愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

新築アパート建築プロセス:2.設計士さんの手掛ける新築アパートの見学

こんばんは。
今日は寒かったですねー。
雨が途中で雪になったときには、「やべ、車で家帰れるかしら」と不安になってしまいました。


そんな悪天候の中、10時から、楽しみにしていた、ようやく見つけた設計士さんと一緒に、彼が手掛けている新築アパートの現場にお邪魔してきました。


場所は、横須賀線は、某川崎エリアにる駅。
駅力は抜群、再開発も進み、都内、横浜へのアクセスも抜群のあの駅です。
#あ、昨年の台風でエライことになったあの駅じゃないですので。


その駅から徒歩10分圏内のその土地、行ってみてびっくり。
実はその土地、僕の大学時代の友人で、このブログで賃貸併用の話をしたと思いますが、彼がその土地を検討して結局土地をかっさわられてしまった!!ってことでお流れしていたもの。


まさか、この設計士さんのクライアントが落としていたとは(笑)。
世界は狭い。


土地も安くて、奥まった場所ですが日当たりも悪くないですし、僕的に欲しいなーと思っていた場所なので、この投資家さんが羨ましかったです。


写真は、私の物件ではないので掲載はできません。ご了承ください。


土地は85平米くらいで、建ぺい率60%、容積率200%、準防火建物なので、

kijunhou.com


のとおり、+10%の建ぺい率緩和に当たるらしく、いろいろやった結果、67%くらいに持っていけたそうです。
3階建で準耐火建築物として建築されていました。


現在大工工事真っ最中という感じで、
僕が一番見たい工程が見られるので楽しみにしておりましたが、実際に行ってみて非常に楽しかったです。


現場で、大工さんにもお会いできて、僕と同世代っぽく、仕事もしっかりできそうな感じ。


現場が雑然としておらず、一つ一つの機材がキチッと整理されていました。
僕も仕事柄、ものづくりの現場にいることが多いのですが、とあるえらいさんが言っておられた言葉で共感できた(他はおっかないだけですけど(笑))のは、

良い製品は、きれいに整頓された現場からしか生まれない。


です。これは本当に言い得て妙な言葉で、これが外れたことは一度もありません。


建築現場然り。新築で工務店を選ぶ際は、こういったところを注意されたほうがいいかもしれません。
そもそも現場を見せるのを嫌がるようなところは、やばいと思ったほうがいいかもしれませんよ。


話を戻します。


建築現場は、これから共用部の階段を付けるところなので、1Fの2部屋(あ、この物件は、2部屋×3階建て=6部屋です)の現場を見せてもらうことができました。


この設計士さんの基本は、

・居住空間と水回りは絶対に一緒にしない。
・これにより、居住区間の広さを絶対的に確保して、生活のデッドスペースを絶対に作らない


であり、この基本理念に基づき、アーキテクチャを決めているようでした。
採光についても、細かい配慮で、普通の物件ではつけることもない、縦長のサッシを付けたりして、できるだけ採光できるような工夫がされていました。


高さも235センチと高いレベルを実現されていて、風呂場は、1016と設計上これが入るのがギリギリだったので、せめてということで、風呂場にも窓を設けるなど、細かいところに気を配られている設計になっていました。


居住空間は、広い方で7帖、狭い方で6帖は確保。無駄のない設計です。
それでいてシンプルなので住む方は快適なんじゃないかな。


しかし、最近の木造建築ってすごいんですね。気密性の高さ、剛性高さ(耐火ボードも分厚いので、ある意味ツーバイフォー的な(笑))、僕らが所有している木造アパート・戸建ては僕が飛ぶと、家全体がきしむ感じがしますが(笑)、そんなのが全然ないんですよね。


格段に性能が上がっていると感じました。


この物件の防蟻もしっかりしており、いわゆる薬剤散布は基本ですが、躯体の基礎部分の木造はヒノキを使っている点もプラスです(ヒノキ自体がもつ特性として防虫作用があります。無論完全ではないですが)。


これから、内装に入っていくそうですが、ある程度内装が進んだ時点で改めて見せていただけるとの事で、
楽しみがまた増えました。


で、その後は、物件内で、僕と嫁さんがここ数日漁っていた土地情報を見せて、僕らの土地の選択基準と設計士さんの選択基準がずれていないかを確認。だいたいあっているなということで、今後本格的な物件探しということになっています。


で、その場は散会。


雨がひどくなる中、ターゲットエリアで気になる2物件を見に行ってきました。
もう1件行きたかったのですが、雪も混じってきて車も混んできたので、時間的に無理と判断。
帰宅となりました。


てことで、この設計士さんでほぼ間違いないなと考えています。
やはり現場を見ることは大事だなと。


あとは、僕らのこれからの新築事業についてのブランド・マーケティングをしっかりやって、
これを軸に新築商品設計を進めていきます。


コロナショックで、だいぶ冷え込んでいる市況となっています。
融資もそれなりに厳しい状況ですが、こういうときこそ、

しっかりとした事業計画をねって、金融機関に「事業」として認められて、まっとうな融資を勝ち取る


ことが大切だと考えます。


ここから面白くなりますね。
いくつもの問題・課題が僕らに立ちはだかることになると思いますが、全てを不断の努力でクリアして、
まずは1棟、渾身の商品をリリースします!!!


さて、明日は、今日ひたすら移動・移動でキレ気味だった息子を横須賀の公園に連れて行って思い切り遊ばせてやりますかね。


では、寝ます!!!