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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(2015.04.28) 東急線沿線の業者訪問メモ

業者さん・金融機関とのお話メモ(2015)

今日は、一日だけのお休みってことで、時間を有効に活用し、意外と見落としていた東急線沿線の業者さんへ訪問しました。



これだけ物件が高止まりしている昨今ですから、普通に市場に流れている物件を普通に購入していたのでは、まず儲かりませんから、(残念ながら、こういった物件は、ある程度の属性の方であれば現在金融機関の財布のひもが緩い為、普通に融資が通ってしまうのです。資産的に問題ない方であればよいのですが、そうでない方もばあいによっては購入できてしまうところが心配です。)



市場の歪み・不合理・非効率性をとらえて、それを一つ一つ大切に拾い上げていくという力が現在の不動産投資家に求められています。


具体的には、


  • 市場的にはアリのエリアで、不当に安い賃料でしか貸せないようになっている物件
  • 何らかの事情で売り急いでいる物件(ネガティブ相続や、任売等)
  • あまり不動産投資の市場概念を理解していないで安く売りにでちゃっている物件
  • 売り主さんがご高齢等の理由で、適当な価格で現金化できればいいや、的な物件

ナド、です。



僕が現在所有している、都内のアパートは、2011年、東日本大震災の数か月後に、交友させて頂きました。
理由は、上記の最後のケースに当たります。



たまたま、震災による影響で、売り主様が、不動産投資に対してネガティブになっていたこと、また、ご高齢で、「あとの人生あまり長くないし、まとまった現金作って優雅に過ごしていきたい。」との背景もあり、あまり高値で売れなくてもよい。



そんな状況で私が投資家として業者さんにマッチングして頂いたというものです。
(つくづく、不動産投資は、”縁もの”であるなぁと感じさせられた取引でした。)


物件を実勢価格のほぼ土地値で購入できました。
現在は購入時の価格をはるかに上回る価格で付近の物件が動いていますから、売却すればかなりのキャピタルゲインを得られることを確信しています。


当初はバイホールド路線で考えていましたが、来年で5年運用したことになるのと、5年後のオリンピックに向けて、都内は尋常じゃない価格が形成されていきます。
ですので、今後3年程度で物件を徹底的にきれいに仕上げていき、のこりの2年間のどこかの不動産市場のピーク直前位で出口をとる。(税金的にも、タイムリーですし)


こういうシナリオも考えています。



話を戻します。
で、こういう話と並行して、さらなる物件の追加ももくろんでいますので、上記の条件に合致する物件を探してもらおうと、東横線エリアにも触手をのばしているということなのです。


いわゆる大手の業者さんなんですが、僕が収益物件の話をだすと、最近は決まって、「そうそう、ちょうどいい物件があってですね。。。」と、新築の7%〜よくて8%の表面利回り物件を勧めてきます。


まぁ、低利で融資を引ければ、キャッシュフローはなんとなく良さそうに見えますが、、、新築プレミアムが収入に加算されている場合が多い(業者さんによっては、最初から5年後の収入ベースで考えてくれるところもありますが)ので、さて、思ったようになるかどうか、、




無論僕は買いません。



今日はそういった会話の時間がもったいないので、単刀直入に上記の条件を満たす物件を手に入れることに力添えして頂きたい旨を伝えました。



沿線で、ある程度シマを持っている業者さんなのでエリアを大きく2つに分けて(沿線北部と南部という感じで)訪問しました。



幸い、いずれの担当さんも、かつては土地仕入業者だったり、結構な数の収益物件を扱っているスキルのある人だったので、僕の意図を組んで頂いて、「その条件で探してみます。すぐには難しいですが、いくつかのチャンネルを持っているのでできるだけ上の方で情報をつかむようにして、見つかった時点でkanaloaさんに情報を回しますね。」と言っていただけました。



結構安い土地に仕入に関する情報等、おもしろい情報を教えてくれましたよ。またそういった物件が出やすいエリアの情報とか。



と、なると、問われるのはスクリーニングとファイナンスアレンジを担当する投資家たる僕の責任です。



相手が本腰で動いてくれるので、こちらも本腰でスクリーニングのスピードと金融機関との連携をそつなくできるようにしないといけません。



2日ほど前に金融機関に顔を出して融資までのスピードを最短距離でやりましょうと担当さんと意識合わせしていますし、融資の最大額もある程度のレベルで確約もらっています。



スクリーニングについては、少なくとも数字レベルの話であれば、最大で1時間もあれば購入妥当額の算出はできます。物件へも都内・神奈川東部であれば、1時間以内に飛んでいくことができます。



この辺のスピードと正確性は担当さんにアピールしているので、きっといい方向に向かうと考えています。


できることを最大限やって、天命を待つ。


今はこれに限ります。
くれぐれも、条件は簡単に妥協しないようにしましょうね。