湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

新築物件:最新状況~牛歩でがんばっとります!!°д°)~

こんばんは。

ようやく今日あたりから夕方の風に「秋の気配」を感じるようになってきました。
昼間は相変わらずあっちーですが。;°д°)アチー。


さて、例の湘南エリア新築、いまだウダウダやっております。こんなスピード感は正直まずいんじゃないかと思う今日この頃ですが、焦って変なもん作っちゃってもしゃぁないしってことで、じっくり腰を据えてやっております。


先週、別々の設計士の先生と、2つの土地でそれぞれ、設計案についてゴニョゴニョやっておりました。


1つ目:最初に見つけた土地。A設計事務所
2つ目:そのあとに見つけた土地。B設計事務所


A設計事務所の案件がより具体的に価格面の話が見えてきています。
他一般的なアパートとは差別化をする前提、かつ、融資相談する際に「こんだけ具体的に考えております」を伝えて僕らの「ド真剣さ」を伝えることが主な目的です。


先週のこの案が上がってきており、「そうか、このくらいの価格になるのね」ってことで、


じゃぁ、「このエリアで断熱・防音・他構造的な基本スペックはケチらず、また、他物件との差別化をより効率的に示すことができる意匠設計でどこまでコストを最適化(コストダウンという言葉は好きではないので)できるか?」という点に視点を置いて、この物件に対してGOをかけるかどうかの最終判断をしたいと考えています。
こちらは、集合住宅タイプ。


B設計事務所は、そのあとに見つけたもう一つの土地に、設計を入れてもらっています。こちらは、2層の重曹長屋形式として全体の価格を落とそうというのが一つの狙い。もともとは3層長屋で計画してましたが、あまりにも奇天烈設計になりすぎて(内階段含め)こりゃ現実的じゃないねって話に。(土地形状によっては3層長屋もありなところはありそうですが)


A設計は、「気の流れ」的な観点では悪くないので個人的には気に入っています。
3階からは、他の建物がないため、海までを広く見据えることができているので非常によいと思います。
ただ、ちと、高い(笑)。


B設計は、一部採光に課題ありですが、設計自体なシンプルですし、なにせ2層なのいでコスト面で有利になります。
このエリアの建築条例もあいまって、敷地内にフリーなスペースが結構確保できるので、ここで、この地域ならではのニーズを深堀し(場合によっては新しいニーズを提示することもあっていいと思います)、反映してあげることでなかなかの物件に仕上げることが可能かもしれません。


後は融資、ですね。°д°)o


A設計は現時点、自己資金+借り換えの空き担保を組み合わせればなんとか融資確保は見えている状況。B設計は、もう少し具体性が見えてから打診予定です。


A設計については、今検討している上記融資ともう一本、この設計事務所とタッグを組んでいる工務店さん(地元でおもに一般レジをやりつつ、裏でちょいちょいアパ建築もやっているみたいで、このエリアではそれなりに頑張っている企業らしい)のツテで、信金さんを紹介してもらえないか打診中です。


どうやら、この工務店さんの社長と信金の支店長とがかなりツーカーらしいので、融資条件が好転せんもんか、生温かく期待して待っていようと思います。


で、もう一つ、『そもそもこの物件、いくらで貸せそうか?』


も大事ってことで、この地域の賃貸業者に改めてプランを片手に計5社ほど回ってきました。


ポイントは、


『僕らの物件を”他競合のと差別化が可能な点を理解した上で”、”僕らが想定する入居者増を理解して”その人たちに”適正な価格(できればそれ以上の価格でw)"マッチングしてくれるか』


です。


結論からいうと、現時点でそれができそうな客付け業者さんを1社見つけてます。
他は、あまりに杓子定規で、「んー、もうちょっと新しい視点・物差しでこのエリアことを考えてほしいもんだ」と残念な気持ちになったところばかりでした。。。


その1社の方と今後もう少しこの物件のプランニングについて意見交換をしていこうと思います。


詳細は次回の記事にて。
引き続き頑張りまーす。