湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

久々に不動産賃貸経営のお話。~こんな市況だからこそのKanaさんの不動産投資への考え方~

おはこんばんワイン!!!°д°)o

2021年12月に長年の夢、湘南移住を実現!

自分の人生を「とにかく楽しみ切る!」ことにフォーカスを当て、毎日をちょ~気持ちよく生きるオジサマ。

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2022夏も終盤ですねぇ。でも、昨日はまだまだ夏真っ只中!ってかんじでした。ビーチにも水着チャンネーヒャッハー祭り継続中ですよ!!!


ここ2週間ほど、本業がモーレツだったのですが、
週末に差し掛かり、ようやく目処が付き始めている(いっぽう、まだくすぶっているフシはありますがw)ようです。


チト体調が落ち気味だったので、サーフは一応やめておき(歳が歳なので、無理するとすぐ死にますwww)、できるだけ早く就寝するように務めました。
チト、宅建勉強が進んでいないのが悩みですが、合格はしたいですが、倒れてもしょうがないのでまずは回復優先で。(教科書はチョイチョイ眺めながら、、、ねおちしてますw)


さて、そんななかでも、地道に不動産賃貸経営の道は怠らず続けております。


最近は、ヨメちゃんと僕とでネット掲載物件をウォッチしつつ、気になる案件を見ては、その業者様に突入するという方式&地場の不動産業者様との関係を深める努力を続けております。
物件がないない(実際無いのですがw)と嘆く暇があれば、手足と頭を動かす。


この方針で頑張っております。
そんな中、ちょいと見つけた物件なのですが、僕の地元の物件ではあるものの、いわゆるバス便とされる地域で、ただ、味方によっては悪くない、そんな案件を見つけました。


多分、いわゆる不動産投資家の方には見向きもされない案件ですが、
地域性を考えると悪くないなぁというのがこの物件を見た所感でした。


接道がクセがあるのですが、現在は上モノ(ハウスメーカーモノの古い物件ですが)そのクセを逆に生かしてしまおうという発想で、最終的に更地にしたときに、何ができるか、を妄想しております。


たとえば今流行り(?なの?w)のガレージ物件を計画するにはまさにうってつけの土地なんですよね。
(クセがあるってのが逆にこれを助けると思っています)
先程行った通り、このエリアは駅からは離れており、完全にバス便なので、経済圏はあくまで地元オンリー。


このエリアは、周辺に結構な規模の大企業のR&Dセンターや、集配センター、工場もあるため、意外とこのエリアで行きていければオケ!という層が確実に存在するんですね。


現在は古い建物が立っているので、これを融資期間ギリギリまで使い倒す計画で、
徐々に定期契約に切り替えていって、
払い切る(よりちょっと前くらいに)全空にして、渾身のガレージ物件を作るってのもありかなーなんて思ってます。


仮に計画通りにいかなくても、まぁ、18年くらいでローンは終わるからあとはなんとで持って感じです。


そのために、1点どうしてもキッチリ抑えておくべきことがあり、これを売り主様側にしっかり確認(エビデンス付きで)できれば、買ってもいいなということで、


来週月曜にでもお話を信金さんに降ってみようかと思います。
ただ、今メインでお付き合いのある、某信金(大切なお仲間からご紹介頂きました♫)さんは、駅から15分縛りを原則にしているため、ここが駄目なら、併用の土地取引でお世話になった売主側の業者様社長のご紹介で今取引を調整している、もう一つの信金さんあたりにお話をふってみようと思います。


地銀さんは絶対に無理な案件ですから、こういう「事業の性格の強い案件」は、頼れるまちの信金さんですよね!


まー、といっても、売上ベースでいったら500万弱くらいのUPなので、個人的にはもっとでかいロットで行きたい気もしますが、、、。法人としての増収増益という課題もありますからねー。がんばらんと。


※一応、融資期間16年想定(金利1.5%)で、なんとかレバ効いてる状況で、5年以上たってからの売却でも利益は確保できるという「金融工学的妄想w」はできてます。(当然CFは薄い。だからここは全体の物件とのバランスで対応する方向かな~)


ま、とりあえず、めちゃくちゃケツが浮いている案件でもなく、やれるところまで頑張ってみますね。(無理して買うつもりもないですが)



ちなみに、今回の仲介様は、大手の湘南エリアの仲介様でございます。
企業の性格ガラ、相続案件が多く入ってくるようですね。 
実は以前もお邪魔して物件のお願いをしておりましたが、2年ほど放置プレイしての再訪となったのでほぼ忘れ去られておりましたw(だから、一度訪問した業者様はあまりしつこくない程度に、ご挨拶に伺うってのは大切なのかもしれませんよね。このへんの感覚がむずかしいところですがね。)


今回の担当様は営業主任で1番フットワークが軽く、経験値も十分な方なので、
お互い素直に本音でお話をする形で進めれば取引自体は悪くなる感じはなかったです。


昨日も率直にこの価格ならまず間違いなく買う!という僕からの査定提示にたいして、


「うーん、今の時点では、、ですが、+300万なら頑張ってみますよー (^^」


と言っていただけたため、


『わかりました、ま、とはいえ、最終的には融資評価で決まるところが多分にあるため、まずはお付き合いのある信金さんに打診してみます。評価額次第で、どうするか(自己資金突っこむか、更に価格交渉させていただくか)を考えさせてください。』


僕の今の投資スタンスは、世界全体と日本の現在の経済情勢を鑑みて、


「リスクテイクは控えめに、なんかドカン!とでかいイベントが発生したときにも物件ホールドで堪えしのげる形で事業に取り組む」


なので、ギリギリレバは効かせつつ、リスクを極限まで抑える形でファイナンスを計画しています。


要はビビりなんでwww。


特に今回の物件は(も?w)ハウスメーカーとはいえ40年ものなので、購入後におそらく様々な修繕がはいったり空室リスクも当然新築と比較して高いと考えるべきなので、物件の性格ごとにファイナンスアレンジも工夫していかねばなりません。


逆に、新築案件であれば、利回り低くても、金利(低く)と期間(長く)で、返済比率は低くできて、「見た目の」CFは確保できます。自己資金も少なくレババリバリの手法です。
立地が間違いなく、需要も旺盛であれば、この投資スタイルは現在のこの市況でもなんとかギリギリ成り立つと思います。


ただ、最近ではこのスタイルも例えば単身物件の供給過多(どことは言いませんが、神奈川の東エリアは皆さんご存jのとおり)がはっきりしてきていますので、


万が一日銀のじゃぶじゃぶスタイルに歯止めがかかったとき(すなわち金利が上昇局面に入り、その上げ率がグン!とのびたときに)に、もともとYGの薄い投資スタイル(のケースが多い)この手法では、仮に、立地が対して良くなくて、需要も実際は薄っぺらい場合に、「負のレバレッジ」がその投資家に襲いかかる、、、


なんていう、極端な世界も想像できちゃうわけです。
投資総額が大きければ大きいほど、その「負のレバレッジ」という牙は強烈になるということも少し頭の隅に起きながら、頭のネジを外して規模拡大を目指してまいりましょう!!!www。


※あ、あと、YGって、「投資の収益率と借り入れ対する負担率の差」です。単に「表面利回りー融資金利の差」じゃないですからねー。これだと、融資金利が低くても借入期間が極端に低い場合におきるマイナスCFはあぶり出せません。お気をつけください。


(正しい計算式は、YG=FCR(総収益率)-K%(ローン定数:金利と期間できまる)です。気になる方は、ググってチェケラッチョ!)



ローンのご利用は計画的にだにゃ。


ということで、久々に不動産賃貸経営者っぽい発信ができてホッとしておりますw。


※最近、一部のKanaさん好きのオジサマがたから、


 「水着チャンネーとか、(*´Д`)ハァハァとかのお下劣発信が多いのをなんとかセィ!(- -#)」


とお叱りを受けておりましたので、本来の湘南のイケメン投資家に戻れて、これでまた、新しく女子ファンが増加できるかと想うと(*´Д`)ハァハァしてしまいますwww。


ホントは僕も、でかい新築やりたいんですが、まだまだ、信用が足りないですからねー。
今売却活動にはいったばかりのアパートが売却できれば、改めて新築にも取り組んでみたいと思います。(せっかく周りに新築でバリバリ頑張っているお仲間がいらっしゃいますから、彼らのアイディアをまるパク、、、あいや、大いに参考にさせていただいて)、僕の+αの価値を載せた面白い新築をやってみたいと思います。



そして昨夜は、ムスッコを連れて、足柄エリアの花火大会に行ってきました。
こちらは、ムスッコと頑張っている地域振興動画プロジェクトの撮影の一貫でもあって、本番は9月2日の茅ヶ崎花火大会の動画を最高の撮影で取り切るのが目的の、いわば「リハーサル」でございます。


規模的には20分程度のいわゆる地方のかわいい花火大会でしたが、、、


ボクラにとってはちょうどいい規模で、花火もそれなりに派手に上がって十分盛り上がりましたよ。
周りは地元の方々がのんびり集まってきて、楽しそうに盛り上がっている。
本当によい花火でした♫。


※学生時分に彼女と隅田川の花火大会に行ったことがありますが、最寄り駅についたら人でごった返しており、現地についたら終わっていて、帰りも死にそうになりながら帰ったという経験あり、二度とこの規模の大会は行かないぞと誓っておりますw(ま、当時のボクラの計画性の問題だとは思いますけど)


夜のカメラ撮影ってほんと難しいんですよね。
カメラの露出の設定とか、奥深くて。
ムスッコが取ってたα7Cでは、結構いい映像が取れたみたいで、本番に向けよりよい設定と画角を考えていこうという話になりました。



さて、今日は、少しゆっくりして、隙間を見て、宅建のお勉強をしようと思います。9月から問題集やりますが、まー、前途多難でございますwww。ま、やれることをしっかりと。オジサンは無理はしませぬ。


それでは、今日はこのへんで!


なにか一つでも、ご参考になれば、ボクは幸せでございます。


今日も読んでいただき、ありがとうございます!!!


I love you  & I want you
そして、 ( ˘ ³˘)❤ンチュー。( ˘ ³˘)❤ンチュー。( ˘ ³˘)❤ンチュー。