湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

横浜の現自宅をどうするか?Vol.4 ~仲介3社と戦略立案中♫~

どうも、みなさん。おこんばんワイン&おはヨーグルト。°д°)o


湘南の海岸を、シャレたスタイル(カーディガン×白T×コーデュロイショーツ×サンダル×キャップの王道w)で颯爽と決めたいけど、
浮き輪肉にそれを邪魔されそうで困っている、
和製ジェラルド・バトラー(ツッコミなしでお願いしやす。)


そう、あ・な・た・の、、、恋人、Kanaさんですw。

f:id:jpnumachan5555:20211017194612p:plain
最近はショートボブのこんなイメージの女子も好き♫

#江口先生のイラストより。


本題と外れますが、
ムスッコがしきりに、「YOASOBIの年末のライブ行きたいから、頼むからファンクラブ入って抽選申し込みしてくれーー!!」というものですから、年甲斐もなく、YOASOBIのファンクラブに入って申し込みしておきました。
もしゲットできたら、12月に30年ぶりくらいのライブでございます。(過去には、千葉マリンでのB'zライブに彼女と行って依頼w)


武道館ライブらしいので、実現すれば、大学の卒業式以来ですwww。(歳をとっちゃいましたねぇ ^^;)


さて、本題です。


現自宅の売却について、具体的に動き出しております。

こんなメニューで、どぞ。

お声がけの範囲は3社としました。

これまでの経緯はこんな感じです。


kanaloa.hatenablog.com


現在3社の仲介さんに入ってもらうということで、(一般媒介でやってます。手を広げすぎず、いい塩梅での競争をしていただこうということで3社としています。)
今日は、そのうちの2社様と打ち合わせをすることになっておりました。


すでに触れておりますが、この3社様は、


・財閥系
・電鉄系
・建設系


から1社ずつチョイスをしてみました。(建設系のご担当様からは、『なかなか面白いチョイスをされましたねwww』と褒められたんだかなんだかわからないコメントを頂いていますw)


今日は財閥系・建設系の2社様。
午前、午後にそれぞれ割り振りました。本当は効率面から電鉄系の担当様も本日にブッキングしたかったのですが、
調整がつかず明日の午前中にお越し頂く形としています。


結果としては、10:00-12:00、15:30-17:00となり、間にインターバルを入るかたちとなって体力的にも精神的にも回復できたので良かったのかもしれません。
※普段、営業とかしてないボクは、人としゃべるのは好きな方ですが、かなりエネルギーを使う方なので、終わるといつもクタクタになっておりますw.


ということで、各社との面談状況をまとめておきます。
もし、このブログに訪れたあなたが、同じ、「自宅マンソン売却ナカーマ、ナカーマ候補」でしたら、
何かしらお役に立てる情報が入っているかもしれません。(保証はねっすw)
適宜取捨選択して活用してみてください。

財閥系の仲介さんとの打ち合わせ

この財閥系さんは、イケイケ営業で有名な某大手さんです。
ボクは、ヨコスカ戸建ての購入でお世話になっており、まぁ、たしかに、色んな意味でイケイケだったなぁ。
というのが印象ですが、
だからといって、嫌な印象を受けた記憶はありません。


純粋に、売上を上げるんじゃー!!!という思い(熱)が高い人が相対的に多い印象ですw。


ということで、今回も財閥系ではここにお願いする(仲介手数料とかちょっとお勉強してくれるらしいので ^^)ことにしました。
担当さんは、ウチのマンションに毎回ポスティングしてくれていた方を覚えていたので、
その人のプロフィールをHPからじっくり読んで、あと、他の営業マンとの位置付け(おそらく上に行けば行くほどベテランで実績のある方だと思われます)を確認し、


あまりにトップセールスマンは避け(場合によっては彼のペースに持っていかれることを避けたいのと、ある程度僕らのペースに足並みを併せてほしいという思いもあり)、若手から中堅一歩手前の年齢層で実績がありそうか、という点を見てみたのですが、


彼はなかなかの良い位置にいるなぁ、と思い、彼を指名することにしました。
早速彼から、提案書を分厚い資料で、しかも、宅配ボックスに投函してくれて、その熱量は嫌いじゃない。
良い印象を持っておりました。


本日見えた際には、彼+何故か営業所の所長さんもセットでお見えになってちょいと構えてしまいました。
てっきり、「なんとしても、専任を取りたいんじゃー!プギャ――m9(^Д^)――!!」
とくるものだと思ってしまったのですが、


彼らのプレゼンを伺って、一度だけ、「いかがでしょう?専任はご検討いただけませんか?」と言われただけで、


『ご提案は、本当にありがたいのですが、一般似てお願いします。昨今の中古マンション市場がアゲorピークあたりにある現況と、この物件の訴求力を考えた際に、専任でいただける様々なサービス(専任の場合のこの仲介さんのサービスは、ステージングやら様々なモノがついてくるのです)は考えずとも、優秀なお二方の営業力で十分達成できると考えています。例えば弱含みなエリアで売却が微妙だなと言うときこそ御社の組織力+サービス力をフル活用させていただく意味でも専任がよろしいと思いますが、今回はこういうことなので、何卒ご理解をいただければと存じます。m(_ _)m』


と丁寧にご説明差し上げた所、所長さんは、


「いえ、Kanaさんは、そうおっしゃると思っておりました。他2社様との勝負ですね!腕がなりますね!www。大丈夫です。一般でも変わらず頑張らせていただきますので!彼(担当くん)は、川崎エリアでも優秀なセールスとお客様への配慮等がしっかりしたものなので、きっと良い価格で売却先を見つけてくれるはずです、どうぞ、お任せください。」


と、快く(本当は無念だったでしょうが)引き受けてくださいました。


販売価格は、ここの「チャレンジング価格」が最大値であり、流石にこの価格は無理だとは思いますが、
できるだけ高く売りたいし、これでこのエリアの新たなベンチマークを作りたいという思い(価値形成という意味で)で、
あえて勝負してみようと考えています。(すなわち、この価格が、3社でのスタート価格です)


その後、改めて部屋の確認を頂いたのですが、これで17年(ごめんなさい、てっきり14年と思ってましたが、17年でしたw)とは思えないほどキレイで、現況でも十分良い値段出いけると思う!と太鼓判をいただけました。


最近はとりあえず現況で住んで、必要に応じて後でリフォームしていくという若い世代も結構あるらしく、
であれば、今傷んでいるリビングの一部のクロスをちょっとだけ当たり障りのない落ち着いたトーンの1000番台クロスでアクセントとして張り替えるだけでいけるんじゃないかな、そう考えているところです。


特に水回りがとてもじゃないが17年使用したとは思えないとおっしゃっていただけたのは、
きっとヨメちゃんが毎日コツコツ清掃を続けてくれていた賜物なんだよな。。。そう思い、言葉では言いませんが、感謝しておるところです。あ、モチ、僕もたまにキッチンをめちゃめちゃキレイにしてみたりしてたんですけどねw。


あとは、写真については、僕らが提供する写真でもいいので、バエる写真あったら沢山くれとおっしゃってましたので、
水曜にはゲットできるボクの新しい相棒「α7c君」でかっちょいい写真を取りまくろうと思います!!!
画角や、色味付など、いろいろ研究しておきます!!!


f:id:jpnumachan5555:20211017220627j:plain
湘南のお家のボクのルーム(うそです、ごめんなさい)

建設系の仲介さんとの打ち合わせ


午後の休憩の後(3時までシエスタタイムでしたw)、
建設系の仲介さんがご来訪。こちらは担当様(副課長という肩書)+その下なのか同僚なのかよくわからないのですがもうひとり(主任という肩書でした)の2名でいらっしゃいました。


あれでしょうか?実需は営業さんはツーマンセルでの対応ということなんでしょうかね?
新人だからフォローが必要とかいう印象ではなかったのですよね。うーん。謎ですw
明日の電鉄系の方もツーマンセルならほぼ確定かとw。


なので、お家に用意するスリッパは二本としましょうねw(ボクはホテルでゲットした使いステスリッパをご提供してます)


また、挨拶のときには、会社の名刺をしっかり渡すことにしてます。
当たり前かもしれませんが、もらうだけではだめで、自分の素性をまずはしっかりアピールすることも忘れておりません。
こういうときに、一応、一部上場のリーマンであることを活用しないともったいないです。
「しっかり働いて、信用・信頼を勝ち得てきたガンバリーマンです!」
というのをさり気なくアピールしておりますwww。


おそらく、買い主様も売り主の素性は知りたいでしょう(変なやつと取引したくないってのは、買い主様もおなじでしょうから)。
この辺はこの10数年で培った、不動産賃貸経営の経験値が大いに生かされますね。
不動産賃貸経営マンセー °д°)o


f:id:jpnumachan5555:20211017221543j:plain
晴れた海の街が大好き♫


この会社様は、あまり派手さはなく、でも、古さもなく、堅実な印象があります。
最初から一般媒介でいいですよ。とありましたので、彼らは、最初から一般前提での商談という体で臨まれてきたのが好印象でした。


で、彼らに「Kanaさん、他の2社さんの名前は教えていただけます?」とありましたので、


『財閥系の○○○さんと、電鉄系の○○○○さんですよ。』


とお伝えした所、


「なるほど、面白いチョイスですねwww。こりゃウチも腕がなりますw。」


と。なんかよくわかりませんが、きっと業界間でのイロイロなナニがあるんだろうと思って、
ここは特に深堀りせずにニッコリ聞いておりました。


彼ら曰く、この会社は複数の不動産会社と横の提携を結んでいて、他社様からの評判は悪くないと自負している。
そうアピールされておりました。
ということは、そうでない仲介大手もあるということの裏返しでもあるなぁと。


これが、我々の取引にとって、同プラス、マイナスとなって見えてくるのかは正直わからないのですが、
同じ業界に愛される業者さんは成長するし、きっと顧客にも良い結果を与えるんだよなー、
というのがボクのコレまでのビジネス経験からの印象です。


ここの査定は、上記財閥系仲介さんよりかは少し落ちますが、より現実的な値とみました。
おそらくこの会社が提示された、販売価格帯 min/max の max価格が現実解になるのではないか?がボクの見立てです。
そういう意味で、一番妥当な分析をされているのがこの会社と見てます。


ただ、一方で、まだ足元のマンション市況は、アゲ、もしくは、若干のピーク(価格の頭打ちが見え始めてる)ということなので、もう少し背伸びをしてみたいという気持ちもあり、そうなると先の財閥系さんの提示したmax値となるんですね。
面白いですね。値付けっていうのは。
ハイ(^-^")/


担当さんご本人は、我が家の近くのコレまた人気エリアのタワマソに住んでらっしゃって、
この地域のアゲアゲ市況を肌身で感じていらっしゃっており、更にはこのエリアのマンションは結構な数を売ってきており、
相場もほぼ把握されている感じなので、これも提示価格の根拠の裏打ちになると考えています。



f:id:jpnumachan5555:20211017223020j:plain


最後に、この仲介さんにもお部屋をじっくり見て頂きました。
やはりこの方々も、


「17年使ったお家とおもえませんね。現況で全然いけます。減点する箇所がまったくありませんよ。^^)o」


こういって頂き、本当にありがたいなと思いました。


※まー、このために、約2日に渡り、全ての壁紙を雑巾がけ、汚い箇所はセスキソーダで死ぬほど磨き上げて、見せちゃいけないガラクタは徹底的に車にぶち込んで、仲介さんがお見えになる直前まで、今日の寒空の下、窓を全開に空けて生活臭を抜きに抜きまくって凍えていたのです。成果がでてよかったです。(出なかったら、家族みんなで倒れていたと思いますw)


手前味噌で恐縮ですが、
我がマンソン。
立地は程々に都会エリアと近くて、ちょっと足を伸ばせば大きな公園が2つもあり、
とにかく近くには、でっかいショッピングモールがチャリンコでアクセス可能。


更には、スーパーに至っては、有名所が全てで揃っており、
都内、横浜、へのアクセスは抜群。


施工会社も大手ゼネコン(品質も悪くないといいます)、販売も大手。
修繕積立も破綻しない堅実経営、管理費も安い(今どきのヒーハーな設備はなく、組合の会議ができるホールがある程度)。
駐車場も平地置き、機会式あるが、これも月1500円と破格。(周辺は1万以上あたりまえ。これ、正直すげーと思います)
先日機会式もモーター類、部品交換済み、塗装やり直して新品同様。当面の修繕不要。


全体の修繕も昨年終えたばかり。


コレに、昨今のマンソン供給不足とこの市況です。


よほど変なことが無い限り、狙ったアンカーラインでの売却は可能と考えています。


明日、最後の電鉄系の仲介さんのプレゼンを拝聴し、
販売価格をその日のうちに確定、3社様に連絡。一応、明後日の地銀さん面談で売却(先日内諾はもらったのでOKですが)の旨を改めて連絡して、水曜あたりから、販売活動レッツゴーとなる予定です。


できれば売買契約は、今年中にケリを付けたいと考えています。


さて、どうなるでしょうか。
電鉄系さんのヒアリング状況も含め、多分あすもブログ書くと思います。(多分ですwww)。


マンソン売却にご興味のある方は、よろしければ読んでやってください。


長文となりスミマセン。m(_ _)m


今日も読んでいただき、ありがとうございます!!!
横浜の、秋の空から、愛を込めて。


( ˘ ³˘)❤ンチュー。( ˘ ³˘)❤ンチュー。( ˘ ³˘)❤ンチュー。


☆⌒(*^ー゜v thanks!!