嫁さんと、楽しく不動産賃貸経営。〜法人の社長は嫁さん♪(予定)〜

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

物件利回りの「活用の仕方」を考えてみます。

こんばんは。
予定通りであれば、明日東横線沿線の任売物件の融資の条件については明日一時回答になりそうです。
どんな結果になるやら。。楽しみです。


さて、今回の物件は、どちらかと言うと、利回り重視ではなく、BS向上をが目的です。
要は、今後若干下がってくる(と期待を込めていってます(笑))と思われる市況において、金融機関からみて十分な担保余力のある事業家としてみてもらうための対策ということです。


ですので、土地の担保評価と、実勢価格に観点で「割安に購入する」ことでこの目的を達成しようとしています。
目的達成においては、今回に限ってはある程度利回りを犠牲にしてもよしという判断です。
#まぁ、目論見表面10%なので悪くはないですが。


そこで、ふと、この利回りの「活用の仕方」について考えてみたくなりました。
この利回り。
数値は大事なのですが、数値だけに囚われたとき、事業家・投資家である我々はその罠にハマることがママあります。
ここは注意していきたいところです。


利回りの定義ってなんでしょうね?書籍等でいろいろな書かれ方されてますが、、、そういうアカデミックな話ももちろん大事なんですが、僕が求める定義ってそうでなく、、なんでしょうね。僕的には以下と捉えて考えています。


「その物件で ”負けない事業を続けていくことが可能かどうかを図る尺度” 」


ピンと来ないですかね。
来るわけ無いですね(笑)


まぁ、単純に表面利回りって言葉がありますが、これを人によっては「意味がない」という方もいます。えぇ、たしかにそうなんです。実際の利回りっては、これから空室損や、様々な経費を差し引いたものだから。
ただ、一方で、投資家・事業家である我々はこの数字を無視はしていないはずです。よね?


多分、表面利回りって確かに突き詰めると上記のようにこれで儲かる儲からないを判断できるものではないのですが、ずーっと物件をネットで探してきたり、業者さんからもらうマイソク情報とかをひたすら数年間に渡って見てきたひとは直感的に気づいているのかと思いますが、、、


Aという地域でこの利回りだったら、面白そうだな。



こういう判断に使っていたりしませんか?
全然定量的な判断材料ではないのですが、過去の経験則から、この地域で、この地形、この建物と、間取りと、建築条件と、地域のマーケットと、、、を瞬時にイメージして、その条件に大して「表面利回り」ってのが「割安なのか?」「ちょうどよいのか?」
「割高なのか?」ってのを「直感で」判断していたりしませんか?


多分、長年やってらっしゃる方々ってのは、こういった直感を持っているんじゃねーのかなぁって個人的には思ってます。


この直感って、実はすごく大事だとぼくは思うんです。
この感覚が研ぎ澄まされていったとき、大した知識・経験のない若い業者の担当が利回りが高いからお買い得ですよ。的な営業を仕掛けてきても「いや、そんなあぶねー物件いらねーから」って突っぱねることできますし、


逆に「あまり面白くないかもしれないけど」とか「ちょっとテクニカルだけど」とかでなんとなく示される物件に付されている利回りをみて「うわー、これ超お買い得だわ」と判断することができるのです。


僕は、この直感を大切にして、不動産賃貸業をすすめる上で、その基礎を創り上げるべきこの時期に「大勝しなくてもいいから、とにかく負けない事業をするために」この表面利回りの数値を使っています。
あくまで負けない投資をするための判断の尺度として。


例えば、都内の物件で、とにかく賃貸需要は貸し手市場で、空いた瞬間に埋まるような物件であれば、6%台だってお買い得なわけです。でも同じ都内でも場所によっては供給過多になっていて、それで6%って「自殺物件」を買うようなもの。
利回りはリスク度合いを示す。と一言では片付けられない典型ですよね。


一方、地方で20%の利回り物件があったとして、それを「お買い得」と捉えるか「超あぶねー物件」と捉えるか、も同じです。
地方でも、特定地域ではすごく賃貸需要が高く、それで20%の利回りであれば、マスの観点で地方はリスクが高いという理由で利回り設定が高いだけで、実は「超お買い得物件」である可能性が高いということですよね。(まー、そんなもん、流石にないかもしれませんが(笑))


逆に20%で「うひょー、5年で回収だぜぃー、ヒーハー!」と購入してみたものの、全然賃貸需要がなく、特定需要に囚われそこかしこで競合が立ちまくって、AD4ヶ月でもしないと入らない、入っても、敷金0、礼金0物件だから、空きられたらすぐ別の物件に移られてしまうよなエリアであれば、20%でも足りないって話です。実際は利回り6%くらいで、毎日戦々恐々として生きていくような事になります。(だったら、都内の優秀な物件で6%で固く回したほうがいいんじゃないの?ってね。)


そういう意味で物件の表面利回りって数値に意味がないということになるわけですが。


要は活用の仕方の問題であって、過去の知識・経験から、物件情報を見た瞬間に「あ、この条件でこの利回りなら、負けねーわ」と思える物件、「大勝ちできるわ!ヒーハー!」と思える物件を直感的にふるいにかけることができると思うのです。


あくまで利回りは「判断の尺度」として使うこととして、やはり大事なのは、事業家・投資家であるわれわれの経験と実績に基づいてその数値から何を導き出すか?という点に絞られると思うです。


  • 今回は、BS重視で、キャピタルも狙える割安物件として購入する。
  • その両方を狙う

こういった事業計画を考える上での最初の「尺度」としてこの表面利回りを活用していくってのが、一つの考え方じゃないのでしょうかね。


「じゃぁ、経験少ない俺はどうすりゃいいんだよ!」


ってツッコミ来そうですね。数年もすれば上記の活用ができると思いますが、初心者の人は、この表面利回りを活用するならば、あくまで自分がこの地域で欲しい利回りってのを仮置きでいいので定義しておいて(それが間違っている可能性もありますが、まずは軸を作らないと始まらないので)、その上で、先に僕が紹介している良質な不動産投資の本から得られる分析手法に従って本当に儲かりそうなのかを定量的に判断し、


更には、実際に売買取引される同じ地域の価格帯を調べて(いわゆる実勢価格ってやつ)そんなに乖離していないのか、めちゃくちゃ乖離しているのか?を捉えて、


その表面利回りの定義と実質の利回りのバランスがよく、と実勢価格が極端に乖離していなければ、今後もその地域における利回り定義はそんなに間違っていない。と理解すればいいんじゃないでしょうか。(つまり、今後はその利回りに引っかかる物件はそこからじっくり吟味して(といっても数時間で、ですが)投資判断を下すという感じ。)


例えば、僕ならば、

  • 新築で、土地は小さい、建物もそんなに広くない
  • 間取りは狭小、シャワーブース、間取りに工夫がない。
  • エリアは横浜で、駅から徒歩10分前後
  • 利回りは8%(でも、マイソクよーく読むと、水道引き込み代が200万とかかかる)

ってのを見たら、即ゴミ箱行きです。


ですが、これが、都内ど真ん中だったらなんとか買えないか頑張ってみます。若干値切る等の交渉はしますが。


そんな感じです。(笑)


ま、あくまで、ボク個人の活用の仕方ですので、ホント、ご参考程度に。
あくまで、尺度ですから、最後は、きちんとした物差しで判断してくださいね〜。


では、今週も大変かもしれませんが、気合い入れて前を向いて頑張っていきましょう!!!

おやすみなさい。Zz...