湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

横浜の現自宅をどうするか?Vol.5 ~仲介のこり1社と戦略立案と販売価格決定、の巻~

どうも、みなさん。おこんばんワイン&おはヨーグルト。°д°)o


和製ジェラルド・バトラー(ツッコミなしでお願いしやす。)


あ・な・た・の、、、恋人、Kanaさんですw。
今日はネタ切れのため、短縮バージョンw。


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いつぞやの、ボッチ、クアアイナ。(ここのグァバジュースが好き)


横浜の現自宅を高値で売却するのコーナー!!!
さて、早くもVol.5を迎えておりますw。


前回はこんな感じ。
kanaloa.hatenablog.com


今日は簡単に。
昨日の続きで、仲介3社様の残り1社のご担当とお会いして、ヒアリング。
最終的に、3社販売のスタート価格と販売開始日を決めましたよ。


こんなメニューでいかがでしょう?

電鉄系の仲介さんとの打ち合わせ

仲介3社の最後の1社となりました、電鉄系の仲介さん。
今日は担当さんお一人で来られました。


実は以前この方とは直接、収益アパートの件でご相談させていただいていた間柄で、当事は別の店舗でお仕事をされていましたが、今回店舗のHPを覗いた所、この方がこちらに異動されていることを知り、収益アパートの購入で貢献できなかった分を自宅売却で貢献できんものかということでお声がけしたというものです。


当事結構な数の物件をご紹介いただいてはいたのですが、今一歩のところで買い逃したり、ボクが融資付しきれなかったりでこちらが応えられなかったのが心残りでした。


今回自宅売却でお世話していただきたいと連絡した所、名前と顔を覚えていらっしゃったようで、


「あぁ!!覚えてます!嘘じゃないですよ!○○の▲▲のアパートもう一歩だったときのKanaさんですね!」


と。


『そそ!!!よく覚えていらっしゃる!!!あん時、ボクが融資付でコケちゃったんですよね!その説はホントご迷惑おかけしました!』


「いえいえ!そんなもんですから!今回は是非とも売却似お力添えさせてください。僕らはむしろ一般レジの方、特にマンション売却は得意なんで!」


ということで、早速売却価格のご提案をして頂きました。


「カクカクシカジカでぇ~、実は昨今の市況ですと、このエリアのマンションがホントにモノがなくて、過去のデータだとあまり妥当な価格がでないのですよねぇ、、、」


とボソリ。


確かに、ここが弾いてきた提案価格は、チャレンジ価格が、他社の「固く売れる価格」となっており、ここの「固く売れる価格」はほとんど「バーゲンセール」価格になってました。


「正直実態と合わないのですが、杓子定規に過去データで分析するとこうなっちゃうので、今の市況に追いついていないのですよね。。」


で、ボクが他社の最も高い価格を言ったら、


「あー、やはりそのへんがチャレンジ価格ですかー。まー、チャレンジだったらそれでいいと思いますね。」
「で、今、近隣でKanaさんのマンションより数年前築のマンションで、ちょっと狭くて、数年前に少しリフォームした物件が、○○○○万でウチが専任でやらせていただいていますが、流石にあれは高いと思ったのですよねー、どうなったんだろ。。。」


とおもむろに、同僚のケータイにかけ始めます。

販売価格の決定、販売開始


「、、、あー、おつかれ。あのさ、あのマンション、結局どうなったんだっけ?え?あ、、あ、そう、え?決まったの?価格は?はー、そうなんだー、オウ!ありがとう、整理できた。じゃー」


「、、、Kanaさん。上記価格の、-50万びきで購入(売買契約)決まったそうです。はー、やっぱ今はこういう相場なんだー」


と。


、、、、(。-∀-) ニヒ



『そ、そ、そうなんですよー、なんかねー、とにかくモノがなくてねー、枯渇してるから今、ある意味、相場が合ってないようなもんらしいですよー。』


※あ、嘘はツイてませんょ。ちゃんと他の仲介さんからの情報ベースです。


「いや、ホントそうなんすよ、でもなー流石にあの物件はもう少し調整が入ると思っていたのですが、、、となると、、、Kanaさん、スタートラインはあの某財閥系さんのチャレンジ価格から入っても面白いかもしれませんね。」


『そ、そ、そうなんですよ。ま、たしかに、駅からの距離はあっちは10分、ウチは14分。でも、主要幹線道路に面してて、平米数はウチより小さいでしょ。で、ウチは修繕積立も管理費も控えめで(昨年の大規模修繕終わってから、少し修繕積立金が上がったけど、それでも周辺より安い)、駐車場は1500円でしょ?(周辺は1万くらいよ)、でもって、こっちは大手ゼネコンで、大手仲介でしょ?スペックでは負けてないと思うですよ。』


「ですねー。もしかしたら、もしかするかもですね。わかりました。じゃ、是非あのチャレンジ価格から進めてみてください。」


「まずはウチの顧客を広くあたってみます。このエリア限定でお探しの方も結構いらっしゃるので、あ、来週辺りから内見もよいです??」


^^; 俄然張り切ってまいりました。いいことですw。


『どーぞどーぞ、一応1週間前には予定下さい。こちとら、引越し準備や、なんやらでてんやわんやで、効率よくやっていきたいので。平日でも大丈夫です。うまくやっていきましょ。^^)o 』


一般媒介の枠組みのなかで、僕らがやれること。


「あ、そうそう、写真はどうしましょうか?ボク(担当さん)がデジカメで撮って帰ろうかと、、、」


『あ、もし、僕らに任せてもらえるなら、それでもよい?実は明日あたりに、結構なスペックのミラーレス一眼+レンズを買うんですよ。正直カメラは素人ですけど、ちょいと勉強して画角とかいろいろ考えて映える写真とってみますけど。』


「あ、それ、ありがたいっす!ボクらの手持ちデジカメだとしょぼくて、、、専任だとステージングやら、写真撮影サービスやらできるんですが、一般なので、、」


『OK!!! ま、いろいろ試してみますよ。各部屋のより・引き、水回りも数パタンの角度から、あと、朝方、日中帯、夕方、よるとかのエントランス周りの写真も工夫して撮ってみます。そっから適当にチョイスしてお好きにHP上にアレンジしてみてください。被写体の魅力がでる(映える)写真て実は朝日を横から受けるほうが陰影がでて良かったりするそうなんですよ。夕日もまた同じ。意外とHP拝見していると淡々と真っ昼間に撮っていたりするでしょ?なんで、ちょっと違う視点からのインパクトを表現できるかもしれませんです。』


「おー!それは楽しみです!お待ちしております!!!」


、、、言っちまった。写真のハードルを上げちまったです。


動画編集ならそれなりに腕を磨いてきたものの、、、いわゆる静止画撮影ってじぇんじぇん、わからん。
うーん。


ま、しょうがない、言った以上は努力せねば。
自分のおうちの高値売却のためだし、今後、湘南賃貸併用の写真撮影にも反映できるしねってことで。
一般仲介なので、プロモートには仲介さんも時間と手間をあまりかけられないのが実情でしょう。
ですので、僕らが彼らのために(売却チームの一員として)やれることはこういった部分の協力だと思ってます。


とは言え、、、、


カメラについては、、、
焦点距離F値・ISO値、広角、ポートレート etc... (てか、そんくらいしか覚えられんwww)
YOUTUBEで必死に勉強したのですが、ほかは全くわからん。


ま、悩んでも前に進まんので、後は実際に撮りまくって研究じゃ!!!


注文した一眼レフと、レンズ、ストラップは明日到着予定。(メチャ楽しみです♫)
スタビライザー(手ブレ補正用)は、今日ようやく注文できた(楽天から法人名義で銀行振込するためにさっきまでワチャワチャしてましたがようやくカタが付きそうです)ので、数日後に入手しますが、


とりあえず、撮影は明日からできそうです。
(まー、明日は天気悪いのでおうちで、美人のヨメちゃんを更にプリチーに撮ったろうとおもいますwww)


弊社専属のカメラフォトグラファー兼動画クリエイターKanaさん&ムスッコの珍道中が明日から始まりそうです。


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ふるさとの素敵な写真や、海辺のかわいいチャンネーのポートレートとか、横浜の街角フォトとか、結構撮りたい写真結構あるのよね。



ということで、今週木曜には、横浜の自宅の販売が開始されます。



だいぶハードルを上げてしまったようですが、まずは「高みを目指す!!!挫折禁止!!!」でまいりたいと思います。
売れなかったら、どなたか、可愛そうとおもって、1億で買ってくだちゃい。^^;


ということで、、、


今日も読んでいただき、ありがとうございます!!!
横浜の、秋の空から、愛を込めて。


( ˘ ³˘)❤ンチュー。( ˘ ³˘)❤ンチュー。( ˘ ³˘)❤ンチュー。


☆⌒(*^ー゜v thanks!!