の市場にはまず供給されていないと思います。


不動産のドメインならでは(相対取引特有の)市場の歪みをついて、須玉の一品をチョイスしていくだけの選択眼が投資家に求められます。


個人的には今の相場はすでに「ババ抜き最終局面」と考えていますので、
かなり厳しめに物件の分析をしています。
=>ゆえに、紹介されるほとんどの物件が現在「高すぎ」の判定で購入を断念している状況です。


数日前に、23区内の下町系のエリアに表面で9%を超えるなかなかの物件を紹介されました。


が、これも綿密に分析したところ、やはり見送ることになりました。
ほぼ土地値なので、魅力的ではあるのですが、引き直し家賃だと8%台になるのです。
まぁ、それでもこのご時世で8%後半ならばまずまずのパフォーマンスですが。


ただ、ここまで来ると、もはや、新築と利回り的にそん色なくなるんです。
例えば、同じエリアで、(立地は若干わるくなるかもですが)同規模の物件で、ちゃんとしたマーケティングを元に商品化された間取りできっちりと利幅もとれて、それでいて中古の0.5%程度下回る程度の利回りであれば、、、


単純に考えたら「あー、新築もエェわな。」となります。
※もちろん、超ボロ物件(立地は抜群)を相対的に安く仕入れることができ、驚異的なまでのDIY精神で物件を光らせることのできるセミプロの大家さんがいることもまた事実なんですが、最初からそんな芸当はできませんので、ここは冷静に分離して考えることにします。

2.新築もそんなに簡単なもんじゃない。


ということで、新築を考え始めたのですが、
想定はしていましたが、やはり簡単じゃないですね。


中古のスキームとは全く別物です。


まず、土地の仕入れがあって、いい土地を見つけたとしても、


  • 僕が想定する物件のプランが入るのかどうか?
  • 建築法に準拠しているのか?
  • 融資はどうすんだ?
  • 工務店探しはどうすんだ?


など。


先日、ちょいと気になる管理主体の業者さんがプランニングする(と、言えば大体想像つくと思いますが、僕のブログでは基本的には固有名詞を出すのは控えます。知りたい方は、コメントでお声がけくださいね)新築の話が気になって、実際にお会いしてお話を伺いました。


この業者さんの物件は、個性的な間取りで、間違いなく、他物件と比較した場合の市場訴求力があるため、長期にわたる目論見が成り立つものです。
デザインも秀逸で、すごくいいなぁと思っています。


で、先週日曜に話を伺ったさいには、「坪60万〜70万」でできそう、的な話だったので、あのグレードでこの単価ならば全然アリだということで、土地探しからお願いします。と伝えていました。



が、どうもいろいろ聞いていくと、実はその単価は間違いで、関東圏なら、80万くらいは、かかるということが判明。
いや、むしろあのグレードならばこのくらいいってもおかしくはないのですけど。
出だしが出だしだけに、ちょっとがっかり。


ですが、今後もコストダウンを頑張っていくとのこと。
状況次第ではここで新築もありかなと思っています。


ようやく僕のブログの題名にそった内容の話が書けるようになってきましたね(笑)


今日はこの辺で、次回は続けて、「僕が今後考える物件企画について」お話しさせてください。


忌憚なきご意見(できれば建設的な方がうれしいな)をコメントで頂けるとありがたいです。

おやすみなさい。