愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

僕なりの新築戦略。~3. リアルな感覚を持つための街調査、これが大事だと思う。~

こんばんは。
3連休楽しくすごせましたか??

僕は、うちの嫁さんが、先日確定申告を終え、お疲れ様会と、ちょっと気になっていた、相鉄線の某駅徒歩圏内の土地の現地調査に行ってました。


ランチは、「むさしの森珈琲」で。
ツイートしましたが、すかいらーくグループのこのカフェは、僕らの年齢のファミリーや、ビジネス層(さぼり組&契約のための商談など)、ご年配と、うまく複数の層を取り入れて繁盛している感じがしました。実際ランチメニューもおいしいし、なによりプルふわのパンケーキが僕のお気に入りになりました~♬




値段もそれなりですが、高くはないし、このクオリティだったら個人経営のカフェにはちょっとした脅威になりそうな気がします。(個人経営カフェはもっともっとオリジナリティや、コミュニティ重視で強力な顧客確保が必要となっていく、そんな気がします)


と、話がずれました。


さて、このように、土地調査はこれから企画する新築の為の作業の一環であるわけですが、来週末の設計会社の方との打合せまでは、具体的な土地の仕入れには動かないつもり。というもの、建築設計のプロの視点(例えば、どうやったら最も効率よく建蔽・容積を使い切ることができるか?とか)を事前に仕入れたうえで、自分が決めた商圏で土地の仕入れをしていきたいと考えているからです。


では、何のための土地調査かと申しますと、
気になるエリアの、「リアルな街の空気感を感覚として持つ」ためであります。


先日の投資として面白そうなエリアや、駅を候補として挙げていますが、それぞれの地域の主要な駅の周辺を実際に歩いてみること。
これにより、自分の机上でもっているそのエリアへの不動産賃貸経営の「感覚」的なものをより具体的に持ちたいという思いがあるのです。


投資対象候補であるエリアの駅に降り立つとやることは主に以下。

  • まず駅前の雰囲気を確認。直感的に「いい感じ?」かどうかを判断する。
  • 駅前に行きかう人々の年齢層・服装・素振りを確認する。
  • スーパーや、ランチがてらはいるお店での年齢層や会話に耳をダンボする。
  • 周囲の物件の空室状況を確認する。
  • 周囲の物件の管理状態を確認する。


上から3つは、主に、投資対象の街に「活気があるか?」を気にしてみています。これを強く意識して観察していると、なんとなくですが、直感でその辺が判断できるようになります。


もともと人が多そうな街は、だいたい活気があるものですが、逆に、この駅はあまりなぁ、、と思っているところでも、実際降りてみると、「あれ、意外と年齢層若いし、スーパーにも幅広い層がいて、客層がひろそうだ」とかいう、現地に行ってみないと見落としてしまう隠れた投資対象スポットの価値を拾い上げることもできると思います。


今日、足を運んだ相鉄線某駅も、主要ターミナルから一つ離れている感じですが、町としてはそれなりの活気があり、直感的には「悪くない(負けることはないかな)」と判断しました。


後半の二つの要素は、よりリアルに具体的に、競合を調べる観点となります。上記のどちらかというと、定性的な情報とは異なり定量的な情報となり、これらの情報を組み合わせてこの駅ならどういった条件であれば、自分は投資するな、、という判断ができるようになります。


とかく、「感覚的な」発想で物事がすすめられると僕が感じているこの不動産賃貸経営。
この「感覚的な情報」は確かに大事なのですが、これが、他人からの情報のまた聞きだと非常に危ういと感じています。


『このエリアの物件なら無条件で買いですよ!』


なんていう輩がいたら、まず「嘘くせぇ」という感覚で生暖かくその人の話を聞いて、
実際に現地へ足を運んで、少なくとも上記レベルの感覚的・具体的な情報を仕入れたうえで自分ならどうするか?
を考えるべきだと思います。


本記事は、タイトルが新築アパート向けのものとなっていますが、これは、中古物件んを買うにしたって同じです。

皆が知っている(ように思える情報)だけではだめで、
必ず自分の目・耳・鼻・口・手・足(使うかな、、)を駆使して、投資対象のエリアや物件目利き力を上げてまいりましょう。


ちなみに、この活動の結果、うちの嫁さんは、横須賀戸建の投資を考えつきました。
当該エリアは、全般的には「いまいち」とされていますが、
実際に、投資対象に挙げた、京急線の「汐入」あたりから「京急大津」付近までのすべての駅に降り立ち、上記の調査をしたところ、


「この手法なら意外といけんじゃねーの?」


と仮説を立て、実際に仕込んでみたところ、今のところ稼働率は9割を超えており、表面で13%越え(こないだ改めて計算した16%越えしていたような、、ちゃんと計算してないけど)の実績が出せてます。


んま、ボロ投資で、再商品化をしない人たちからしたら、「えー、そんな程度の利回りかよー」って言われそうですが(笑)。実質利回りにほぼ近いですからね。自主管理だし。
念のため。( ̄ー ̄)ニヤリ


これまでは、川崎駅・品川区・東急線と、、、まぁ、フツーに正しく大家業をやればこけることのない場所でやってましたが、まだ、土地の価格が高どまり(てか、そろそろ下がってほしい、、)している状況では、こういった調査がより重要になると思います。


周りが考えていない場所で、ニッチな戦略をして、「負けない投資をする」。
これに物件の「唯一性(ホカにないよね)」が加われば、


無双のアパートが出来上がる、ハズです。(笑)


もうしばらく、この調査、いくつかの街で続ける予定です。次回は、、、んー、どうすっかな。。ま、ランチのおいしい店を見つけ名がら考えまーす。