湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

自宅売却の説明&あの融資の仕組みついて聞いてきたヨ、某地銀さんに。

どうも、みなさん。おこんばんワイン&おはヨーグルト。°д°)o


和製ジェラルド・バトラー(ツッコミなしでお願いしやす。)


あ・な・た・の、、、恋人、Kanaさんですw。
今日はネタ切れのため、短縮バージョンw。


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ついに来たぜ!我が新しい相棒!!!


購入まで紆余曲折ありましたが、ようやく入手にこぎつけた一眼レフ。
昨日は、手にとって「ウキ?」となっておりましたが、
自宅売却の写真ネタをボクが撮影する!!!と啖呵を切ってしまったものですから、今朝からこのα7c君+SIGMA望遠レンズ君を使って、ヨメちゃんとあーでもない、パシャリ!コーデもない、パシャリと撮りまくっておりました。


元々家にものを極力置かない主義で行きていた僕らです。さらには12月の引っ越しに向けて物をバンバン捨てまくって来たことが幸いし、なんとかほぼスケルトン状態で部屋を撮影することができました。
※と入っても、ある程度の生活必需品がありますので、一部屋ごとに不要物を別の部屋に異動してパシャリ。、「ウラー!!!次の部屋の撮影だからこの荷物をこっちの部屋に移動じゃー!!!」。そしてパシャリ。そんな感じで撮影を進めました。


さすが一眼レフ+ちょっと高めの望遠レンズだけ合って、いい感じで写真が撮れましたよ。
YOUTUBEの「建築写真家チャンネル」ってので最低限のとり方を学んでやったかいありましたw。


★ちなみにこんなやつ★
www.youtube.com



今日のうちに、販売価格+撮りまくった写真からベストチョイス20枚を各仲介さんに送付して、明日より販売開始であります!!!


さて、本題は、最近良くツイッター界隈で耳にしていた、あの融資の仕組み。


えと、小ベンツ、、、あ、いや、オナペッツ、、、もとい、、、
コベナンツ融資のお話ですw。


先日自宅売却の相談を弊社への融資をしてくださっている某YHB様の担当さんに連絡した際に、


「あ、そうそう、Kanaさん。面談の際に、法人向けのちょいとした融資の仕組みをご説明差し上げたいのですが、ご興味あります?」


とのことでしたので、


『ロンモチにございます。是非お伺いしたく!
ハイ(^-^")/


ということで、昨日凸しておりました。このへんのお話をば。


このコベナンツ融資。この銀行さんの仕組みとして、(もしくはこの支店さん、という枠組みかもしれません)
こういう性格のものです。


・元々法人向けの融資の手法の一つであり、今般この幅を、資産管理法人にまで広げたもの。
・評価は収益還元法で、融資期間は、法定耐用年数評価でなく、「経済耐用年数※」とする。
・昨今では融資の対象に入れてくれない、耐用年数超えの物件もOK
・利回りはイマイチでも、資産性が高い物件(例えば都内一等地とか)にもOK
・当然だが、違法建築、反社には融資しない。
・融資対象の物件の価格の最低額:1億円


要は、この地銀さんの場合においては、昨今では通常の評価手法だと融資の難しい(現状の指針では資産と認められない、また、単に評価が追いつかないから)物件だけど、実質的な収益力があるとか、将来の出口が狙えるとか、そういう「将来の資産性が望める・現時点での収益性が高いと判断できる物件」への融資の門戸を広げるための、もう一つの融資手段。
そう捉えることができると思います。


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ちょっとだけ、ワクワクしてきました??


ま、不動産クラ界隈の洗練された投資家・経営者であるあなたは、当然ながら、良い話だけではありまへん!!!
そう見ていると思います。


おっしゃるとおりで、この融資には、ある種の「紐」がツイております。


・融資手数料:3%~5%(例えば1億の物件なら300万~500万くらい銀行が美味しく持っていく°д°) )
・毎期、外部の不動産鑑定を入れて「自費で」物件鑑定をして貰う必要がある。
・二期連続で経常損失を出さないこと。
・当期の純資産額が、前記のそれにたいして、25%以上目減りしないこと。


なかなか、斜め上から(?直球?)くる紐付きとも言えます。


不動産鑑定は、同行から紹介していただける鑑定士さん(バックはとっていないとのこと。純粋に紹介してくれるらしいです)だと、


初年度:30万、2年目:10万、3年目:10万、4年目:30万、、、


という費用感だそうですよ。(3年周期で、一度30万と額が必要なのが謎ですが、まぁ、そういうもんらしい。)
ちなみに、他の大手系の鑑定士だと倍は行くといっていたが、ボクは相場をじぇんじぇん知らんので、
詳しい方教えて下さいw。


二期連続で経常損失を出さないというのは、一応銀行のスコアリングの視点が反映されていて、
減価償却費は+して良いということだそうです(この地銀さんの場合、です。)


※また、上記で触れている、経済耐用年数について「どういう基準があるんですか?」と聞いたら、「実は鑑定しのさじ加減的な要素が多分に含まれております ^^; 」と。


まぁ、と入っても、いわゆる不動産鑑定士の世界で言う常識(尺度)というものが当然存在しており、これから以上に逸脱すると銀行そのものがその値を弾くらしいのですが、それでもそういう、「さじ加減」というものが存在しているのは事実のようで、これがこの融資の仕組みにおける「歪のひとつ」ということかもしれませんねw。


事例を聞いた所、22年経過のRC物件に対して、+32年が最近の事例だそうです。法定耐用年数であれば、47年ー22年=25年だから(まー、それでもいいけどw)+7年の融資期間が引っ張れる(すなわち見た目のCFの向上が狙える)。


目安感は、


都心部:経済耐用年数=60年(ベストケース)
神奈川:経済耐用年数=55年(ベストケース)
千葉 :知らん(彼らの範疇外w)


ちなみに、購入側の我々に対しては、購入の際、大規模修繕の記録とかがあると、鑑定評価に+に効いてくるそうです。
ここ重要ですねー。
あと、当たり前ですが、上記条件にハマるとすれば、「立地がリッチであることが超重要」ってことは自明ですなーw。


この地銀の担当さんは、不動産大好き青年で、


「ボク、四六時中、スマホで健美家・楽待・リバブル・スミフ・リハウスとかいろいろサイト見てて、この枠組にハマる物件を探して、行けそうと思ったら鑑定士に声かけて行けそうか見てもらって、顧客法人様でハマりそうな方にお声がけしてるんです。なかなかないですけどねー。」


「ボクも湘南に住んでいるんで、Kanaさんの湘南の価値ってのは重々承知しているのですが、意外と鑑定士評価って湘南エリアは低いのですよ、なので、もう少し北上して探していただくのがいいかもしれません。」


『なーる。で、この枠組にハマる最低ラインってのが1億って言ってたでしょ?ほら以前、ボクが気になる物件でご紹介したやつ、スタートはその付近なんすよ。ただ、数字で合いそうなのは1億を切るライン。となると、外れちゃうんだよね?』


「あー、まぁ、そこはやり方が無いわけじゃないですが、、、どうだろ。諸費用とかコミコミでラインに乗るんなら行けるかもしれないけど、、ただ、経済耐用年数がおそらく17年くらいかな。。。これで十分な利益が出せれば考えてみてもいいかもしれませんね。」


ナドナド、いろいろお話していたら、気づけば1時間半くらい話し込んじゃいましたw


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こういう物件にコベナンツはいけるんでしょうか?w


というわけで、ボクなんぞのヒアリングで恐縮ですが、
コベナンツ融資の仕組みは大体こんなところです。


評価次第ではフルローンも行ける枠組みでありながら、自己資金と引き換えに手数料という名の費用が余分にかかる。また、毎期鑑定評価費用が発生する。そして、銀行から見られる評価もそれなりに厳しい(ただ、上記条件ならば、フツーに経営していれば、早々引っかかるもんじゃない気もしますが、果たして、ですね。^^;)


ということで、あなたは、この融資の仕組み、どう考えますか?
ボクは、使わない選択肢はないにせよ、あくまで全体の融資戦略の一つであり、よほどの好立地で出口もちゃんと見据えられる物件で全体の資産状況、CF状況からバランスが良ければ積極的に使う場面もあるであろう。
そう考えています。


融資が出るからやったるどー!!!
というヒーハーな発想では、ちょっと経済が傾いた際に、足元を思い切り救われる


「諸刃の剣」


とも言えると思います。


心してまいりましょう!!!d(。ゝд・)


ということで、、、


今日も読んでいただき、ありがとうございます!!!
横浜の、秋の空から、愛を込めて。


( ˘ ³˘)❤ンチュー。( ˘ ³˘)❤ンチュー。( ˘ ³˘)❤ンチュー。


☆⌒(*^ー゜v thanks!!