こんばんは。
ニーノさん主催のGW Zoom座談会も早くも４日目になりました。
今日も勝手に、議事メモを残しておきます。
■昨日は、ふんどし王子
kanaloa.hatenablog.com
■今日は、天野さん
会の冒頭に、天野さんの機転により、北海道・東北・関東・北陸・東海/近畿・山陽/山陰・四国・九州それぞれの参加者を挙手で確認。
（このシステム、面白いっすねー）
まんべんなく参加されていたようです。
面白かったのは海外からもなんと２０数名の方がいらっしゃっていたので、いやはや、すごい時代になったものだと。
いやしかし、天野さん、想像以上にクレイジーマインドな人だったんですね。経験値もすごいなぁと。
実績もさることながら、そのお人柄にファンになった方も多かったと思います。
熱量がすごく、参加された皆さん、火が付いたのでは？(^^)o
話のポイント話のポイント話のポイント
- １エリア、１法人：エリアごとの納税体制を考えると、自ずと各々エリアに法人を建てるというスキームとなった。
- 法人ごとにカード作成して、細かい経費のコントロールをしている。半年ごとに見直しをかけて調整する。
- スーパーカーを購入しているのは、F1の世界の未来への投資である。
→kanaloaはアストン・マーティンが好き。DBSスーパーレッジェーラを買うぞ！！ ^^) でも今は、マツダ３（初代の。（笑））で我慢！！でも大好きな車です！！ブイブイ言わせております！！
- 古民家再生は利回りではない。残すべき日本の文化は利回りは無視してでも保つべきである。
- ホテル事業は？：相当苦しい状況でどんな感じかというと、飲食と同様にダメージがあるなか、福岡は影響が出るのが遅かった。４，５月で２０％～３０％の間でダウン。ここ２ヶ月の下落が顕著。赤字額５００万/月だそう。相当厳しい状況。４月時点ではかなり見通しが暗いと考えていた。精神的に相当つらい状況が続いていた。様々な価値観が変わってきた。これからは、次の世代にこれまでの経験や知識を何らかの形で他人に日をつけれるようにしていきたい。
- 今後はコロナがなるべく早く経済が復活するであろうというポジティブな考えたで、ホテル運営を進めていくという考え方に切り替えているところ。（無論ワーストケースは考えておく）
- お金のためではなく、人が旅を続けるためのインフラを保つためという使命感でホテル事業を続けていく。
- ８割は他人から火をつけられる人、１割は自分から火をつけられる人（可燃型）、１割は全くも得ない人（不燃型）→これは火をつけるのは無理。天野さんは点火型（可燃型が進化したタイプ）とのこと。
kanaloaは、可燃型だけど、燃焼時間が短いタイプ（汗）燃え続けることが課題だなー。
- 再生事業のポイント：RC,SRCを中心、首都圏の話として。首都圏は資金が暑い投資家が多いので、１ロットと絶対金額が戦略上決めておくべき。５０００万（福岡）→１億（名古屋）利回り（空室率50％以上、りまわりは１２％）
最終的に３億～５億が一番競合が少ない土壌（買える前提であれば、ここがおすすめ）。
- 事業再生物件見極め方法：駅近くは捨てている。駅から２０分、３０分（地方に近いセオリー、駐車場があるか、周りで借りられるか？）ファミリー前提。駅から遠くても、積算がでる、残存年数が多い、返済は５０％くらい、積算・収支のバランスが良い。
- 事業再生物件の利回り、評価観点など：利回り：１０％（中古）、積算重視（土地 or 建物が大きい）、埋まっていない物件（とにかく空室率が高い方がいい）、修繕箇所：屋根（雨漏りはRCだと５００万とか飛ぶので）注意。他は許容範囲。まずは屋根に登れ！！（こわー）
ニーノさん：ドローン飛ばせば？？
天野さん：皆で行くときに、１０人中９人は屋根を見ない。だから登って本気度を見せる。（こいつ、マジだと思わせていたのではないか。業者さん談）
- 人口減少での戦略は？：都市圏以外は漸減。増えるエリアは限られる。８笑い型は当てはまる。相当やばいエリアで逆張りでデカイ物件を取りに行くこともある。持たざる者が持つものに勝つために。その町で５年（つまり２５％）耐えれば全額返済できるので、逆転戦略としてはあり。→スゲー。
- ちょっとはずれの都市で、ロット大き目の物件を買って再生をすると面白いかもしれない。もしくは小さ目の物件のかため買い。ニーノさん手法は時間はかかるが失敗の確立はすごく低い。
- ニーノさん：自分が住んでいるところ（土地勘のあるところ）で、DIYで（都市規模が５万人以上）であれば、アリじゃないかな。
途中、加藤ひろゆきさん登壇。（全ウェビナー、プギャー！）生顔拝見。
- 今から始めるとしたら事業戦略：３パタン
- パタン１：天野さん（３８歳スタート）：まったく同じ戦略、９９％再生事業。ヤドカリで家を買い替えながらキャピタルゲインを得ながら資金を作る。給料の２０％で暮らす。天野さんは学生で住宅を買っていた（すげー）。３８歳ですでに（自社株買いで）１億のキャッシュを持っていたとのこと。（プギャー）
将来次世代を育てるためもあったため、一点突破での実績を取りに行った。
（ここは、真似するかどうかは、その人の生き方次第。場合によっては飛ぶ）
- パタン２：サラリーマンで手が値がすくない（１０００万くらい）：頭金１０％前提ならば、２０００、３０００万くらいのアパートとしてある程度のロットを狙っていく。小さいロットの物件を分けていくつか買う。か、戸建（戸建ては堅い。実需があるので。ただ、最近は競争が激しい）
- パタン３：サラリーマンで手がそれなりにある。（２０００～３０００万くらい）ある程度のロットを取りに行け。若いうちにリスクを取って行け！！！（あ、俺だ！！）２０００万なら、１億ぐらいをキャップをとっていくか、５０００万を狙いに行くか、リスク許容範囲をそれぞれで判断してやる。
- ぼろ物件は、投下した資源の回収時間も考えてやること。
失敗談について話のポイント話のポイント
失敗談について
- 不動産賃貸業：東京都２３区で購入した物件。任売物件。土地値の半値以下だったがグリップできていなかった。元付が売るか決めていなかった。売り物件じゃないのに、売買契約を結んでキャッシュを預けた。架空のでっち上げ取引。売主も出てきて、裁判沙汰に。違約金が価格の半額だ！となった。損害賠償請求で訴えられる。→３年も戦った。相手はチームでやってくる。（チームでの詐欺だったらしい。地面師じゃん！！）こわー。免許は借りている（ブローカー）。この業界は、仲介じゃなくて、ブローカー。質が悪いブローカーは注意！！→５００万から１０００万に抑えてクローズ（示談）そうがく３０００万くらいロス。
- 宿泊事業：業界全体が破綻している状況。（需要ゼロ）こんな経験は初めて。飲食業も本当に明日生きられるかどうかという状況。毎日が地獄。ピンチはチャンスなんて、、、（こんな状態で立ち上がることができるか。。）
健美屋コラムニストの投資スタイル（特徴）について：
→これは、天野さんの資料のとおりですので。そちらを参照されてください。
( 僕は速攻写真撮りました。（笑）後でじっくり読むのだ）
ここで、いったん、中締め。
２２：００以降は、以下のメンバーでざっくばらんなお話の場でもりあがりました。
豪華でしたよ。
＜出演者＞
ニーノさん、天野さん、フン様、川上さん、赤井さん、ハリーさん、ポールさん、加藤ひろゆきさん、DXかあちゃん。
どなたかが言ってましたが、「アベンジャーズじゃん」ってのがウケました。（笑）
内容は、、、気づきとして、まとめようかと思いましたが、、、
疲れたのでやっぱ辞めます。（笑）
不動産賃貸経営ってのは、ある程度決まった失敗パタンはありますが、成功パタンは人それぞれですね。僕は時間がかかりすぎパタンですが、まぁ、それなりに楽しくやってます。ですが、ぼちぼちアクセルを吹かす時期かなとも思ってます。
＃前回のリーマンショック時は、怠慢もあって、吹かせられなかったので。。（反省）
年齢的にもラストチャンスの相場なので、今ありったけの時間かけて行動中です。年内２棟は手掛けたいと思ってます。
さっさとコロナ落ち着かねーかなぁ。。。
しかし、これで寄付のみの３０００円の座談会。素晴らしい。。。
って感動しているだけではなく、明日の自分の経営に反映させることが大事ですね。
てことで、明日はいよいよラスト。大御所の極東船長さんの登場です。
なんと、スペシャルゲストが僕がすごくお話を生で聞きたくても物理的になかなかアクセスできず実現しなかった北海道のもう一人の投資家さんだそうです。
いやー、楽しみだ。
てことで、寝ます！！！
