愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

なぜ賃貸併用なのか?改めて考えてみよう。 ~Kanaさん湘南移住実行の記録2~

こんちは〜。Kanaさんです。
先週末は、同士ケルンさん、ニッツ兄さんと、千葉のDaytona x LDKプレゼンツの鉄骨ガレージアパートメントの見学に行ってまいりました。


僕もブログにまとめよっかなー、と思ってましたが、、、
えー、お二人の素晴らしすぎる内容で、「あ、俺の書く内容ねーわw」と思ってしまい、
まとめようかどうか悩み中。

■こっちが、ニッツ兄さんのスタエフでぇ、

■で、こっちが、ケルンさんのブログでぇ、

■でもって、これが、3人でかたらった、スタエフ(by


ね、見て、聴いて貰えればわかりますが、僕が被せられる内容なくってもう。笑
さすが建築のプロが現場目線で考える内容は、建築素人の僕には「ほー、へー」となることが多く、
非常に学びの多い回となりました。

ま、一応、集客の仕組みである、メディアミックス手法について、まとめられたら書いてみようかと思います。
一応、いいだしっぺなのでw。


ということで、前置きが長くなりました。


ようやく、ボクの湘南賃貸併用ネタとなります。
いい加減、続編書かないと、皆さんに忘れ去られそうなので、頑張って書きます!!!


最近、(自分がやっているからなのか)賃貸併用をやっている、これからやろうとして頑張っている方々のツイートをよく見かけるようになりました。
なので、ボクのこの賃貸併用のプロセスも何かしらのお役にに立てるのではないかということで、リーマン業が今日からまた別ネタで炎上開始し始めているさなか、ストレス発散も兼ねて書き綴ろうと思いますw。


今日は、


なして、Kanaさんは、賃貸併用をやるの?


について。
物事、ついつい、「どうやって( How )」に目が行きがちですが、ボクはその前に「なして?(Why)」が大事だと考えるようにしてます。(あ、イエ、金持ち父さんがそんなこと言っていたからゲフゲフ。。そんなんじゃないです、ガフゲフ)


以下構成でお届け。


さ、行ってみましょ。

ボクはもともと賃貸併用は否定派です。

ボク、未だにですが、賃貸併用については基本的に否定派です。
なぜならば、フツーに考えれば、得られるメリットに対して、考えられるデメリットのウェイトが若干大きく占めると考えるからです。


また、賃貸併用について、いろいろ語られている方々とほぼ同意見ということを最初にお伝えします。


■例えば、もふ不動産さん。

賃貸併用の仕組みと注意点。買う前に知っておきたい賃貸併用住宅の注意点

■例えば、富山の2ジーニアス、ふん様&ポールさん

お金をもらいながら家に住める!賃貸併用住宅について解説!


もふさんは賃貸併用の一般的な見解を示している、と捉えて良いのではないでしょうか。
「なんか、家賃払ってもらえるから、やってみるかー、うぇーい。」
という神経で安易に賃貸併用をやるのはいかがなものか、という問題提起と理解してメリット・デメリットを捉えていくことが肝要です。


ふん様&ポールさんの動画は、賃貸併用を非常にバランス良く解説してくれている秀逸な動画とボク個人は理解しています。ただし、彼らも言っているように、賃貸併用にも地方特性というものもありますので、そのへんも十分に理解して取り組むことが大事です。


メリット・デメリットを理解した上で、「あえて賃貸併用でいく」という決断をしたのがボク、というわけです。その辺を理由を次に触れていきます。

でも、住宅ローンのメリットを使い倒したいからやる


ボクは、社会人になってから、住宅ローンは使っていません。
自宅は新築マンションを、16年前のマンション最安値の頃に購入したという、時期的にラッキーであり、かつ、ボクとヨメちゃんの自己資金+不足分の資金をヨメちゃんのお父さんに「ちゃんと、金銭消費貸借契約書(※)を個人間で結んで(そうしないと、相続扱いになるので)、税務署に契約内容について問題ないことも確認して」対金融機関に向けては現金買いをしています。


※ちなみに、とっくの昔に、本金消分は支払いは終わっています。(金額はかわいいのでw)


てことで、住宅ローンを使っていないことは、どう考えても「もったいねぇ」という理解でしたし、今のマンションはボクとヨメちゃんの30歳当時の人生要件を最低限満たしたものであり、「満足する住環境」に身をおいていたわけではありません。


ちなみに、住宅ローンを使わないのは「もったいねぇ」というのは、今更ですが、金利(1%を切る前提)とその融資期間(基本35年)によるもので、(語弊あるかもですが、俗にいうハードルレート設定条件によっては、逆にお金をもらっている時状況でもある)、また、これに住宅ローン控除も重なりますので、かなり有利な金融商品であるとも言えるからです。(ついでに、団信つきますものね。ボクには関係ないけどw)


期間長さ、低金利(これは変動ならば保証はない)、が支払い・手持ち資金・保険の観点で最も強力な武器となると考えています。

それと、無借金の現マンションがあるからやれる(リカバリーシナリオがモテるから)


上記動画でも説明されていますが、賃貸併用は、当たり前ですが、「賃貸経営」を「自宅に住みながら」やるわけですから、いろんなデメリットが発生します。その一番のリスクは、「空室リスク」ですよね。


空室リスクは、俗にいう4つのP(※)に依存して決まるものだと思ってます。

※不動産賃貸経営における「4P」
1. PLACE (立地)
2. Product (物件の魅力)
3. Price (賃料・入居条件)
4. Promotiono ( 販促活動)
最近では、5つ目のP(Pertner:だれとやるか)というものあるそうですよ。

ボクの所有物件は常々これらを意識して、活動しているわけですが、これと同じことを賃貸併用の「賃貸部分」に関してちゃんと、「経営」できるか、これが肝だと思います。


こういった部分を理解せずに安易にこの賃貸併用に取り組み、上記4つのPからはみ出た経営をやってしまった場合には、当然「支払い不能」に陥ってしまい、最悪は強制売却等の浮き目似合ってしまうことも現実としてありえます。


ですので、賃貸経営に対して駆け出しの方には正直おすすめするものではないと個人的には考えています。


10数年賃貸経営をやってきたボクでさえも、正直うまく行くかわかりません。
無論、今回の物件でも、


・立地(湘南海側、人気エリアであり賃貸で魅了ある物件が少ないところ)
・賃料・物件(ここは価値創造型の物件づくりをしているため、少し上の価格を目指しますが、最低ラインは確保できる見込み)、
・販促活動(いわゆる一般的な仲介屋じゃなくて、この物件の価値をわかってくれて、適切なマッチングを行ってくれる地元の業者さんとタッグを組みますし、自分なりの販促活動もします)


等、基本的、新たな取り組みによって、地域のベース賃料+αを目指す事業計画を立てて今後進めていくつもりですが、それでも空室リスクがゼロになるとは思えません。


万が一、2部屋がずっと空室だったとしても、自宅マンション(貸し出します。ここの賃貸需要は旺盛)と手持ちキャッシュをちょっとで35年支払う算段あり、ですし、万が一自宅マンションすらも1年空室なんてことがあったとしても、手持ち資金で1年は耐えられる算段は整えています。
(これで立て直しできない経営者なら、さっさとやめてしまえと思ってますw)


ちなみに、ツイートでチョイチョイ出てくる、友人の場合も、先に「身の丈にあった」中古マンション(リーマン直後にボクと一緒に探したマンションですが、恵比寿の超一等地のやつです。ボクがほしかったw)で数年過ごしたあと、今年、賃貸併用を計画して建てました。


昨日時点で、恵比寿の元自宅マンション+賃貸併用部分の2部屋ともに満室となりました。(アドバイスしていた立場としてはホッとしています。)
これで、仮に賃貸併用2室が空室になっても、恵比寿の物件だけでほぼ全体の支払いが可能となってしまいますw。


彼は、賃貸経営は素人ですが、ボクとはよく飲みに行って賃貸経営のメリット・デメリットをダラダラ聞かされていたわけですし、それを理解した上で自分にとって今必要なライフデザインが賃貸併用であると判断しての決断ですので、リスク管理、リステイクに関しての覚悟もあるので、
そういう意味では、とんとの素人というわけではないですね。


ということで、ボクにはこういった「不測の事態への対策」ができているため「やれる」と判断したということです。

そして、賃貸経営者として、とにかく、新築賃貸事業の経験を積みたいからやる


以前も書きましたが、実は5年前から、湘南エリアで新築アパート事業をやってみたいと、何度もチャレンジしてきました。
ですが、若さが故の計画性のなさ、また、金融機関との連携の甘さ、さらには湘南エリアの土地の高さにやられて(海側は坪80万〜100万がザラ、150万、200万も場合によってはでてきます)、
昨年、1棟モノに取り組みかけるも、「それってただやりたいだけじゃね?CFでなくね?」ということで泣きながら断念した経緯があります。


諸先輩方から様々なアドバイスを受けながらの決断でしたが、「今は無理でもいずれは必ずやる!!だから、そのための”事前勉強&スパーリング”じゃ!!」ってことで賃貸併用をやってみることとしました。


また、最終的には、この大好きな湘南エリアにしっかりと根っこをはやして、地元の信金様、地銀様、また地元の各業者様との連係を蜜にとって、賃貸経営を加速させたいという思いもありました。


ボク(とヨメちゃん)の考える、このエリアでの賃貸事業の在り方を問うてみて、実績を引っさげて上記の関係者の皆様と力を合わせて、今後の湘南エリアの賃貸事情の改善をも果たしたい思いもあります。


ですので、「今、取り掛かることのできる、ゼロからの価値創造」という目的でも賃貸併用住宅の建築と事業運営が最善と考えました。

って偉そうな事を言いつつ、ホントは湘南が好きだからやりたい、がホンネ(笑)

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いつか見た風景w


さて、こういった感じで、さも、もっともらしい理由を掲げてみました。
確かに、上記は本当にボクが考えている賃貸併用を「なぜやるのか?」の理由の一部です。



確かにそうなのですが、以前もお伝えしたとおり、底辺にある理由っていうのは、前回の記事にあります通り、


エェ、ボク、湘南が好きだから。


なんですよね。


■時間があったら読んでみてください。
kanaloa.hatenablog.com


ボクが今移住を計画しているエリアには、意外と「ゼロから投資家が立てた賃貸物件」というのが少ない傾向にあります(もちろんいい物件もいくつかありますし、それは素晴らしい物件です。)。
基本的には、地主さんが、相続対策に提案された物件を立てているケースが多く、よくも悪くもハウスメーカーさんの物件が多いのです。(これ言うと、プレさんとケルンさんに刺されるので、ゲフゲフ。)



コレ自体が悪いとはこれっぽっちも思わなくなったのですが、
ただ、もう少し賃貸物件としての選択肢がほしいという、地元の仲介屋さんからの声があるということも事実です。


ボクはこれに応える形で、まずは最初にこの「たった2つの空間」を工務店さんと手を組んで創り出して行こうと考えています。


この物件がうまくいったら、この工務店さんや、他に僕(とヨメちゃんが経営する法人)の、経営理念と基本が合致する業者様と共創で、このエリアに、新しい息吹を吹き込んでいきたい。
そういう、実は、とっても強い思い入れがあったりするんですよ。ハヒ。


これをしっかり「ブランディング」していくということも大事です。やることもたぁくさん。


こういった、いわば、「野望」的なものを実現するため、そのための、第一歩・試金石としてこの賃貸併用住宅をつくてみたいと考えた、、、




というのが、ボク(とヨメちゃん)の「なして、賃貸併用なの?」の回答になります。
長くなっちゃいましたね。すいません。


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、、、とかくと、まったくの不動産賃貸経営の知識ゼロの人がこれをやるのはいかがなものか、とも取られるのでチョイとフォローしますと、



なんだかんだ言ってもね、


事業で成功しているヤツは、あーだこーだ言ってネガティブビームを出されても、
「んなもん、やってみねーとわかんねーだろうがー!!!」
って、やっちゃう人がほとんどなんですよ。
もちろん、死ぬほど研究をしている、という前提でね。

といううことなんです。身もふたもないけどw。


なので、賃貸併用、いろいろ研究して、二人(多分パートナーは、いらっしゃるでしょうから)、


『どうかな、いけそうかな、でもコワイな。。』


と考えているならば、やってしまったほうがいいかもしれません。
多分その情熱が幾多の困難を軽々と飛び越えてしまうと思うから。
(だいたい失敗する人って、人にいろいろチヤホヤされて、”ボクらに任せておけば安心です”とか言われて「○○さんがとてもいい人だったから」と言って、無考慮にお金を使っちゃう人だと思ってますから。)


なので、情熱・勉強・そして行動をする人であれば、手段はある意味不問なんじゃねーのかなと思いつつ、
今日の記事を終えるボクでした。


最後に、
賃貸併用に関する考えかたも、ある意味正解・不正解は無いと思っています。
ただし、賃貸併用で儲ける(+のCFをただき出す、もしくは出口で儲ける)ことは、ほぼ100%無いと思ってください。そんな甘い世界じゃないです。
不動産賃貸経営の世界は(特にこれから先は)。


これを踏まえつつ、ボクもこれからの賃貸経営を継続していきます。頑張りまーす。


とうことで、ようやく次回から、賃貸併用の「実際にどうやって作っていくか(HOW)」の部分に入っていこうと思います。


次は多分、土地の見つけ出した経緯(僕らの考え方)を共有する予定です!!!


他、「こういった情報も共有してもらえるとマンモスうれPなー」と言ってもらえると、頑張って書く、かもしれませんw。
今年の暮になれば、物件は完成して、来年の春には、賃貸併用について多少なりとも他人様にアドバイスできる立場になっていると思ってドヤ顔していると思います笑。


よろしくおねがいしまーす。