不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

神奈川南部エリアで築古(ヴィンテージモノ)戸建て買っちゃいました。

こんばんは。


結局、神奈川南部の築戸戸建て、指値通っちゃいましたので、購入となりました。
本日、業者さんに出向いて、売買契約となりました。


売主さんは、相続で使わなくなった戸建ての処分ということで購入者を探していたそうですが、最寄り駅から徒歩10分以内なのですが、いかんせんもともとの値付けが高すぎて前々回手がつかず(確かに、築古で1000万超えていたら流石に手を出す人はいないので。。)、
そんな折に、僕(というか、嫁さん)から無慈悲な指値が入ったので「この辺が相場かな」と判断されたそうです。


僕らとしては、購入代金を表面で25%で回収できる価格に設定していました。(きっと、実質はその半分くらいになりそうだと考えていたので、古いから)それを想定して、予めさらに無慈悲な指値をして、戻されたように空気を作って、目標の(本当の)指値を実現した。。。というのが前回までの流れでした。


本日契約を無事終えました。
売主様のご夫婦(ご高齢の)とお話をする時間がありましたが、旦那様は非常に人の良い方で、これをしっかり者の奥様が支えているという夫婦構図のようです。(うちと一緒かな(笑))


お二人は川崎市にご在住で、この家は旦那様のお母様が最後はお住まいになっており、昨年他界されたことをきっかけに売却を考えたということのようです。最後は僕といわゆるアパート用地を探している建売業者との一騎打ちの様相だったそうです。


期せずして、私の指値と業者さんの指値が同一価格だったそうです。(僕の相場観もプロ並みってこと?違うか。あはは。)


なぜ私が購入を勝ち取れたかというと、建物をそのまま使いたいということ、ということを知ったからだそうです。


#僕と嫁さんと息子でオタクを拝見したさいには、お母様のご遺影がありました。この建物には、ご家族のいろんな思い出が詰まっていて、こういった「数字には決して表せない、いえ、表してはいけない、そんな表現できない「何か」があります。

いわゆる、収益物件ではこういう「なにか」は基本的にないですからね。ですので、拝見の際には、まずは第一に、ご遺影にお参りさせていただいてから、という心配りは忘れませんでした。(田舎出身の僕はこういうところを親に徹底して仕込まれてますから、父・母に感謝ですなぁ。。)


「kanaloaさんに売却できて良かったです。本当に良かった。」


と言っていただけるのは、本当にありがたいことです(無慈悲な指値したのに。。。)
業者さんもすごく真摯に対応いただいてくれて、感謝・感謝です。大した仲介手数料にならないのに、すごくしっかりした対応をしてくれてこれまた感謝。
まだ、引き渡しはもう少し先ですが、今回は現金購入ですから、引き渡しは投棄移転手続きのみですね。


さて、頑張らねば。
ということで、ランチを食べて(うちは、決まって、ローコストのサイゼリヤを愛しております。)
早速、不動産業者周りに。


時間に限りがあったので、大手・中堅・地元密着系の3社に訪問。


4月を超えたら、流石に閑散とするものかなぁ。。と思いきや、とんでもない。
3社のうち、2社はひっきりなしにお客が飛び込んできます。


えー、このエリアは、シブチンじゃなかったのー?というくらい。
僕の品川物件のエリアの業者の土日並みのごった返しに匹敵してましたね。


ただ、このエリアは、神奈川、、、いや、全国的にも特殊な人種・産業構造をなしているところであって、訪れるお客様の層もこれを色濃く反映しているものでした。


で、いろいろ話を伺ったのですが、、


この物件、もしかしたら、けっこう面白くなるかも。。。です。
想定家賃が、リノベ次第でスキに設定できる可能性大。


このエリアは、ほとんど戸建て賃貸がなく、あっても、オンボロでなんとなく賃貸に出しているだけ、、、
というオーナーがほとんど。


3社回りしていて、嫁さんは業者の人の話を担当していたのですが、
僕は、業者に来るお客さんの挙動をつぶさに見て、耳をダンボにして聞いていました。


見えたのは、、
完全に需給ギャップがあるということ。です。


若夫婦、若いファミリーは、金銭的に余裕がないが、清潔感のある戸建て風の物件に住みたい。
だけど、キレイ=>新しい物件=>家賃高い=>手が出ない。。。


ならば、安い物件は?=>物件古くて・内装が昭和。。。=>なんで小綺麗な部屋がないのかなぁ。。。


と。。。ははぁん。完全なるギャップだなぁ。と。


ここが、いわゆるこのヴィンテージ物件の「攻めどころ、訴求ポイント」だなと。


そこで、業者さんに、


「○○な、感じで、ホゲホゲな、物件、、、あー、いわゆるオンリーワンな物件作ろうとしてますけど、こんなん考えたら紹介いただけるもの?」


と聞いたら、


『へぇ!面白いこと考えてますね。でしたら、ご紹介しやすくて面白そう!』


と、本音(多少はリップサービスあるかもですが)感の満載な回答もらえましたよ。
一応3社とも同様の反応でしたので、結構行けるかも。


しかも、家賃、僕らが思っていたより結構高くかせるかも。。
カラクリは、、まだ、秘密であります(というか、まだ何も実現していないので、絵空事ですもん♪(笑))


ターゲットはほぼまとまりました。
ここに響くリノベーションの設計に入ります。


リノベーション費用はそれなりにかけます。なので、上記25%の表面利回りはまぁ、半分ちょいかなぁ。なんとか18%くらいには仕上げたい。


しかし、このエリアは、特殊な需要があって面白いです。
僕のテストケースがうまく行ったら、あなたも一緒にどうです?
ご興味アレば、僕のこれからの報告、楽しみにしていてください。


ん?と、書いていたら、今度は横浜近くに、ちょっとおもしろそうな新築出てますね。。。値段も結構こなれている。。。
#なーんか、市況、浮ついてますね。いよいよ。かな。


こちらも、耳をダンボにしておかねば(笑)。


それじゃ、また、進展アレば報告しますね。
おやすみなさい。

神奈川南部エリアで築古(ヴィンテージモノ)戸建ての指値とおっちゃった(汗)

こんばんは。


前回の記事で大幅指値していた神奈川南部エリア築古(ヴィンテージモノ)戸建ての件。


指値通っちゃいました。


多少戻されたのですが、もともとの指値が、購入希望額の50万低い値でスタートしてました。それを20万ほど戻されたのです。
ですので、結果としては購入希望額の更に30万安く買えたことになります。


一応、相続税路線価の積算価格の約半値。(だからなんだって感じですけど、価格可愛いから)


ホントは50万近く戻されそうになったのですが、業者さんに「なんとか私が飼い主にあと数十万買い上がるように言うから」という感じで売主さんに伝えたところ、うまく言ったって感じです。(えーっと、確かこの話術は、赤ちゃんさんだったっけな。本で学びました。実践してみたらうまくいっちゃった。えへへ。)


さて、まさかの築古オーナーと(なりそう。まだ売買契約も、引き渡しも先だから)なってしまいそうな私(ではなく、名義は嫁はんなので嫁)。


なんか、このブログ、タイトル買えないといけないかしら。(笑)


しばらく、嫁さんに記事書いてもらおうかしら。


ま、とにかく、直近では今週土曜に、手付金(50万)を片手に、売買契約してきます。事前に契約書はもらって、重説を読み込んでスキないようにしないとですけども、、、


金曜夜、飲み会なんですよね。。。


徹夜で作業となりそうです。


特に敷地関係の話を特記事項にきちんと明記して履行してもらわないとあかんので。


併せて、築古の保険リサーチやら、マーケやら、リノベの費用見積もりやら。。。


何より、「この地域にない、オンリーワンの物件を作る」が一つの目標なので、嫁さんと力合わせて頑張ります!!!
契約うまく言って引き渡しできたら、築古物件のブログにありがちな、



ビフォー、アフター


を僕もやってみますね。(笑)
写真あんまり置かないのですが、多分写真付きで。


息抜き程度に見てやってください。


引き続き、一棟もんも行きまっせー。


では今日はこのへんで。おやすみなさい。

只今、神奈川南部エリアで築古(ヴィンテージモノ)戸建ての指値交渉中。

ども。今日も、毎週月曜恒例の会社でのマネージャミーティング説教部屋から生還してきました。(笑)
月曜はほんと、気が重いやりがいありますね。


さて、僕は現在、築古の戸建ての購入交渉中です。


場所は、神奈川県南部のとあるターミナル駅の隣えき。(駅てきにはマイナー)


ですが、隣のターミナル駅のちからがそこそこあることと、地域柄特殊な市場が形成されているため、現金でやるなら思い切りいろんな発想をぶつけて試してみることができそうということで、取り組んでます。


業者さんは大手財閥系の不動産業者の担当さんから。
もとは、同社のサイトの別物件の戸建てに問い合わせたのですが、


『いや、kanaloaさん、この物件はやめておいたほうがいいです。本当に出口が厳しいかもしれないから。』


と諭され(じゃぁ、売るなよって感じだけど、実際に現地に行ったら、「あぁ、なるほど、こりゃぁ、出口とれんわな。」ということで納得)


『代わりにと言ってはアレですが、最寄り駅的には渋いエリアですが、ゴニョゴニョ、ゴニョゴニョといった特性があって、意外と面白いエリアだとおもいうのですが、どうです?』


と紹介されたのがこの物件。


実際現地に行くと、近くに学校があり、保育園もあり、ちょっと足を伸ばせば大型ショッピングモールあり、小洒落た公園もありで、まぁ、ちょっと大きめのお子さんを持った家族であれば、特徴ある物件作って、相場よりちょいと安く貸し出せば回るんじゃなかろうかってことで、取り組んでみようかと。


戸建てやるならば、僕は現金オンリー。


で、嫁さん(専業主婦なので)の個人の実績を作って、ゆくゆくは彼女を代表社員として法人作りたいと思ってます。
なので購入名義は嫁さんてことにしました。


物件スペック

  • 某ターミナル駅の隣の渋い駅から徒歩7分
  • さらにJRのそこそこの駅からも徒歩11分
  • 土地100平米弱
  • 日当たり良好
  • 建物90平米弱
  • 字型もほぼ正方形(まぁまぁでしょう)
  • 値段(売主さんの設定:1000万付近)


と、聞くとなかなかでしょうが、建物がびっくりの年数です。なんと、「昭和一桁台、、、だと聞いているが正確には不詳」(笑)


更には昭和の後半で増築。(一応、バルコニー含めて、容積は違法になっていないことは確認済み)


売却理由は相続。ま、かといって、そんなに急いでいる物件ではないとのこと。


ですが、場所が場所だけに、物件が物件だけに、一般の人が購入する感じではなさそう。
聞くに、購入希望者は、僕と、建売業者(アパートらしいですが)だけとのことです。
この一騎打ち。


ただ、まあ、値段が1000万って、ちょっとありえない(土地評価の倍はないでしょう。)ので、その話を業者さんにしたところ、「えぇ、私もこれはないと思ってまして、売主さんにもこの価格では多分売れないから数百万の指値は覚悟してください、と伝えています。」とのこと。


ということで、周辺家賃相場(これがまたあまり競合がなく、これという設定額が難しいのですが、少なくともこのくらいで借りてくれるであろう最低ラインの金額を設定)から、5年回収(すなわち表面20%の利回り)を想定し、その額で指値することにしました。


えー、売値の4分の一ほどの指値です。


昨日その指値での買い付けを出したところ、流石に売主さんも「もう少し上がらないか?」とのこと。
ですが、あまり無理して買い上がるものでもないため、


ほんの少しだけ(それでも十分採算とれて、お釣り来る設定)買い上がる(感じで)、業者さんに交渉額を伝えることにしてます。


ま、これで交渉通れば、購入するつもり、それ以上だったらスッキリ諦めます。


購入できた暁にはやることいっぱいで、楽しみです。
現金買いで規模も小さいので、

  • ターゲット設定
  • 家賃設定
  • リノベーション コンセプト設計
  • 設計士選択
  • 火災保険設計


をじっくりやっていこうかと。


まぁ、なにせ、現状のこの相場ででっかい物件かって金利上昇リスクに怯えるくらいなら、小さい物件をコツコツ積み上げて、実績つけて、来るバーゲンセールで実績引っさげてお買い得物件をつかむ。


ソッチのほうがより現実的かなと。いろいろ考え方あるので、これが正しいわけじゃないですけどね。


立地的にはビハインドなので、ここでオンリーワン物件を作って実績上げられれば、次の物件でこの経験値が活かせるはずですし。



ま、まずは、指値交渉がどうなるか。


次回をお楽しみに♪おやすみなさい。

2017年:(3)この相場で弱小投資家が取るべき不動産投資戦略(の案)

どうもどうもです。
1ヶ月以上更新を怠ってしまいました。
#現在、僕がプロマネしているプロジェクトが非常に「やばい」状況でこの立て直しに躍起になっておりまして、、、まぁいいわけですけども。


すいませんでした。


さて、前回は僕の投信戦略を以下の順番で徒然に書いてみますってことで、前回までに1〜3までをお話させていただきました。
今日は、4,5ということで、シリーズ完結ということで。


1. 現相場のおさらい
2. 現相場でやってはいけない投資の形
3. 現相場での不動産投資戦略をたてるためにはまず、自分を知ること
4. そして、周りを改めて見渡し、戦略を練りに練ること
5. あとは行動すること

4. そして、周りを改めて見渡し、戦略を練りに練ること


自分の改めて見つめ直し、己を知った上で、自分が持てる武器は何なのか?これが整理できた状況になり、
周りを改めて見渡し、
世の中で何が起きていて、不動産投資の環境にどういった影響が与えられているのか、その上で、自分がどういった戦略を考えていくか?について僕なりの考えを示してみたいと思います。


この考えは、今現在、僕が実行しているものです。

世の中で何が起きているのか?


ここで言う「世の中」とは、マクロな観点での「世界」「日本」という意味で書いてみます。


まず世界。


俗にいう、「パラダイムシフト」が起きつつあるという状況なんでしょう。歴史的統計に於いても、テクノロジー的にも、政治的にも、経済的にも、とにかく「これまで通用してきた考え方が、限界を迎えつつあり、一部の人間はこれに違和感を感じてきているため、我先にと対応をし始めているけども、その他大勢はゆでガエルさながらに現状に甘んじている状況」なんだと思います。



歴史的統計と偉そうに言ってますが、ほんの受け売りです。(笑)
コンドラチェフの波とやらがここ数年で底にあるとかないとか。(この「底」状態にあるというのは、あまり聞きたくないですが、世界的にも不安定な状況になるということらしいですよ。)


その他、世界的にも貧富の差が激しくなってきていたり(ピケティのあれですね)。
その背景となる、テクノロジー(特にIT関連:ディープラーニングによるAIの発達がもたらす、これまで人が対応せざるを得なかったビジネスをコンピュータが対応できることになったり、ブロックチェインテクノロジがもたらす、金融・貨幣の考え方・価値観の大きな変化が代表例でしょうか。)の発展。


政治的には、BREXITや、トランプさんの大統領当選に始まるアメリカファースト的な政治方針の変換、経済のグローバル化に伴う、知的生産ビジネスのコストダウン(世界的なフラット化でしょうか)、日本においては、実態はともかくのアベノミクス(提唱していたあの浜田さんは最近自らこの取組を「間違っていた」って言っちゃってますが、黒田さんの立場考えてやれよという気もしますねぇ。)、日銀のバズーカぶっ放し(そろそろ、砲弾が切れつつあるとか?)


とにかく混沌極めていますよね。
昔はテクノロジーの進化→産業効率化→人々の生活が豊かになる。。。


という構図があったかと思いますが、現在では、テクノロジーが、人々の平穏な生活を脅かす(だって、仕事奪っちゃうんだもの)という観点で昔とは大きく異なってきているんだと思います。


端的に書くと上記になるのかな。。。


こういった世の中に於いて、今、不動産投資の世界で起きていることは以下(何度も書いてます)


  • ジャブジャブのお金が金融機関で余っており、でも、貸出先がないから、担保の取れる不動産投資にお金が流れる
  • お金が流れてくるから、不動作業者が融資を受けて、アパートをバンバン建てまくる。
  • でも、その物件には「そもそもビジネスとして成り立つエリアかどうかも不明」「建築費は高い」「建てられた物件も力がない(どの物件もつまらない間取り、ファシリティ、挙句は利回りをあげんがための超・狭小物件」
  • でも、それでも大丈夫。不勉強な新参のサラリーマン大家さんに融資つくから、彼らに売らんかなという風潮
  • 不動産投資のメリットだけに目が奪われて、この状況におけるリスク非常に高いということから目をそらすサラリーマン大家さん候補が某属性重視の金融機関から融資をうけ、残念な物件を購入。
  • ここ数ヶ月で聞くのは、「新築なのに、全然埋まらない」「地方RCに手を出しのだが、CF的に危うくなり、損切りしたいけど、売値では債務を果たせない(要は借金が返しきれない)のでどうしよかわからない」という状況。(ほんと、末期症状、、、)

要は、少なくとも今から、フルローンでの投資は(よほどの資産的な背景があるお金持ち以外は)やめておきなさいということ。


逆に言えば、


  • 投資対象のロットを小さくし
  • 自己資金をある程度突っ込み
  • 小さな実績を確実に積み上げる

そんな投資が、我々零細投資家が「今できる」投資の手段じゃないのかということです。


ちなみに、今、僕がやっているのは以下2つ。


  • 首都圏近郊都市の、ターミナル駅の1,2駅となりの「駅単体でみたら弱含みのエリア」だけど「周辺の経済圏を考えて」「周辺に競合がない場所に」「ホカにないユニークな物件」として「築古、戸建賃貸」をやる。


上記を来たる、大バーゲンまで粛々とやり、経験値を積み上げて(不動産投資なんて、コトの大小あれど、やることは基本的には同じはずなんで)起きます。それと、


  • 新築物件の基本仕様策定と、設計士選択。


です。


5. あとは行動すること

あくまで僕の資産背景とこれまでの経験則から、僕なりの「こういった市況における、リスクをできるだけ低減し、得られるリターン(の可能性)を最大化するための戦略を立てました。


※僕は川崎物件の売却益がそれなりに(結構)ありますから、例えば自己資金が300万程度の方とは戦略が異なりますが、仮に自己資金が300万であったとしても、これが自己資金として十分な割合を占めるような築古戸建ては場所をじっくり吟味すれば(吟味:地域経済、地域特性をよーく考えて、単にやすいから買い!とは考えないこと。逆に斜陽と言われて結果として築古物件が安く売られているエリアを見つけること)、僕と同じスタンスの投資ができるはずです。


具体的な地域・エリアは秘密です。(笑)


現在、とある場所の築古物件(すごいですよ、築古というより、ヴィンテージ物件といったほうがいいかも。)の価格交渉中。
一般的には斜陽と言われているエリアなんですが、よーく目を凝らすと、それなりの市場が見える場所です。


売主様の物件はヴィンテージものなんですが、以下書籍で得た価格交渉ノウハウを駆使して、来週には指値交渉をする予定(えー、えげつないのですが、売値の4割の価格で指値する予定。無論、ちゃんとしたロジックと戦略を用いてますよ。)


借金ゼロで始める「都市部一戸建て」投資法

借金ゼロで始める「都市部一戸建て」投資法



結果は出てみないとなんとも(笑)そうでもないと、ビジネスとして成立せんので。
今のところ、感触は悪くないですよ。


と、まぁ、戦略を立てたらとにかく「行動に移すこと」です。
頭のなかで描いていても、行動に移さなければ結果は出ませんし、次の行動につながりません。


俗に言う、


  • P:PLAN
  • D:DO
  • C:CHECK
  • A:ACTION

のサイクルを回すということです。


別に行動=物件購入という意味ではないですよ。物件を購入できたというのは、あくまで「行動の結果」でしかないわけで。行動の結果、物件が買えなかったとしたら、


CHECKフェーズで、「なぜ、それが購入できなかったのか?」を深掘りしていけばいいわけで。それはあなたにとって立派な「データベース」として蓄積されていくわけです。


そして、これを次の行動、すなわちACTIONにつなげていくわけです。


こうして着実に次のチャンスを手繰り寄せることが可能になると僕は考えていますし、この市況に一番あった「投資戦略」だと考えています。


くれぐれも「売らんかな」と手ぐすね引いている新築売りたい業者さんの口車に嵌められませんように。


巷では、「新築物件売り切りのためのチキンレースが始まりつつある」ということです。


国内では、経済的には「なーんかやばいけど、まだ、先延ばしできそうだから見て見ぬふりをする」状況だと思ってます。
これに外的要因が加わったとき(日本って、昔からそうですものね。 黒船襲来による開国、ブラックマンデーリーマンショック、etc...)
バラバラと、はしごから落ちてくる物件があると信じています。


梯子を外された方には悪いのですが、、、


これが、ビジネスですからね。。
このブログの読者であるあなたには、こちら側にいてほしいと切に願うのであります。


では、明日からも頑張りましょう!!
お休みなさい。

2017年:(2)この相場で弱小投資家が取るべき不動産投資戦略(の案)

どうもです。
プレミアムフライデー、満喫されました?
僕は経営サイドなので、いいこと一つもなし(笑)。
更に、年度があけると、どうやら、本業がもうワンラックアップ忙しくなりそう。。。
仕事があるってのはありがたいこと(必要とされていると理解しましょう。トホホ)ですが、忙しすぎるってのもどうかなと。



このスパイラルは近い将来断ち切らねばならんと思ってます。
(正直、精神がもたんです。ムハハ。)


さて、前回は僕の投信戦略を以下の順番で徒然に書いてみますってことで、1.2までをお話させていただきました。
今日は、3のみ。

1. 現相場のおさらい
2. 現相場でやってはいけない投資の形
3. 現相場での不動産投資戦略をたてるためにはまず、自分を知ること
4. そして、周りを改めて見渡し、戦略を練りに練ること
5. あとは行動すること


* 3. 現相場での不動産投資戦略をたてるためにはまず、自分を知ること


現状の相場を知り、やってはならない投資の形を頭に入れた上で、投資戦略を立てていくわけですが、その前に大事なのが「今自分がどういった状況にあるのか?」についてキチンと把握することだと考えます。


具体的には、以下を整理することだと考えます。


1. 自分の資産は一体どのくらい、どういう形で保有しているのか?
2. 自分が使えるフリーキャッシュがどのくらいあるのか?
3. 自分の不動産投資に関する知識がどの程度あるのか?
4. 自分の判断で誰に対して、どのくらいの影響を与えられてしまうのか?
5. 自分の投資行動に対して、応援してくれる人はいるのか?逆に足を引っ張る可能性のある人はいるのか?
6. 自分の投資判断とその結果に対して、全て受け入れられる(他人のせいにしない)覚悟をもてるマインドにあるのか?


上記に関することをより具体的に整理していってみてください。


まず、資産が全く整理できていない人は、不動産投資のスタートラインに立ってはいけない人です。
現金はいくらあるのか?その他流動資産にあたるものはどういったものがあるのか?その総額がどれだけあるのか?


この数字を見える化する意味は、金融機関に融資の相談を持ち込む際に当然見られるという点もあるのですが(この程度の話はおそらくここまで私のブログを読んでいただいているあなたであれば今更ですかね)、極端に言えば、自分がこれから不動産投資という戦場で戦うための軍備をどうやって整えていくかたという観点でも必要な情報になります。


軍資金を確認して、その範囲で戦う武器を選ばなければなりません。
檜の棒なのか、こんぼうなのか、はたまた銅の剣なのか?(ドラクエっぽいですね(笑))


無茶な軍備増強は、借金まみれとなるし、そもそも購入すら受けいられないし、、、


また、自分の資産規模を知ることで「身の丈」を再確認できる効果もあると思います。
たかだか数百万の資産しかない人が、億の物件に手を出す事自体、とんでもないレバレッジをかけることにほかならないわけですからね。
※自己資金ゼロで億の物件を買うなんて、リスクをヘラヘラ笑いながらもらいに行くようなものです。


自分の資産を制することはすなわち、身の丈を知り、自分が今の状況でどういった物件で勝負すべきかを判断できる一つの指標を整理することになると考えています。


次に、不動産投資に関する知識ですが、とにかく、狙う物件を「数字で客観的に判断できる力」を持てるレベルのものをまずは目指してみてください。
無論その先には、業者と仲良くするためのノウハウ、融資のノウハウ、税金、管理、保険、マーケティングナドナド、、様々な知識・ノウハウを身につける必要があるのですが、まずは世に流れている投資物件について「きちんとキャッシュが残って、資産化できうるものか?」を判断できる力がないと、いいように業者に言いくるめられて、本来買う必要もない物件を買わされて、挙句は自己破産の憂き目にあうということを肝に銘じておいてください。


ビジネスは、結局は「結果」「数字」で判断されます。
企業で努めびとをしている私とかあなたであれば、これに「プロセス」というものが加わり、人事評価をされると思いますが、とどのつまりは、そのプロジェクトが儲かったかどうか?です。
企業であれば、プロセスを評価してもらって、結果が仮にマイナスであったとしても、他のプラスのプロジェクトが補填をしてくれるため、少なくとも日本の企業ではクビになるってのはないと考えています。(最近はそうでもないという話もチラホラ聞きますけども)


ですが、個人でやるビジネスである不動産投資は、結果がもろに自分の人生設計に跳ね返ってきます。
ウン千万円の借金をして、年間数百万のCFを狙うビジネスですから、相応のリスクが有るわけです。
リスクが顕在化したときに、これを補填できる資金があるかというと、、、どうでしょうか?


特に初めて投資に参加する人であれば、なかなかこれを補填できる力はないと思います。
場合によっては、即、市場から退場させられ、挙句は自己破産、、、、の可能性だってあります。


仮に自己破産を免れたとしても、返済のリスケをして、生かさず殺さずの憂き目にあるということもあります。
(最近の比較的属性の高いサラリーマン向けの地方物件+地方銀行のフルローンは、こういう状態になっているという話を聞きますものね。)


ですので、数字でビジネスをおさえてていくわけです。
自分の主観でなく、比較的客観視できる数字に語らせるわけです。前提条件さえ間違えなければ、数字は嘘つきません。


最後の拠り所となるのは、数字だと思います。
まずこの物件の設け度合いを判断する投資分析力(儲かるかどうかを見える化する力)をつけるまでは市場にはいるのはご法度です。


最後は、投資の際の自分の周りの環境についてです。


独身の方であれば、自分の判断による結果は自分にしか帰ってこないはずですから、リスクの許容度を自由に決定できると思います。
しかし、配偶者やお子様のいらっしゃるお父さんであるあなたであれば、よりリスクのとり方については考えるべきです。


投資が仮に失敗したら、自分のサラリーでカバーできるのか?できる範囲での投資とすべきかなと僕は考えます。
奥様やお子様を借金で路頭に迷わせることは絶対にあってはなりません。
ある一定の年齢、でお子様にかなり学費を要するご家庭のお父様でしたら、場合によっては、投資自体を諦めることも、見方を変えれば、正しい人生の判断だと考えます。それはそれで立派な判断です。


また、億単位の投資を行っていくわけですから、奥様とは十分に話し合ってくださいね。
奥様が味方になるかそうでないかで、投資結果はかなり違うものになると思います。


僕の場合は、とある土曜の夜11時ころから、不動産投資の話を(ある意味、嫁さんにたいしてプレゼンをするというスタンスで)じっくり、ゆっくり説明していきました。結果として嫁さんからは応援してもらい、そして現在に至るわけですが(今では、すっかり彼女が物件探しの陣頭指揮を取っていますが(笑))、話が終わったのは明け方の4時ころでしたよ。


そのくらいじっくり話し合うべきだし、同じ人生を歩むパートナーとして、そのくらいの理解度・信頼度がないとこの先大丈夫か?と考えるほうが自然かと考えます。


ま、これは私の意見であり、世の中には嫁さんから応援なしでもガシガシ稼いでいる強者もいるようですので、正解じゃないと思いますけど、仁義としてはただしいんじゃないでしょうか?(ねぇ、世の中の素敵な奥様方)


最後は、結果に対して、すべてを受け入れる覚悟ができているかどうか?です。


いろいろ、綺麗事いっても意味がありません。要は、、、



不動産投資で自由を目指すんだから、命かけろよ。



ということです。ちょっとおっかない表現ですが、間違っていない言葉だと思います。
そのくらい本気で取り組まないと、これまでの10年の不動産投資の世界とこれからの10年の不動産投資の世界はより厳しくなるわけですから。


命かけるくらいの覚悟で不動産投資も頑張りましょうってことです♪


てことで、次回は戦略についてあるていど具体性を持たせてお話しますね。


良い週末を。

2017年:(1)この相場で弱小投資家が取るべき不動産投資戦略(の案)

今日は息子が土曜も学校に行く(休めばいいのに、熱心な学校です)ということで、家でひたすらこの踊り場相場での不動産投資の戦略についてブツブツ考えていました。


1. 現相場のおさらい
2. 現相場でやってはいけない投資の形
3. 現相場での不動産投資戦略をたてるためにはまず、自分を知ること
4. そして、周りを改めて見渡し、戦略を練りに練ること
5. あとは行動すること

上記を3回に分けて書いてみます。
今回は2番まで。


最後の方は私の戦略について(戦略なので、大っぴらにかけませんが雰囲気は伝えたいと思います(笑))、書いてみますのでご参考まで。

#あ、そうそう、この話は、すでに大成功されている諸先輩方は無視してください。
 書きたいのは、弱小大家がこの相場でどうやって生き残りをかけていくか?
 そういったブルーオーシャン的な話をするので。


==

1. 現相場のおさらい


さて、改めて、現状の相場のおさらいをしてみます。
懸命なあなたであればすでにどういった相場かは理解されていると思います(え?空前の融資じゃぶじゃぶの相場ですって?えぇ、まぁ、そうなんですが、だけど、貸してくれるから借りちゃえって言う発想は、、、ケツの毛までむしり取られますってこですよ。)


融資はジャブジャブですが、それが故に、本来投資のステージに立ってはいけない人(※)までも低利の融資を受けられる状況になっており、不当に不動産の価格が上がっているという状況です。
ここ1、2年が個人的にはピークであり、だからこそ私の川崎物件は高値で売却できたのです。(儲かったのです)

※投資のステージに立ってはいけない人とは?:

  • 自己資金(自由に使って、かつ、それが吹っ飛んでも問題ない、まさに自由なお金のこと)に余裕がない人
  • 不動産投資の勉強がちゃんとできていない人(投資指標をみて「え?なにこれ」となってしまう人)
  • 「今が投資のタイミングや〜」とハイテンションになって他人の言葉が耳に入らない人

要するに、相場をわかっている人であれば、「売却に適した時期、投資不適格の物件を損切りできるチャンス」そんな相場なのです。


僕は株式は実践はほぼゼロですが、きっとですが、株式相場でいえば、上昇相場のピークに差し掛かっているのか?踊り場を迎えつつあるのか?
そんな感じなんでしょう。(きっと、感覚的にはずれていないはずです)


例えば、ゴールドマン・サックスなどは、上昇相場の前に「これからはこの地域・国の経済がアゲアゲや〜」と大々的に吹聴して(あながち嘘ではないのがいやらしいのですが)、これに釣られた大衆が作り出した大相場を見計らって一気に売りを仕掛けるのが常套手段なんだそうです。


目線を不動産投資の世界に変えてみると、、某新築得意の業者が「今が、サラリーマン投資家が資産を作るチャンス!新築がフルローンで購入できるのです!しかも自己資金ゼロで!」と言っていたり某ネット系で強みを発揮している業者さんとか、某カリスマ大家さんが某銀行と結託してが『もうすぐ融資の窓が締まりそうです!投資するなら急いで!」と煽っていたりする。。


前者は、とにかく物件をたかーく売りつけて、そのマージンをごっそり持っていき、後者は、地方築戸RC(の需要がほぼ伸びない地域)を地元の業者・金融機関と結託して、更にはキックバックをそのカリスマ大家さんがせしめる構図となって、
右も左もわからない初心者大家さんの虎の子の資産をむしり取ろうという、、、


かなりうがった見方をするとそうい相場なんですよきっと。

2. 現相場でやってはいけない投資の形

こんな相場で、我々弱小投資家がやってはいけない投資の形とは。
大体想像がつくかと思いますが、


  • 地方築古(賃貸需要のない)のRC、フルローン投資(億単位近くの)
  • 首都圏の(賃貸需要のない)駅徒歩圏の新築フルローン投資(億単位近くのアパート)


こんな感じかなと。
地方は私も調べた範囲での情報でしかないのですが、直感的にヤバそうであることはわかります。(首都圏でも築古だと利回り10%目指したいのに、地方築古で10%ギリギリっておい、と思いますもの。)


首都圏、、、実はこれも非常に危険だと考えています。
利回りの話です。大体2017年2月時点での一般的に出回っている新築アパートの利回りは6%中盤〜8%弱。
8%だったら、サラリーマンであれば、某サラリーマン向け融資の得意な某銀行さんであれば、うまくすれば1%台も引っ張れるからそれなりにキャッシュ取れるじゃん。


そう考えたあなたは、危険信号。


この利回りは

  • 「本当に実態相場を反映した利回りですか?」
  • 「水道引き込み料が含まれていない価格に対する利回りになっていませんか?」
  • 「そもそも、かせる場所なんですか?市場とのミスマッチになっていませんか?」
  • 「ちゃんと、近隣の業者(最低3社)のヒアリングをして、需要を満たした間取り、ファシリティとなっていますか?」
  • 「そもそも新築プレミアムがたっぷり乗っかっての8%じゃないですか?」
  • 「出口、見えてます?」


など、まだいくつかありますが、最低でもこの辺の条件をクリアした上での利回りとなっていなければ、今からでも遅くないので一旦冷静になってくださいね。


何度か書いていますが、不動産賃貸業というものは

この地域に「住みたい」と考えていらっしゃる「お客様」にとって「住みたい」と思ってもらえる(価値を決めてもらえる)「商品」をリリースする立場にあるプロ(形はともあれ、少なくともマインドは)

なのですから、その商品をどこの誰ともしれない人に「これはめったにない物件ですよ」とか、「早くしないと誰かに買われてしまいますよ」とかいう煽り言葉につられて何千万、何億という投資を一個人でやるのは本当に危ないということに改めて気づいてほしいのです。


所有欲が湧くのはわかります。僕も未だにその「欲」に押されて幾度となく「本来買わなくていい物件」に手を出しそうになっていますが、そのたびに冷静に数字で判断するツールにかけて、「いやいや、これは買っちゃあかん」とブレーキしています。


不動産投資は見方を変えると事業なのですから、経営視点で物事を捉えない限り成功は見えないと思います。


ここ、1,2年で上記のやってはいけない投資をやってしまって、今はなんとなくギリギリ家賃が入っていたり、なんちゃら保証やらで見かけ上のキャッシュが出ていたりするわけですが、実態としては「瀕死」ではないのかな、、、と他人事ながら本当に心配になる投資スタイルで邁進している方が多くなっている気がします。


ですので、そういった物件を持っている場合には、可能な限り(買う方には申し訳ないけど)その物件を被害の少ない範囲でとっとと損切りしてしまうのが得策かと思います。
その上で、自分の投資に対する計画・実行・検証をしてみて、次回の投資に「アクション」を起こすきっかけとしていただきたいと思います。


ということで、現状の投資相場と、やってはいけない投資について徒然に書いてみました。


次回以降は、暗い話ではなく、僕ら弱小投資家が、これから取っていくべき戦略についてブルーオーシャンな発想(※)で書き綴ってみたいと思います。


※ちなみに、ブルーオーシャン戦略、とは、巷で言う「競合がいない場所でのんびり稼いでいこうぜ」的なものとは全く違うということご存知でしょうか?至って、オーソドックスな、ある意味ビジネス戦略としては王道な戦略であると僕は理解しています。


それじゃ、今日はこのへんで。おやすみなさい。

地方1000坪土地の運用を考える。

最近は、市況を様子見つつ、こういう踊り場では大きなロットの物件に手を出さずに、小ロットの物件(戸数少なめのアパートか、戸建賃貸)を探してます。
ただ、これもまたある程度の市場の歪みを捉えた投資をしないと「唯持っているだけ」「不動産賃貸の勉強をしているだけ」になるため(まぁ、賃貸の勉強になって、かつ資産になるのであればそれもありか。。)、この歪みをついた投資のための活動をしているところです。


無論、新築の市場調査は粛々と実施中ですよ。


さて、今日のお題は、ちょっとびっくりされたかもしれませんね。
実は、これ、義理の母の所有土地(僕は相続しませんが、ゆくゆくは妻が相続するらしい、ってのが最近わかった)なのです。


どうやら、(おそらく、嫁さんがリークしたのだと思いますが)義理の母が僕が不動産投資をやっていることに気づいたらしく、



「ねぇねえ、不動産オーナーやってるの?」


と聞いてきたことからこの話に発展しました。
まぁ、隠すつもりもなかったので、部屋には不動産関係の本やら、税金関連本、企業経営の本やらをさらけ出していたので、知られるのも時間の問題でしたが。


てことで、改めて、僕がこの10年弱で取り組んできた不動産投資話を義理の母にしました。
やはり、娘の婿がんなことやっていると改めて聞かされて(かつ、一時期は億近い投資をやっていたため)少々びっくりしたようでしたが、事細かに説明したら、意外と食いついてきました(笑)


実績あってのものですね。


いろいろ話をしていたところ、お題になった義理の母所有の地方の土地1000坪の運用の話となったわけです。
あ、そうそう、そういえば、義理の父母から特命を受けた、田園都市線各駅停車ファミリー物件については、昨年は100%稼働で、ガッツリ稼いでくれているようです。


無借金ですから、無敵です。
義理の母は、今九州に引っ込んでいるのですが、たまたま、義理の弟に孫娘が生まれたことで、世話役を兼ねてこちらにキています。
ついでにファミリー物件の視察も兼ねているため(というか、こちらを本筋として)これを全額経費化するとのこと。
当然ですね。w



話を戻します。
この1000坪の土地。昔は梨畑として活躍していたそうなのですが、現在はただの荒れ地として放置されているそうです。
所有者は義理の母含めて3兄弟で共同所有。そのうちの2人(義理の母とその弟さんx2)の娘(妻)、娘(弟さんの娘)が相続予定となっております。



、、、複数名で所有。そして、相続。。。
なんか、嫌な予感しますね(笑)



聞くに、相続税は農地という扱いからほぼゼロという話(最近税について、特に相続税はどうなっているのか真面目に見ていないので疎いのですが)ですので、義理の母らが存命の間は特に問題ないようですが、、、


他界したあとがねぇ。という話に。
相続予定者にとって、その1000坪という規模の土地を3分割して、それをどう使うべきか?そもそもきれいに3分割できるのか?


いろいろ、不安要素がつのりますね。


それで、僕が不動産投資をしているという話から、この土地をどう扱えばいいかアイディアない?という話に。


どうやら、ご多分に漏れず、○オパレスがこの土地の上に、3000万の建物(どんだけぼったくってんだって感じですが)を提案してきたそうですが、義理の母、実は結構投資センスが優れた人で、あっさりその営業を追い返したらしい。


彼女は、若い頃は自分の自宅を安く仕入れてある程度住んだあとに、高値相場で売り抜けて1000万弱の利益を得て上記の田園都市線のマンション購入資金にしたり、他金融商品を組み合わせて義理の父の資産を倍増させるなど、とにかく、大した投資情報がない状況下で、固く、確実に資産を築き上げた人なんです。


妻の、倹約かつ、いざ投資となったときの潔さは、彼女の血なのかもしれませんね。


で、賃貸案が没となったためあとはどうすっかな、という話。
流石に僕じゃわからないので、ちょっと、相談先としてアテがあるので、その方に相談してみますよ。
ということに。


地方、かつ、1000坪の農地ですから、完全に「プロの不動産の目線」が必要になると考えました。


僕が考えられる範囲では、


  • さっさと土地を売却して現金化して、これを相続
  • 農地としての土地を法人農家に貸し出して、地代をもらう
  • ただひたすら、固定資産税を払い続ける


くらいしか考え方が浮かびませんでしたから。
土地を売ると言っても、地方ですから、ホントやっすいんですよ。売却すると。せいぜい2000万がいいところじゃないでしょうか。


その気になれば宅地に用途変更できるから、周辺のビルダーが安く買い叩いてくることが容易に想像できますから売却もそれなりの工夫が必要な気がします。


要はテクニカルなお話なので、僕のアテの方に相談することにしました。
義理の母が田舎にもどったら、土地関係の情報をもらい、その上で、自分なりの運営シナリオを用意してその方に相談しに行くことにしています。


所詮僕の考えるアイディアなんて大したもんじゃないけど、それでも頭を使って考え抜いてからの相談の方が意味ありますからね。


てことで、このお話、数回はネタがかけそうです。
いろんな視点・切り口から僕なりの考えとかを整理できそうですし、何より投資家としての幅も広がるかなって。

進展あれば、共有します。


では、おやすみなさい。