■昨日は天野さん
■今日は、極東船長さん＋佐藤元春さん（特別ゲストぉ！！）
北海道方面の著名な投資家・実業家であるお二人のセミナーは、僕も物理的な制約がありなかなかお目にかかることができなかったのですが、今晩こういう形でリアルなお二人にお目にかかることができたことは非常にありがたい！！（あ、極東船長さんは一度都内のセミナーでお目にかかっています。）
Zoom会議マンセーです。
話のポイント話のポイント話のポイント
- インバウンドは（コラムにも書いたが）３年は駄目だと考えている。（船長さん）
- この時期の新築RC建築についてどう考えるか？（佐藤さん）現在複数あり、需要がなくなることはまずないと考える。
- 物件情報は増えているか？→徐々に増えている感じはあるが、ロット（価格）が大きい。（佐藤さん）
- 物件は買いやすくなってきた感あり（購入のバッティングがなくなってきた）（船長さん）
- ちゃんと身の丈にあった、物件を買おうね（自分のポジションの確認が大事）（船長さん）
- どんなときでもチャンスは有る。そのための調査・自分磨きだ大事（佐藤さん）
- 人脈なき初心者が業者開拓の際、気をつけることは？：一緒に飯を食う（ニーノさん）。誠実な人には誠実な人が、不誠実であれば不誠実な人が集まる（船長さん）。自分の利益になることを考えること。（佐藤さん）出会いを見つけに行くという感覚で行動してみたらどうだろう？そのほうが双方に利益になるような出会いが見つかりやすいかも（船長さん）即効性のあるテクニックはない。マイナスな情報を共有すると負のスパイラルに陥るので気をつけて。（佐藤さん）
- 業者の新規開拓は？（ニーノさん）：開拓というより、こまめに担当と連絡を取り合っている。（佐藤さん）業界は狭いので情報も共有されるから初心者は注意（ニーノさん）
- RCは相見積は（特に地方は）業者荷筒抜け。なので、信用する業者と長く付き合うほうが結果として良い。（佐藤さん）木造はたくさん工務店があるので相見積は有効（ニーノさん）
- 事業承継についての考え方：答えはない。資産状況、子供の考え方も変わるのでその時の最もベターな対策をとっていくしかない。（船長さん）
- 事業承継についての考え方：永遠に事業を続けたい。優秀な社員が育って自分の意思を継いでくれる人にまかせていきたい（チャンスを平等に与える前提で）（佐藤さん）
- 苦しい場面での対応は？：ホテル・宿泊は甚大なダメージを受けた。コロナ融資はありとあらゆるものを承認をもらっている。潤沢な現金を用意する対応をしている。常に余裕を持てるようにして、迅速な経営判断ができるようにしておくべきと考えている。（佐藤さん）
- 苦しい場面での対応は？：船長はコラムの通り。船長時代に個人の力量ではどうにも
ならない状況を経験しているので、現コロナの問題はそのころの問題に比べれば大したことはない。鬱にならないための行動が経営者として大事。（船長さん）
- 最初の一棟目の戦略は（手持ち資金２０００万前提）：１０００万のこして、１０００万をつかって好きな手段でチャレンジしてみては？（船長さん）
- 最初から１００点はあり得ない。小さい失敗を積み重ねて最終的に成功すればよい。最初から１００点を目指すと最終的にダメ物件を掴むパタンが多いから注意（船長さん）
- どの物件も１００点はない。常に反省がある。（お三方共通）
- 視覚・聴覚・そして嗅覚も大事（匂い問題も物件運営に大いに影響がある）におい確認のための泥臭い活動が大事。（佐藤さん）
- 世の中には数値化できない部分が多い。不動産投資は特にそうである。かつそれが大事。不動産賃貸経営は最終的には人の勝負である。（ニーノさん）
- できるだけ五感を使って現場・現物を確認していくことで、スキルが上がっていく。最初は愚直にやっていくべきだ。（船長さん・佐藤さん）
- 〇サワは夜中２時に更新、他は朝１０時にサイト更新。これを細かくチェック。
- Eスポーツ。これはこれからのキーワードの一つ。暗くて涼しい（但し湿気なし）ような迄マイナスとされていた部屋が価値を見出す可能性がある。あとはサブスク化。オンライン診療サービス、要はこれからはサービス等を組み合わせた特化型のモノ作りを目指していく（佐藤さん）
コミュニティ特化型とkanaloaはとらえています。
- 夢として作る物件、現実を見据えた物件と物件創りは大きく二つの領域に分かれていくであろう（船長さん）
- テレワークはそこまで普及はしないと考えるが（逆に会社に行きたい層がでてきているから）これまでのコミュニケーションは根本から見直されていくのであろう（お三方）
- 自己資金が少ない人がリタイヤするためには？：自己資金貯めなさい（笑）。→本質だと思う。近道はない。身近な見本はフン様。
- サラリーマンはお金持ちにはなれないという真理。不動産賃貸経営は、経費を使ってお金を残すことができる。この差は大きい。この世界に入らないとお金もちにはなれない。（船長さん）
- 堅い不動産投資はなに？：その人の使える時間がどのくらいかによる。サラリーマンなら土地値でかえるアパートを少し手をかけて１５年で回収という手はある。目利きは大事（船長さん）
- 堅い不動産投資はなに？：古い木造を年間現金で２，３棟を買っている。（入居率は悪く利回りが低いモノ。立地は良い）資産の土台ができたらこれを生かして、将来利回りの高い新築を立てる。（佐藤さん）但し半分くらいキャッシュは必要よ（船長さん）
- 資産規模拡大のコツは？：不動産売却を絡めた。不動産以外のビジネスもやることで他の知識・経験が活きる。売却を絡めてキャッシュポジションを上げるという戦い方をとる。（佐藤さん）
- 資産規模拡大のコツは？：根性！（笑）とにかくやれ！
- 出口戦略について：それぞれのステージによって違うが、現時点では、売却の際、買主の属性を上げることが大事。すべてのデータを残す。いつでも提出できるようにする。そして順法性。立地・設備グレード。（佐藤さん）
- 出口戦略について：どのレベルで投資をしているかでも戦略は変わる。税務的には１０年から１５年で売却が最も効率が良い。売却は期首にもっていく。
- 法人の１期～３期の融資時に気を付けること：資本金を大きく入れるのはあまり意味がない。なるべく小さい資本金で、役員の長期借り入れとした前提で資本としてみなしてくれとして融資を積み上げていき、BSをきれいにしていくのが良い。説明のつかない勘定科目は作らない。目的を絞った定款と目的を絞った決算を。
- 土地勘のない場所での不動産賃貸経営のポイント：これは難しい。数字がいい物件の裏側にあるリスク（利回りとリスクは表裏一体なので）を腹に落としてチャレンジすること。（船長さん）地元じゃないからこそ見えるひずみもある。これは逆に武器になる（諸刃の剣だけど）（ニーノさん）
ここで中締め。１２０万くらい寄付できそうだって（素晴らしい！！）
ここから二次会。
参加者：ニーノさん、船長さん、佐藤さん、野中さん
内容は、、、書き疲れたので省略（笑）としますが、一個だけ。心に響いた言葉が。
佐藤さんがおっしゃっていましたが、、
童心・好奇心をもって取り組むこと。傾聴すること。
これ大事だと思います。心して参ります。
僕なりの総括
これにて、GWのZoom会議シリーズ全５回が終わってしまいました。
非常に濃密かつ、興味深い５日間でした。
コロナ自体は全世界の生活様式を一変させる大きな出来事であり、人もすくなからず亡くなっています。その側面だけをとらえると悲しいことであり、心からの冥福を祈るばかりです。
また、これからもしばらくはコロナとの戦いが続くこともあり、生かされている我々は新たな生活様式でこれに対抗し続けていく必要がありますね。
しかし、ただただ、自粛自粛というだけではなく、新しい経済活動の在り方を模索していくことも肝要かと考えます。皆さんで手を取り、笑顔で前に進みたいところです。
協力は、強力！！！
GW Zoom期間にノーギャラで集まって頂いた著名投資家・経営者の皆さんからもらったパワーを明日の力に変え、僕も明日からの不動産賃貸経営を前に進めていきます。
具体的に、地に足をつけて。
さて、明日から僕はサラリーマン業の再開です。賃貸経営の方は、横須賀の土地と新築計画がちょっと進捗が悪いですが、少しずつ前に進めています。
肝心なのは融資付けであると思います。（何せ、今回、ガチで純粋な「事業」として信金もしくは、他組合系の金融機関にアクセスするため。いろんな意味でのチャレンジになります）
幸い、このブログ・ツイッター・先人たちからの情報もあり、勝手ながら同志とみて皆さんの生き方を参考にして、自分の判断・責任にてこの事業に取り組んでいくつもりです。
同時に、家族も大事にして。（えー、今、嫁さんが横を通過してました。）
この座談会で得た知識を、血肉に変えて、具体的に、具体的に、地に足をつけてまいります。進捗・進展あればこちらまたは、ツイッターで共有して参ります。
どぞ、これからもゆるく・長ぁ～く、よろしくお願い致します。
