湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

湘南賃貸併用 近況報告(えー、見た目はほとんど変わってません!www)~Kanaさん湘南移住実行の記録13~

どうも、こんばんワイン。°д°)o


湘南移住を契機に、自分の人生を「とにかく楽しみ切る!」ことにフォーカスを当て、毎日を全力で精一杯!ヘラヘラ生きている、
不動産クラ界「昼下がりのダンディ」


そう、あ・な・た・の、、、Kanaさんです。


f:id:jpnumachan5555:20210911193205j:plain

湘南にもトゥクトゥクあるよ。^^)o (ここは有名な8ホテル茅ヶ崎さん。バェるんよね。ココ)


週末になって、ちょっと夏が戻った感じで、今日もちょいと「アッツ(≧∇≦)/」となりましたが、
空を見たり、風を目を閉じて感じると、やっぱり秋の気配を感じます。


さて、今日はこんな陽気なので、、、
隔週の我が湘南賃貸併用の建築状況を勝手にチェックしにいくdayとしました。




ボッチドライブの相棒の曲はコイツ!!!
斎藤和義さんもカッコイイヨネ!!!


open.spotify.com



現地についたらまず腹ごしらえってことで、お昼を食べて、それからヨメちゃんから指令が出ていたので地元のJAさんがやっている野菜直売へGO!!!


「ごめんねー、午前中にほとんど売り切れちゃってねぇ~。(ノД`)・゜・。」


『アララ。大丈夫よー。この紫蘇一袋もらうねー』


^^; でも、こういう地元の方とのやり取りがボクは大好きです。
特におばちゃんたちとの。(昔からおばちゃんには大人気のボクですw)。
掛け目なしの楽しい会話が楽しいじゃないですか。
歳を重ねて、余計にそれを感じる今日このごろ。(Kanaさん。ジジィ化促進中www)


もう一軒の野菜販売店を知っていたので、そちらで、きゅうり・小松菜・ほうれん草・ルッコラを(全て平塚・茅ヶ崎・藤沢の地場野菜でごさいます。)ゲット!!!( ✧Д✧) YES!!


リュックにぶち込み、さぁ、現地へゴーでございます!!!


さぁ、そろそろ外壁もツイちゃって、プギャ――m9(^Д^)――!!
ってなると思ってワクワクしながらスキップランランで現地に向かったのですが、


f:id:jpnumachan5555:20210911195351j:plain

アレ。。。なんか、2週間前とほとんど変化ねーじゃねーか。
?(*´・д・)ノ


ちなみに、前回UPした現地写真がこちら。

f:id:jpnumachan5555:20210911195515j:plain

やっぱ、あんまし変わってない。^^;



工程的にはですね、えっと、

kanaloa.hatenablog.com


と大枠では変わっていなんでしょうね。
おそらくは、細かい内部の構造面の実装が進んでいるんだと思います。
業界は違うけど、ものづくりの流れは、
基本構造(アーキ)→機能の実装→詳細部分の実装ですもんね。


今日の写真の右側にちょいともられた荷物があると思います。
これは外壁(のある一部)だと思います。


ここ数日雨模様でしたので、もしかしたら、天気が良くなって水が飛んだら外壁とかをやろうとか、そんな感じなのかしら。


ま、2週間後の楽しみとしておきましょうか。
( ˘ ³˘)♥


f:id:jpnumachan5555:20210911200945j:plain

海沿いの街には、Vespaがよく似合うw。


我が家の写真を取りまくっていたとき、
ちょうど隣の、素敵なご自宅の奥様が通りをお掃除されていました。


Ka:『ご無沙汰しておりますぅ~。Kanaでございますー。 (/*^^)/ 』


奥:「あらぁ、ご無沙汰ですー。^^)o すっかり素敵なお家が建っちゃってぇ~。」


Ka:『ありがとうございますぅ。建て方のときはうるさかったでしょう??ご迷惑おかけしてスミマセン。(m;_ _)m
工事の面でご迷惑なことがあったら遠慮せず連絡して下さいね!!!』


奥:「あぁ、全然ですよー。お気になさらないで。 ^^) 楽しみですね。お家。」


ここのオタクの娘さんが、ボクの記憶だとスーパープリチーだった記憶があります。
なんとしてもご近所付き合いを大事にせんとあきませんwww。


今後も、ご近所付き合いを大切に、大切にして、早く湘南住人として馴染んでいこうと思ってます。


結局お家の建学は15分くらいで、敷地内をウロウロして、
へー、ホー、ッテ感じでだいぶ具体的に家の感じがイメージできるようになってきて、
これからが楽しみだなーと思いつつ、終了しました。


f:id:jpnumachan5555:20210911205439j:plain


帰る際、
今日は海の方には出ずに、(134号はどうしても混んじゃうからね)高速からバキューンと横浜に帰ることにしました。


ちょっとくたびれていたので、高速に入る前に眠気防止で、ちょいと立ち寄ったコーヒーショップ(スペシャリティ珈琲を扱うお店です)で、タンザニアのアイスコーヒーをゲット(チト、高いけどうまかった)。


ここの店長さんが気さくな方で、コーヒーを店頭でいただきながらしばし歓談した所、ちょっと気になる話題になりました。


店:『ご近所の方ですか?』


Ka:「あー、もうすぐ、ご近所になる予定です。 ^^)o 」


店:『へー、そうなんですか、やっぱあれですか?テレワークをきっかけに?』


Ka:「うーん、どちらかというと、若い頃に湘南に入り浸ってていつかは、、、という族です。たまたま重なった感じかなー。」
Ka:「このお店は開店してどのくらいです??」
 

店:『えっとね、5年くらいかな。もともとボクは地元なんですよ。なんか地元に恩を返したくて始めたんですけど、まぁー湘南はテナント賃料が本当に高くて困っちゃいますね。世田谷の居抜きとかと相場あんまし変わんないんですよ。』


Ka:「へ?°д°) そうなんですか? え?坪単価はこのへんだと2万後半から4万あたり?? マジですか? °д°)」


店:『ほんとですよ。でも、ほら、都内とは人の出がぜんぜん違うでしょ?なのでけっこう大変なんですよねー』


家に帰って、初めて店舗系の貸店舗サイトを覗いてみたのですが、ホントでした。べっくらこきました。
ちなみに、鎌倉はもっとすごいです。上記の店長さんは『確か4万~場所がいいと6万、7万とかありますよ』。と。
ボクも改めてざっと見たら、坪3万~5万がゴロゴロ。
コロナ禍なので、多少安くなっているかもしれません。が、さすが天下の鎌倉。恐ろしいです。


店舗といえば、最近、同志ケルンさんも熱く燃えたぎるものを感じております。
彼のブログでもよく出てくる京都。
ふと、どんなもんだろーと思って、


ちょいと賃料相場を覗いてみましたが、ざっと見た範囲で、祇園四条とか東山あたりだと大体1万後半から3万で推移しているようですね。
コレが高いのかやすいのか、土地勘のないボクにはわかりません。


店舗賃料の「値ごろ感」っておそらくは、「客単価」✕「売上数」との関係で(多分)決まるんで、
上記店長が言うように、湘南海側は、賃料坪単価では、京都と遜色ないわけです。


では、「客単価」✕「売上数」で考えてみると、、、
ボクが知る、最後の京都は、あのインバウンド花ざかりしころの基準ですが、、、
いずれも湘南のそれを遥かに上回っていると思います。


実はボク、ちょっと前に、京都のインバウンドビジネスに興味を持っていたのですが、
確か、、、あ、あった


kanaloa.hatenablog.com

2015年のこと。6年前はホントすごかったんです。インバウンドビジネス。


この話を聞いて、(あ、上記記事は場所を記載していませんが、紛れもない、京都でしたw)、
早速ヨメちゃんと、当時まだ5才のムスッコを連れて秋の週末にウラー!!!って京都に突撃。
3日間で回れるだけ街を徘徊して、廃人になって横浜に帰りました。


その時わかったのは、「外国人の購買意欲の凄まじさ」でした。
京都は、もともと、ハイソな都ですので、物価もおそらく全国でもトップレベルかな。
(多分良いところのホテルはホント高かった記憶があります。)
その高いホテルは全て外国人に抑えられていて、日本人が全然ホテルを確保できない時期でした。


街を見渡せば、中国人・韓国人・アメリカ人・オーストラリア人(英語なまりでなんとなくわかるw)・ヨーロッパ人(英語以外の白人とかラテン系はここでひとくくりにしてますw)で溢れかえって、
目の前で土産もんがバンバン売れていく様を見て、


「やべぇ、これは民泊参入せんとあかん!!!」


と新幹線の中で皮算用して、ニヤニヤしておりました。(※)



話を戻します。




京都くらいの、客単価と売上があれば、この賃料坪単価でも割に合うと思うのですが、
海沿いの人気エリア、湘南では果たしてどうか、、、
湘南の定番エリア(それこそ、江ノ島・鎌倉とか)であれば、おそらくビジネス的に合うかと思うのですが、


他のエリア(辻堂・茅ヶ崎・他藤沢の江ノ島以外のエリア)ではどうなのか、、、
個人的にはもう少しこの地域全体での観光の「あり方」をテコ入れしていかないと難しいかもしれません。


もちろん、お店の「自力」が高いところは、それでもお客さんを惹きつけて、バカ売れしているところもありますから、
地域全体としての観光への取り組みや、お店単体での自力向上、メディアへの露出の仕方等を複合的に考えて継続的にお客様に多く訪れていただくような施策が必要になってくるんだろうと考えています。


(偉そうに何を言っているんでしょう。スミマセン。^^;)


コーヒーショップの店長さんとこういったお話をしている中で、ふと思い出しました。


ケルンさんとも話していた


「古い店舗をベース部分を改良し」


これを


「若い力のある(将来有望な)、でも、現時点で資金的に不利な経営者」



「通常賃料よりも割安で貸し出す取り組み」です。


街の力は、すなわち「人」です。


ハード面(建物・店舗のデザイン)、料理・お菓子・お酒の美味しさはもちろん大切なのですが、
最終的には、お店が地域に受け入れられるのは、そのお店を回している「現場の人たちの魅力」がすごく大きかったりします。


だって、数多のグルメサイトでも、頭一つ抜け出しているのは、ホスピ力が抜群なお店だったりしますもんね。^^)


こういった、将来有望な若い方々に、


「通常賃料よりももう少し安く、貸し出す側のビジネスも壊さない程度に」貸し出す、


言わば、「プチ旦那業」を形にできないかということです。


流石に現状、弱小ビジネス経営者のボクなので、本来の旦那業までは正直無理ですが、例えば、地域の最低ライン-10%の賃料を固定ラインとしてこれにプラスして売上連動型の賃料としたらどうかと。


要は、貸主も、借り主も広義の視点でみれば、一蓮托生のビジネスパートナーなわけで、売上が立たなければ、貸主のボクはちょっと痛みますが、借り主はなんとか踏ん張れる(かも)。
借り主が儲かれば、ボクも笑顔になるw。


ただし、ガンガン儲かってしまって、あまりに地域の賃料とかけ離れた状態なるのもまたあまり良くないので、
ここは事前の交渉で上限賃料も設定する。
こうすれば、借主側の経営者は、「これ以上稼げば、以降は固定費決まるから安心w」という心理で頑張れんものかなと。


ただ、相場観がゼロなんで、この辺の数値をどう設定するか?は、今後の課題ですな。


なんか、とりとめもない話になってしまいましたが、、、いかがでしょうか?


別にこの話というは、湘南に限った話ではなく、
せっかく賃貸経営もしくは、不動産に関わる業界に身を置くことになったのですから、
若い世代が元気になるような、そんな取り組みで全国各地で地域貢献ができたら素敵じゃないでしょうか?


ボクは日本という国が大好きです。
大した海外経験はないですが、外国から日本を見たとき、(ま、いろいろ細かい問題は抱えているにせよ)


日本の自然・文化・食事、、そして人、、、
本当に素晴らしなぁと感じていました。
でも、この価値を築いているのは紛れもない人。そしてこれからを担う「志ある若者」です。


全国各地で、きっと、こういった若者が立ち上がろうとしているときに、
民間レベルで、しかも、大した力はないかもしれませんが、
微力ながら彼らの未来の一助になれんものかと、
そうかんがえる、週末のボクです。


え?オメーはまだそんな領域じゃねーだろって?


ハ、ハヒ。。そうなんですけど、、、


でもね、
夢は、語ってなんぼの人生じゃーーーー!!!
じゃないですかね?


ということでw,たまには妄想して見るボクを許してね。
みんな優しいもんね。。:゚゚(´∀`)・。


いかん、熱くなりすぎた。いつもの、ヘラヘラKanaさんに戻りまーす。


さぁて、明日は、、、何すっかな。
明日考えまーす。


今日も読んでいただき、ありがとうございます!!!


☆⌒(*^ー゜v thanks!!




<※以下、おまけ>

上記のインバウンドの京都民泊ビジネスのお話の顛末です。


民泊ビジネスは、
結局融資でことごとく玉砕。当時○ルガも候補に上がりましたが、どうにも彼らの営業スタイルが気に食わなくて避けてました(まさかあんなことになるなって思いもしませんでしたが)。
頼みの、○岡銀行さんにプレゼンするも、今となっちゃ当たり前なんですが、NG。


『Kanaさん、名古屋ならどうでしょう?名古屋なら支店あるし!』


とか、ちょっとずれた提案まで受ける始末で、そのままフェードアウトしちゃいました。
当時に参入できていたら、まだ、古い町家をフルリノベしても結構稼げる時期でしたのですが、、、


その後、管理会社のフィーが跳ね上がり、(当初25%とかでしたが、最終的に50%近くになったそうです)
更には、コロナ禍までは想定していなかった(誰もできないってのw)ので、果たしてビジネスとして成功していたかどうか。。。
京都での民泊は最近あまり聴きませんが(興味薄れてたので)、実情はどうなんでしょうね?


ただ、このときにいろんな学びを得ました。
賃貸経営とは全く異なる、宿代の設定の考え方、人の流れ。


あの頃はエアビーとブッキング.comのあらゆる民泊の宿代設定を目を更にしてみてましたので、どの月の、どの曜日に宿代が上がるとか大体理解してました(ただし京都限定)。ただ、人の流れって大体同じって聞くので、今後仮に民泊というか、ホテル業をやるなって話なったときには必ず役立つ知識・経験になったと思います。


実は弊社の名称は、仮に宿泊業をやる羽目になったときにも、違和感ないような、そんなネーミングにしています。
日の目を浴びる日が来るよう、頑張ってまいります!!!


※あ、定款には記載してなかった。ので、改めて登記し直す必要あるんだろうね。ってことで。^^;