朝夕、涼しくなってきました。いよいよ２０１９夏、終わりでしょうかね。
今日は朝から家族で息子の中学説明会（私立）に行ってきました。
※これからの時代にマッチしそうな教育方針を掲げる学校で、あと一校を残して「ここかなー」って気がしてます。
息子も「ここでいいかも」と言ってますし。
頑張って稼がなきゃo(｀^´*)
さて、
先日短期金利（２年国債）と長期金利（１０年国債）の逆転、俗にいう「逆イールド」が発生し、いよいよこの「何となく、アンニュイに続いてた見せかけの好景気」に終焉が近づいているとのこと。
すでにご存知のことかと思います。
この動画、不動産賃貸経営者としてもちゃんと読んで理解しておきましょう。
逆イールドは【過去最高に超ヤバい話】株価大暴落からドイツ銀行破綻CDS連鎖やレバレッジドローンや債券バブル崩壊とリセッション
こちらもセットで
逆イールドは【実は２回も大儲けできるチャンス】株価大暴落で稼ぐ方法と、債券バブルとアルマゲドンとドイツ銀行破綻CDS連鎖
上記を見て、「あ、私も株で空売り・オプション取引しないと」とはならないで（笑）
もちろん、株やっているんだったら、どうやら千載一遇の「大相場」が近づいているというのがプロの間での共通認識らしいのでがんばってください。
伝えたかった（共有したかった）のは、我々零細系大家（賃貸経営者）がこういう株の大暴落相場のなかでどうやって稼いでいくか？ということです。
不動産価格と株価は連動します。
プロの株式トレーダーであれば、上記の動画のとおり、売り・プットオプションの組み合わせで暴落においても「売り」から入り底値で買い、利益を取っていくことが可能。
そこから底値で今度は「買い」ではいりそこからの上昇幅分儲けるというスキーム。
暴落の度合いが強ければ強いほど、「大きく儲けることができる」ということらしいです。
※すいません、kanaloa、株はIPOくらいしかやっていないので、その程度しか話せません。
で、不動産価格について。
今回の暴落（いつ起こるかはは、上記動画でも２か月～最大２年というスパンで発生する可能性があり、確実に発生するのだという。これまでの実績から）が発生し、ほどなく始まるといわれています。
ただし、前回も伝えましたが、おそらくは、平均で３割から４割。
場所によっては、半額とかもあるでしょうが、それはそもそも、大した賃貸需要のない、かつ、価格設定も大きく間違っている物件の話であって、本質的な価値に戻っただけであるだけの話です。無視していいと思います。（買う意味ないですしね）
不動産の価格は、株価と連動しますが、遅効性のあるものです。
なので、今回の逆イールドイベントが発生し、すこしだけ世界が頑張るんですが、それでも「うわー、もうだめだー」といって暴落が始まってから、ようやく不動産市場への影響が出てくるはずです。如実に。
こうなると、金融機関は一気に財布（融資）のひもをぎゅー――――ッと絞ってくるはずです。
場合によっては、例の「一法人、一銀行」のスキームは不正だーーー！とばかりに、貸しはがし？いや、契約無効あつかいとして全額返済を求めてくるような、そんな無慈悲な（まぁ、僕から言わせれば当たり前なのですが）ことをしてくる可能性もあります。
どうか、このスキームで買い進んだ方がご無事でありますよう。（ナームー）
こんな状況下でも、物件を購入できる人たちがいます。
それは、「信頼できる事業家」です。
どんなに不況になっても、金融機関は、お金をレンタルしてそのレンタル料金をもらってなんぼの商売です。
そして、金融機関は現時点で経済の「血液」であるお金を回すことで地域経済を豊かにしてくという本質的な目的があります。
かのロバキヨさんも書き著書のコラム第４２回でこう述べております。
- 作者: ロバート・キヨサキ
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住宅ローン業界のサブプライムローンをめぐる大混乱は誰もが知っている。これは悪いニュースだ。だが、これには別の側面もある。信用度の低い借り手に高い金利で融資するサブプライム市場は惨事に見舞われているが、銀行は、優良な不動産に投資する信頼できる投資家にお金を貸すことをやめてはいない。
(2007年４月１６日）
ね。まったくもって今の日本の不動産融資状況と同じですよね。
どんなに悲惨は経済状況にあっても、金融機関は「賢明なる投資家・事業家」は融資は止めないのです。
いえ、止めてはいけないのです。
ですかから、これから最短で２か月で発生する可能性のある市場の暴落発生時でも下手したら一時的には現物資産の不動産の価格が上がる可能性だってあります。
が、これも一時的な上げであって、本質的な問題（市場全体の暴落に対処するために、手持ちの不動産を売るしかない状況に追い込まれる人たち）によって結果的には、不動産全体の価格も下がっていくことになります。（この流れは株式と僕はほぼ変わらないと思っています）
こういった状況になるまでにどのくらいかかるのか？
正直わかりません。ただ、株が暴落すれば確実に連動して不動産価格は下落していきます。
程度は冒頭に話した通りです。
この状況が見えたら、我々のように、「きちんと、王道の不動産賃貸経営を自分の頭で考えて、しっかり黒字を出し続ける財務体質・体制を整えてきた」賢明なる投資家・経営者は、
全力をもって、「価値あるエリアの不動産」にベットしていきましょう！！！
で、「この状況が見えたら」をどうやって具体的に把握するか、、ですが、、、例えば以下の情報をウォッチしていく、、でどうでしょうか？（正直僕も「これ！！」という指標を持ち合わせていません。）
- JREITの価格推移をみて、こちらも釣られて暴落。
- 付き合いのある業者さんに話してみて、「いやもう、やばいっす」的な話がでてくる。
- 付き合いのある銀行の担当と話してみて、「いやー、厳しいっす」的な話が以前よりリアルに伝わってくる。
- ネット上に「値下げしました！！」がやたらと見えるようになる。（今も出てきてるけど、良い物件もそうなってきたら）
- メディアが「投資なんぞ、、クソだ」という風潮が見えてきたら。
- そういえば、以前「資産規模ウン億、俺ってすげー」的なドヤ顔の大家が見えなくなったなと思ったら。
こんな症状が見えてきたら、以前から目をつけていた「価値ある投資エリア」で、とにかく、業者巡りをしまくって、資産状況・金融機関との密な連携状況を伝えて、「死んでも融資引っ張ってくるから！！」と伝えて、２週に１回連絡して状況を確認する。
これで、良い物件に巡り合えるはず！！！
でございます（笑）。
購入したら、変に色気を出さず、相場で貸しておきます。（こういった相場で色気出してもあまり意味ないと思います。だってお金てないんだもの。入居者さんも）
で、ストックを積み上げてCFの厚みを増す！！！
こんな感じでいかがでしょう？
僕は前回のリーマンショック時に、完全なる債務超過状況で、かつ、「ショウガねーや、しばらくCFでつないでこ」という状況で猛烈に購入活動をしなかったため、その時のチャンスでは唯一の都内一等地のアパートでさえも買うことができませんでした。
な・の・で、
今回は絶対に逃さないぞー。とばかりに鼻息荒げております。
おそらく僕ら世代は、この大・大・大バーゲンセールは、これが最後と思われます。
必ずこのセールの中でよい買い物をしまくろうと思います。
あなたも、準備オーゲイですか？（笑）
ひっくり返したりましょう！！！
では、寝ます！！！