湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

久々の融資申し込み発射!~70点でも数字が合えばいいのだ~

おはこんばんワイン!!!°д°)o

2021年12月に長年の夢、湘南移住を実現!

自分の人生を「とにかく楽しみ切る!」ことにフォーカスを当て、毎日をちょ~気持ちよく生きるオジサマ。

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今日はどんよりの一日。やっぱり湘南はおひさまが似合う。


ココのところ波が殆ど入らず、へたっぴの僕でも練習できそうな波もなく、久々に今日はいってみよっかなーとおもったら、派手に寝坊して始業時間30分前でしたwww。


というのも、すでにツイート済みの、例の物件の事業計画を深夜2時過ぎまで書いていたからですw。


この物件は、バス便ですが、土地の形状と周辺の環境を見たときに、やり方によっては面白いんじゃないかなーという程度の発想で検討を始めたのですが、より深掘りしていくと、それなりのリスクはあるものの、やっぱりエリア的に面白そうじゃないかなーって思い始めて事業計画を書き始めたというものです。


ふつーに考えたら投資対象外だと思いますが、
湘南をふかぁーーーく、知っているつもりのボクらであれば、なんとでもなるし、
初めての地方のバス便エリア(てか、自動車通勤エリア)の投資というのもやってみて知見を広げてみるというのもありじゃねーかなってことで取り組み始めたというものです。


きっかけは、先日お邪魔しして勉強させていただいた某地元の有力工務店の物件。



ガレージ物件です。


最終的にはこんな感じのを計画できるかというところなのですが、ただ、そのためには、コレを実現させる条件がしっかり整っていることです。


・再建築の際に、想うように容積を食えるかどうか(ケルさん的には、「それ、アガるの?」ですよね?)
・想うようにプランが入るかどうか?


コレを実現させるさせるためには、道路条件をしっかりクリアにしておく必要があります。


大体情報は揃いつつありますが、不足分は仲介さんに少しだけ協力頂いて不明点をクリアにしておこうと思います。



近所の商店街の素敵なカフェでのひととき。(五穀米おにぎりセットなのだ)


いくつかリスク案件は残しつつも、止まっていてもアカンので数字を弾いてみて、この融資条件であれば、事業を着手して良いと思ったので、本日、昼休みに、地元の信金さんに資料を片手に凸してきましたよ。


一時期、企業理念とか、ビジョンとかを頑張って作って説明していましたが、
現時点ではボクらの所有する法人は、何が何でも「増収増益」が大命題でございます。
金融機関からしても、「御託はえぇから、数字で見せろ」「ちゃんと返済できんだろうか」が本音だよなぁと理解し始めてからは、一旦そういった資料の作成は中断し(中断しているだけです。然るべきタイミングで改めて説明するつもりです)、シンプルに事業計画を用意しました。


逆に「シンプルに」というのは実は難しくて、
ツトメ人仕事でもそうなのですが、言いたいこと、伝えたいことを、端的に伝えて、相手にどう動いてほしいかを伝えるのはめちゃくちゃ難しいです。


限られたエリア(ページ・行数)に、必要かつ、最低限かつ、わかりやすく、かつ、相手の心を動かす(融資に結びつけたいと思わせる)情報を提供せねばならない。


弱小大家は、この辺を留意せねばなりません。(少なくともボクレベルはw)


これが、増収増益で事業基盤が厚みを持ってきて安定してきたならば、企業理念・ビジョンといったものを金融機関が「よんでいただける」気分になるというものです。その際に練りに練ったものを携えてガッツリ説明して次のステージを広げていくものだと思っています。


そのための一歩となれるよう、この案件を取り組んでまいります。( ー`дー´)キリッ



人を文章で動かすって難しいのにゃ。(もういいですか?このくだりはw)


今回、社長であるヨメちゃんにこの辺の事業計画を頑張って書いてみなよ(コレまではほとんどボクが書いてましたが、やはり社長が自分でかけないとまずいなということでお任せしてました)と、伝え、仕上がるまで特に途中経過を見ることはしておりませんでしたが、


昨夜10時位に「できたからみてみてーo(^-^)o」というものですから、どれどれと拝見したところ。


う~む。ちょっと構成からまずいぞーwwwと。
一つ一つのパーツは揃っているのですが(一部不足ありますが、まぁ、しょうがないw)、やはり根幹となる章立て(骨組み)がどうにもしっくりこない。


「まずは構成を見直してみようかー」


てことで、ボクが手を付け始めたら


『じゃ、あとはよろしくねーo(^▽^楽)o 』


フェイドアウトしてしまいやがりました。(にゃろーwwwま、いいか。)


こういうのは、センスとかじゃなくて、単に「どんだけ訓練したか」で決まる力なので、


「これからどんどん書いてみなよ。すぐに追いつけるから(上から目線)」


と伝えたところ、


『分かったー、じゃ、あとはよろしくねー、アタシねるねーo(^▽^楽)o 』


と。もーwww。
てことで、以後はボクが資料を手直し。


アレヤコレヤで気づいたら2時でした~って話でした。



そういや、このカフェ行ってねーな。


で、本日のお昼休憩の1時間でバッと信金さんにお邪魔して、30分でプレゼン&質疑をバッと終わらせて来ましたよ。月末なんでさっさと終わらせないとです。


この信金さん、最近駅から○○分以内じゃないと融資せぇへんよ。というスタンスですっかり有名になってしまったところなんですが、担当さんに聞くに、


「えぇ、なので、最近じゃ、『じゃぁ、別の融資先あたるね~♫』と実はその条件外の良い物件が拾えなくなっているんですよ。(^▽^;) なので、この案件はしっかり検討させてください。」


『へー、そうなんですね、すっかり門前払いされるかと思ってましたが、、、まずは検討いただけるだけありがたいです。現状御行のみにしかお話を差し上げておりませんので、塩梅が見えたところで教えていただけますか?大体どのくらいになりそうでしょうか?』


「1週間で一時回答さしあげますので少々おまちください。」


ということで、回答待ちになっております。



あぁ、宮崎の青空が恋しい。。。


帰宅後、早速仲介さんに連絡したのですが、不在で、夕刻戻られるから折り返し連絡いただけることになっておりましたが、、、
結局折り返し連絡は来なかった模様。。^^;


メールで最新状況を連携しておきました。


さ、どうなるでしょうね。
一応、自己資金は2割程度(物件価格に対して)ツッコミ、融資期間16年、出だし1.5%、10年後に金利3.5% 空室率12%を一年間継続した場合でも、税引き後CFがマイナスにならない計算は出しております。


あとは、評価額ですね~。
駅から遠いからなー。一応積算では、価格マイナ500万くらい。(なので自己資金でその辺を補おうかと)
チトクセがあるので、思ったより評価が伸びないかもしれません。
その場合は、次に控えている信金さんにお持ちして、どうなるか、それでものびなければ、転進かなと。


もちろん、その間に他に持っていかれても文句は言いません(ま、多分無いと思います。フツーなら買わんw)


物件的には70点(もしくはそれ以下かもw)ですが、
将来性と自分の地方物件の訓練の場として徹底活用する前提で買いたいと思います。
100点目指してたらいつまで立っても進まんのでw。
まずは動いてみよう。考えてみよう。そして反省してみよう。そんな感じですw。


それでは、今日はこのへんで!


なにか一つでも、ご参考になれば、ボクは幸せでございます。


今日も読んでいただき、ありがとうございます!!!


I love you  & I want you
そして、 ( ˘ ³˘)❤ンチュー。( ˘ ³˘)❤ンチュー。( ˘ ³˘)❤ンチュー。