GWいかがおすごしですか？
どうも、kanaloaです。
しっかし、なんとまぁ、、、
アパートの入居申し込みが、なんと、
ド・タ・キャン
されてしまいました。。。なんてことだ。。。orz...
結局理由がわからず、苦汁をなめされられる羽目になりました。まー、いい経験です。
そういう「義」を軽視する方は、その後人生でかならず同じ仕打ちを受けるでしょう。
「因果応報」です。何事も。
さて、そんなさなか、仕事もGW中に「あのさー、XXXがどうにも動かんらしくて、対応おねができない？？」と三時起きで開始した、息子と三崎の釣りのさなか、不幸の電話が入りまして、9時で釣りを切り上げ（どうせ坊主だったし（笑））そっから車をぶっ飛ばし、問題解決にいそしみました。ちゃんと解決しましたよ！！
ようやくGWって感じ。いえーい。
朝、ジャズを聴きながらこのブログ、書いてます。
ちと、最近知識のインプットをしていないなーとおもって、将来の自分への投資もかねてなんかｾﾐﾅｰでてみっかなーと探していたさい、ふと、「RCの新築系ｾﾐﾅｰでもみてみてーな」と思い立ちました。
で思い出したのがここ。（ずいぶん前に頭の隅っこに追いやって、よくもまぁ、サルベージできたなぁと、われながら興味のあることへの記憶力の高さに脱帽。興味ないことはちっとも覚えないのに（笑））
１０年ほど前にここの代表の越川さんが主宰した飲み会てきなイベントに出て存在を知ったのですが、
んまー、そこに来ていた方々が今重鎮と言われる数々の投資家の方ばかりでその「濃さ」に圧倒されたことを思い出しました。ｗ
そんな彼らが推していた人ですし、（たまたま同じ大学だったこともあり）、頭に残っていたのかな。
ま、それはさておき、
今は木造新築を何とかできんもんかと考えていますが、同時に、その次はRC建築だ！！とかってに盛り上がっているため、彼が主宰するRC建築のCM(コンストラクションマネジメント）の話も聞いておこう。
そう思い参戦してきました。
無料でした。というも、このセミナーの目的は彼が実践して結果を出しているCM方式の説明であり、その延長である業務獲得が目的であるため、フロントでキャッシュポイントを持つ必要がないからだと思います。
GW初日ってのもあり、参加枠８名に対して実際に参加されていたのは５名でしたかね。
都内某所（セレブゾーン）の高級マンションの一室が事務所になってました。
えらいゴージャスなバブリーな部屋づくりでしたが、越川さん曰く「なんか面白いから借りてみました」と。（笑）。
おそらく、あのエリアであの間取り、部屋の作りからして数十万は下らんのではないでしょうか？家賃。
（だって、僕が持っている品川物件のメゾネット３LDKは、２１万ですから、いわんや超都心、セレブエリアのRCをや、です）
セミナーの内容ですが、細かい話は同社の機密事項にあたるので触れることはできませんが、基本は上記サイトから考え方は学べます。（HPの内容、そこから張られているリンク先のブログ等、内容はめちゃくちゃ濃いです。理系の方ならではの内容です（笑））
何事も数字で語らせるという発想が大事で、とりわけ同社の内容は数字ですべてを語るという点が分かりやすく、参考になります。
で、感想ですが、
当初、僕はRCはもう少し先の話かなぁと思っていましたが、土地の探し方次第では、RCもままた選択肢の一つとなりうるなぁと感じた次第です。（ただ、土地探しが肝になることは間違いありません）
新築のビジネスプランは、その計画・実行（ものを立てるという範囲での）については、大家は基本的に「経験値・技量・マネジメント力」について総合力観点で「無力」です。
こればかりは、その業界にどっぷりつかって現場を知らないと無理です。
ゆえに、如何に「価値観を同じく」「技術力もあり」「あまりぼった苦労としない業者さん」と「信頼関係を損なわずに」進めることができるか？が大事になります。
大家が新築プロジェクトで考えるべきは、（僕の考える定義です。定石ではないですよ）
- その土地があるエリアの歴史・風土・経済状況から、どういう層が最も賃借人として「パイがでかいか？」を読み切ること
- 実際にそのエリアの賃貸状況をエリアの客付け業者への徹底的なヒアリングで調べ、論拠をもって自分なりの賃料設定をすること。
- そのエリアの競合物件に対して、自分の物件の勝負するドメインを決めること。（高級路線なのか、低所得層向けの物件なのか？等）
- 上記リサーチ結果をまとめて、自分なりの「事業計画書」を作成すること。
- 「事業計画書」から、金融機関への「業務説明書・目論見書」を作成すること。
- 「業務説明書・目論見書」をもって、金融機関へのプレゼンを実施して、金融機関にビジネスパートナーになってもらうこと。
- 事業の結果に責任をもつこと。（結果を業者のせいにしないこと）
かなと。部屋の内装やら、ファシリティの選定やらは、単に手段の話。上記からしたら小さいことです。
上記を徹底してやると、今現在、世にあふれている新築アパートの「中身の薄さ」「杓子定規な物件が多い」ことが嫌というほどわかると思います。（無論、例外はあります）
ことRCは、その建築費は大家レベルでどうこうできるレベルというものではないです。
これは私も典型的なITゼネコンに身を置く立場であるため、よぉ～くわかります。
このセミナーでのCM方式の本質は理解しやすかったです。なるほどねと。
で、面白かったのは（自分で勝手に膝を叩いてしまったのは）、このCM方式。
今回の戸建リフォームで同じ発想（ことの大小はありますよ）で嫁さんが実践していたことがわかりました。（笑）
金額は非常に小さいですが、
基本構造は全く一緒だったんです。
なので、やはり、木造新築でも同じことを考えればウワモノのコストダウンは「質を落とさず」可能である十等、ある種の確信みたいなものを持てました。
木造新築でトライアルして、RCで花開くといいですな。
あ、と、は、、、
土地の仕入れの仕方ですなぁ。。
如何に、良い物件を上流で拾ってさっさと融資を引っ張れるか。
うーむ。
たまたま、このセミナーに参加されていた一人の投資家の男性と知り合いになれました（LINE友になっちゃいました～）。
この方、都内で自主でシェアハウスの経営をされていて、昨今の物件高でレジの直接投資はやめており、現在法人として転売益を取って儲けているそうな。すげーです。
GWが僕予定詰まってたので、GW明けに一度お話しましょうとお声がけいただきました。ありがたや。
彼からぜひ教わりたいのは、「価値ある物件情報をどうやって業者さんから仕入れるのか？」の部分。
駅までの道すがら、その話をしていたのですが、「んなぁるほどねー」と考えされられました。
（すんません、ここでは語れません。許して。あ、非合法とかそんなんじゃないですから。）
そんな感じで、有意義な一日となりました。
GW、あなたはどんな時間を過ごされますか？僕は明日から１泊二日でちょいと北関東方面へ。
あとは、真鶴か熱海で釣りでもしておきます。物件のてこ入れ作業もやろうかなと。
なんせ、「戸建・アパートの計３戸の空きが埋まらんですから！！」（やべーよー）
戸建は、ちょこちょこ内見は入っているそうですが、なかなか申し込みに至らんそうで。（やっぱやちんじゃねーのぉもう。）ただ、１Fの方が、「今年の１２月まで新築住み替えの間住まわせてほしい」というだしんがあったので、「繁忙期の１月以降に住み続けることになったら割り増しだぜぃ」と条件付きで交渉に入ってもらっています。
個人的には２Fの1LDKの方が埋まらんのが全く理解できない。。。（僕個人で独身だったら借りるけどなぁ。。もう５千円ほどやすかったら、、、ハッ、やっぱり、賃料？？？）
いろいろ難しい時期なのであれですが、
そういや、リーマンショック直後の川崎の区分も２部屋ほど２か月以上埋まらない状況がありました。
なんか、その時の空機感と似たようなかんじがしますね。
とにかく、焦らず、急いで対応していきます。
頑張りましょ。(^^)o
