湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

湘南の物件の信金さんへの融資ご相談のお話。〜たまには真面目にかたってみるヨ〜

こんにちは。(゚Д゚)ノ
気持ちはすっかり南の島。どうも、Kanaさんです。


朝から天気がパットしませんが、休憩時間にコーヒー淹れながら気分転換してます。


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さて、現在狙っている、湘南エリアの物件の融資相談について。
少し触れておきたいと思います。
ご参考になれば幸いです♫


以下メニューにて。どぞ。


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全然本文と脈略あいませんが、橋梁工事現場のライトアップ。LEDつけてるだけだけど、結構かっこいいっすよねw。

物件概要

こちらは、概要の概要です。
場所は湘南地区。某人気駅から徒歩圏にある土地と建物です。
売り主様の諸事情で売りに出そうかという案件で、このお話を不動産業者の所長様経由で直々に頂いています。


土地はかなり大きく、ボクの賃貸経営史上、最大の物件の取り扱いとなる見込みです。
細かいお話がここでは出し切れないのが申し訳ないのですが、
なかなかのデカさ、ということだけはお伝えしておこうと思います。


この上に複数の建物が存在していて、10数年もの、50年モノという、ボクとヨメちゃんからしたら、


『あ、新築だねwww』


という代物です。土地についても、フツーに持ち込むとアウトになってしまうのですが、一定の条件をクリアできれば逆に土地の価値が上がるもので、この辺を今業者の所長さんとゴニョゴニョしている最中でございます。


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ここに行ったわけじゃないですよw。カッコいいと思って撮っただけ。

融資相談の流れ

ちなみに、価格については、まだ売り主様がこの額で!!!
と決まったわけじゃないので難しいのですが、
一応、周辺相場とこの土地のクセから、一般的にはこの程度の相場になりそうだという「予測」をもとにこの話を勧めているという状況。


この前提で融資相談に持ち込む事業計画書を作成しています。


もしかしたら、このブログを読んでいる方が「これから頑張りまーす」という状況であることも想定して、
今回ボクが用意した代物を以下に。
基本的には諸先輩方のノウハウを頂戴して自分なりにアレンジしているだけです。


※学ぶ、とは「真似(まね)ぶ」が語源ともいわれてますよね。なのでパクることはなんの問題もないのです。ただ、頂戴する以上はリスペクトと自分流のアレンジは忘れなきよう。そうでないと、言葉に力が乗りません。なので相手にも伝わりづらいです。^^)


■現況の資料

・土地・建物の登記簿
・道路付けの資料
・ガス・水道等のライフラインの資料
・周辺写真(ストビューでなく、自身で撮った写真が良い)
・現況のレントロール
・路線価・固定資産税評価額の数字情報

■この物件をどう運用していくか?を示す資料

・事業計画書(中身は後述)

■なぜこの物件を弊社が扱えるか?その根拠を示す資料

・個人ならば3期分の確定申告(奥さんもやってるならそれも)
・法人ならば3期分の決算書(設立間もなければある分)
・資産概要書とエビデンス
・所有物件の紹介資料(シンプルな表にまとめたほうがいいと思う)
・簡単なプロフィール(A4 1枚で十分それ以上は、引かれるだけ)
・事業実績(数値情報がまず第一、具体的な収益向上施策と実績もあればなおよし)


今回は、ボクは最初の面談でしたので、いきなり「弊社はこんな事を考えていて云々〜」というビジョン的な話は封印。
まずはコレまでの実績を数値情報で示しました。

・ちゃんと稼いでいること
・ちゃんと税金おさめていること
・これまでに返済遅延は一度もなし
金利もコツコツ実績を上げ下げていってもらっている


など、時間をかけてしっかりとした財務基盤を整えており、
破綻先ではないことを証明しています。
弊社の決算が6末だったので、財務諸表のうち、BSからいわゆるスコアリングで押さえて語りたかった(スコアリング自体は自分んで伝えるつもりはないですが)のですが、
ここは7月になったら改めてという形にしてます。


とりあえずこの説明を終えたあたりから、主任さんと、支店長さんの心の(見えない)ハードルがなくなった感があり、
そこから支店長さん・主任さんからの質問に一つ一つ丁寧にお答えしていったつもりです。



我々は○○という実績を積み上げた → だから今回のプロジェクトの△△が進められる


というような。
こういう空気感を作った上で、いよいよ今回の物件の事業計画について説明。


・この土地の課題をゴニョゴニョする。
・その上で、土地のうちの一つをナニして価値向上していく。
・なのでその分も含めた融資をお願いしたい。
・融資希望額はこのくらい、金利もこのくらいで、期間もコレコレで。


という感じで。
ま、コレが正解とは思いませんが、聞き手が、事業計画を聞くさいに、「え?なんでコイツがこんなことできるわけ?」と思われないように、一つ一つ丁寧に(でもダラダラ喋らないように)お膳立てして、本丸へ問感じです。


結果的には、支店長さん・主任さんとも「なかなかおもしろいお話なので具体的に進めて行きたいと思います」というお話をいただけました。(ま、それ以上でもそれ以下でもないのですがw、)


物件の資料については、面談時点で売り主様のご了承を得ていなかったので、本日確認し、
了承いただいので即送付しました。


正直利回り的にはあまり面白くないのですが、(良くて9.5%といったところ)
立地が良いので、いろんな選択肢が想定できます。ここに勝負をかけようと思っています。
あと、法人の売上もなんとしても上げたいところですし。


さ、どうなるでしょうねw。


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自分の物件ポートフォリオにこんなシャレオツ店舗を組み入れたいのはボクだけでしょうか?

相談の中で感じたこと


今回のお話。いくら信頼のある経営者からのご紹介(かつ、他支店長案件)であったとしてもボクはあくまで初めての人。
彼らもしっかりボクラの経営をみてきているという感じがありました。(そりゃ当然ですよね)
逆に大切な方からのご紹介ということもあり、絶対に失礼がないように、そしていい加減な対応はしないように心がけていきました。


やはり信金さんはボク、相性がいいかなと。


細かくは正直忘れましたが、要は、これまでの経営実績を出してきた背景にある考え方とか、取り組み方とか、どのようなスキームで再生をやってきたのかとか、かなり具体的に質問をされてきたので嬉しかったです。


※地銀さんとかだと、どうしてもそういう、なんだろ、ボクを事業者としてみてくれていないというか、杓子定規な話に終止されるのでちょっとなぁ。。と不満があったりしましたので。
(ま、そういうものとして考えれば地銀さんもいい形で協力していただけるんだろうな、と頭は切り替えましたけどw。)



例えば、(売却済み)の川崎の区分バルクの際は自分が組合の副理事長として率先してくたびれたマンション全体の躯体の修繕について、RC専門の修繕業者を見つけて躯体の改善+意匠面の改善を行って、その結果、区分バルクの出口で一定の利益を取ることができた、、、とか。


頭の中で、今回の物件の事業計画にあたって、弊社が取り組めるだけの技術的・経済的素地があるということを裏付けられるような論法で説明していきました。


その上で今回の物件の収益性向上の施策は?とか、
出口戦略は?とかいくつも質問をいただけて、「まってましたぁ〜!!!」とばかり、
懇切丁寧に説明差し上げたつもりです。


主任さんのほうが、「我々は、LTVとか、DSCR等の指標も重視していたりするのです」とおっしゃったので、


『ハ!弊社もLTVは要は全体事業の枠組みでのバランス、また、DSCRは、1.3以上を基準として成立するビジネスを取り組んでいく予定です。』


と即返答しておきましたよw。


全体の空気は悪くかなったと思います。
橋棒レベルの面談とか、逆に相手が全然賃貸経営についてわかっていない(若手や、うだつの上がらない担当)人にあたったときのあのしんどさは忘れられないのでwww。


ま、僕自身の面談経験値も上がってきているというのもありますけどね。(話の進め方とか含めて)



こういった部分は、人から聞いて真似できるものではないので、
まだ一度もピンで融資面談をしたことのない方は、
ある程度先輩方からお話を聞いたら、最初は失敗上等の覚悟で現場経験を積むというのもありだと思います。
あとは素直にわからないところはわからないということとか、
金融機関の方って、そのときに融資は厳しくても、真摯に取り組む人には、今後のことも考えて色々教えてくれることが多いです。


それを次の面談に活かせばいいだけのことです。がんばりましょ。^^)o


ということで、珍しく融資案件のお話を掘り下げてみましたー。ご参考になれば幸いですー。


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こんな商業ビルのてっぺんで、葉巻を片手に、コーヒーを飲みたいwww。

人生には大きく2つの世界の愉しみ方が(きっと)ある。~若さが故の愉しみと、大人だかこそわかる愉しみと~

こんにちは~。
Kanaさんですー。


あっつ!昨日ははめちゃくちゃ暑かったっすね。


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そんな中でも気持ちはデラセェ~ラァ~♫


昨日、こんなツィを投げていましたが、2つの大きな「梅雨フェス」を経験し、愉しんでまいりました。



1つ目。
午前中は、先日とある、洗練された経営者の方から紹介を頂いた、しんきんさんの支店長さん経由のご紹介案件(某大手不動産業者の支店長様から頂いた案件)について、当該支店へご挨拶と、今狙っている物件の融資相談に行ってました。


昨晩、ようやく仕上げた事業計画書をベースに、当該物件の説明はもちろん、
ボク・ヨメちゃん、そして法人それぞれの事業実績の説明をしてきましたよ。


まだなんとも言えない状況であるという前提ではありますが、
物件自体へは前向きに取り組んでいきたい旨、支店長さん・融資ご担当の主任さんからもコメント頂けたので、まずは第一関門突破という感じです。


この件については、また日を改めて共有させていただきますねー♫


そして午後は、兼ねてから計画していた、

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梅雨のうっとおしい時期に、シャレオツオッサンが集うフェス。in 湘南


を開催しましたー。
実は冒頭の写真はその会場からの写真。
分かる人にはわかる場所です。湘南のシャレオツ・オーシャンビューのイタリアンと言えばのお店。


前から一度行ってみたくて、ヨメちゃんと付き合っている頃に一度計画したのですが、
その時は確か天候に恵まれず諦めて、その後結婚して、足が遠のいてまして。。。


もう一度ヨメちゃんを連れてってあげようかなーと思いつつも、時間だけ過ぎてました(だめですねぇ。ボク)


で、もともとは、とある賃貸経営者の方と、シェアハウスのノウハウについて質問したいなーという話で最初は2人で「湘南でシャレオツに行きますかー」と言っているうちに、
だったらこの方も、あ、それならこの方もと言う感じで和が広がっていった感じで、、、


最終的にはボクを入れて6名での楽しい「梅雨フェス」となりましたwww。


※具体的なフェスメンバーは、きっと他の方のブログで公開可能な範囲で共有されるはずなので敢えてココでは伏せておきますねー♫

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アラフィフのオッサンがシャレオツに決めてイタァ~リアンを映えさせようとする絵面はキツイwww


一言。いや、開催してエガッタ。
若い方は30代前半、そしてボクらアラフィフの経営者の方々でしたが、それぞれ、特徴ある経営スタイルでその話を伺っているだけでも愉しくてね。(*´艸`)ウフフ


今後の弊社事業部の運営方針にもよいヒントを得られた気がします。
なんとか行動と実績で恩返しできればと思っています。そのうえで、今度はボクからもなにか提供できるものを考えていきます。

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実は今日話したかったのはこれに関する話なのだ。


さて、今日お伝えしたかったのは実はここからw。


最近特に感じることです。


ボクらの人生って、大きく2つの世界と愉しみ方がある。と。
あ、所謂、成功哲学的な「あっちの世界」と「こっちの世界」と言う話ではないです。
そんなたまじゃないです。ボクレベルはw。


単純に、若いときの愉しみ方。そして人生中盤から後半の愉しみ方って感じです。


上記の 「DIE WITH DEA、、、」もといwww、「DIE WITH ZERO」を読んでから妙に意識するようになったのですが、如何にに生きているこの時をどう愉しんでいくかということにも繋がる話。


その愉しみ方が若い時と、今ボクラが生きている人生後半での愉しみ方に大きな違いがあり、いずれもとても大切なことである、と。


若いとき(主に中学生~社会人になるまでの間)には、とにかくその「若さ」を全面に出して、勢いに任せて愉しんでいたことを思い出します。
平たく言うと「何も考えず、ただただ、その日が楽しけりゃ良いじゃん!」と言う考え方に近いかな。


社会人になった当初は、その当時を振り返って「あんとき、もっとこうしてりゃ良かったよなー」とか思う時もありましたが、最近はちょっとこの辺の考え方が変わってきていて、


あの当時だからこそ、毎日をテキトーに、でもハチャメチャに楽しめたんだよなー。と。
たまにやりすぎて、大人から叱られるくらいの愉しみ方ができるのは、この世代だったからこそだよな。と。


ボクは中学こそパッとしませんでしたが、高校・大学と、まぁ、友人に恵まれ、ソレはソレは愉しい学生生活を送ることが出来ました。
高校時分は、まぁ、とにかく先生方に怒られない日はない感じで、でも、やっていることはガキのいたずらの延長なので先生方も「まったくなぁおまえらァ~ (- -#)」と言う感じで扱っていただいていたあの頃が懐かしいです。


大学時代は上記みたいな勢いは大分収まっていますが、それでも、毎日が日曜日状態で友人と夜な夜な語らい合ったり、ひたすら「桃鉄100年勝負!!!」をやっていたりとか、、、バイト先の人たちと居酒屋のバイトが終わってまかない食っている時に「よぉー、Kanaぁ、今から原チャで銚子にいこうぜーぃ。」と言われて、眠目をこすりながらひたすら原チャを転がして明け方に目的地につく、、、そんな、まぁ、意味のないくだらない生活を続けていた記憶しかありません。


大人の目からコレを見ると、まぁ、なんともくだらない時間の使い方、、、ではあるのですが、
改めて考えると、これは「明らかに、若さがないとできない愉しみ方」なんですよね。
アラフィフ迎えたボクは、今じゃとてもやる気しないです。(いや、早く寝させろコノヤロー (- - #)ってなると思うw)


このブログを読んで頂いてるあなたも、
若いときの愉しみ方を振り返ったとき、まぁ、ボクみたいな感じじゃないかもだけど、ソレに近い感覚を思い出せるかと思います。
ね。あれは、あの若さが合ったからこその愉しみ方であり、あの時にしか価値を見いだせない、とても大切な経験であるはずです。


意外とこういう愉しみ方の中からそれぞれ、今後の人生につながるヒントを得ていたりするんじゃないかな。
そう考えるボクです。

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このパン屋さん行ってみたかったけど、場所忘れたwww


そして次は、大人だからこそわかる愉しみ方。


これは、ある程度人生経験を積んで、各自それなりの経済力の向上、精神的に成長していった暁にみえてくる世界であり、ソレを愉しむという感じでしょうかね。


まさに今回の「梅雨フェス」に代表されるような愉しみ方だと思ってます。(ドヤってませんよw)


各自それぞれの人生をコレまで踏まえて、各自他の方からはわからない苦労・失敗・挫折に成功、、、こういったものを積み重ねた暁に見えてくる世界が、「大人だからこそ見えてくる世界」なんだなと。


そういった部分を優雅な景色を堪能しながら、美味しいイタァ~リアァ~ンを堪能しながら語り合う。


これは、社会経験のない世代には理解できないものです。きっと。


今回の「梅雨フェス」の参加者の方々は、もれなく、様々な人生の経験を積み上げてこの場に集っていらっしゃいました。


七里ヶ浜を見下ろすこのお店で皆さんが(一部運転者おり飲酒禁止w)ビールを飲んでいる表情。
これが本当に美味しそうな顔で、なんかボクも幸せな気分になります。
※ボクは、冷たいアイスコーヒーで満足する人ですwww。


でも、こうやって愉しめているのも、
きっと(いや、本人のお話を伺っていないのであくまで想像の範疇を超えませんよ。でもきっと)、若い頃の若さが故の愉しみと、そしておとなになって積み上げてきた経験。


コレが2つ重なっているからこそなんだろうな。。。と。


これからボクは、人生で言うところの第三コーナーを最終ゴールに向けて全力で加速をしていくところにいると考えています。厳密に言えば、最終ゴールに向けて、更に色んな経験を積んで、その時時の愉しみ方は細かく変わるとは思いますが、本質的な部分(大人だからこそわかる愉しみ方)は大きくは変わらないんだろうなと。


親から引き継いだこの大切な時間。かけがえのないこの時間(残りの人生)を愉しんでいかんとなぁ。。


そう考えて、家路につきました。
本当に楽しい時間だったなー♫(*˘︶˘*).:*♡


今回、「梅雨フェス」を囲んでくださった皆さんには心からの感謝と、これからも是非、できれば死ぬまでこのテキトー&賃貸経営界の癒やし系、Kanaさんをよろしくお願いしたいと思います。m(_ _)m


今回に味をしめ、
今後も定期的にこの湘南の集いを数ヶ月に1回程度の頻度で開催してもいいかなーって思ってます♫
ココでのテーマは、「とにかく、愉しむ時間としてこの空間・時間を使い切る!」と考えるようにします。


所謂テクニカルな話でも構いませんし、ただただ、くだらない話をするでもいいと思います。意外とそういうときにこそ、閃きが出てきたいるするもんすw。


お声がけしたい方は山程いらっしゃいます。
ボクなんぞのお声がけで大変恐縮ですが、その際は「しょーがねーなーぁ、行ってやるかぁー」というノリで構いませんので是非お付き合いを。


湘南のお店チョイスならそれなりに自信ありますので♫

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ここも行ってみたいの。心はカフェ大好き女子なのでwww。


PS.あ、そうそう、ヨメちゃんに写真&レシートみせたら、なぜだか

『ハ?(- -#)、じゃぁ、おめー夕食なしな』
となりました。ガチです。^^;

てことで、夕食は時分で残り物のカレーとちょいと炒めものを作って静かに布団に入りましたw。
今度ヨメちゃん連れてってあげよ ^^)

ボクの保有するAPは一部擁壁物件あり。~雨が降る日は、ひたすら早く晴れとキボーするボクです~

こんばんは。( ノ゚Д゚)
珍しく連投です。(今月は10回更新が目標)
夏が待ち遠しい、アラフィフセクスィ、Kanaさんです。

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こういうウッドデッキでぼんやり一日過ごしたいもんす。


熱海の土石流事故。
毎年こういった大雨を原因とする痛ましい災害があるたび、本当に心を痛めます。
まだ複数名の方が行方不明と聞きます。
どうか一人でも助かることを祈る、、しかありません。。。


かくいうぼくも、実は所有物件は2つ、擁壁を抱える(しかも派手に)、擁壁が横にある(よそさまの)物件が計2つあります。
ですので、大雨と聞くと、正直ガクブルな日々を過ごすことになります。(;゚Д゚))))ガクガク


たまたまこの物件はボクの住まいの近く(といっても、ママチャリでかっ飛ばして片道25分ですが)にあるため、こういう事態になると毎回、ボクかヨメちゃんで現場を視察に行きます。
こちらは東横線のAPです。(土地80坪あるけど、北斜面ひな壇っていうクセあり物件。だけど、評価めっちゃ出ますw)


なかなかの擁壁で、しかも擁壁内に駐車場が掘られているという。まぁ、フツーなら皆さん避けるであろう物件であると言われたらソレまでの物件です。


ですが、ハザードマップでは、横浜市の土砂災害警戒地域にも含まれない場所となります。
確かに地盤は良いエリアらしく、むしろその麓の平地のほうが結構水害の被害が想定されるエリアとして指定されていたりで、こういったハザードマップの条件って素人じゃ判断つかないもんだなと考えさせられます。


、、、とはいえ、ハザードマップで指定されていないから「安全だ」というわけではないので、そこは注意です。


常に危機感は持ちながら、擁壁の状態は常に意識して監視してます。
今回のチェックでは、特に変な土砂が流れ出ていたりなどはしておらず、水も溢れている様子もなく、一安心です。


まぁ、でも、もともとこの物件は最終的には擁壁を作り直して、

  • 新しいアパートを建てる。
  • 土地を2分割して、土地売りする。(業者登録しておかないとアカンはず)
  • etc...


など、いくつかシナリオは持っています。
無論、擁壁の作り直しは数千万の費用はかかると見込んでます。
(一応、自分なりに土木関係の見積もりサイトや書籍を見ながら、擁壁タイプ、見積もり思考は学んで算出してみました。合っているかは全然わからんけどw)


たまたまボクの兄貴が、某高速道路会社の子会社で九州でゴリゴリ高速道路復旧をやっているもので、このへんは相談してもらえることになってます。


先日、オヤジが他界した際に、自分が賃貸経営をやっている話と、この擁壁物件についてそれとなく相談してみましたが、


『(;゚Д゚) ハ?お前何やろうとしてんの?バカなの?オメーはIT屋だろ?なに土木を気軽にやろうとしてんの?土木なめてんじゃねーぞ』


って軽く怒られましたwww。


「(;゚Д゚)ウン。バカだと思ってるけど、そのくらいのリスクはとっても良いと思えるくらいの値段で買ったのよ。勉強も独学だけどやってんの!だから四の五の言わず擁壁修繕するときの考え方教えて!!!」


と食い下がり、現在見積もりの考え方とか、業者選定のコツとかも教えてもらおうとしているところです。


『ったくもう、相変わらず突っ走るんだなぁオメーは。嫁さん大変だろー(n´Д`)ハー。気をつけてやらないと、業者に足元見られるし、かといって、細かすぎると業者ははなれていくもんよ(Kana:んなこと、知っとるわいw)。難しいぞ。でも、やるんだろ?、、、オメーが腹決めてんなら、思い伝えればきっといい縁がもらえるはずだから諦めんじゃねーぞ。』


兄は偉大です(結構オタクだけどwww)。
兄が元気なうちにいろいろ土木系のノウハウをもらっておこうと思います。(あ、兄は元気ですよwww)


と、まぁ、所有した後になかなかのリスク物件を背負っていると改めて理解しているボクなわけですが、きっちり管理して、カバーできる保険とかでヘッジをしつつ、必要以上の心配はせず、最終的に入居者様がハッピーになる運営をしていきます。

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ちょいと、ここでお口直し(素敵なカクテルをどぞ)


東横沿線の物件(かつ、それなりに人気のある駅から徒歩10分)で利回り10%超えをこのご時世で手に入れるにはこういったリスクをどう捉えて(ある種の覚悟です)、取り組んでいけるかだと考えます。
、、、が、


初めて取り組むにはかなりハードル高いと思ってます。(やめよう、不動産投資w)


ボクの物件って正直、100点の物件て一つもないんですよね。
大体「場所的には悪くない(むしろ良い)んだけど、結構あぶねー橋わたってんなー」的なものを買って、
出口で稼いだり(川崎区分9戸とか)、買った時点でそれなりの評価益・売却益がとれそう(あくまで皮算用w)なものを中心に買っています。


横須賀戸建は、立地も一般的にはビハインド(横須賀線某駅からも、京急線某駅からも徒歩圏ですが、一般的には、、という意味です)ですし、となりのお家の擁壁が近くにあります。
→この物件は、来年で5回目の正月を迎えるため、売却を計画していきます。(5年分CFを売却益で得られれば即売りです)


別に好き好んで買っているわけじゃないんですよ。
リスクとリターンのバランスを考えて、腹を決めて買ったらこうなっていた。
それだけの話しです。


ホントは土地+建物の新築で、超素敵なノーリスク物件を建てたいのです。(#゚Д゚)ゴルァ!!


でもソレだけだと、どうしても当時の手持ち資金・目指す収入・期間を考えたときに、全然目標に達することができんと思って、


「しゃぁねぇ、ならば、多少のリスクはしょったろう。ただ、さばききれないものは買わないようにしよう。」


という考え方・自己ルールをもって現在に至っています。
まー、正直東横APの擁壁は、どうかなーと思うときもありますが、始めた以上は腹くくって取り組んでまいります。


あと、ちょっと合理的じゃないのですが、
徹底的に調査して、最後には


「自分の直感」


これを本当に大切にしています。
コレを語ると結構オカルトな領域に足を突っ込みそうなのでやめておきますが、
皆さんもそういう感覚覚えたことありません?


、、、アカン変な方向になってきたwww。


ま、ということで、様々なリスクは背負いつつも、必死で賃貸経営を営むKanaさんです。
皆さんも、少なからず自然の驚異を「見えない・見きれないリスク」として抱えているケースがあると思います。
が、適切にリスクを知り、正しく畏れ、必要以上に畏れず、前向きに、そして何より入居者様の安全・安心に邁進してまいりましょう。


こうやって、見回りすることで、普段は知り得ない、入居者様の日常を知ることが出来ました。
今日は仲良く、この物件で生活しているカップルの仲良い、楽しそうな声が聞こえました。
(えぇなぁ、若いって。。)
雑草が生えてたので抜こうかなーと思いましたが、夕刻に、アラフィフのアロハな格好でオヤジが敷地内をウロウロしているだけで既に犯罪なので、さっさと退散しました。日を改めて雑草対策します!!!


さぁて、梅雨ももう少しでおわるはずだぞ!!!
2021夏!!!年々おっさん化していきますが、気持ちはハタチでまいります!!!

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もう一度、ウィンドやりたい。(これ、20代の頃のボクです。はい。ウソですごめんなさい)


では、

´ω`)ノ゙)) おやすみ~♪

賃料設定は、賃貸経営者のセンスが問われるところかな。~街の価値を高める?機会損失を防ぐ?相場に合わせる?~

こんにちは。Kanaさんです。
珍しく連投が続きます。

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葉山のとある景色です。いいところ♫


いやしかし、週始めから飛ばしすぎたか。
今日になって体にガタが出たようで、病院いってました。(⌒・⌒)ゞ


よかったら気軽にフォローしてくださいね。ボクの同志の方々と強力な賃貸経営者の横のつながりができるかもですよ。


この時期、体がついてこない場面もありますから、皆さん無理せず頑張りましょう!!!


さて、今回は、病院での待ち時間の際にぼーっと考えていたことです。


それは、「賃料設定」。


賃料設定って、賃貸経営者の方々はほぼ間違いなくその値付けに頭を悩ませることがあるかと思います。
ボクもその代表的な一人で、今回はそれをちょいと一緒に考えてみまへんか?
というお話です。(意外と真面目なんすwww)


所謂賃料設定のセオリーと、加えてボクの賃料設定の考え方も踏まえて、以下の流れで参ります。

市場調査( 賃料設定を決めるための「ネタ」を仕入れる )

市場調査:インターネットで調べる

賃料設定をするには、一般的には物件が存在するエリアの周辺相場を調べる必要があります。
手法としてもっともポピュラーなのは、インターネットでの検索。
所謂ポータル系のサイトですよね。ホームズとか、スーモとか。


ボクら2000年代初頭にこの業界に首を突っ込んでた人たちは、もちろんネットのこういった情報見てましたが、当時はまだデータベースとしての情報量もこれからという時代でしたので、いまいちな感がアリましたが、
今ではすっかりビッグデータ化してしまい、「マクロ視点」での賃料相場を粗く掴むための必須アイテムとなっていると考えます。


ボクも気になる物件を見つけた際は、まずはこのポータル系のサイトで周辺相場を調べるということは欠かさずやっています。
ただ、不動産賃貸経営を始めたばかりの方々は、このサイトに上がっている賃料ってのは、「成約したものではなく、大家さんが、”こんくらいで決まったらうれPなー”という、いわば希望が入った賃料である」というのは知っておいてください。


ココに掲載された賃料から、多少の減額がある可能性は否定できません。
無論、逆に、「賃料設定が安すぎる」ケースもあります。こういった物件は掲載してすぐ消えてしまうので、実態を把握するのは難しいと覆います。


とはいえ、地域の賃料相場ってのはある種、相対的なものであるため、地域差とかはこれでも十分把握できますし、やはり全体として賃料設定をする際に基軸になる情報であることは間違いないと思います。


ここをすっ飛ばすのは個人的には避けたほうが良いかなと思います。

市場調査:業者さんに頼んでレインズ情報から成約事例を聞く

これも手法としては皆さんご存知のとおりです。
上記が「大家さんの希望賃料」に対して、成約事例は、「実際に貸し手と売り手の相対交渉の結果、落とし所がきまった賃料」なのでこれが情報としてもっとも確度が高いと考えます。


物件を紹介くださる業者様は基本的にはレインズアカウントをお持ちだと思うので、紹介くださった物件の競合と思われる物件の成約事例を聞いてみるとリストで提供いただけると思います。


※くれぐれも「買うかもしれんから、リストは当然くれるよね?」的な横柄な態度で接しないようにして下さいね。中にはいるらしいんですよ。そういう輩が。業者さんも人です。横柄なやつに有益な情報は渡らないと思ってください。大切なビジネスパートナーとして義を持って対応してください。これホント大切なことなんで、お忘れなきよう。

市場調査:やっぱ現場に答えがある

上記、業者様からの成約事例がある意味最強ではあると思いますが、
個人的にはコレに「必ず」加えてほしいのが、現場・現地に赴いて、


物件の周辺をとにかくウロウロして

  • 街の空気感を感じる
  • 街に住む人達の層・雰囲気を感じる

これを実際にやってみてほしいと思います。
以前、横浜エリアのとある物件で横浜にしては悪くない10%を超える中古物件でしかも駅から10分圏内という、不動産投資初心者がみたら「お、買い買いー」となるヒーハーな物件を紹介されたことがあります。


ボクも多分にもれず「やったぜーぃ、これでCFがアゲアゲー」と浮かれて、その物件の周辺を見に行ったのですが、、、
結果として、ヨメちゃんとボクの判断は、、、「これ、ネーナ」でしたw。


駅名は控えますが、やはり街を歩いてみて、こう、街全体がドンヨリーヌな感じな否めず、
歩いている人たちも年代層が高く、たまに見る若い層も正直所得層が低そうな雰囲気がにおうというか、、、
例えば東京都内だって、そういった場所があると思います。


東京都内最強!!!ってステレオタイプに決めつけると、痛い目にあいますよ。


ま、ほんと、これは個人の「感覚的な」ものであって、実際にその方々と話したりしたわけじゃないのですが、
以下のボクの超おすすめの本にも書かれていますが、



もう、数年前からおすすめしている本ですが、「賃貸経営者」を目指すあなたには、必須アイテムと言ってもいいほどよい書籍だと思ってます。是非手にとって見てください。(アフィリ目的じゃねーですからw)


「リアリティ」ってのを得るためにも、得た情報と実際に現地でウロウロすることを組み合わせるってことは本当に大事だと思ってます。
そう、「現場に最高のヒントあり」なんですよきっと。


この行動の繰り返しが、最後に述べる「相場なんてこの物件が創りだすんです」につながると思っています。


是非、賃料設定の能書きを垂れるまえに、現地・現場を見て・聞いて・感じて、ついでに近所のカフェでランチデモしてみてください。感覚が確実に研ぎ澄まされると思います。
そういう意味で、ボクが週末ごとに湘南の街をウーロウロしているのには、こういった目的があるんですよ。


決して、海沿いに集まるかわいいチャンネーを見てほくそ笑むとか、声かけておしゃべりするとか、そんな目的じゃないんですよ。(アラフィフになって、気軽にソレができなくなっている事実もあります o(T^T)o


おすすめです。

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本より抜粋:街角に立つってのはとっても大事なのだ。o('ー'o)ウン♪


あと、現場に言った際、現地の客付け業者さんも最低3社は回ってます。
そこで、彼らが持つ賃料相場感、求められるファシリティとか以降の賃料設定確定のための「基軸」的な情報を整えていくことができます。
ただ、これが正解ってわけでもないということも頭の隅っこにおいてほしと思います。(後述します)

賃料設定 (仕入れた「ネタ」を元に、経営者として「賃料設定」という「料理」をしていく)

賃料設定:相場に合わせる

さて、ここから肝心の賃料設定です。
この「相場に合わせる」ってのが、もっとも確実、かつ最強です。
なぜなら、現地の客付け業者さんたちがその感覚を持っていて、ソレと同じ家賃設定ならば、かれらも納得感をもって客付け活動に動けると思うからです。


やはり、賃料相場合わせるということは、そのゾーンに「最も見込み客のパイがある」ということにほかなりませんから、機会損失を避けることが可能ですし、なにより「確実・かつ早くお客さんをつけることができる(すなわち、「売上」の見込みが立つということですよね)。

賃料設定:相場家賃よりも下げることで、機会損失を最小限にする


個人的には、この手法は「リーサル・ウェポン」だと理解しています。言葉を買えるなら「諸刃の剣」ってところでしょうか?
コレをやる場合は、物件購入時、また、空室発生時期が、いわゆる賃貸市場の「閑散期」に当たる場合で、
かつ、早々に売上を建てる必要がある(様々な理由があると思います。戦略的に売上をまずはあげて、空室期間を小さくみせるとか、単純に懐事情が厳しいのでさっさと埋めてしまいたい、とか。)場合に用いられることが多いのかなと思ってます。


実際、ボク自身も過去保有していた川崎の区分バルク物件(売却済み)でも、閑散期に空室が出てしまい、また、ちょうどそのころリーマショック真っ只中で、川崎駅近エリアでさえも、空室を埋めるのにヒーコラ言っていた時期でもあります。
なので、まずは確実に埋めて、このキツイ状況を乗り切るという目的でこの手段を選んだ経緯があります。


難しいですよね。やはり、経営者の心情として、できるだけ高く貸して設ける必要がありますし、
でも、一方で相場とずれた賃料となっていて、全然埋まらず機会損失での売上ダウンとなる可能性もあるので。


また、これが全体のトレンドとなってしまうと、その周辺の物件相場にも悪影響(賃料のデフレ)が発生してしまうため、街全体の価値下落にもなってしまうという懸念もあります。


この辺は本当にバランスの世界。
賃貸経営者である、ボクもあなたも、この手段を安易に選択しないようにしたいものです。


あと、賃料が下がるってことは、


           V(Value) = I (NOI) / R (cap rate)


の "I" が下がることを意味しますから、物件の価格の下落、すなわち、出口の選択肢が狭まるということも意味しますってことも付け加えておきます。

賃料設定:相場なんてこの物件が創りだすんです


さて、ココまでが、いわゆる、一般的な賃料設定の考え方で、めちゃくちゃ大事なお話でしたので、ガラにもなく真面目に書かせていただきました。(チト、なげぇ。www)


最後に、ボクなりの賃料設定の考え方について、触れさせてください。(2点ほど)
参考になる本とかこれまでの現場体験を通じて整理した、超、個人的な思い・意見が含まれています。なので、参考程度に。


上記、賃料相場にあわせるということは、とても大事な考え方、これは株価で言うINDEX投資にも近いものがあると考えています。なので固く稼ぐためには是非とも押さえておいてほしいです。


一方、INDEX投資である以上、ソレ以上の儲け得られないというものでもあり、
賃貸経営者として、「ほんとにそれだけエェのか?」という考え方も是非、持っておいてほしい。


そう考える、Kanaさんでございます。


アクティブファンド的な、とは言うとアレですが、
平たく言うと、「相場にこだわらず、自ら新しい価値観を生み出すぞ!」という気概で物件作り、物件の再商品化に取り組んでもらいたいということです。


独創的に自分の物件を創りあげて、自らの世界観を出してみる。
もちろん、あまりにぶっ飛んだ世界観ってのは、理解されませんから、注意すべきところではあると思いますが、
それでも、せっかくあなたが選んだ物件が、なにかしらの「住環境としての価値」を街に提供するわけですから、
どんな小さなものでもいいから、「これ、オレっちがちょいと工夫して考えてみたんだよねー」って感じで主張する部分があっても良いのかなと思ってます。


ツイッターの不動産クラを見ていると、こういった方々が少数派ではあるものの、
確実に増えてきている感があります。
※14年前と比べたら、隔世の感があります。(ほんと、全然違いますからw)


・新築で自分の世界観を全開で伝えようとする方
DIYで、古い物件に新たな商品価値(世界観)を乗せて、他の物件との違いを明らかにする方
・シェアハウス・レンタルスペース化して、新しい空間の価値提供を生み出している方


いずれの方も、パワーほとばしり、明らかな「コアファン」が生まれて、自身がブランド化されていることが分かります。
※もちろん、これらのアンチ系が一定するいることも知ってます。でも、それがある意味正常だと思ってます。


こういった取り組みを通じて、「相場で貸す」のではなく、
「自ら決めた相場でかす」ということが、現実化できるということも知っておいてほしいですし、
ボク自身もこれからの賃貸経営農地、全体の20%程度のの経営者がこういった視点で経営に取り組んでいくべきであると考えています。

賃料設定:クリエイティブ・ジャンプする!!!


最後に、この言葉は、上記「発想ノート」からの受け売りです。ですが、非常に好きな言葉なので共有です。

今、立っているイチから違いを作るために、どこまで大きく飛躍できるかで評価されます。思い切って高く飛ぶ。角度を変えて飛ぶ、飛ぶことで確信を起こす。これがクリエイティブ・ジャンプ


同じところでジャンプしても、それは何も飛んでいないことに等しい。
そう、発想ノートの著者は述べていらっしゃいます。

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リアリティをもって、新しい領域へジャンプするのだ!


ココはボクも同意で、実はボクらIT、、、特にデバイスを提供する世界にとっては、とかくモノがコモディティ化していくリスクを背負っていて、これが賃貸経営の世界でも似た性質をもっているのではないか、そう考えています。


ほんと、結構似ているんですよ。
これは、不動産投資が、一定の知識をもって望めば、一定の業績がだせるという点でも理解できると思います。
かなり枠組み化された世界であって、不動産テックだぁなんだと言われながらも、実はかなり効率化された世界であることもソレを裏打ちしているんじゃねーのと考えたりしてます。


※結局、不動産テックってなんだったんでしょうねwww。


物件としての価値をあげていくためには、これからは、賃貸経営者も「アーティスト的」発想で取り組む時代であるのではないかと考えてみたりします。
そのために必要なものは、経営者としての「強い思い」、そして「創りだしたい世界観を持つこと」を持つこと、かなと。


これを、これから新たに創り出す(新築)、また、再商品化する(中古をリノベする)中でその思い・世界観を表現していくことで、この商品(物件)の「ファン」が出来上がるのではないかと思います。


※ちなみに、これを、金融機関に言って、ドヤ顔で説明すると、ドン引きされますwww(経験あり)。なのであくまでこれは自分の中に秘めたものとして捉えて、金融機関にはあくまで数字で勝負して、一定の評価がされた暁に、「その石杖となっている考え方はコレコレこういうことなんです。」と伝えると高評価が得られると思いますよ。

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夏の青空が待ち遠しい。。。

まとめ

とまぁ、賃料設定というタイトルで気づけば7000文字近く書いてしまいました。スマソ。


でも、賃料設定って、物件の価値を決めるとても大事な要素ってのはボクも理解していて、安易な設定は自分の懐を痛めるということにもなるし、地域の価値を下げることにもつながる、そう考えています。
なので、ここは真面目に考えるところだなぁと思い、書いてみました。


賃貸経営者として不動産に関わる人は、そういった「街全体の価値向上」にも一役買っているということを認識していただいて、これからの経営を楽しんでもらいたいな、そう考えているところです。


ま、「うるせーよ、要は儲かりゃいいんだよ」と言う考え方も、僕自身、否定はしません。儲からないとただの慈善事業ですからね。一理あります。


ただね、おそらくそこには、中心に自分自身があって、本質である「入居者様の幸せ」が抜け落ちているケースが多いのです。
※あんな狭小の独房みたいなところに人詰め込んで利回り10%でヒャッハーとか、狂気の沙汰です。ボクからしたらw。


不動産投資と言う視点では、どうしても自分が中心になってしまいがちですが、
本質は、やはり”不動産賃貸経営”であり、


「人に、住空間を価値として提供して、その価値に対する感謝の気持を”賃料”としていただくビジネスモデル」


であることをお忘れなきよう。
ココを取り違えるとエライ事になると思います。

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一人ひとりが人生を楽しめる。そんな賃貸経営をしていきたいですね。


うーむ。珍しく真面目に語ってしまった。
明日から平常運転に戻りまーす。
※体が本調子じゃないと、良いこと書ける気がするwww。では!

今、買いたいと思っている物件2つのお話。~買いたい!を買うためには!と思考をもっていくことが大事かな~

こんばんは。
そんなにネタを持っていないボクですが、今週はなんとか複数回記事を書いてみたいと思います。


そう、あなたの心の翼。Kanaさんです。ども。

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あぁ、ワイハ行きてぇ。


今週は月曜からリーマン業でぶっ飛ばしております。


夕刻帰宅。帰って会社に乗り込んだら色々メール来てて先程終わってようやく夕飯。
まさに社畜であります!!!(^m^ )


まぁ、今は、二足のわらじを履いている以上、その先には同じお客様がいるわけで、
どちらも中途半端にやるわけにはいきません。
賃貸経営でも、ボクのリーマン業でも、お客様がピンチに立っているときに、オーナーとして、担当する業務の責任者としてそれを解決してあげたときの、


「ありがとうございます!」


この言葉がボクにとって何よりの心の栄養です。
ま、もちろん収入あっての話なのですが、要はその「感謝の気持ち(あなたが世の中に提供できた価値)」が、お金という媒体であなたに返ってきているわけで。


本質的には同じことなんすよ。きっと。d(´д`o)ネ♪


なので、まぁ、心身ともにタフな毎日が続きますが、テレワークの利点を活かして、疲れすぎないように家族とともに前に進んでいきます。

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茅ヶ崎の素敵なイラスト♫


さて、話は今検討中の物件2つのお話です。今日は簡単に。


双方、湘南エリアにある物件です。


1件目は、某大手の不動産業者様の所長さん(湘南賃貸併用の土地を仲介頂いた当時の担当様)からの紹介物件。
2件目は、フツーにポータルに転がっているとある物件。


これの概要をば、共有させていただきます。


いずれも法人購入を目指していて、中古で信金さんを使って購入できないか、画策中のもの。
以下メニューで簡単に。

1件目:某湘南ターミナル駅徒歩数分のデカ目の土地+上モノ案件

この物件は、今建築中の湘南賃貸併用の土地を仲介していただいた、某大手の不動産業者の担当様が先日所長さんに出世されたとのことで、お祝いとご挨拶を兼ねてお店にお邪魔した際に、


「Kanaさん。これ、ちょっとクセありますけど、うまく料理したら化ける物件だと思うのですが、ご興味あります?」


とお話をいただき、


「業者間流通モノの位置づけなんですが、その価格よりもちょいと高めであれば、取り組めるとおもうのですが、、」


とのことで、


『え?ドキドキ。ちょ、ちょっと現地見させてください。流石に資料がろくすっぽないので分析も判断もできんのです。。。』


ということで、現地を見てきて、


『あ、あの、すげーと思います。ハヒ。ただ、おっしゃるとおりクセありますね。これ、どうすっかですねー』


ということで、自分なりのアイディアを今考えたところです。
クセを具体的に言えないのは、すみません。まだ、フワフワしすぎている物件なのでってことで。
仮に具体性を帯びてきたらあらためて共有させていただきます。


この土地は某湘南ターミナル駅から本当に徒歩圏で、現状では利回りは10%は行かないのですが、
おそらく○○をナニしたら出口で化ける。ような気がしており、一人でほくそ笑んでいるところです。
ただ、そのナニが結構難易度が高そうな気もしてて。。。
なるほど、業者案件ってのはわかる気もします。


なので、きっと大幅指値が入ることを業者さんは理解しているんでしょう。とはいえ、いわゆる、1発目リーマンには紹介できない(てか、多分ナニやったら良いかわかんないと思うw)。
ならば、ちょいと高めで、癖あっても笑顔で買ってくれそうなボクに話を振ってきているのはわかる気がする。
(え?養分?イヤイヤw)


今週木曜に、湘南移住した後の金融機関のツテ構築のために、上記所長さんのツテで、賃貸併用の土地を売ってくれた業者さんの社長に紹介いただいた、某信金さんに訪問したついでに、ボクの作戦を所長さんに伝えて、希望価格をご納得、、というか、売り主様に指値交渉いただけるか?目処感がつかめたら、これまた大切なボクの同志の方に紹介いただけそうな別の信金さんにお話を聞いていただけるか、その方に相談してみようと思います。


情報って、文字通り「情(じょう)に報(むくい)るカタチ」でやってくるものですね。
最近、ソレを切に感じます。(⌒^⌒)b 

2件目:某湘南エリアのちょいとクセある物件


これはですね。
ほんと、フツーにポータルサイトに掲載されている物件です。湘南の。
これまた曲者の物件で、やっぱし、リーマン一発目の物件としては、絶対金融機関は融資ダサんだろうし、そもそもリーマン投資家はやりたくないと思う。


だって、一般的に言われる「優良”投資”物件の条件をことごとく逸脱している」から。


でもね。
これは、ある程度、不動産賃貸”経営”をしてきている人からしたら、結構面白そうな物件なんですよ。
一見不利と思われる条件が、ナニしたら、逆にその事業としての「強み」に変えることができるからです。

ただし条件が。


「湘南エリアの事情に精通していること。」


これです。
ま、上記の「強み」に変換できるかどうかはこの条件をクリアしている賃貸経営者でないとキツイし、そもそもやらんだろうしw。
そんな感じです。


なにより、その地域を愛せるかどうか?地域の経済に何かしらの貢献をしようとしているのか?
そういった視点をお持ちの方でないと、この事業に価値を見いだせないし、中途半端なものに結果としてなってしまうと思うのです。


まぁ、そういうボクが湘南エリアの事情に精通しているかどうかと問われると、、、
えぇ、まぁ、それなりに詳しいつもりです。ハヒw。
でも、せいぜい月に4,5回ウロウロしている程度なので、髄まで知り尽くしているかと言われると、、、
えぇ、まぁ、それなりに、ですwww。


なので、一般的には「え?ナニ?こんなんやるの?バカなの?」と言われる可能性すらあるこの物件なのですが、
ボクにはこの物件が化けたときの、絵面しか思い浮かばんのですよ。


ということで、コレについても、この道で先行されている、同志の方のお知恵をお借りして、なんとか購入してこれを事業化して経営してみたい気持ちがマンキチになっております。


金額帯としは、前者のほうが額が大きいです。
もしかしたら後者の方を先にやっても良いかもとも思っています。


土地も高い、ウッドショックで木材もしばらくは高い。
こんな状況で、正直新築土地+建物は直近はしばらくキツイと判断して、新築は、知識武装の強化というふうにして、
中古再生・中古取得→再商品化→新規事業として、弊社の価値をあげていく方向としたい、と、ウチの代表社員、ヨメちゃんが


「アタシがそう言った、と、言いなさい ъ(゚Д゚) ワカッテンダロウナ、オメー」


と申しておりました。(企画はボクなんだけども。。。)


ということで、現在進行中の2件の事業案件のお話でした。
また、具体性を帯びてきたら共有します。
流れたら、、、ボクの涙ながらの失敗話を聞いてやってください。ハヒ。


でもね、、、

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夢を見てなんぼの人生だろ?


なんすよ。
人生一度きり。
死ぬときに、「うん、俺の人生悪くなかった!」とカッコつけて、親指立てて次の世代にバトンタッチしたいものです。


夢(とちょっとだけ現実も忘れずにw)、見ていこうぜ!!!
では、おやすみなさい。

連結バランスシート作成中。(コレで合ってんのかしら。ぴえん。スコアリングが間に合わん。やべぇ!)

奇跡の連投!!!
明日はきっと良きことが皆さんに訪れます。ナームー。


土日はどうしても朝はのんびり起きてしまって、朝トレできないのですが、ほぼ毎日朝・夕トレをやっているので、アラフィフの体には少し「筋肉を再生する時間が必要」として、土日は夕トレだけにしております。


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毎度、文脈と関連ゼロ。ここのハンバーガー食いに行きたい。



この時間帯って、いろんな方面の方々が夕焼けのツイートをあげてくださるので、
なんか、勝手に一体感を持ったりしていい気分になります。


こんな感じの距離感がボクは好きです。


さて、今日は午前中から、弊社社長のヨメちゃんをけしかけて、


「おら、一緒に連結バランスシート作るどー ヽ(^Д^)ノ━━━━━━!!!!!!」


ということで、


午前中:ボクからの連結バランスシートの目的・必要性のプレゼン
午後 :一緒に作成


して、ギャーギャーやっとりました。
この連結バランスシート。
本を買った時期が数年前。(完全に放置プレイしておりまして ^^;)


例のかぼちゃを始めとする○ルガ問題を皮切りに、銀行がスーパーエビデンス主義(ちょっと行き過ぎな感ありますけどね)になっており、


数年前の本なのに、結果として時代に合ったものであると、個人的には理解しております。
ただし、赤裸々過ぎるのも「逆に誤解を生む」資料であるため、
この作成にはちょいと工夫が必要だとも書かれています(改ざんをする、と言う意味では決してありません。だったら作成する意味ねーですしね。)


この辺を理解した上で、更に二人でギャーギャー言いながら夕刻になんとなく個人のバランスシート(社員二人の)を作成。
手間だったのは、今般、湘南移住するため、まず、これがボクのバランスシートに加わるということ、また、現在済んでいる横浜のマンションを貸し出すため、これも、減価償却計算するための計算をしたりで、で、また、これが当時、ボクとヨメちゃんで共有しているもんですから、これを按分したりで、


ヨ:「あー、もう、これアタシが所有すればよかった!ヽ(`Д´)ノ 」

Ka:『いや、オイ、まて、オレっちも住んでるし、頑張ってるっしょ?俺の所有でよか、、』

ヨ:「んだと?アタシの自己資金も入っているっちゅうねん!だからあ・た・し・の。」


と、まぁ、なかよくギャーギャーやっとるわけで。離婚調停とかだと、これが血みどろの争いになるそうで、、、
ヨメちゃんとは仲良くしていこー。( ̄∇ ̄)


で、先程ようやく、ヨメちゃん分ができそうになって見たのですが、
うーむ。。。


tenpo-syukyaku.com

ちなみに、こんなサイトを参考にしたりしてます。


資産側には、現金・不動産(土地・建物)・有価証券が並び、、、
負債は、現在の東横物件(AP・戸建て)の固定負債(返済期間長期の借入金)がそれなりに。。。
その他負債(無利子)はゼロであるわけで。。。


となるとあとは、「純資産」。。。
左側の資産総額からぁ、右側の負債を引くとぉ、、理屈上はそれは「純資産」なんよね。。
となるとぉ、、、(excelに打ち込んでみてぇ)


え?結構凄い資産家やんけ!!!ヨメちゃんよ。
ホンマ?(゚ロ゚)


まぁ、実態は合っているとは思うのですが、、、なんか狐につままれたような。。。
でも、合ってると思うんだよなー。


まぁ、まずはこれで走ってみよう。


で、次はボクですが、、、まだ途中。


おそらく、弊社の連結バランスシートは、金融機関の視点からしたら、ウチらのロジックはどうでも良くて、要は、


・法人
代表社員のヨメちゃん
・社員のボク


三者の合算連結バランスシートを俯瞰で知りたいのだと思ってます。
なのでボクの情報も加えないと。
この場合ボクの湘南の賃貸併用の土地+建物の簿価が資産に入り、固定負債(有利子・長期)に今回のローンが入ると思います。
この分+品川の固定負債(有利子・長期)で、これが左側の資産総額が上回っていれば、
法人・ヨメちゃん・ボクの連結バランスシートは、おそらく「資産超過?(あってるか?)」となると見てますが、さぁどうなるでしょうか。楽しみです。


その上で、「スコアリング」をして、現状を今週の信金さん(すんません、昨日のブログでは地銀って書いてましたが、正しくは信金さんです)にコレを示して見ます。


スコアリングに関しては、フォーニッツ大山さんもスタエフで触れられています。
WEBで参考になったのは、以下。


tenpo-syukyaku.com


意外と連結バランスシートで手間取っているので、間に合うか微妙。
今週、リーマン業が、なかなか、熱い感じになりそうなので。気持ちがそっちに回るか。


どっちも片手落ちにはしちゃいけません(だって、ソレが今のボクが果たすべき責任ですからね。)。
寝ぼけてても、手を動かしてまずはアウトプットっす。


何とか間に合わせてみせます。
何より、金融機関の視点を具体的に・活きた知見として持てることが可能になるはず。
頑張る意味・意義があります。


コレが揃えば、只今戦略立案中の湘南物件(結構デカ目の案件。相続ねた)を攻めていきたいと思います。
うまく行っても失敗しても、ソレはソレでよし。
楽しいのです。ウフフ。


終わったら、一旦休憩ということで、今年は沖縄方面でロンバケ(死語)ですー。
o(^^o)(o^^)o


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アメリカンダイナーが大好物のKanaさんでしたー。
12月には湘南移住となる予定でございます。(ウッド入手計画次第ですが)
湘南方面にお越しの際はお声がけください。シャレオツかつ、景色良き、かつコスパも程々のお店でゆっくり語らいやしょう!!


てことで、明日から全開でまいりますよーー。
0(`・ω・´)=〇 0(`・ω・´)=〇 0(`・ω・´)=〇 ヤッドーーーーー。

建築視点のちからを向上させるど(ꐦ°д°)oウラァ!!!~わんさん(guest ひーやんさん、黒神様)不動産投資事例集解説への参加~

こんばんは。


週イチのブログアップを継続しています。あなたの心の友、Kanaさんです。(*´∨`*)ども。


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今回のお話とは全く関係ないですが、先日蔵前から東京駅に行く道すがら見つけた素敵なキャフェ。


きっちり毎週末書いてるでー。
ってドヤってたら、兄さんから「ゴルァ( `Д´)ノ!毎日書かんかいーーー!」って発破かけられております。



って、嘘ですよ。とても良き私の兄貴でございやす。
毎日は無理でも週2は書けるようにがんばりますね。


さて、本日土曜は午後から、ツイッターの不動産クラでは皆さんご存知の、「わんさん@SyqkvoIWnrTVNeK」主催の
不動産投資事例解説へ参加してきました。


ワンさんってこんな方。(是非、フォローしてお勉強してみてくださいねー)

twitter.com


ツィの不動産クラで「へー、こんな素敵な設計士さんいるんだー」って追いかけておったのですが、
ヨメちゃんがイチオシの「ひーやんさん@ichiyoku」のお話に出てくる設計士の方と後で気づいて、非常に興味を持っておりました。


ひーやんさんってこんな方(有名な方ですからご存知ですよね~♫)

twitter.com


今回この会で、建築視点での「土地から、ウワモノを乗っけて収益物件を作るときに、設計視点でどういったところにポイントを置いて取り組んでいくべきか」ということを事例を踏まえて解説いただくというお話でした。


ちなみに、今回の事例集って「ココナラ」ってところから購入できるそうです。
ご興味がある方はどぞ。


coconala.com

今日の内容からして、この価格はお値打ちと思います。(この後ボク、ポチります)
ボクの場合、神奈川エリアで勝負するので、これに神奈川各自治体の建築条例をマージして最適化するというカタチで勧めていくことにします。


不動産賃貸経営って、多角的な視野・知識を持って望むべきであることは皆さんご存知のとおりだと思います。
ボク自身もそう思っていますが、
これまで中古中心(別に狙ってそうなったわけじゃなく、そのときに買える物件をかったらそうなってただけですけど)で経営を勧めてきたため、新築に興味があって、独学したとしても所詮は素人に毛が生えた程度のレベルです。


この事例集では、ターゲットは東京23区に絞られますが、
土地を単に建ぺい率・容積率から上モノを考えるのではなく、その他の各要素のほうが実は建築上は縛りがあって、そいつを考慮しながら、RC向きとか、木造向きとかを考えて、かつ、コストバランスを考えながらその土地に「最も適した収益物件を計画する」というアプローチで、それが結果として建ぺい率・容積率を超えないよね、という進め方です。


コレ、実際ボクも経験があって、改めてこのお話を聞いて腹に落ちました。
ほんと、建ぺい率・容積率通りにボリュームが入る土地って少ないんですよね。(´・ω・`)


細かくは、会の性格上申し上げられないのですが、
こういったプロセスを経て、ボリュームが入ることがわかって初めてウワモノのコンテンツ(外装・内装・設備などなど)を考えることができる。


ボリューム設計って、収益物件設計における、いわば基本設計みたいなもの。
超上流設計のため、これは非常に大事だと思います。
だって、いくら外装・内装・設備がすげーぜ!っていっても、「あの、その土地にはハマらないんすけど」となれば、もう。。。
てとですもんね。(-.-;)


ポチった資料で、改めて復習して、
これからの土地探し&収益物件設計に反映させていきます!!!


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日本橋


で、第二部は、ひーやんさん。
どんなお話をされるんだろ。とワクワクでまっておりました。(´▽`)


お話の内容は、ひーやんさんの独自開発の土地探しツールでのコレまでのデータベースからの都内23区の土地に関する市場分析と言うコーナーでした!!!
うひょ~!!!こういうの大好き!!!
ひーやんさんの土地探しツールと言えば、「土地サガース」。
ネーミングがもう、、最高ですwww。


ichiyoku.net

これです。


確か、これってサーバーレンタルして、DBつくって、クローリングプログラムをこさえるっていう手法だったと思います。
これで独自の「収益用土地ビッグデータ」を蓄積されているというシステム。


で、これで蓄積されたデータを独自の視点で区ごとに、「○○○な視点で、△△△な視点で、■■■な視点で、優位な区をスクリーニングして」「結局はこの区あたりが収益物件の収益を最適化してくれるんじゃなかろーか」というところまで分析されていたところが秀逸だったと思います。


個人的には、ビッグデータって言葉って、それ自体には意味はないと思っていて(だって、それ自体は膨大な情報の山でしかないでしょ?)そいつを、


・「どういった視点で」

・「どう分析して」

・「とどのつまり、どう活用(もっと言えば、新しい価値を産みだせるのか?)」


が、とぉーーーーーっても大事なことだと思ってます。
コレを見事に体現されていました。すんばらすぃですね。


ボクも創ってみようかなーって創作意欲が湧くのですが、もう、すでにボクは老兵かつ、低レイヤのエンジニアだったもので、PHPとかPythonとか、これらを使ってまともにモノを創ったことないんすよね。
あと、センスネーしwww。(未だにボクが作った装置はたまにバグってひーこらいって直してます(TдT)/~~)


でもな、、、いちいちポータル乗り込んで検索条件突っついて探すのも手間だし。。。
うーむ。。。
、、、グー。。。wwwてことで、もう少し考えてみよ。


こういった感じで2時間ちょいとですが、あっという間でした。^^)o
QA会では、かの黒神様もリアルボイスで登場されて、「おー、実存されていたのですなー」と感動しておりましたw。


こんな感じで、Kanaさんの土曜日は暮れてゆきました。


さて、明日も天気はいまいちですし、来週、紹介いただいた移住先、湘南の地銀さんにご挨拶に伺う予定。
そのさい、自分の現時点で示せる資料に、金融機関が見るスコアリングを出してみようと思ってます。
また、現在、個人と法人のそれぞれの成績表は出していますが、連結バランスシートと言う考え方があり、中小企業の社長と法人を一体で数値化して信用格付けされていると聴きます。


なので、弊社もソレに沿ったカタチの連結バランスシートを作成してみようと思います。


参考にしているのはこの本。(アフィリじゃないっす)



地味な背表紙ですが、中身はしっかりですし、文字も比較的大きめでわかり易い言葉で書かれているからおすすめです。


まずはボクがコレに沿って作成してみまーす。


ちゅうことで、今日はこのへんで。
皆さん、良い週末を~♫