湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

週末のKanaさん。~不良入居者対応・湘南賃貸併用状況を簡単に♫~

おはようございます。( ノ゚Д゚)
週末のKanaさん。近況報告です。


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早く、青空広がる夏が来てほしか。

今日は以下のメニューで。

品川AP 不良入居者T君。その後。

以前の記事でお伝えした、品川APの不良入居者(以後、T君と称します)のお話。

kanaloa.hatenablog.com

まぁ、とにかく、社会をなめてるとしか思えない子で、
管理会社の担当さん(この方が本当に頼りになる)と相談して、

  • まずなんでも良いから仕事しろ(コイツはいまプーです)
  • 連絡が取れる番号を教えろ(ちゃんとその場でかくにんするからな)
  • 家賃は+2000円あげるからね。
  • 期限はいついつまで。
  • これをクリアできるならば継続してもいいから、頑張れ。

そう伝えて、結果を待っていました。
昨日その結果が来ました。

  • 未だプー。(てか、ボクも彼の行動みてて、全然活動している様子なし)
  • 連絡先がまだもらえていない。
  • 家賃+2000円は納得したらしい(で、払えるの?)
  • 期限内に一時回答はした。(あたりまえ)


てことで、まだ条件クリアしていない。最終期限は7/9。
上記しっかり守れよ、と担当さんが伝えてくれたそうです。


本人は結構神妙な面持ちで、「がんばります」と帰っていったそうですが、、、


「Kanaさん。でもね、こういうヤツに限って、 猫かぶって言ったことをやらないことが多いんですよね。」
「疑って見ることはあまり好きではないのですが、、、でも、結果苦労するのはオーナー様だし、我々だし。」


『ですよね。頂いている情報から、彼は根っからのワルではなさそうなのですが、でもね、やはり、行動・言動から、社会との関わり方が、どこかでズレてしまっている、そんな感じがします。』


『なので、少々手厳しいですが、今回の対応で行きたいと思います。一つ希望があるとすれば、彼には○○の才が備わっていること。きっとあの世界で本気で頑張れば、自分の物件に対してこういうのは好きではないですが、こんな狭い部屋ではなく、もっと広い部屋でもっと自然がいっぱいの環境でのびのび生きていけるんじゃないか。そう思ってます。そういうふうに導いてあげるのも我々の勤めなのかもしれませんね(o´д`o)=3』


「あはは、面白い考えですね。でも、そうかもしれない。実はボクも似たようなこと考えましてね。彼は生きる環境を変えることできっと良い人生が迎えられるんじゃないかって。」


てことで、彼の人生のために何がベストなのか、もう少し寄り添ってみたいと思います。
※もちろん、甘い対応はしませんよ。毅然とビジネスたる部分は対応していきます。


テナントリテンションと言う観点では、住んでいただけることがベストなんですが、現状このお部屋は相場賃料よりも明らかに4000円以上安い状況。
他にこのお部屋に相場賃料で住んでいただける、未来を切り開こうとする、若い世代がいるかも知れない。
ボクはそういう人を「住居」を提供することで人生をサポートしていきたいので、厳しい判断は最終的にはあると思ってます。


一方で彼の人生も考えてあげるべきだよな、、、という、
仏のKanaさんも現れて、、(ふたご座なんす)なかなか難しいですね。


ま、じっくり腰を据えていきます。


管理会社の担当さんは本当に優秀で、ボクが考えることをボクより先に動いて対応してくださる。
感謝しかありません。今度菓子折り持ってきます!!!


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ボクの好きな湘南のコーストライン。

湘南賃貸併用状況

こちらは簡単に。
昨日、工務店の現場監督から連絡がはいりました。
(ここからは、設計士のお二方から、この監督にバトンタッチされたようですね。)


着工は7/12になるそうです。
もともと7月初旬と聞いていましたが、(ま、旬、は10日間をしめしますからw)12日ならば+2日遅れといったところでしょうか?w。(MAX 12日おくれともトレますが、ボクはそんな細かいことは気にしない (- -#))


ここの工務店さんは、自社チームで対応してくれます。
自社チームと言いつつ、実際はアウトソースすることが多いそうですが、(要は管理だけしかしない)
ここは、施工チームも自社で抱えているらしく、その点はちょっと安心かな。


ま、実績は作ってみないとなんともですから(現物主義なのです、ボク)。


さて、ボクは今回自宅+賃貸(1LDKx 2 )に、それぞれ、高速インターネットを引きます。
使うのは以下。


sonyncc.co.jp

ソニーネットワークコミュニケーションコネクト(SNCC)さんの集合住宅向けネット。


いわゆる、NTTの「ダークファイバー(平たく言うと、使っていないファイバー)」を使って、他の一般的なキャリア網とは「物理的に使う道を分けて」、
「実質的に常に空いた道路をつかって」高速通信を提供する、というものです。


これを、自宅、賃貸部分にそれぞれ「独立した線を」引き込みます。
※世にいう無料ネットは、キャリアから引っ張ってきたファイバー1本(例えば1Gbps)を、各戸で共用するカタチです。
 (要は割り算して、その分「うまくいけばマックスでつかえる」として使うやりかたです)


この点が、Nuroさんとの大きな違いです。

価格面もうちの場合は


初期導入費:30,000円/戸 → 3万✕3=9万
月額   :2,700円/戸


なので、悪くないですよね?
うちは、これに、光TV(ベーシックプラン)を賃料にコミコミにして「高速・高品質の有線・無線 ネットワークが手続き無しで無料です」として謳うつもり。


テレワーカーや、個人の若手クリエイターを想定しての環境構築としています。
要件としては、

  1. リモート会議で画像・音がブツブツ切れない(テレワーク・クリエイター)
  2. 仮想デスクトップの画面がカクカクしない(テレワーク・クリエイター)
  3. 作成したコンテンツのアップロード・ダウンロード時間が短くできる(クリエイター)
  4. 現状2Gbpsのインフラが10Gbpsに変わっても柔軟に対応できる(クリエイター)


こんなところを想定しています。(ネット環境は要件定義が命!!!)


e-sportsのプレイヤーは想定していません。
多分、彼らはもっと厳しいハード条件(マイクロ秒単位のレスポンス性能の精度が求められるでしょうし、そもそもそのようは部屋の設計でもないし、ここはボクの物件のコンセプトと大きく異なるため、仮にやるとすれば全く別のエリアでやると思います。このドメインはもっともっと勉強が必要)


話を戻します。
有線LANは LDKに直でつなげるポートを配置。
寝室は無線で十分と判断。(ただし、電波の性質も考えて、電波劣化が出づらい位置にONUを配置してます)
仮に電波がいまいちとなれば、中継機を無料で設置してあげるつもり(やすいですから)


今回のお部屋は、1Fの入り口にプライベート・オープンウッドデッキを計画しています。
ここで椅子をおいて、Macブックでテレワークってのもの絵に描いていますが、
さて、実際に使ってくれるかはやってみないとなんともですwww。

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こんなイメージ(これはまだラフプランのころなので、部屋ごとにプライベート化されていないけどかっこいいから載せちゃうw)


建物内配線(LANケーブルも)も、10Gbps時代を想定したものを事前に配線します。
Nuroは将来的に10Gbpsへそのまま移行できるような計画をお持ちのようです。


おそらく、想定品質としては、相当いいのではないか。
※今考えうる最良のネット品質を確保できると思います。
ただ、これもまた、やってみないとなんともです。
導入されたら、様々なベンチマークテストをしてみたいと思います。
これも宣伝資料に乗せて、お客様(入居者様)に訴求してみたいと思います(わかりやすく資料を創るのは得意なので)


一点リスクといえば、
ダークファイバーをNTTさんから借用するがゆえの、「工程の読みづらさ」。
これがあります。


やはり、NTTさんからしたら、自分のお客様の対応を優先するのが性ってもんです。
別に嫌がらせではないと思いますが、Nuroの担当さんも


「ここばかりはNTTさんのご都合も合って、なかなか読めないのですよねー」


とのこと。
現状は申込み契約からMAX4ヶ月かかるそうです。(常にこの期間は変わるそうですので、問い合わせてみてください)


ま、こういった「工程管理」は、副業(リーマン業)でもっとややこしい工程管理やってますから、
別に大した話ではないので、


工務店さんに頂いた工程表をベースに、もう少し具体的なマイルストーンをおいて、(所謂プロマネ的な手法で)管理してあげればいいだけです。


最新の工程では、なんとか12月中旬~末には開通しそうな感じです。
要はMDF設置を工務店の建物構築の計画とミートさせることが一番のキモというところ。


そこをゴールとして、中間のゴールを細かく管理して「あまり干渉しないよう」フォローしていこうと思います。
プロマネは得意ですが、でも業界が違いますからね。こちらの理屈を押し付けるのも変な話ですし。
ただ、抑えるポイントは譲らないので、そこはしっかりと。


ということで、
7/12あたりから、ようやく湘南賃貸併用の「完成までのストーリー」が具体的に動き始めます。


併せて、
先日出した補助金プロジェクトも「採用されれば」8月末あたりから具体的に動き始めます。
こちらの準備も弊社マルチメディアクリエイション事業部、事業部長兼クリエイター(シャレですw)
の11才の天才ムスッコが着々と進めております。


併せて、タッグを組む地元の客付け業者様(専任でお願いするつもり2戸ですしw)ともこのプロジェクトを共有して連携して対応していきます。


今後の新築プロジェクト、中古再生プロジェクト、その他不動産を基軸とした他のプロジェクトでも上記取り組みは活かせるものであり、弊社の「強み・武器」となると思っています。


※ただ、条件があり、クリエイターのムスッコが興味を持たなくなったアウトですw(今の所、かなりハマっていて、独学で続々と編集テクニックを磨いていっている模様、若いって素敵)。
なので、ボクもアラフィフの固まった頭をほぐす意味でも一緒に取り組んでまいります。
ボクはどちらかというと、企画とか全体構成を考えるのが得意なので、そっちを伸ばしたいと思います。


さて、今週はまた色々ワクワクイベントが目白押しです。
少しでも皆さんに参考になる情報をご提供できればと思い、
なにより自分自身が楽しんで生きていくことも意識しながら、


ダラダラ生きていきたいと思います°д°)ムハー。

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あー、ワイハ行きてー。


では、また!!