湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

某地銀さんから品川アパートの固定期間終了と金利見直しの電話アリ。〜再掲:金利交渉のコツ〜

毎年この時期思いますが。「日本、暑すぎ。(- -#)」あちー。
今日も事務所でフラフラしながら頑張ってまいりました。


と、突然僕のケータイがなり、


『あ、kanaloa様、お世話になっております。○○銀行のキャピキャピっ子ですぅ。』

え?誰?君?( ゚Д゚)


いつもの銀行の担当とは違う、キャピキャピした、いかにも20代のチンチクリン系の女の子からの電話だったので、新手の詐欺電話かと勘違いしちゃいました。なので、この子をキャピキャピっ子と名付けます。(以降”ピ子”と略します)


ピ子:『お電話差し上げたのは、そろそろお借りいただいているアパートローンの固定期間が終了するので、金利についてご希望等があるかと思いましてぇ』


kanaloa:「あー、そうでしたか。(テメー、担当変わったらまず挨拶すんのが筋だろうがよ。)あれ、担当変わったの?」


ピ子:『そうなんですう。よろしくおねがいしますぅ。』


kanaloa:「あ、そう、(だめだ、こいつ)、、ま、いいや、で金利だけど、ちょっと整理させて、明日こっちから電話するから。」


ピ子:『はぁい、では明日よろしくおねがいしますぅ』


ふぅ。
てことで、担当が変わったことすら教えずにフェイドアウトしやがった、前任者、また、挨拶もせずに本題を切り出しやがる、ある意味着物座ったピ子。
たく、最近の若い奴らは。。。(と言い出している自分はもうオッサンなんすねぇ)


てことで、すっかり忘れていた金利交渉、家に帰って、ササッと計算しましたよ。


以下、自分が数年前にいろいろな書籍から参考にして導き出しているメモがあったので、こちらを参考にして。


kanaloa.hatenablog.com


上記で改めて算出してみました。


現在、あ、この物件は品川のアパートです。土地33坪、S造3階建ての物件。(所有物件ではブッチギリの超優秀物件です。)
購入金額は当時6200万で利回りは10%弱。(いまじゃ、考えられん数字です。。。)


残債と、上記地銀に入れている口座預金(ごめん、ココは流石に公開できへんです)から、算出すると、今回の勝負金利エリアは、

0.7%なり ( ゚Д゚)ムハー。


現在、全銀協TIBOR レートは、

www.jbatibor.or.jp


1年物で、8月6日現在約、0.14%。仮に、仮に、僕が念願のTIBOR + スプレッド融資の枠にハマるとして、スプレッド(これは銀行側の利ざやなので仮設定しかできんと思う)を0.5%すれば、0.64%が可能かもしれないってことです。つまり、0.7%は決して無理筋な数値ではないということがロジックとして通せると思います。


ただし、あくまで、これは変動金利です。


んが!!!


仮に、これが5倍に跳ね上がったとしても、0.7%✕5=3.5%であり、んまー、それでも十分耐えられる金利でございます。(ちゃんと計算してもいいけどめんどくさいので感覚で失礼)


変動ならば0.7%、固定3年でもう一度巻き直すとしたら、おそらく1%を切るか切らないかが勝負どころでしょうね。


8月の15日(お盆休み)に交渉することにします。先に軽く、


1.今の金利情勢と僕の残債と口座入金状況から変動で0.7%はイケルと思う。3年、5年固定ならどのくらいになる?
2.実は同じタイミングで今付き合いのある信金さんからも打診あって、数値まちなんだよねぇ。
3.うちは、駆け引きなしで、ワンコールで出していただいた金利をみて、現状・今後を考えて判断させて。


とジャブを打っておくことにします。
実際この地銀さんは正直使いづらく、(ATMが近くにねーぞー!!って嫁はんがぼやいている)、最近信金さんの使い勝手の良さ、小回りの良さも身にしみてわかっているので、借り換えも悪くないかな。。。と考えてみたりします。


ただ、この地銀はこの融資は、根抵当で限度額から現在かなりの空き枠ができているんで、今後あるであろう、品川アパートのファミリー部屋リノベーションのローンに使えそうな気もするし、、、(手数料安く上がるから)


なので、正直悩みどころです。


ま、どちらを選ぶにせよ、金利はきっちり下げる!!!
これを最優先に対応してまいります。


#しっかし、今日も派手に株価下げてましたねぇ。僕はもう一弾も二弾もあると思ってます。(まだ、トリガーは惹かれていないと思う。単に、AI相場かなって。今年の5月くらいの動きとすんげー似てるし。ってことは、プログラム的にロジカルに動くと考えるのが筋ですもんね。)AIでなく、投機筋のでかい売りが入ったとき(チャートで「意味不明」な動きがでたとき)、これが大幅下落のトリガーとなると思ってます。そうなると、いよいよ、不動産の大バーゲン??なるといいな。