こんばんは。
先週もお疲れ様でした。
僕も毎日胃がキリキリする毎日が続いていますが、なんとか生きております。（笑）
そんな状況ですが、先週金曜に嬉しいお知らせが入りました。
品川物件の空室に申し込みが入り、成約したとの連絡が入りました〜♪
しかも、女子！！
嫁さんが女子ウケするリフォームをいろいろ考えてくれて、業者さんともうまくやり取りしてくれて格安（実質１０万程度）で狙ったリフォームができました。
最初は、部屋にカラーモニターホンはいらんかなー（狭小物件で、３点ユニットだったらそこまで求めてこないだろうと思ってました）と考えていたのですが、
客付け業者さん（管理も委託している心強い最強のパートナーさんです）が、
「意外とカラーモニターホンって、地方から出てくる若い女性の親御さんがついていないの？って聞かれるんで、予算で許すのであればぜひつけていただいたほうがいいですよ。最近そんなに高くないですし。」
という意見に素直に対応したところ、女子からの問い合わせが入って、即日申し込みとなりました。
まぁ、安い金額でそれなりに工夫をこらしたので、その辺受けてくれたのかな。（狭いけど、日当たりは角部屋で出窓付きで、まぁ、女子向きではあるわけですが）
前回の退去時に、３点ユニットもちょっとだけ今時のホテル風のカッティングシートを貼り付けるとかしておいたのでそれはそのまま活かせましたし。
更に嬉しかったのは、現家賃設定が、なんと６０００円もアップできたことです。
うひょー♪
＃というか、客付け担当さん曰く「いやー、今まで安すぎですねー。（笑）それで回っていたならいいんですけど、もったいないですよー」ですって。てことで、今後も空室でたら気持ちよく値上げ設定していこうと思います。まー、別にこれでも十分回っているのでいいのですけども。
ビジネスなんで売上の最大化は常に図らないとですね。
今回の値上が成功できたのは、賃料設定が安いだけでもなさそうです。僕が分析した範囲では要因はいかが上がると思います。
- 人気路線の人気駅からいずれも徒歩１０分ほどでアクセスできること
- なぜか知らないが、この両駅の商店街は（もともと有名ではあったのですが）急に人気が上がってきていること
- 更には片方の駅前が大規模再開発をしていること
- そもそも、渋谷や恵比寿、大崎などの主要エリアに電車で数分、自転車でも２０分もあればアクセスできる強烈な立地のアドバンテージが有ること
などでしょうか。もともとポテンシャルが高いのに加えて、世の中の情勢が影響した結果と考えています。
リフォーム中に内見が入って即日申し込みですからね。。。
恐ろしや。
狭小、３点ユニット、１ルーム、ロフトもなし。
地方だと致命傷の間取りですが、上記アドバンテージがアレば部屋の雰囲気をちょっといじるだけでこういう結果も望めるということが証明されました。
昨年１２月２８日に退去あり、年末年始の活動休止期間が結局２週間あり、更にリフォームみつもり期間は募集は真面目にしておらず、リフォームしている１週間で決まったのですから、、、すごいなぁと。（物件力が、ですよ。自分じゃないですｗ）
更に嬉しい情報が、
今年の４月に退去される話があった１部屋もとりあえずもう少し住みたいという申し出あり。
更には最も賃料を稼いでくれているメゾネットタイプのお部屋の契約が更に２年決まりました。
これで完全に安全圏に入りました〜♪何が起きても大丈夫。
この物件、今の相場で仮に売りに出したら確実に売れる固い価格でも、利益は２０００万は固いそうです。上を目指せばもっと行けるって。
ま、でもこの物件はホールドさせていただきます。とことん回して、税金面の話との相談をしながら持ち切るか、将来的には立て直しして更に収益力アップできる物件をゼロから作りたいなと。
とにかく、早々に決まってホッとしております。
不動産投資は立地がすべてと言われますが、今回もその力、まざまざと見せつけられた気がしますね。
横須賀ヴィンテージ物件はありとあらゆるノウハウを突っ込んで、営業活動をしてようやく決まった感じですからね。（ま、これはこれで、嫁さんん、僕の大家力アップにはつながってますから、OKってもんです。）
今後も物件取得の際は立地にはこだわっていこうと思います。
さて、横須賀ヴィンテージ戸建て物件のその後です。
自衛隊ギャルズの娘さん二人はどうやら２月初旬から入居となったようです。
今日、最後のお手入れってことで、細かい修理やら、ちょっとだけプレゼント（トイレットペーパー・水・掃除道具（使わなくなったもの）・電気カーペット（使わなくなったもの）・ちょっとした災害グッズ）をおいておきました。
あとは、ガス・水回りの最終テスト。
エアコン動作確認（新品だけどずーっと使っていなかったので気になっていました。無事動いて、底冷えする家をガンガン暖めてくれていたので一安心です）。
喜んでくれるといいけど。（もはや、親心芽生えてます（笑））
この物件のシナリオは以下を考えています。
一つは、この自衛隊ギャルズの紹介連鎖でひたすら稼ぎ倒す。（多分、住み続けることはなくて、２年とかそういうスパンで出入りあるでしょうから、気に入ってもらって、次のギャルズを読んでもらうという作戦。
「自衛隊ギャルズコミュニティー」を作ってなが～く住んでもらおうかな。と。
もう一つは、ちまちまパワーアップして、適当なタイミングで売却です。
売却益は４００万取れればいいかな。
ま、気長に参ります。
さて、残るは、某人気路線の任売物件が形なるかってところですが。
ちょっとだけ進展があった（買えると決まったわけじゃないですが）ので次回にでも共有させていただきますね。
これも購入できれば、ここ数年で一番のおもしろ物件になりますので。
あ、あと、前回の都内物件の買い付けは残念ながら思った指値が通りませんでした。
無理して買うのはやめます。
てことで、今週も張り切ってまいりましょう！
おやすみなさい。
