愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

さて、Kanaさん。賃貸併用の土地はどうやって探したのかな?~Kanaさん湘南移住実行の記録3~

こんばんは。
今週末は、

がほぼ全てでした。

結局今日は、いろいろやっているうちに、時間できなくて、湘南リサーチはできずじまい。
んー、天気良かったので残念!!!


湘南賃貸併用プロジェクト、工務店さん・ヨメちゃん・ボクで侃々諤々やってます。
楽しいですよ♫請負契約も無事終えたので、これからいよいよ詳細設計に入っていく感じです。


そして目下、予算オーバー祭り開催中です!!!


さて、今日は、この賃貸併用の土地の入手経緯についてまとめておこうかと思います。
といっても、特にトリッキーなことはやっておらず、メモ程度ですので。
ご興味がアレば程度です (^-^)


今日はこんな構成でお届け。

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もともとは、純粋にアパ用の土地を探していました。


今回の賃貸併用なんですが、実は当初は全然考えておりませんでした。
純粋に湘南エリアでずーっと続けてきてて、ヤルヤル詐欺状態だった湘南アパ計画の一貫で凝りもせず土地を探していたのです。

ボクが探しているサイトは

・いわゆる大手財閥系の不動産業者
・いわゆる大手私鉄系の不動産業者
・いわゆる大手銀行系の不動産業者
・地元有力系の不動産業者
nifty 不動産( athome, suumo, homesとかいわゆるポータルサイトまとめサイト的なやつ )
・不動産ジャパン

です。これで、ネット流通系の大体の情報はつかめると思ってます。
実際、大手の不動業者さんで(多分、足を使って営業していない)若い営業さんが送ってくる情報は、
基本的に上記サイト(+レインズ, atbb あたりでしょうか)で拾ってくるため、
正直彼らとの情報量の差は感じない感じがします。


※無論、「足で稼ぐ」「地場でガッツリ根をはやして独自の商流をお持ちの業者さん」の流通網にはボクら一般ピーポーは参加できませんのでこういった部分をなんとか「足で稼ぐ」ことで独自のネットワーク築きたいものですw。

こんな感じでボクは土地を探しておりました。

アパ候補地の中に、「ちょいと面積が小さいけど、値段下がれば規模小さいので行けそうかな」を見つける。

そんなさなか、ちょっと面積が小さいけど、値段がこなれたら小さい規模(6戸くらい)のアパートが建てられるかもなーとぼんやり見ていた土地がありました。

湘南の某駅の海側から海へも駅へも程よい距離感で、かつ、通りからもちょいと奥まった場所。
ですが、当時は複数ある方法土地の一つでしたし、
他にも土地の形や、面積などこの土地よりもアパート建築候補地としては魅力手な場所がいくつか合ったため、
優先度的には低い物件でした。

ですので、そちらを優先しつつ、でも、ちょっと気になる土地として、
某大手不動産業者様のHPの「お気に入り」に突っ込んでおりました。

アパ計画が玉砕する中、無理にアパせずに、賃貸併用向けとして使ってみようか、と。

その後、1つの(この土地とは別の)200㎡強の土地でのアパート建築が具体性が見え始めてすっかりその土地のことは忘れておりました。

数ヶ月かけて、そのアパ用とちでの建築設計検討を進めていきましたが、結果としては、プロジェクト自体を見送ることに。(泣)


経緯は以下、ご参考まで。

kanaloa.hatenablog.com


上記土地はその後、別の方が(ご自宅用というのが先日の湘南お散歩でついでにその土地を見てきたのですが)ご自宅用の土地として購入されていたようです。


湘南エリアでの、土地からの新築というのは、基本的に地主さんの独壇場に近い、というのが通説です。
また、基本的にはこのエリア(特に海側)は土地からの自宅購入という層が多いというのも傾向であります。

(もちろん、土地からの賃貸を新築をされている諸先輩もいらっしゃるとのことですが、ボクの近い人にはいないので、おそらくこれが現実なのでしょう。)


この現実を打破したろう!!という強い思いで取り組んできたわけですが、かれこれ5年にわたってチャレンジするもうまく行かず悔しさマックスでございました。


そんなとき、以下、記事にありますが、これをきっかけに賃貸併用というキーワードが浮上します。

kanaloa.hatenablog.com


以下、上記より抜粋。

『あんたは、住宅ローン使ってないでしょ?この低金利の情勢で、まぁ、この先どうなるかわかんないけど、金利に対するリスク対策とれるんならさ、住宅ローン使って新築作ってみない?』


と。


『でさぁ、あんた湘南にアパート新築やるやる言いながら、5年も結果だせてないよねぇ。(ニヤニヤ)だったら不動産賃貸経営者らしく、賃貸で結果出す素地くらい作ればぁ(ニヤニヤ)』


これをきっかけに、賃貸併用を考え始めて、その際に、


『あ、そういや、あのちっちゃめの土地、意外といけんじゃねーの?』


てことで、その土地を検討することになりました。

業者さんに連絡したら「え?ちょうどいま売主さん(業者)が建売にしようかと計画してたー!!」と。


その頃、たまたま、その地域の工務店とのパスづくりでいくつかの工務店さんのヒアリングをしている中、
僕らの賃貸経営への考え方に賛同していただいて、かつ、そこそこの規模感の工務店さん(設計料は全体価格に含まれており、他の一般レジをそこそこの個数年間やっており、営業さんとかを一切使わず、設計士の方がちょくでやり取りする形でコストダウンを図っているところ)と関係づくりができているところでしたので、


『ねね、この土地にボリュームはいる??で、予算感はどんなもんか出してもらません??』


と依頼し、速攻でラフプランを入れてもらいました。
※この会社はラフプランは無料です。独立系設計事務所だとそうはいかず(コストかかりますからね)数万程度の費用はかかるようです。(このエリア特有の話かもしれません。ボクは2つの事務所で有料でラフプランだしてもらいました。今思えば良い勉強でしたw。)


ラフプランの割に、ちょっと面白いプラン(僕らの賃貸経営への意向を掴んでくれていたようで)でしたし、
もう一つの有力な設計事務所よりも少し安いプランであったため、こちらで行こうと即断。


で、この土地は結構な時間売れ残っていたので、気軽に業者さんに電話してみました。


『○○の土地、ちょっと検討してみたいのですが、詳細資料いただけたりしますか?』


「え?あー、○○のやつですか?あー、この土地は売り主が地元の業者さんなんですけど、ちょうどこの土地の上に上モノを建てて建売しようとまさにプランニング中でしてー。売り方を変えようかと思っているんです。すいませーん。」


と。


えー、ということで、なんかうまく行かないときはそんなもんかーと諦めかけたのですが、
何故かその時はもうひと踏ん張りしてみようと、何かに押された気がしました(多分気のせいですwww)。

だったら売却までのリスク分を値下げしてウチに売って!!→少し戻されOK!!!


『てことは、その業者さん、すでに土地を融資で引っ張ったか何かで、ぼちぼち出口取らないといけないんでしょ?そこに更に上モノ乗っけて出口取るってことは、更にリスクを背負い込むのですよね?まぁ、このエリアだからいつかは売れると思うけど(このコロナ禍で、このエリアの戸建ては結構、当時売れてました)、ただ、土地の値段が高いから、買える人の枠が多少狭くなると思うのですよ。であれば、ボクが買うから、そのリスク分を見て○○○万まけてくれまへん?だったら意地でも融資通しますんで!!』


「まぁ、そうかもしれませんねー。わかりました。じゃぁ、先方に掛け合ってみますよ。ただ、午前中にこの業者の社長さんとある程度話までまとめていたので、あまり期待はされないでくださいねー』


と。まぁ、そんときはしょうがないやと思って


『そうですね、そんときはしょうがないです。またご紹介をおねがいしますねー』


ということで期待せず待ってましたが、1時間くらいして、


「社長さんと話して、○○○引き+100万だったらこっちも利益とれるから売る、と言ってくれました。どうでしょう?」


むー。まぁ、それであれば及第点の価格ですし、ってことで、


『了解です!買います、グリップお願いします!!』


ということで、その日のうちに買付を出すために現地の業者さんのもとへレッツゴーしてきました。

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物件が動くときにはなぜか同じタイミングで多の方も動く(不動産あるある)


とまぁ、こういう経緯で、買付が通ったわけですが、
後日談で、売り主の社長さんとお話した際、


「あの土地ね、Kanaさんが買付入れたあとに、なぜか似た額で2名の方から買付はいったのですよ。うちも同じ時期にでぐちとろうとしたし、買付も同時に入るし、、、それまで全然動きなかったんですけどねw。不動産あるあるですねー。」


と。
この社長さんと話した限りでは、嘘を付くタイプの方でもないし、業者の担当さんも、決済まですごく細かく動いてくださり、近隣の住民の方々とも間に入っていただき、電線の引き込みの了承とってもらったり、配管掘削の同意書を自ら全員からとっていただいたり、細かい配慮をされる誠実な方でした。ですので、この話はおそらく真実だと思います。


こういうことって、結構あるそうです。面白いですね。人の行動心理ってのはw。


さて、今回はココまでです。


賃貸併用って、土地からやる場合は、いわゆる実需の人と競合する可能性が高い場合も多いと思います。
そうすると、土地の坪単価は、その世界の相場に引っ張られるので、高くなる傾向にあります。


ボクは、ちょっと大きめの土地、でも、大きめのアパを建てるにはちょっと狭いという、「隙間」をねらっていました。
今回の土地がまさにそういう場所でした。
多分このエリアでこの土地を購入して自宅を建てると結構な総額になるので、一般の方では買える層が高くなり、自ずと売却までの時間はかかると考えています。


翻って、賃貸併用にしてみると、2階建てとして考えれば、ちょうどいい塩梅に収まるケースもあります。


賃貸併用向けの土地の探し方の一つの尺度として持っていただくのはいいと思います。


とはいえ、これもまた何かの縁があってのもの。ボクの取引は基本「縁」が運んでくれています。
日頃から土地情報は気にしてチェックしてますが、それが結果として縁を運んでくれると最近は信じています。


ということで、整理してみれば、やはりこの賃貸併用物件の土地探しについては、特にこれと言った裏ワザはなく、日頃の地道な活動の賜物であるということがおわかりになるかと思いますし、


「行動しないと結果にはつながらない」


ということの証明でもあるかと考えます。(偉そうにすいません。(≧ω・))


もし、現在賃貸併用の土地探しに行き詰まっている方がいらっしゃったら、ボクのこの記事を参考にしていただいて、諦めずもう一度チャレンジしていっていただいてください。


なにかのお役に立てたのであれば、ボクとってもの幸せですwww。


お互いがんばりましょう!!
さて、次回は、、、そうですね、やっぱ、融資までのお話も気になると思います。
そのへんのお話をちょいとまとめてみます。


それじゃまた、明日から頑張りましょう!!!
オヤスミなさーい。

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