湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

近況を徒然に。~湘南は秋の粧い♫~

おはこんばんワイン!!!°д°)o

2021年12月に長年の夢、湘南移住を実現!

自分の人生を「とにかく楽しみ切る!」ことにフォーカスを当て、毎日をちょ~気持ちよく生きるオジサマ。

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巷は、iphone14が話題ですが、こちとら中華系スマホで「腕」で勝負しております。画角とソフト補正でまだまだ戦えますぞ♫


iKEキャン@茅ヶ崎後は、とにかく、本業が異常に忙しく、さなかでムスッコの商店街振興動画プロジェクトの撮影(のための、お膳立て。コレが意外と大変w)で、ほぼ時間がなくなっております(宅建やってますが、覚えることが全然覚えられず吐きそうですw)。タイムマネジメント強化が必要ですなぁwww。


さて、そんな中でも不動産はチョイチョイやっております。


大きくは以下。


1.都内APの売却
2.スカヨコ戸建ての売却
3.中古APの仕入
4.新築のための土地の仕入


ま、皆さんほぼ同じことやってますもんねw。


都内APにつきましては、別に売り急ぐわけでもないので、市場と相談しながら最適なところで売却を決めていきたいと考えていますが、流石に価格が変態価格設定(ボクも、仲介さんも半ば無理っしょ的なw)だったのでコレには届きませんが、
いくつかの業者様が保有目的・転売(追い出し&更地販売)でお問い合わせをいただくようになってきております。


追い出しは、これまでの入居者様の人生に少なからず影響が出ます。
特に、うちは高齢者・低所得者が住んでいるお部屋もあり、また、簡単に次の住居を決められる(うちは地域最安値w)わけでもないので、基本的には転売目的はご遠慮いただいています。


となると、必然的に保有目的方が主な売却先になるかと考えています。
ボクの保有物件では、立地は抜群ですから、保有時のリスクは相当低いと考えます。
また、建物の保全、バリューアップもコツコツ(最適値で)やってきておりますし、そのエビデンスもしっかり管理してます。
購入される方も悪くない条件で購入できるのではないかと思います。


保有していると、優秀な物件は手放したくないですが、そういう物件は他の方も欲しい、というのが市場の原理です。
物件の価格は、営業純利益を地域の資本化率で割り戻したものなので。


おそらく売出中のAPは、そういった意味では、営業純利益はこれ以上上げていくのは無理(ほぼやれることはやった)ですし、資本化率もほぼ限界まで下がってきていると考えます。(資本化率は市況のスナップショット的なものだと理解しているので、現在の経済市況を考えると、個人的には限界じゃねーなかな~って思ってるんです。違ってたらスミマセン)


なので、この立地を失う悲しさを断腸の思いで断ち切って売り出すことにしました。


もう、所有も11年超えてますしね。炎上ネタになるIRR的にはもしかしたら最大になるタイミングを逸している可能性もあります。
難しいですよね。売却のタイミングって。


ま、細かいことはおいていおき、信頼できる仲介さんとはこまめに連絡を取りながら、ちゃんとこの物件をしばらくは保有いただける方に売却という感じかなぁと思ってます。


ある程度のキャッシュが確保できたら、次の市況に備えてこいつを管理していこうと思います。



今週末にムスッコと最後の動画ロケに行くお店です。ガールズサーフショップ。どういう画角・シナリオで撮影しようかと頭をひねっております(ムホホ)♫


続いて、戸建て。
こちらは、全くもって反応なしです。
こちらも全然売却は急いでないので、価格は高目に設定してます。というか、来年の正月迎えて6回目の正月となるので、ここからが本格的な価格の調整となると思います。


現時点で投下した資本は回収済みなので、放置しててもキャッシュは積み上がるし、意外とこの戸建て、周辺の仲介業者様には一定の知名度があるらしく、定期的に「物件空くとかありますかー?」と連絡が入ります。賃料も8万程度なので、なかなかの優等生。
なので、こちらものんびり。最終的には、購入時と同じ価格で売ってもいいですので。


売却対象として、現在の入居者でもいいかもしれないなーとも考えています。
入居されている方も年齢的は上のご夫婦で、下手するとこのお家が終の棲家になる可能性もあります。
1番地域に馴染めるタイプの入居者(このへん、結構ムラ社会なんで、若い人にはちょっと窮屈かもなのですよw)のような気もするので、機を見てファイナンスアレンジも考慮した上でご提案するってのもありかもしれませんね。



そして、絶不調なのが、中古案件と土地の仕入れです。
毎週ほぼ1,2件は現地視察に行くのですが、中古でいいなーと思っても、ボクの購入妥当価格よりかならず上を行く購入者が現れてさらわれていきます(泣)。いや、ー1%の利回りでそれ買ったら、ゼッタイ儲からんよ。って価格なんですけどね。。。


まぁ、その人の資産背景とかは存じ上げないので、大きなお世話なのかもしれません。


でも、流石にこう連続で持っていかれるとちゅらい。。。


ただ、昨日の日本株急落や、為替介入の状況、また、逆イールド発生(この辺は正直ピンときませんが、なんか、やばい事象なんでしょ?)などの経済市況や、その他の社会情勢を鑑みると、、、
果たして今の相場はいつまで続くのやら、、、と思っちゃいます。
だからどうしても購入価格設定は慎重になってしまう自分がいたりするのです。


ま、とにかく、変な物件を焦ってかって、あとで、首が回らなくならないよう、購入時判断時は、あくまで数値にこだわって合理的に判断していきたいと思います。(先週末の検討した横浜案件も建物は素晴らしいのですが、いかんせん立地が激坂の頂上、足元は崖だったので見送りですw)



昨日、とある湘南ツイートアカの方の瓶ポカリツィに触発されて、近所のイオンでゲットした瓶ポカリ。ダッシュでサザンビーチの3セットに間に合って、なんとか撮影できました。今度は朝の爽やかな時間帯のショットを取りたい(できれば女子つきでwww)。


最後は土地ですが、コレまた、うちの近所はアホみたいに高いw。
駅前は、ちょっとした都内並みですし、海側は、海に近づけば近づくほど坪単価があがっている(この地域はそういうものなのですが、その度合が凄まじいwww)ので、参ったなぁと。


ただ、一方で高すぎる物件の流動性が下がってきているという話もチラホラでてきてはいますから、
もうしばらく様子見が続くのかもしれませんね。
ま、とは言え、こればっかしはご縁が連れてきてくれるものですので、粘り強く、地元業者様と連携して良いご縁をいただけるように日々の活動を続けていくしかありません。


今日の茅ヶ崎は、抜けるような青空で、風も爽やか。
波は朝はほぼゼロでしたが、、、今ライブカメラ見てると、ちょっとうねり入り始めている。。。
夕方いってみよっかな。(あ、夕方打ち合わせはいってたーーー、うー)


そんな感じで、Kanaさんの夏はそろそろ終わるのかなというところです。
皆さん、今年の夏は、エンジョイできました?(死語w)


それでは、今日はこのへんで!


なにか一つでも、ご参考になれば、ボクは幸せでございます。


今日も読んでいただき、ありがとうございます!!!


I love you  & I want you
そして、 ( ˘ ³˘)❤ンチュー。( ˘ ³˘)❤ンチュー。( ˘ ³˘)❤ンチュー。