不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

もはや、首都圏では中古も新築も利回りに大差ない??

最近の僕の不動産投資の状況をUPしておきます。
ここ1年ほどの活動を通じて、ちょっとだけ舵を切り替えたので共有ということで。

1.ネットや業者さん通じて感じた物件市況

ここ一年ほど昨年手じまった川崎物件から得られたキャッシュを使って、新たな投資先を探しています。
金融機関からの評価も上がってきたため、融資面では問題ないであろうということから物件探し勤しんでいますが、
以前から申していますとおり、とにかく、全然欲しい物件がないんです。。。


たまに業者さんから噂で聞きますが、某地銀さんの4%中盤くらいの金利でありえない物件を買った人がいるらしいのですが、
これを1年ほどで売却したところ、(ちょっと、この間の取引については、ここでは差し控えますが)十分なキャピタルを得ていた、、という話。


この話をきいて「うおー!!僕(私)もやりたい!!」
と思ったあなた。アウトです。アウト。


この構図は、

「不勉強な人がババをつかまされたけど、運よくこれまた不勉強な人がありえない価格で物件を購入していった」


という、本当に恐ろしい事態なんですよ。


脅しじゃありません。これは、非常に憂慮すべき事態です。
この構図が現在、都内を中心に首都圏、また、日本の主要都市圏で発生している事態です。


まさに、「不動産というフィールドを使った、壮大なババ抜き」真っ最中という状況です。
ここに、不動産の市場論理といったロジックは通用していません。


もしかしたら、このババ抜きに参戦して、先に上がれる可能性もありますが、不運にもババを引いた場合、トランプのように、「うわーやられたー(泣)アハハ。」と笑っていられません。


このババ抜きには、

  • ウン千万円の損失
  • この損失を埋め合わせるための超後ろ向きな対応
  • (もし、パートナーがいたら)その関係は崩壊。


という、とんでもない罰ゲームが付いてきます。
とにかく、冷静な市況判断をしてください。
僕個人は、首都圏、特に都内は完全にバブっていると考えています。


株価も高値を更新中です。
ですが、欧米のストラテジストはかなりシビアな目線で見始めているようですよ。
ブルームバーグの海外ストラテジストの批評等を注目しておいてください、大体の人がこの状況を「なぁんか、そろそろやばいんでないの?」的な視点・観点で日本の株相場を見ている感じが伝わってきてますから。
(僕は、日本の大手お抱えストラテジストの論評はみません。まぁ、お抱えですから。ね。)

「頭と尻尾はくれてやれ」


懸命な投資家は、この言葉の意味の重要性を知っています。(知らなかったらググってみてくださいね)
株式やFX相場ではよく使われる言葉ですが、不動産投資にも当てはまる話です。


とにかく、冷静に。

2.首都圏(特に都内・神奈川東部)では、中古も新築も利回り的には大差ない??


こういった状況であるということは、不動産市場のプレーヤーが相当増えてきているということです。
物件の絶対数が限られる中、不勉強な人たちがこぞってこのフィールドに参加しているわけですから、当然ながら物件の価格が上がります。(利回りは下がります)。


中古物件も、ちょっとでも面構えがいいと、平気で8%を切ります。
最近もらう提案では、都内は平気で7%、場合によっては、6%、5%というものもあります。


まー、これでも、購入する人がいるのですから、、、うーん。というところ。
中古ですよ。しかも、築20年越えの。


で、ちょっと視点をかえると、新築も実は大差ない利回りで出回っています。
※プランを見ると、残念な間取りやプランの上、さらに新築プレミアムがたんまり乗っかっていますから、実力値はもっと落ちるんでしょうけど、、、。
まぁ、それでも中古と比較してどっちと言われればこちらかもしれませんね。

3.自ら土地を仕入れて、物件を創りこんでいくためのスキームを整えていく必要あり。

中古相場は、次の大幅調整がはいるまでは、おそらくこの調子でしばらく進むと思います。もう少し状況がひどくなって、どこかでそのチキンレースが終わると思います。


そこで、現在僕は、自分で土地を仕入れて、いよいよ新築という領域に足を踏み入れてみようと判断しました。


前提は、以下。

  • 都内はあきらめる。(そろばん絶対合わない)
  • 本物件は、利回りを追求できないため、固くキャッシュを積み上げ、品川物件(築古)の弱点を補完する役割も担えるようにする。
  • 首都圏の力のある場所を自ら市場調査を行い、それをターゲットとする。
  • 最初の物件なので、信頼できるパートナーと組む。
  • ただし、言われるがままではなく、納得のいくまで議論の上取り掛かる。


ターゲット市場は大体絞り込みました。(すいません、ここでは差し控えます。)
信頼できそうなパートナーも見つかりました。実際どうかは今後の会話の中で明確になるでしょう。
今日もパートナーさんと本プロジェクトのキックオフを品川でやってきました。
話した感じでは、考え方もまっとうですし、なにより、ちゃんと不動産投資を理解して、真摯に取り組んでいらっしゃる感じが伝わってきた点です。


融資の面は僕は問題ないことを伝え、ターゲットエリアでの土地探しを(先方でも探してもらいますが)僕のほうでもやりますと伝え、今後の作業の意識合わせをしたところです。


新築は、本当に初めてなので、現在必死に勉強をしているところです。
中古と違い、ゼロから作り上げていくし、ファイナンスのアレンジもちょっと違うようですから。
あと、建築条例とうの細かいハードルも一つずつクリアしていかなければなりません。


ですが、結構ワクワクです。
(一応、モノづくりの現場で日々戦っておりますので、こういう苦労は苦労と思わない人種でございますw)


問題は、「土地探し」


『kanaloaさん。やってみるとわかると思いますけど、結構ないもんですよ〜。』


とは、担当さんの声。


ある程度、規模感を出してファイナンスイメージを創ってそれからとりあえずは(トレーニング目的で)ネット上の土地情報をあさってみましたが、うん。確かにないわ(笑)。


一ひねり、市場の歪みをつくための取り組みが必要ということがわかりました。
うまくいくかどうか、わかりませんが、何とかなると思います。


動きがあったら、改めて共有しますね。


今日はこの辺にて♪